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最新物件速報

No.00046145 新着物件
物件種別一棟売収益マンション
所在地大阪市東淀川区豊里5丁目 28-18
交通地下鉄今里筋線 だいどう豊里駅 徒歩2分
価格69,800万円
土地面積(公簿)422.00m² (127.66坪)
建築年月令和2年3月
現況利回り
満室時利回り5.44%
No.00046144 新着物件
物件種別一棟売収益マンション
所在地大阪市阿倍野区文の里四丁目16番25号
交通地下鉄谷町線 文の里駅 徒歩3分
価格47,000万円
土地面積(公簿)264.07m² (79.88坪)
建築年月令和2年3月
現況利回り
満室時利回り5.10%
No.00046140 新着物件
物件種別一棟売収益マンション
所在地京都市上京区北新在家町317
交通京都市営烏丸線 今出川駅 徒歩20分
京福電気鉄道北野線 北野白梅町駅 徒歩19分
京都市バス(智恵光院中立売)バス停徒歩2分
価格18,000万円
土地面積(公簿)247.03m² (74.73坪)
建築年月平成19年1月
現況利回り7.31%
満室時利回り7.31%

News & Information

2020.07.01
・・・TGKでは業界初でAI導入による自動査定システム・・・

7月1日よりシステムハンター開始!

TGKでは業界初でAI導入による自動査定システムによる
正確な不動産価格を算出する高精度マッチングシステムを実現!!
多くの方から売却相談を受けております。

空き地、空き家を購入するチャンス?!税制改正で新設された特例!

今後約2年間売却するタイミング到来!

『 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除 』

活用されていない土地( 市区町村長の確認が必要 )を売却した場合には、100万円の特別控除をするという制度です。2020年7月1日から施行されます。

売り主さんの売却の税金が安くなる制度なので、売り主さんのメリットになる税制ですが、この制度を使って、売却しようと踏み切る所有者さんも増えるのではないかと考えるわけです。

これにより、市場に空き地や空き家が出回る可能性があるといえます。購入したい人にとってもチャンスではないでしょうか。

などなどTGKティーガッツケイにお問い合わせください。
2020.07.01
★投資・収益・マンション・土地・事業用地・売却・査定は大阪市西区不動産情報館
TGKティーガッツケイ㈱★

•••本当の価値を見極める ~不整形地の資産価値~ •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。


土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。

この中で、広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「(狭義の)不整形地」です。

「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。

土地面積があっても、間口が狭いため出入りに支障があったり、陽当りや風通しに難のある物件もあります。

「(狭義の)不整形地」は、これ以外の分類に該当しない、三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。

こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか。

今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。

一般的な土地は、周辺価格相場や、公示地価、路線価などの㎡単価を基準に算出します。

ただこの計算方法では、整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。

こうした場合に参考になるのが、路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。

国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。

「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。

こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。

「間口狭小補正率」についても、間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり、利用価値の低下が認められます。

そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に、価格を調整させるための補正率です。

それぞれの計算方法には細かい条件があり、一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2~3割ほど価値が下がる計算になるようです。

この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2~3割減として算定することも可能かと思います。

ただ、この計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。

実際には、間口が2mの旗竿地と3mの旗竿地では、資産価値は全く変わります。

間口2mの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。

一方で、間口が3mあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。

土地としての資産性について、どちらが高いかは言うまでもありません。

また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。

もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にTGKまでご相談ください。

経験豊富なTGKが、具体的な条件を精査のうえ、「買主の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。

ぜひTGKをティーガッツケイをご利用ください。
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投資・収益・マンション・土地・事業用地・売却・査定は大阪市西区不動産情報館
TGKティーガッツケイ㈱より
2020.06.26
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•••土地価格の相場を知る方法 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
地価の相場は、地域ごとの様々な要因によって形成されていますが、一般の人が地価相場を正確に把握することは、それほど簡単ではありません。そこで、一般の人には分かりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるために作られた「地価公示」制度があります。今回はその「地価公示」制度と「相続税路線価」から土地のおよその相場を調べる方法をご紹介します。

「公示地価」・「基準地価」を参考にする

「公示地価」とは、国土交通省が毎年3月下旬ごろ発表する、その年の1月1日現在の標準地の価格のことを指します。公示する価格は、標準的な土地の更地としての「正常な価格」で単価(円/平方メートル)で表示で表示されます。
対して「基準地価」とは、都道府県が毎年9月下旬ごろに発表する、その年の7月1日現在の地価を指し、公示地価を補うものになります。
検討している地域周辺の標準地の「公示地価」や「基準地価」から、その地域における地価の相場を知ることができます。公示地価や基準地価は、国土交通省のHPなどで誰でも簡単に調べることができます。

【国土交通省地価公示・都道府県地価調査】http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 ただし、公示地価は地域の地価相場を把握するのに便利な指標ですが、あくまでも「標準地」の価格であり、実際に調べたい場所の地価は地域の相場だけではなく、その土地の形状や地形、道路付けなどの個別要因により大きく変化するため、公示地価はあくまで目安として考える必要があります。



「相続税路線価」を参考にする

 路線価は国税庁が相続税などの課税のため、国税局長が都市部の道路ごとに決定した土地の単価のことです。その道路に接する土地は、相続税などの課税上、この単価を基準に評価されます。路線価図は、国税庁のホームページから閲覧できます。

【路線価図】 http://www.rosenka.nta.go.jp/

 路線価は、公示価格と違って購入したい土地が接する道路の単価がそのまま出ているため、道路ごとの微妙な地価の差が単価に反映されます。路線価は公示価格のおおむね80%が目安となっているため、路線価を0.8で割り戻すことで「その土地のおおよその相場」を判断することができます。



最終的には、専門家に相談する

 公示地価・路線価ともおおよその相場を知る上では参考になりますが、土地の「実勢価格」は、周辺地域の地価トレンドや個別の取引事情などにより、どうしても差が生じてしまいます。検討中の土地価格について、より詳細な価格について知りたい場合は、不動産仲介会社に相談する必要があります。
 リニュアル仲介では、販売価格の妥当性に関する情報提供も行っておりますので、気になる物件が見つかったら、お気軽にご相談ください。
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投資・収益・マンション・土地・事業用地・売却・査定は大阪市西区不動産情報館
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2020.06.24
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•••不動産ポータルサイトが利用しやすくなるか?•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
不動産ポータルサイトが利用しやすくなるか?



不動産情報サイト「アットホーム」を運営するアットホーム株式会社は、AIを活用して複数の物件情報を解析し同一棟を判定する「集合住宅名寄せプログラム」を開発、特許を出願したと発表しました。

「アットホーム」や「SUUMO」などの不動産検索ポータルサイトを利用されると、「いくつも同じ物件が掲載されている」「新着として通知がきても同じ物件」といった経験をされると思います。

ポータルサイトへの掲載については、事業者が広告掲載料を支払えば自由に掲載ができます。

同一の物件がすでに掲載されていても問題ありません。

そのため、同一の物件がいくつも掲載されてしまう事態が発生してしまうのです。

今回、アットホームが開発したプログラムでは、AIを使って同一物件かどうかを判定することができるようになったとのことです。

ポータルサイトへの物件登録は、各事業者が手入力しています。

そのため、同じ物件であっても入力項目の差異や、入力ミスなどが生じてしまいます。

例えば「パークホームズ」と「パーク・ホームズ」や、「四ツ谷」と「四谷」といったように、単純に機械判定をかけても、同一物件と判断することが難しいのが通常でした。

アットホームが開発したプログラムでは、人と同程度の処理精度を実現することができるようになった、とのことです。

具体的な処理の方法はわかりませんが、このプログラムの開発は「アットホーム」の閲覧性や利便性が向上されることが期待されますね。

大切なのは、より正確でわかり易い情報が顧客にダイレクトに届けられることだと思います。

情報が正確なことが大前提で、その情報の正しい判断や活用方法を提案できるか、ということが不動産事業者にとっての存在価値になるのではないでしょうか。

アットホームにより物件情報の正確性が工場すれば、弊社のSelFinによる物件診断の精度もさらに向上するかと思います。

色々なプログラムが開発され、システムも日々進化していますが、より物件探しがスムーズになることを期待しています。
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2020.06.18
・・・相続分の事実上の放棄・・・

 相続において相続人が自分の相続権を放棄する場合には、相続開始後の熟慮期間に相続放棄の手続きをとることが一般的に知られるところです。

遺産に占める消極財産の割合が大きい場合などは、熟慮期間中に相続放棄の手続きをとり当該相続手続から離脱することがありますが、積極財産のみ、あるいは消極財産の割合が小さく積極財産で十分カバーできる場合などは、相続放棄の手続きをとらないことの方が多いと思います。そのような場合も含め、遺言による指定がない場合は、共同相続人全員で遺産分割協議を行ない、遺産の帰属先を決めることになります。

この遺産分割協議は、民法に定める「遺産の分割の基準(906条)」や「法定相続分等(900条・901条)」という基本的な指針はありますが、それに囚われることなく、共同相続人全員の話し合いで自由に分割方法を決めることができますので、特定の相続人に偏る(集中させる)分割を行ない、他の相続人の相続分がゼロ、もしくはそれに近い相続分になるような場合であっても、共同相続人全員の合意によるものであれば、何ら問題もありません。

遺産分割協議においては、被相続人を中心とする家族の状況や歴史、相続人の属性や遺産の属性などによって、様々な分割が行なわれますが、前述したような特定の相続人に遺産を集中させて他の相続人の相続分をゼロ、もしくはそれに近い相続分とする分割方法を採ることもあります。

このように遺産分割協議において相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分とする方法は「事実上の放棄」と呼ばれていますが、相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分となる相続人が遺産分割協議において納得の上で相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分となるので、自ら放棄したのと同じ結果になるため、民法上規定されている「相続放棄」に対して「事実上の放棄」と呼ばれています。

「事実上の放棄」をするには、相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分とする内容で、当該相続人を含めた共同相続人全員の署名捺印をした遺産分割協議書を作成する方法と、当該相続人が具体的相続分はゼロであるという内容の「特別受益証明書(相続分皆無証明書等)」を作成し、他の共同相続人に対して発行するという方法があります。

前者は昔から行なわれてきた方法で、例えば家督相続の影響を引きずってきた時代では、長男に遺産を集中させるため、他の相続人はいわゆる「ハンコ代」と言われる程度の(長男の相続額に比べればゼロに近い形式的な)相続分が記載されている遺産分割協議書に署名捺印するもの(特定の相続人に遺産を集中させる目的)や、遺産取得を放棄する意思で相続分ゼロもしくは相続分の記載のない遺産分割協議書に署名捺印するもの(遺産の取得を放棄する意思表示)などがあります。

後者の方法は、実際には特別受益を受けていない場合でも便法として利用する方法となりますが、実際に相続分を超えて特別受益を受けている場合には、「遺贈または贈与の価額が、相続分の価額に等しく、又はこれを超えるときは、受遺者又は受贈者は、その相続分を受けることができない(第903条2項)」の規定適用の証明となり、遺産分割協議から離脱することになります。

相続分の「事実上の放棄」という方法はケースバイケースで便法ともなり得ますので、相続人や遺産の属性等を含め相続の様相によっては利用しても良いかもしれません。
2020.06.11
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••• スーパーランキング!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・スーパーランキング!・・・
生活環境が良い事も住宅選びの条件だと思います。
特に、スーパーが近い方が良いですよね?

住宅選びを始める時に「生活環境が良い」ということも条件に上げる方も多いと思います。
その中でも女性は特にスーパーが近所にあると有難いのではないでしょうか。
今回は、そのスーパーについてお話したいと思います。

スーパーといってもたくさんあるので、どこのスーパーが良いなど好みもあると思います。
日本生産性本部サービス産業生産性協議会というところがスーパーマーケットの人気ランキングを調べたようです。
【スーパーマーケットランキング】
1位 オーケー
2位 コストコ
3位 万代
4位 トライアル
4位 ヤオコー
6位 ベイシア
7位 ドン・キホーテ
8位 西友
個人的な意見としてもオーケーは良いと思っていたので、納得のランキングだと思います。

オーケーは「顧客期待」・「知覚品質」・「知覚価値」・「顧客満足」・「推奨意向」・「ロイヤルティ」の6指標すべてにおいて、1位を獲得したそうです。

やはり毎日の事ですので、安く品質が良いものが揃っているのはとても良いと思います。
オーケーは特に価格についてもこだわっているようです。
競合店の価格を調査し、もしオーケーの方が高かった場合には「競合店に対抗して値下げしました」と書いたPOPも掲げたりもしているようです。
地域で一番の安値を目指しているようなので、消費者としては通いたくなるスーパーになってくるのは当然と言えるのではないでしょうか?

近くにスーパーがあれば良いですが、その中でもランキングの高いスーパーがあると嬉しいですね。
資産価値には大きく影響はないですが、住宅探しにスーパーが近くにあることは重要だと思いますので、是非参考にしてみてください。
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2020.06.04
・・・ 相続分の事実上の放棄・・・




 相続において相続人が自分の相続権を放棄する場合には、相続開始後の熟慮期間に相続放棄の手続きをとることが一般的に知られるところです。


遺産に占める消極財産の割合が大きい場合などは、熟慮期間中に相続放棄の手続きをとり当該相続手続から離脱することがありますが、積極財産のみ、あるいは消極財産の割合が小さく積極財産で十分カバーできる場合などは、相続放棄の手続きをとらないことの方が多いと思います。そのような場合も含め、遺言による指定がない場合は、共同相続人全員で遺産分割協議を行ない、遺産の帰属先を決めることになります。

この遺産分割協議は、民法に定める「遺産の分割の基準(906条)」や「法定相続分等(900条・901条)」という基本的な指針はありますが、それに囚われることなく、共同相続人全員の話し合いで自由に分割方法を決めることができますので、特定の相続人に偏る(集中させる)分割を行ない、他の相続人の相続分がゼロ、もしくはそれに近い相続分になるような場合であっても、共同相続人全員の合意によるものであれば、何ら問題もありません。

遺産分割協議においては、被相続人を中心とする家族の状況や歴史、相続人の属性や遺産の属性などによって、様々な分割が行なわれますが、前述したような特定の相続人に遺産を集中させて他の相続人の相続分をゼロ、もしくはそれに近い相続分とする分割方法を採ることもあります。

このように遺産分割協議において相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分とする方法は「事実上の放棄」と呼ばれていますが、相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分となる相続人が遺産分割協議において納得の上で相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分となるので、自ら放棄したのと同じ結果になるため、民法上規定されている「相続放棄」に対して「事実上の放棄」と呼ばれています。

「事実上の放棄」をするには、相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分とする内容で、当該相続人を含めた共同相続人全員の署名捺印をした遺産分割協議書を作成する方法と、当該相続人が具体的相続分はゼロであるという内容の「特別受益証明書(相続分皆無証明書等)」を作成し、他の共同相続人に対して発行するという方法があります。

前者は昔から行なわれてきた方法で、例えば家督相続の影響を引きずってきた時代では、長男に遺産を集中させるため、他の相続人はいわゆる「ハンコ代」と言われる程度の(長男の相続額に比べればゼロに近い形式的な)相続分が記載されている遺産分割協議書に署名捺印するもの(特定の相続人に遺産を集中させる目的)や、遺産取得を放棄する意思で相続分ゼロもしくは相続分の記載のない遺産分割協議書に署名捺印するもの(遺産の取得を放棄する意思表示)などがあります。

後者の方法は、実際には特別受益を受けていない場合でも便法として利用する方法となりますが、実際に相続分を超えて特別受益を受けている場合には、「遺贈または贈与の価額が、相続分の価額に等しく、又はこれを超えるときは、受遺者又は受贈者は、その相続分を受けることができない(第903条2項)」の規定適用の証明となり、遺産分割協議から離脱することになります。

相続分の「事実上の放棄」という方法はケースバイケースで便法ともなり得ますので、相続人や遺産の属性等を含め相続の様相によっては利用しても良いかもしれません。
2020.06.02
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•••  ニューノーマル時代の不動産業とは?•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
 ・・・ ニューノーマル時代の不動産業とは?・・・


先日、国土交通省は「不動産業における新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」を公表しました。

本ガイドラインは、事業者の事務所や案内所等取引の現場において、各事業者の取引等の実態に応じた新型コロナウイルス感染予防対策を行う際の基本的事項について、参考としてまとめたものです。

ガイドラインの根本にあるのは、定期的な手洗いの徹底や、「3密」の回避などとなっています。

テレワークや時差勤務、交代勤務などの指針も提示されています。

個人的に気になったのが、物件をご案内する場合の取り組みについてです。

・原則、現地集合・現地解散とする。

・車で案内する場合は、窓を開ける。

・物件を内見中は窓を開けて、できるだけ短い時間とする。

などです。


3密を避ける、という意味ではこうするしかないのでしょうが、夏の猛暑日や冬の極寒な日などは大変ですね。

過酷な環境での内見が増えてしまいそうです。

売主様も購入検討者様も、否応なく短時間での内見を希望することになりそうです。

そこで、もう一つの取り組み事例として列記されていたのが、ネット環境を活用したWEB内見です。

WEB会議システムや、ビデオ通話を利用して、購入検討者の方は現地に足を運ぶことなく、室内を見学することができるようにする、というものです。

購入検討者の方もそうですが、居住中の売主様にとっても負担軽減となることが考えられます

今後はこういった内見方法も浸透していくのではないでしょうか。

ただ、お住いに関しては、周辺環境や駅からのルート、街の雰囲気など、どうしても現地で実際に体感しないとわからない部分もあるかと思います。

完全WEB内見、という方法に移行するには、まだシステム環境の整備が不足している印象も否めません。

SelFinなどのWEB物件診断アプリを使ってのふるい分け、エージェントへの相談、WEB内見、そして気に入った物件だけを実際に現地で確認、といった流れができてくるかもしれません。

新型コロナウイルス感染症は多方面での影響を与えていますが、不動産業界も例外ではありません。

物件価格などに対する様々なコメントもありますが、物件の探し方・売り方にも大きな変化がありそうです。
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2020.05.28
・・・人生会議」に関する考察・・・



 「人生会議」とは、厚生労働省が推奨する取組で、人生の最終段階の終末期にどのような医療やケアを受けるかを事前に考え、家族や医師などと話し合い共有する「ACP:アドバンス・ケア・プランニング」の愛称です。

昨年、厚生労働省が「人生会議」の言葉と考え方の普及のために某タレントを起用したポスターを発表しました、しかし、その様相が一部団体やSNS等で批判を受け、即日当該ポスターの使用中止となりましたが、それが逆に功を奏したとでもいいましょうか、違った意味で宣伝効果となり、「人生会議」という言葉が広まりました。この騒ぎと共に「人生会議」という言葉を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。

 「人生会議」の内容としては、自分の考えが伝えられなくなったときに医療やケアについてどうするかなど、終末期における希望や考えを家族や医療関係者との話し合いを通じてまとめていくことがメインとなります。

 終活の一環としてエンディングノートに終末期医療の意思表示として治療に関する希望や考えを書いたりしますが、これは医療に関する「事前指示書(AD:アドバンス・ディレクティブ)」であり、ある意味一方的な意思表示であるとも言えます。本人が書き記し、家族がそれをみて本人の希望や考えを知る、あるいは、確認し実行するという形です。なかには、書き記しながら家族と話すケースもあると思いますが、「事前指示書(AD:アドバンス・ディレクティブ)は、事前に希望や考えを書き記すこと(事前指示)であり、基本的には書く本人の単独行為となることが多いものです。

それに対して、「人生会議(ACP:アドバンス・ケア・プランニング)」は、自分の価値観や望む治療・ケアを家族や医療関係者と「繰り返し話して共有しておくこと」であり、本人・家族と医療関係者の共同行為となり、「話をする」ということが中心となります。


両者の違いは、時系列でみた段階的な違いであるともいえます。

まだ元気なうちに「もしも」に備えて、「万が一自分がこういう状況になったら」の希望や考えを予め書き記しておく行為が「事前指示書(AD:アドバンス・ディレクティブ)」であり、具体的な疾病等により治療・ケアを受ける段階になって、症状や治療・ケア方針等を聞いた上で家族や医療関係者と話をしていくのが「人生会議(ACP:アドバンス・ケア・プランニング)」ではないでしょうか。

ですから、どちらかという選択ではなく、時期や段階によって両方を考えていかなければならないものだと思います。

具体的な疾病等による「人生会議」をする間も無く急に重篤な状態になってしまうということもあり得ますので、「人生会議」を前提として「事前指示書」を省略することは得策ではありません、また、「事前指示書」を書き記していたとしても疾病等の種類や治療・ケアの方法等によって、考えや希望が変わるかもしれませんので「人生会議」も必要になってくるでしょう。

 死を連想させるということで、なかなか受け入れづらいことでもありますが、本人や家族にとって大事なことでもありますから、その段階に至っていなくても、そのときに備えて家族で繰り返し話をしておきたいものです、そのきっかけが「人生会議」というキーワードなのかもしれません。
2020.05.22
・・・遺産分割協議の解除・・・・・・




 遺産分割は、遺産全体について「遺産分割の基準(民法第906条)」を指針として財産の特性や相続人の属性など諸々の事情を考慮し、特別受益や寄与分という相続分の修正要素を加味した具体的相続分に応じて分割されるというのが基本となりますが、共同相続人の協議によって行う「遺産分割協議」においては、共同相続人の自由意思が尊重されますので、共同相続人全員が合意すれば具体的相続分に反する分割を行うことができますし、被相続人の遺言による分割方法の指定に反する分割をすることもできます。

 遺産分割協議は共同相続人全員での話し合いということになりますが、そこには被相続人と相続人の今までの家族・親族としての歴史や環境、相続人の現況など様々な要因が絡み合って、その家族あるいは親族特有の遺産分割が行われます。

 誰がどの財産をどのくらい取得するのか、なぜそうなるのか、共同相続人全員が納得した上で遺産分割協議は完了して遺産の具体的帰属先(誰の所有になるのか)が決まります。


一般的には遺産分割協議終了後、各種手続きを経て当該相続については終了となりますが、遺産分割協議の際、分割する上での理由(親の面倒を看る等)があり、遺産分割手続き終了後にその理由に反する行為等(親の面倒を看るという約束が果たされていない等)があって一部の相続人が遺産分割協議の無効やり直しを言い出した場合にはどうなるでしょうか。

例えば、長男が被相続人の配偶者の面倒を看ていく約束のもとに二男や三男より多くの遺産を受け取ったが、その責務を果たさなかった場合などがあります。

このようなケースでは、判例は、遺産分割が成立した場合、共同相続人の1人が協議において負担した債務について不履行があったとしても、他の相続人は540条(解除権の行使)によって遺産分割協議を解除することができない、としています。

他方、判例は、共同相続人全員による、遺産分割協議の全部または一部の合意による解除や再分割については、法律上当然には妨げられないとして、解除や再分割を認めています。


要するに、遺産分割協議のやり直しを求める相続人がいた場合、当該相続人が「解除権の行使(540条)」によって一方的に(単独で)遺産分割協議を解除することはできませんが、他の相続人全員の合意を得ることで、すでに行われた遺産分割協議を解除して、再分割を行うことは可能ということになります。

ただし、民法第909条(遺産の分割の効力)の但書にあるように、第三者の権利を害することはできないことになりますから、遺産分割協議を解除して再分割をする場合には、すでに行われた遺産分割後に第三者への権利の移転等があったときには注意が必要です。

相続手続の中で最重要である遺産分割ですが、遺産分割方法の指定によるものであれ、遺産分割協議によるものであれ、いずれの方法を採る場合でも後々トラブルになるような火種があると思われる場合には、可能な限り事前に対処しておくか、あるいは、トラブルにならない方法を考えて、相続人間で争いにならないように、どのような分割にするか熟慮しなければなりません。

遺産分割後には、相続人の生活環境が遺産分割の影響を受けて相続開始前のものと変わってしまうことがあります、そこに遺産分割のやり直しが行われると、再分割の内容によっては相続人の生活環境が再び変わる可能性もあり、大きな負担になることもあります。

「遺産分割協議の解除・再分割」という選択は、メリット・デメリットをよく比較考量して判断しなければなりません。

解決手段となり得るケースもあるかもしれませんが、一度決まったものを解除してやり直すという「再分割」は「争い」の始まりになる可能性を含んでいることも忘れてはならないでしょう。
2020.05.19
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••• 2020 年4月度の不動産相場•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

2020 年4月度の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2020 年4月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

4 月の東京都区部は76.46 万円/㎡と前年比で1.6%下落し、3 月に続いて前年同月を下回った。多摩は40.05 万円/㎡と前年比で2.9%下落し、4 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

○神奈川県

4 月の横浜・川崎市は47.02 万円/㎡で、前年比プラス0.1%とほぼ横ばいであった。神奈川県他は29.06万円/㎡と前年比で7.2%下落し、5 ヶ月連続で前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県

4 月の埼玉県は29.98 万円/㎡と前年比で3.8%下落し、10 ヶ月ぶりのマイナス。千葉県は24.15 万円/㎡で前年比11.3%と2 ケタの下落となり、3 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。前月比では両県とも2 ケタの下落となった。


◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2020年4月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202004_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう
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2020.05.11

・・・〇緊急事態宣言発令。日本の労働環境にも大きな影響が出ています!・・・

2020年4月7日、日本においても緊急事態宣言が発令されました。新型コロナウイルス問題の影響で日本の労働環境にも大きな影響が出ており、かなり深刻な状況となっています。また、テレワークや時差出勤を急きょ導入する企業が増えています。

当社も遅ればせながら、徐々にテレワーク体制に切り替え、感染リスクを軽減するような動きを取り始めています。そのような状況の為、結果、働き方改革にもつながり、生産性向上につながられればと考えております。

当社のお付き合い先の不動産事業者のスタッフにお話を聞くと、残念ながら、新型コロナウイルスの影響により、展示場や来店される方が減り、かなりの影響を受けているようです。また、話を聞くと、来店は減っているが、不動産業界は「物件案内」という、直接顧客と接する営業となるため、テレワークの導入に躊躇されている様子を受けています。

〇新型コロナウイルス問題の影響で普段できないような、対応が求められています。

そのような中、普段できないような、対応が求められています。例えば、自社ホームぺージのSEO対策(コンテンツ量を増やす、魅力的なサービスのPRなど)を実施したり、WEB個別相談会やWEBセミナーなどのPRを行っていくなど、非接触な対応が必要となっています。また、これから不動産購入を検討されるような方は、「不動産購入のタイミングではない?!」とお考えの方が多いかと思いますが、このような値段交渉がし易い時期を好機と考える方もいるのもいらっしゃいます。

当社では家探しの便利ツールとして、下記のコンテンツの提供を行っています。

もしよろしければ、ご活用をご検討下さい。


□物件の良し悪しを瞬時に判定「SelFin(セルフィン)」

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□注文住宅を建築する際、土地探しをご検討の方には「土地情報ロボ」

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ちなみに、2019年4月から時間外労働の罰則付き上限規制が適用された大企業だけでなく、2020年4月から適用開始となる中小企業への対応を求められる状況になっています。そのよな状況下において、この新型コロナウイルス感染症の防止対策で働き方改革に弾みがつくことを祈っています。

〇テレワーク導入率の向上と導入に際しての助成制度がある?!

総務省「通信利用動向調査」によれば、企業のテレワーク導入率は11年の9.6%から、18年には19.1%に上昇している。中小企業の導入率は14.5%とまだ低いものの、政府もテレワーク導入にかかる費用助成の追加募集を開始しており、不謹慎な言い方かもしれませんが、新型コロナウイルスによって、このような費用助成を活用しない手はないかと存じます。

テレワークが普及すれば、誰が何をどれぐらい手掛けたかという仕事の「見える化」が進み、これまでは出勤していれば会社の「メンバー」としてみなされてきた評価体系も、より成果に見合ったものへと転換せざるを得ない状況となります。

テレワークの普及により職場以外で仕事をする時間が増えれば、移動時間を他の時間に使えたり、家族との時間に充てられるため、時間の有効利用にもつながります。

しかし、「いつでもどこでも」仕事ができる状況が広がれると、仕事と生活の境界が曖昧になることは留意すべき点のようです。これは日本に限った現象ではなく、在宅勤務が普及している多くの先進諸国が抱える課題でもあるようです。現状、テレワークの時間管理はパソコンのログや実際の操作時間などで把握せざるを得ない。しかし今後は、連続的にパソコンに打ち込むような作業は機械に任せ、人間は人間にしかできない仕事に特化することが求められるようになると言わ
2020.04.30
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•••令和2年4月1日より改正民法が施行されました。 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・令和2年4月1日より改正民法が施行されました。・・・

明治時代に作られた法律がやっと現代に合ったカタチに刷新されたのです。

とは言っても、そこはやはり法律ですから、ぱっと読んでもよくわかりません。

ざっくりとですが、内容をまとめてみたいと思います。

・「瑕疵担保責任」がなくなり「契約不適合責任」となる

例えば不動産取引の場合、これまで売主には「瑕疵担保責任」がありました。

「瑕疵=シロアリ被害や水漏れなどの欠陥」が見つかった場合には、買主様は契約の解除や損害賠償ができる、というものです。

この責任が民法の改正により、「契約不適合責任」というものに変わりました。

大まかな変更点は以下です。

・買主が欠陥を知っていても責任追及OK

・契約解除や損害賠償の他、修理の請求や売買代金の減額請求もOK

だいぶいい加減なまとめですが、要は買主の保護が広がった、という改正ですね。

これまでは、後から欠陥が発覚した場合でも、買主が知らなかったのであれば契約解除や損害賠償請求をしてもOKという法律でした。

こちらが民法改正により、買主が欠陥を知っていたとしても、売買契約書に「欠陥があります」と書いていないのであれば、売主は欠陥がないものを売り渡さないといけない、ということです。

これが「契約」に「不適合」なものを引き渡してはいけないという「責任」です。

また、これまでは買主は、契約解除か損害賠償請求しか選択肢がありませんでしたが、改正民法では、修理の請求や代金の減額も請求できるようになりました。

つまり、これまで以上に売買契約書の内容が重要になってくる、ということです。

売主としては、何か土地や建物に不具合があるのであれば、しっかりと明記して買主へ伝えておかないといけません。

仮に建物の目立つところに白蟻被害の跡や、雨漏れの跡があったとしても、契約書に書いておかないと、買主から責任追及されてしまうことになります。

一方、買主としては、何か不具合があるのであれば、契約書をしっかり読めば書いてある、

ということになりますし、書いてなければ後から請求できる、ということになります。

また、我々不動産仲介事業者としては、契約書の作成や重要事項説明に、これまで以上に注意を払っていく必要がある、ということです。
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2020.04.22
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•••「緊急事態宣言」を受け「不動産中古市場はどのように変わったか •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
先日、「緊急事態宣言」を受け「不動産中古市場はどのように変わったか」というタイトルで情報発信をいたしました。

そこで、来場いただく形で300回以上実施してきたセミナーを今回は初めてWEBで開催させていただく事を告知させて頂いたところ、あっという間に定員がいっぱいになったので、私達もとても驚きました。

私共もWEBセミナーは初めての開催で、恐る恐る開催させて頂いたのですが、視聴いただいた皆様には概ね良い評価を頂戴し、ほっと胸をなでおろしております。

<お客様の声①>

セミナー実施前にもご丁寧に対応いただき、ありがとうございました。
ZOOMを使ってのWEBセミナーは初めてでしたが、
①子どもがそばにいてもOK(今回は無事お昼寝してくれたので時間帯もばっちりでした)
②子連れでの移動がなく気軽に参加することができ
③こちらのマイクがオフなので、夫婦でちょこちょこと話をしながら聞くことができるなど、非常に参加しやすく、ありがたかったです。内容も昨今の気になる景気の話、資産性の話、不動産業界の構造の話など、盛りだくさんで大変勉強になりました。当初は夫婦どちらかが参加(※どちらかが子守で留守番)、と考えていましたが、やはり夫婦で聞くことに意味があるなぁと思いました。一点だけ改善点として、画像が粗く資料が見えなかったので、事前共有していただけるとなお嬉しいと思いました。本日はありがとうございました。

<お客様の声②>

快適でした。自宅にいながらリラックスした環境で参加でき、とてもよかったです。
音声も悪くなかったですし、画像もわかりました。
事前に資料を送っていただいていましたので、手元に置きながら参加しました。

<お客様の声③>

住宅の購入にコロナの影響があるかどうか気になっていたので知れてよかったです。
活動自粛要請が続く中、大手仲介会社のほとんどは、売り物件の案内を現在していません。
先日もお伝えしましたが、売却するのにコロナの完全終息を待っていられない余裕のない売主様も世の中たくさんいます。だから、マスク着用、手洗い消毒をして頂いた上での内見ならOKという売主様も当然いらっしゃいます。

私達は、長い付き合いとなることが確定しているコロナウイルスとの共存を模索しています。
このような状況なの中でもお客様の期待に応えられる会社でありたいと考えております
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2020.03.31
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•••不動産業界のしくみは謎だらけだなと感じる事があります。•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・不動産業界のしくみは謎だらけだなと感じる事があります。・・・

不動産広告などで、『仲介手数料無料!!』と書かれた広告を目にされた方もいらっしゃると思います。

そもそも不動産仲介会社とは具体的に何をしてくれるのでしょうか?


不動産仲介とは、売買もしくは賃貸の時に「売主と買主」「貸主と借主」の間で契約を交わしますが、その難しい法的手続きや契約の内容を取りまとめて契約書等の作成を行い、その時の重要事項説明を行う事が一般的には不動産仲介会社の役割となります。

これだけを並べると簡単なことのように思いますが、もちろん物件の査定や不動産に関する知識をもってお客様の代わりに目利きを行う事も重要な業務の一つです。

では、そんな中でその仲介手数料が無料の会社と有料の会社があるのは何故なのでしょうか?

先程お伝えしました通り、通常は、売主・買主の共に仲介業者がおり、仲介業者に仲介手数料が入る仕組みですが、不動産の取引に仲介業者が入らない場合においては、仲介手数料がかからない場合があります。

例えば・・・、

新築マンションを建てたり、大きな土地を分けてきれいに整地して分譲地をつくる といったいわゆる『不動産ディベロッパー』が不動産仲介業者を通さないケースが当てはまります。

つまり

不動産業者“自ら”、直接「消費者」に販売するケースとなります。

その場合は、仲介手数料はかかりません。


≪参考までに≫


不動産業者といってもいろいろな形があります。

・「不動産ディベロッパー」は、不動産(土地や建物)をつくるプロ

・「不動産仲介業者」は、不動産の取引をまとめるプロ

・「不動産管理業」は、賃貸マンションやアパートなどの募集・賃料の管理等を行っているプロ 等

※ちなみに、リニュアル仲介は「不動産仲介業者」ですので、不動産取引をまとめ、更に弊社はバイヤーズエージェント型の仲介をしております。

▼仲介手数料がかからない場合、一見お得に感じますが、下記のようなデメリットもあります。

・売りたい側の不動産業者(プロ)の都合の良い諸条件で交渉される場合もあります。

・宅建業法で説明しなければならない項目は説明しますが、マイナス情報など法に触れない項目についてはご自身でお調べして判断していただく事になるかと思います。

・建築条件付きと広告に記載があるものは、建築会社を選べない場合もあります。

ですが、こういった物件も仲介会社を通して購入出来る場合もあるので、その際にはご相談ください。

その際には上記のようなことの無いよう、しっかりと調査や交渉を行いますので、安心して購入していただけると思います。

損して得とれという言葉の通り、不動産は安い買い物ではありませんので、プロに依頼して後悔のない買い物をしていただけたらと思います。
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2020.03.27
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••• 空き家率ランキング・空き家数ランキングを予測してみて下さい!意外な結果が•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・空き家率ランキング・空き家数ランキングを予測してみて下さい!意外な結果が・・・





■総務省の住宅・土地統計調査のデータで空き家率をランキングすると・・・

総務省の2018年の住宅・土地統計調査( の確定値に基づいて分析すると、居住者がいない住宅のうち、リゾート地などに多い別荘を除いて算出すると、空き家数と、総戸数に占める空き家数の比率を示す空き家率をランキングすると下記のようになるようです。

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html(総務省より)


<空き家率ランキング>

1位:北海道夕張市 40.0%

2位:山口県周防大島町 33.4%

3位:北海道歌志内市 33.3%

4位:北海道三笠市 31.6%

5位:和歌山県串本町 30.2%

6位:高知県室戸市 29.7%

7位:高知県土佐清水市 28.4%

8位:三重県熊野市 27.8%

9位:岩手県山田町 27.8%

10位:大分県国東市 27.5%


■総務省の住宅・土地統計調査のデータで空き家数をランキングすると・・・

また、全国の空き家を市区町村別にみると、最も空き家数が多いのは東京都世田谷区の約4万9000戸となったようです。2位は東京都大田区で約4万8000戸、3位は鹿児島県鹿児島市で約4万7000戸となっているようです。ランキングを出すと下記のようです。

<空き家数ランキング>

1位:東京都世田谷区 49,070戸

2位:東京都大田区 48,080戸

3位:鹿児島県鹿児島市 47,100戸

4位:大阪府東大阪市 44,180戸

5位:栃木県宇都宮市 44,050戸

6位:東京都足立区 39,530戸

7位:大阪府吹田市 38,540戸

8位:愛媛県松山市 38,360戸

9位:岐阜県岐阜市 38,320戸

10位:兵庫県尼崎市 37,130戸


■そもそも空き家とは大きく2つに分かれる?!

そもそも空き家は大きく2つに分かれます。1つは賃貸や売却などの予定がある物件。もう1つは賃貸や売却などの予定がないその他の住宅物件です。

後者は将来的に使い道のない物件であり、別名「所有者不明家屋」と呼ばれる不動産です。

そのような物件が増える理由としては人口減で需要が伸びていないのにも関わらず、大量の住宅建設が続いていること、供給過剰だから老朽化が著しい空き家には誰も見向きもしなくなっているのが現状です。その為、このような状態が続き、空き家は増えています。

世田谷区内は東急世田谷線沿線や祖師谷地区など、戸建てや比較的小さい集合住宅が集まる地域においての、高齢者(65歳以上)の割合が高いエリアのようです。また、そのようなエリアは、旧耐震基準の建物に住んでいる方が多く、大きな地震発生時には、建物の倒壊が危惧されています。

一方、空き家率の比率が高い市区町村は夕張市や歌志内市、三笠市と、北海道でかつて炭坑として栄えた自治体が上位に入っています。個人的には、あまり馴染みのないエリアにおいて、空き家率が高いことを利しましたが、そもそも石炭産業の衰退で住民が減って、使われなくなった住戸が残っている事が、今回の空き家率に影響しているようです。

空き家の解消は自治体共通の課題となっていたりします。最近では多くの空き家の取引を仲介するサービス「空き家バンク」などを導入する自治体も増えていますが、未だに新築住宅の供給が維持されている状況に警鐘を鳴らす方も増えています。

その為、これから不動産購入を検討する際に、検討する不動産の近辺において、空き家が存在していないかどうかをチェックしていただきたいと思います。あまりにも多いエリアだと、その周辺の不動産の資産価値などにも影響を及ぼし兼ねませんので、ご注意いただきたいと思います。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。


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2020.03.26
   ・・・債務負担を遺言によって指定できるか・・・




遺産分割の方法は、審判・調停を除いて、協議分割と指定分割とがあります。

文字どおり遺産分割協議による分割と、遺言による相続分・分割方法の指定です。

遺産の中にはプラスの財産以外に、マイナスの財産である負債も含まれます。


遺産分割協議を行う場合であれば、負債をどのように返済するか共同相続人間で話し合い・負担しあっていくことも可能ですが、遺言により指定をされた場合はどうなるでしょうか。

例えば、長男・長女・二女の三人が相続人であった場合に、長男に全財産を相続させる旨の遺言があった場合はどうなるでしょうか。

原則として、全財産に含まれる負債も全て長男が相続するということになります。

しかし、遺言による全財産の指定は当該共同相続人内部の問題であり、相続債権者の関与なくされたものであるため、相続債権者との関係では効力が及ばないと解するのが相当であるという理由から、遺言による相続分の指定にもかかわらず、相続債権者は法定相続分に従った相続債務の履行請求が可能であると判示されています。

この点、改正相続法で判例の趣旨が以下のように明文化されました。


「被相続人が相続開始の時において有した債務の債権者は、遺言による相続分の指定がされた場合であっても、各共同相続人に対し、法定相続分及び代襲相続人の相続分の規定により算出した相続分に応じてその権利を行使することができる。(第902条の2)」

つまり、前述の例で言うと、長女と二女は法定相続分に応じた債務の承継を免れることは出来なのが原則となります。

しかし、改正相続法には以下のような但書があります。


「ただし、その債権者が共同相続人の一人に対してその指定された相続分に応じた債務の承継を承認したときは、この限りでない(第902条の2但書)」

前述の例で言うと、全財産を相続する長男が債務も全額相続する(長男が全て返済する)ということを債権者が認めたときは、長女と二女は法定相続分に応じた債務の承継を免れることができることになります。

あくまでも、債権者が承認した場合ですから、承認してもらうように働きかけないといけないわけです。

遺言執行時に行うこともそうですが、遺言作成時にもその点は大丈夫か確認する必要があるでしょう。

万が一、債権者が承認してくれなくて法定相続分に応じた債務の承継を免れることができない場合には、前述の例で言うと、長女と二女は指定相続分がないので遺留分放棄はもちろんのこと、相続放棄の手続きをとるという選択肢があります。

相続放棄をしないまま、長女や二女が法定相続分に応じた債務を承継し負担した場合には、共同相続人間で”求償関係”が生じ、長女や二女は長男に対して事後的に求償することができる、というのが判例です。

被相続人となる者に負債がある場合には、予め財産目録で明確にしておくことが重要となりますが、負債がある状態で遺言を作成し相続分・分割方法を指定する場合には、負債の処理に関して明記するだけでなく、債権者との事前の打ち合わせ・確認作業が必要になってきます。

負債の承継に関しては、十分すぎる、というほどの準備をしておいて良いと思います。
2020.03.13
・・・遺言作成の遺言事項のポイントとは・・・

遺言を作成する際、「遺言者の遺産となる財産をどのように分けるか」ということを考えることから始まると思いますが、これが『相続分の指定』という遺言事項で、遺言事項とは”法的効力”を有し遺言の根幹を成すものです。

遺言事項は法的効力を有するために法律で決められたものに限定されています。


今回は遺言事項の中でも代表的なものについてポイントをお話しさせて頂きます。

一般的にご家族がいる場合、遺言事項で根幹となるのは『相続分・分割方法の指定』です。これが無いと遺言作成の意味がありませんから必ず記載する内容です。

「誰にどのくらいの財産を相続させるか」という内容ですが、ここで気を付けなければならないのは、特別な場合を除いて、相続分の指定を分数的割合で指定しないということです。法定相続分を考えると”2分の1”や”4分の1”といった分数的割合が出てきますが、遺言でこのような分数的割合指定をしてしまうと、その割合になるように共同相続人間で話し合わなければならなくなり、争い防止のための遺言作成のはずが、争い事の原因になりかねません。

遺言事項として法定相続分の割合変更の指定(例えば法定相続分4分の1を3分の1にする等)も可能ですが、この場合も同じことが言えますので、実務的には避けたほうがいいでしょう。

ではどうするか、原則として、何を誰に相続させるかを具体的に指定するのです。


相続で揉める原因は「遺産の分け方」ですから、遺言でその「分け方」を具体的に指定しておくことに遺言の「争族」防止の意義があります。

遺言事項の中で「相続分・分割方法の指定」と関係して重要なものとして「補充遺言(予備的遺言)」と「遺言執行者指定」があります。


相続分の指定を受けた相続人が遺言者より先にあるいは同時に亡くなった場合、当該指定遺産をどうするか指定していないときは、その遺言事項は失効扱いとなり遺産分割協議の対象となるのが原則です。このようなことを防ぐためには当該相続人が相続開始前(あるいは同時)に亡くなったときにどうするかを明確にしておくことです。当該相続人が相続開始前(あるいは同時)に亡くなった場合には代襲相続人に相続させる旨の「補充遺言(予備的遺言)」を記載しておくのが良いでしょう。

遺言を作成することは、ある意味法的効力のある書類を作成するようなものですから、一般の方でもなんとかなります(自筆証書遺言の作成ができます)が、相続開始時に遺言の内容を実現させるための執行実務はなかなか難しいのではないかと思います。このような場合には”相続の専門家”を「遺言執行者」として指定することも考えておかなければなりません。

 相続人がいない「おひとり様」のケースや一次相続時には相続人がいてもその後は途絶えてしまうようなケース(例えば「おふたり様」)では、「遺贈」という遺言事項を利用して自分の財産の行方を決めておくことができます。「遺贈」とは「遺言による贈与」という意味で、遺言によって第三者に自分の財産を贈与するということになります。

「遺贈」の場合には贈与を受ける者(受遺者)は法定相続人ではないので、手続きを円滑に進める上でも前述した「遺言執行者の指定」をしておく必要があります。

簡単ですが、遺言作成時の「遺言事項」の代表的なポイントについてお話しさせて頂きました。

実際に遺言を作成する際に思い出して頂ければ幸いです。
2020.03.11
・・・遺言執行者指定の必要性・・・




遺言作成時に遺言執行者を指定している遺言はどれくらいあるのでしょうか。

公正証書遺言であれば公証人のアドバイスで遺言執行者を指定することがあると思いますが、自筆証書遺言では遺言執行者の指定まで及ばないのが現実ではないかと思います。

では、遺言執行者の指定は必要なことなのでしょうか。


昨年改正相続法が施行されましたが、改正前後を比べると遺言執行者に係る規定が変更・追加等大きく変わリました。

変更前はなんとなくアバウト的な規定だったとも言えそうなもの(遺言執行者の権限の明確さに欠けるもの)でしたから、そのためかどうかは不明ですが、遺言執行者の必要性の認識が薄く、遺言執行者を指定していない遺言は多かったと思います。また、公正証書遺言作成時に公証人からのアドバイスで遺言執行者の指定を行なっていても、受遺者である相続人が遺言執行者に指定されているということも珍しくありません。受遺者が遺言執行者の指定を受けること自体は何の問題もありませんが、一般的にはほとんどの場合相続手続きについては素人です、遺言執行といっても何をすれば良いのか戸惑い、簡単には実行できないのが普通です。遺言執行者の復任権に関する遺言事項もほとんどのケースでは作成されていなかったでしょう。

つまり、改正相続法施行前までの遺言作成時には遺言執行者の指定は軽視されがちだったのではないかということです。

しかし改正相続法の施行後は、遺言執行者の指定の必要性が増したといえます。


例えば、改正相続法施行前の「相続させる旨の遺言」では、法定相続分を超える相続分の指定を受けていても対抗要件を備える必要性はありませんでした(第三者に対抗できました)が、改正相続法施行後は、「相続させる旨の遺言」であっても法定相続分を超える相続分の指定は、「その超えた相続分」に関して対抗要件を備えなければ第三者に対抗できないという大きな変更(従前の判例の変更)がありましたが、「特定財産承継遺言」において、判例変更による(受遺者にとって)負の部分を、遺言執行者の対抗要件具備行為を可能とする新たな規定によって補完する形になりました。

また「遺贈」における遺言執行者の権限も、「遺言執行者がある場合には、遺贈の履行は遺言執行者のみが行うことができる」とし、その権限は遺贈の履行に必要な行為全般に及ぶと、以前に比べて明確になリました。

改正相続法施行により新設された規定が多くありますが、”このような規定ができて良かったですね”といわれることが多い「遺産の分割前における預貯金債権の行使」の規定は、相続人が単独で権利を行使することができるという点では、本当に困っている人にとっては救いとなりますが、一歩間違えば悪用されて「複雑な争い」となりかねません。

その悪用にストップをかけるための手段の一つが「遺言執行者の指定」であるといえます。


改正相続法施行後は、遺言執行者の指定は遺言内容の実現を図るという実質的な役割以外にも、遺言執行業務を行うことによる”争い・トラブル防止”という効果も併せ持つことになりますので、今まで以上に遺言執行者の指定の必要性が増したといえます。

とはいえ、受遺者である相続人を遺言執行者に指定した場合には、相続人としてやるべきことが多くあることや、遺言執行に係る専門知識が乏しい(当たり前の事です)ことなどにより、相続開始後の速やかな遺言執行が難しくなるばかりでなく、”争い・トラブル防止”の効果も薄くなってしまう可能性があります。

そうならないためにも、そして、遺言の効力を最大限に活用するためにも、相続の専門家を遺言執行者に指定することを選択肢に入れておくことが必要であると思います。

円満相続のために作成する遺言ですから、遺言執行まで見据えた準備をしたいものです。
2020.03.03
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••• 空き家活用、中古住宅流通へ 耐震補強などを要件にして、金利優遇幅が広がる?!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
空き家活用、中古住宅流通へ 耐震補強などを要件にして、金利優遇幅が広がる?!



1月19日(日)の日本経済新聞の朝刊に、『中古住宅流通へ 金利優遇広げる』という記事が出ていました。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO54574910Y0A110C2MM8000/


その記事の内容は、国土交通省と住宅金融支援機構は中古住宅の流通に向け、2021年からリフォーム向け融資の優遇対象を広げるという内容でした(空き家活用にも使えそうです)。

2020年の住宅購入には使えないようですが、来年以降に住宅購入をご検討の方は、このような制度も把握しておくと、少しお得に住宅購入が出来るかもしれません。

耐震性やバリアフリー、断熱性の向上などで一定の要件を満たせば、低い金利で融資が受けられるようになりそうです。空き家の増加が都市の問題となっているのを受け、中古住宅が取引されやすいように政策面で支援する事が今回の発表につながっています。

ちなみに、2020年の人口は1億2400万人、2030年は1億1662万人と予想されており、今後、益々人口が減少していく事が、空き家の増加につながっていきます。


また、今回の優遇対象は長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の利用条件を緩和するとの事でした。住宅の購入とリフォーム費用を融資する商品について、適用要件の水準を住宅ローン減税と同等にするような案が挙がっています。リフォーム費用が200万円以上となることが条件のようですが、借入金利が5年間にわたって年0.5%下がる予定です。現在、かなりの低金利なので、このような優遇を行う事で、かなりお得な住宅ローン支払いになりそうです。

今も同じ優遇金利の仕組みがありますが、リフォームによって耐震性などを新築住宅並みに上げる事が必須とされています。フラット35は年10万件を超える利用申請があるものの、適用条件が厳しいリフォーム関連の融資は年数百件にとどまっている為、その打開策とも考えられています。

こうした取り組みを進める背景にあるのが空き家の増加です。総務省の調査では2018年時点で全国に846万戸の空き家があり、2000年代前半と比べて200万戸近く増えています。


フラット35は居住目的で住宅を購入する人に対して、住宅金融支援機構と提携した民間金融機関が資金を貸し出す仕組みとなっています。35年間の長期にわたって低い固定金利で借りられる点が特徴であり、2018年度末時点で約16兆円の残高があり、大手金融機関に匹敵するようです。

来年以降はこのような制度を活用しての不動産購入や空き家対策にメスを入れられるかどうか、今後の住宅購入の動きに注目していきたいと思います。

今後の住宅購入や空き家活用に参考にお役立て下さい。
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TGKティーガッツケイ㈱より
2020.02.27
...特別寄与料請求権、権利行使に関する考察...


 「親の介護」という相続では争いの原因となり易い問題で、今まで「寄与分」というなかなか認められづらい制度のために辛酸をなめたきた相続人やその家族が多数存在してきました。

特に相続人の配偶者が介護をしてきた場合などは相続だけではなく、その家族にとっても難しい問題が発生しがちでした。

そのような状況下で、今回の相続法改正で新設された「特別寄与料請求権」により、その問題も軽減されます、というのが大方の見方ではないでしょうか。

確かに、相続人の配偶者という相続権を有さない者が、相続人の親の介護という大仕事をしたことにより多少なりとも報いを受けることができる権利が確立されたことは大きな前進であるといえるでしょう。

しかし、ここで疑問がひとつ持ち上がります。


この権利本当に行使できますか?あるいは、行使しますか?

法律の専門家は本人の当然の権利だからと権利行使を勧めるかもしれません、家庭裁判所に持ち込んででも、、、。

新しい制度ですから、今後の運用次第でどうなるか分かりませんが、他のコラムでもお話ししているように、この権利の行使には事前準備が必要だと思います。

何の準備もせずに相続開始後に当然の権利だからと言って主張しても争いになりかねません。


相続人と話し合いができなければ家庭裁判所で決定するのだから争いも何も関係ないという考えもあるかもしれませんが、それだけでは上手くいかないのが相続の現場であり、小さな社会である親族関係です。

例えば、相続人とその配偶者という関係ではなく、相続人とは少し離れた被相続人の甥や姪が特別寄与者に該当するのであれば、相続人とは日常生活である程度の距離があるので、権利の行使をするにはそれほど抵抗なくできるでしょう。むしろ、権利行使をするべき立場といえるのかもしれません。

問題となるのは、相続人の配偶者(長男のお嫁さん、二男のお嫁さんなど)という立場です。このケースが一番可能性が高く、一番苦労する立場ではないでしょうか。

この場合、相続人の権利とその配偶者の特別寄与者としての権利が複雑に絡み合う可能性があります。特別寄与料の請求権も原則6ヶ月という期限がありますので、遺産分割協議と並行するような関係になるのではないかと思います。

そう考えると、遺産分割協議に影響を与える可能性も否定できません。また、遺産分割協議成立後に特別寄与料の請求を行なった場合には、揉める可能性は大きく、家庭裁判所の決定によりやむなく相続人より支払いがされても、その後の関係性に大きく影響します。

特に、1人遺された配偶者が義父母の介護をしたようなケースでは、生活のことを考えると特別寄与料の請求をしたい、しかし、親族が近隣に住んでいるために無理やり権利の行使をすると現在の住まいに住みづらくなる、なんてこともあり得ます。

現実問題としては、個々の状況に応じて、親本人や相続人、関係者等を含めた事前の話し合いが必要ではありますが、難しいようであれば別の手段の検討もしなければなりません。

相続における「親の介護」という問題は、法律の規定だけでは簡単に解決できるものではありません、権利の行使も状況によって考えなければならない諸刃の剣であることを覚えておく必要があるでしょう。
2020.02.13
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••• 南海トラフ地震発生時の津波確率をご存知ですか?!「3メートル以上」の津波が発生する自治体はいくつある?! •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
南海トラフ地震発生時の津波確率をご存知ですか?!「3メートル以上」の津波が発生する自治体はいくつある?!




■南海トラフ地震発生時の津波確率をご存知ですか?!

政府の地震調査委員会は1月24日、将来の発生が懸念される南海トラフ地震で西日本から東日本の各地を襲う津波の確率を公表した。

詳細については下記のPDFデータをご覧下さい。

https://www.jishin.go.jp/main/chousa/20jan_tsunami/nankai_tsunami.pdf

そのデータを見てみますと、太平洋側や瀬戸内の352市区町村のそれぞれについて、3~10メートル以上の津波の高さを3パターンに分けて30年以内の確率を計算されています。これまでは最も高い津波への警戒を各地に呼びかけており、高さごとに確率を示すのは初めてのようです。より現実の危機を伝え、行政や企業、個人の備えを強く促す狙いが込められています。

津波の高さを「3メートル以上」「5メートル以上」「10メートル以上」に分けて確率を求めた。確率は「6%未満(注意の必要がある)」「6%以上26%未満(リスクが高い)」「26%以上(リスクが非常に高い)」の3段階で示されています。

■「3メートル以上」の津波が発生する自治体はいくつある?!

全体の2割にあたる71の自治体で、3メートル以上の津波の確率が26%以上との予想が発表されています。静岡県御前崎市や愛知県豊橋市なども予想エリアに含まれています。30年以内に交通事故でけがをする確率が15%という数値もあるようで、それよりもはるかに高い確率となっています。

このうち5メートル以上が26%以上の確率となった自治体は、高知市や三重県大紀町など約30ヶ所。10メートル以上でも6%以上26%未満の確率が高知県黒潮町や静岡県沼津市など約20ヶ所ありました。

内閣府が2012年に推計した資料から考えると、南海トラフ地震については、マグニチュード(M)9.1クラスの最大級の地震で最大約34メートルの津波が発生すると予想されています。今回は最大級の地震は除き、30年以内に70~80%の確率で起きるとされるM8~9クラスを想定した予想となっていますので、いつ巨大地震が発生してもおかしくない状況です。

最大想定だけでなく、3メートル以上など高い確率で起こるリスクを明らかにした点で、これまでの津波評価とは異なっています。

対象となる津波は最大想定よりも低いが、発生すれば大きな被害をもたらす。3メートル以上の津波では木造家屋の全壊や流出が相次ぎ、5~6メートルの高さを超えると被害が急増する。昨年の台風19号の上陸の際も、水害の怖さで不安な夜を過ごされた方も多いと思います。ぜひ、防潮堤の整備や避難体制の構築などで各自治体の迅速な対応が求められていると思います。

■住宅購入時にはハザードマップを必ず確認する!

いつ発生するか分からない巨大地震、「備えあれば患いなし」と言ったりしますので、事前防災の観点から、南海トラフ地震が発生した場合の対処方法を考えておく必要がございます。

国土交通省より、ハザードマップが公開されていますので、住宅購入時には、必ずご覧いただける事を願います

https://disaportal.gsi.go.jp/

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2020.02.10
・・・遺言作成の遺言事項のポイントとは・・・


遺言を作成する際、「遺言者の遺産となる財産をどのように分けるか」ということを考えることから始まると思いますが、これが『相続分の指定』という遺言事項で、遺言事項とは”法的効力”を有し遺言の根幹を成すものです。

遺言事項は法的効力を有するために法律で決められたものに限定されています。


今回は遺言事項の中でも代表的なものについてポイントをお話しさせて頂きます。

一般的にご家族がいる場合、遺言事項で根幹となるのは『相続分・分割方法の指定』です。これが無いと遺言作成の意味がありませんから必ず記載する内容です。

「誰にどのくらいの財産を相続させるか」という内容ですが、ここで気を付けなければならないのは、特別な場合を除いて、相続分の指定を分数的割合で指定しないということです。法定相続分を考えると”2分の1”や”4分の1”といった分数的割合が出てきますが、遺言でこのような分数的割合指定をしてしまうと、その割合になるように共同相続人間で話し合わなければならなくなり、争い防止のための遺言作成のはずが、争い事の原因になりかねません。

遺言事項として法定相続分の割合変更の指定(例えば法定相続分4分の1を3分の1にする等)も可能ですが、この場合も同じことが言えますので、実務的には避けたほうがいいでしょう。

ではどうするか、原則として、何を誰に相続させるかを具体的に指定するのです。


相続で揉める原因は「遺産の分け方」ですから、遺言でその「分け方」を具体的に指定しておくことに遺言の「争族」防止の意義があります。


遺言事項の中で「相続分・分割方法の指定」と関係して重要なものとして「補充遺言(予備的遺言)」と「遺言執行者指定」があります。

相続分の指定を受けた相続人が遺言者より先にあるいは同時に亡くなった場合、当該指定遺産をどうするか指定していないときは、その遺言事項は失効扱いとなり遺産分割協議の対象となるのが原則です。このようなことを防ぐためには当該相続人が相続開始前(あるいは同時)に亡くなったときにどうするかを明確にしておくことです。当該相続人が相続開始前(あるいは同時)に亡くなった場合には代襲相続人に相続させる旨の「補充遺言(予備的遺言)」を記載しておくのが良いでしょう。

遺言を作成することは、ある意味法的効力のある書類を作成するようなものですから、一般の方でもなんとかなります(自筆証書遺言の作成ができます)が、相続開始時に遺言の内容を実現させるための執行実務はなかなか難しいのではないかと思います。このような場合には”相続の専門家”を「遺言執行者」として指定することも考えておかなければなりません。

 相続人がいない「おひとり様」のケースや一次相続時には相続人がいてもその後は途絶えてしまうようなケース(例えば「おふたり様」)では、「遺贈」という遺言事項を利用して自分の財産の行方を決めておくことができます。「遺贈」とは「遺言による贈与」という意味で、遺言によって第三者に自分の財産を贈与するということになります。

「遺贈」の場合には贈与を受ける者(受遺者)は法定相続人ではないので、手続きを円滑に進める上でも前述した「遺言執行者の指定」をしておく必要があります。

簡単ですが、遺言作成時の「遺言事項」の代表的なポイントについてお話しさせて頂きました。

実際に遺言を作成する際に思い出して頂ければ幸いです。
2020.02.01
遺言作成の遺言事項のポイントとは


遺言を作成する際、「遺言者の遺産となる財産をどのように分けるか」ということを考えることから始まると思いますが、これが『相続分の指定』という遺言事項で、遺言事項とは”法的効力”を有し遺言の根幹を成すものです。

遺言事項は法的効力を有するために法律で決められたものに限定されています。


今回は遺言事項の中でも代表的なものについてポイントをお話しさせて頂きます。

一般的にご家族がいる場合、遺言事項で根幹となるのは『相続分・分割方法の指定』です。これが無いと遺言作成の意味がありませんから必ず記載する内容です。

「誰にどのくらいの財産を相続させるか」という内容ですが、ここで気を付けなければならないのは、特別な場合を除いて、相続分の指定を分数的割合で指定しないということです。法定相続分を考えると”2分の1”や”4分の1”といった分数的割合が出てきますが、遺言でこのような分数的割合指定をしてしまうと、その割合になるように共同相続人間で話し合わなければならなくなり、争い防止のための遺言作成のはずが、争い事の原因になりかねません。

遺言事項として法定相続分の割合変更の指定(例えば法定相続分4分の1を3分の1にする等)も可能ですが、この場合も同じことが言えますので、実務的には避けたほうがいいでしょう。

ではどうするか、原則として、何を誰に相続させるかを具体的に指定するのです。


相続で揉める原因は「遺産の分け方」ですから、遺言でその「分け方」を具体的に指定しておくことに遺言の「争族」防止の意義があります。

遺言事項の中で「相続分・分割方法の指定」と関係して重要なものとして「補充遺言(予備的遺言)」と「遺言執行者指定」があります。


相続分の指定を受けた相続人が遺言者より先にあるいは同時に亡くなった場合、当該指定遺産をどうするか指定していないときは、その遺言事項は失効扱いとなり遺産分割協議の対象となるのが原則です。このようなことを防ぐためには当該相続人が相続開始前(あるいは同時)に亡くなったときにどうするかを明確にしておくことです。当該相続人が相続開始前(あるいは同時)に亡くなった場合には代襲相続人に相続させる旨の「補充遺言(予備的遺言)」を記載しておくのが良いでしょう。

遺言を作成することは、ある意味法的効力のある書類を作成するようなものですから、一般の方でもなんとかなります(自筆証書遺言の作成ができます)が、相続開始時に遺言の内容を実現させるための執行実務はなかなか難しいのではないかと思います。このような場合には”相続の専門家”を「遺言執行者」として指定することも考えておかなければなりません。

 相続人がいない「おひとり様」のケースや一次相続時には相続人がいてもその後は途絶えてしまうようなケース(例えば「おふたり様」)では、「遺贈」という遺言事項を利用して自分の財産の行方を決めておくことができます。「遺贈」とは「遺言による贈与」という意味で、遺言によって第三者に自分の財産を贈与するということになります。

「遺贈」の場合には贈与を受ける者(受遺者)は法定相続人ではないので、手続きを円滑に進める上でも前述した「遺言執行者の指定」をしておく必要があります。

簡単ですが、遺言作成時の「遺言事項」の代表的なポイントについてお話しさせて頂きました。

実際に遺言を作成する際に思い出して頂ければ幸いです。
2020.01.31
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•••昨年の台風19号の影響から注目される『立地適正化計画』?!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

昨年の台風19号の影響から注目される『立地適正化計画』?!



昨年の台風19号が通過した後はJR武蔵小杉駅周辺(川崎市)の道路は軒並み冠水しました。結果、林立するタワーマンションの地下の電源設備は浸水により停電し、復旧までかなりの時間を要しました。そのような状況になると、「不動産購入をする前に、このような状況になると分かっていたら購入をしなかった」というような声をよく聞きます。これから売買仲介の繁忙期となる為、そのようなタイミングで住宅購入をされる方は、ハザードマップの確認を、行っていただきたいと思います。

◆不動産購入時にハザードマップのチェックは必須?!

ちなみに川崎市は被害が想定される区域や避難場所などを示す洪水ハザードマップを作製していましたので、不動産購入をされる方は、事前に確認が出来ました。

しかし、不動産会社には住宅購入者に対して説明義務が課されていませんので、住民の認知度は低かったようです。それとは違い、土砂災害や津波ハザードマップについては住宅購入時に説明しなければならない項目となっています。参考までにタワーマンションが集まる川崎市中原区の洪水ハザードマップをご覧になってみて下さい。
http://www.city.kawasaki.jp/530/cmsfiles/contents/0000018/18174/03nthm.pdf

台風で浸水被害があった他の地域の多くもハザードマップでリスクが示されています。
ぜひ、他の地域については、国土交通省が発表しているハザードマップポータルサイトをご覧下さい。
https://disaportal.gsi.go.jp/

東京都江戸川区は、ハザードマップを積極的に公開し、その危険性をPRされていました。それも想定する最大規模の大雨で「区のほとんどが水没」すると明記されていたり、人口密集地帯のために救助もしきれず「区内にとどまるのは危険です!」とPRされていますので、江戸川区の住民の方は、水災についての危機意識を持たれている方が多いようです。

この結果、昨年の台風19号の上陸時は約3万5千人が小学校などに避難されたようです。

昨年の台風19号の上陸時には「100年に1度」などと形容されてきた大規模災害について、住民の啓発や情報伝達の改善など「ソフト防災」にはまだまだ工夫の余地があると発表されていました。

◆人口減少社会に合わせた仕組み作り、『立地適正化計画』とは?!

防災意識は地方自治体の活動だけでは不十分であり、人口減少社会に合わせた仕組み作りが必要です。例えば、商業施設や住宅地を中心部に誘導するコンパクトシティー政策などもあり、その中心となる「立地適正化計画」を決めた283の自治体(令和元年12月12日現在)のうち、住宅を集める居住誘導区域に災害リスクのある区域が含まれる割合は実に9割を占めると言われています。

そもそも「立地適正化計画」を把握されていない方は、ぜひ、この計画の取組状況を確認していただきたいと思います。
https://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network.html

昨年の台風19号の上陸から大型台風は日本の防災インフラにどのような影響を及ぼすのかが注目されました。これから不動産購入をされる方は、そのような防災インフラの整備状況やいざという時に被災されにくいような場所であるのかどうかを必ずチェックしていただきたいと思います。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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2020.01.23
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•••不動産登記事項証明書がバージョンアップ!QRコードが追加されました! •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
不動産登記事項証明書がバージョンアップ!QRコードが追加されました!



令和2年1月14日から、法務局で取得できる不動産登記事項証明書(通称、登記簿謄本)の様式が変更され、QRコードが追加されるようになりました。

<法務省>http://www.moj.go.jp/MINJI/minji162.html



このQRコードには、物件を特定できる情報が格納されている、とのことです。

・・・あまり使い方がピンときませんね。

もう少し詳しく調べてみました。

どうやら、自分で登記の申請をする際に、このQRコードを読み込むことで、登記の申請データに物件の情報を手入力しなくて済むようになる、ということです。

最近では、相続の名義変更登記などをご自身でされる方も増えています。

インターネットを利用した登記申請をする際に、手間が省けるようになる、という点がメリットのようですね。


ただ、人生でほぼ1度きりの相続登記を申請するために、法務省のオンライン申請システムをインストールして、取得した登記事項証明書のQRコードをスキャナーもしくはカメラで読み込んで、インターネットからオンライン申請をする、という方が増えるのでしょうか?

登記事項証明書を法務局で取得したら、そのまま相談窓口行って申請書の書き方を聞いて、さっさと提出してしまう方が圧倒的に楽だし早いと思います。

そもそも、申請書にわざわざ物件情報を入力・記載させることがナンセンスなわけで、「添付の登記事項証明書のとおり」とかにした方が間違いもないし、簡単だと思います。

既存の方法を基に組み立てようとするから、システム改善の方向が間違ってしまっているのでは、という印象ですね。

ちょうど先日、金融機関の口座情報にマイナンバーの登録義務化を検討、という記事がありました。

同様に、不動産登記の情報にもマイナンバーを登録する、という制度も検討されていると聞きます。


相続や売買、住所移転などの名義変更があった場合に、簡単に個人情報と紐づけることで手続きが簡略化できるのでは、という制度案です。

もちろん、マイナンバーの管理やシステム設計など、検討しなければいけない事項は多岐にわたると思いますが、行政の複雑で面倒な手続きが簡略化されるという点では、積極的に進めて欲しい制度かなと思います。

住宅ローン控除のための確定申告や、相続税の申告、売却した場合の譲渡所得税やら相続の名義変更など、不動産にまつわる手続きはわかりにくく煩雑ですので、ITの活用も含め、より分かり易い設計になっていけばと期待しています。

不動産の購入自体も、調査すべきことや、行うべき手続きが色々あります。
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2020.01.20
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••• 住宅の資産性, 政策・トピックス•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
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2020.01.07
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•••「相続分ゼロ」の遺産分割協議•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

「相続分ゼロ」の遺産分割協議


遺産分割協議を行なう際の問題点はその家族の構成や歴史等の諸事情によって様々です。


 特別受益を受けた相続人がいる場合には、特別受益の持戻しを行なって相続分を算出したり、その特別受益が相続分以上のものであった場合には、当該相続人は相続分を受けることができない、ということにもなります。

特別受益者である相続人が相続分を受けることができない場合に「特別受益証明書」を発行して遺産分割協議書の署名捺印に代えることもできますが、「相続分ゼロ」の遺産分割協議書を作成して署名捺印をもらう方法もあります。当該相続人の居住地が遠方で遺産分割協議書への署名捺印が難しい場合を除いては、「相続分ゼロ」の遺産分割協議書に署名捺印をもらったほうがその後の各種手続きはやり易いでしょう。

 子のいない夫婦の場合には一方の配偶者の相続開始時には遺された配偶者は遺言がない限り、亡くなった配偶者の兄弟姉妹等と遺産分割協議をしなければなりません。

子のいない夫婦は相続を考える上で、遺された一方の配偶者の生活を守るために遺言作成が勧められます。前述したように、遺言がない限り、遺された一方の配偶者は被相続人の兄弟姉妹等と遺産分割協議を行なわなければならず、場合によっては長年住み慣れた自宅不動産を売却しなければならなくなったり、そうでなくても気苦労が多くなります。このような困難を回避するために遺言を作成して、被相続人の兄弟姉妹等の相続権をなくし(被相続人の兄弟姉妹には遺留分がありません)、遺された一方の配偶者がスムーズに遺産を取得できるようにすることが必要になってくるのです。

遺言によって配偶者に全財産を相続させるように指定しおけば、他の相続人である被相続人の兄弟姉妹から遺留分侵害額請求を受けることなく、遺言の執行により全てを相続することができます。遺言作成が可能であれば、最初に選択すべき方法であると言えます。

しかし、そうはいってもなかなか遺言を作成できない場合もあります。


遺言を作成する決断ができなかったり、そうこうしているうちに判断能力を失ってしまったり、病に倒れてしまったり、年齢が行けば行くほどこのような可能性が高まります。

遺言がなく相続開始となってしまった場合には、遺産分割協議をしなければならなくなります。

そのような場合でも、稀なケースかもしれませんが、被相続人の兄弟姉妹が、遺言があれば全財産を配偶者に相続させることになったことを理解し、同じ内容の遺産分割内容を認めてくれることもあります。

このような場合には「相続分ゼロ」の遺産分割協議内容として署名捺印をもらえば遺産分割協議は成立します。

 被相続人に直系卑属がいた場合でも、相続分は不要と主張する相続人がいることもあります。


このような場合、相続放棄ということが頭をかすめますが、一般の方が相続放棄の手続きをするにはなかなか困難を要することで、だからと言って専門家に依頼すると費用もかかります(この場合当該相続人にとっては余計な費用負担となってしまいます)。

被相続人に負債等のマイナスの財産がない場合には相続放棄をすまでもなく「相続分ゼロ」の遺産分割協議書に署名捺印することで、実質的な(プラスの財産に関して)相続放棄をすることになります。この方法はあくまでも負債や保証等のマイナス財産がない場合に限りますので、もしマイナス財産がある場合には相続放棄の選択肢も捨てられません。

 遺産分割協議というと必ず誰に何をというように、相続人全員に遺産を振り分けなければならないと思いがちですが、ケースによっては「相続分ゼロ」の遺産分割協議も成立することを覚えておくと良いでしょう。
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2020.01.01
謹賀新年 2020

旧年中は格別のご愛顧を賜わり厚く御礼申し上げます
本年も一層のお引立てのほどお願い申し上げます

本年も益々魅力的な案件情報を積極的に収益情報満載を
発信提供させて頂きますので何卒よろしくお願い申し上げます。

ご支援賜りますよう、宜しくお願いします

スピード&行動力

年末年始休業日 :12/28~1/5
TGK ティーガッツケイ株式会社
代表取締役 神行孝至
社員一同


〒550-0012 大阪市西区立売堀1-9-23-4階
TEL 06-6535-1901
FAX 06-6535-1902

http://www.1tgk.com
http//www.2tgk.com
2019.12.17
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•••登記が義務になると遺産分割との関係でどうなるのか •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
相続開始後の各種手続きの中で最大の山場となるのが”遺産分割”です。その話し合いである”遺産分割協議”がなかなかまとまらずに争いになってしまうので、相続は”争族”や”争続”と揶揄されてしまうのです。

この相続の核心ともいえる”遺産分割”がまとまらずに遺産の対象である不動産の帰属先が決まらず放置された状態となるのが、”空き家”発生の原因であるともいえます。

また、遺産分割がまとまらないわけではなく、単純に不動産を”そのまま放置”という状態(移転登記の手続きをしない)もあります。これは特に相続税の申告が不要な場合に起こりやすいといえます。相続税の申告が必要な場合は税理士が関与する確率が高いので、不動産の移転登記まで案内することが多いと思われるからです。

不動産を”そのまま放置”ということは、「相続による不動産の移転登記手続き」を行わないことですから、既に亡くなった方の名義のままになっているということです。

放置しておいても、ほとんどの場合、何の不都合も生じないので面倒な手続きを回避してしまうのが人の心理ではないでしょうか。

そして、そのまま放置しておくと、例えば、次の相続、また次の相続、というように相続が続くと手続き自体も煩雑になっていくため、専門家でない限り、手をつけられない状態となり、結果的に所有者不明の不動産につながる可能性が出てきてしまいます。

このように相続を原因として”所有者不明の不動産”の発生を回避するため「登記を義務付ける」という動きが出てきています。

現在、法制審議会で検討され、来年秋にも関連法改正案が国会に提出される予定のようです。仮に時期がずれたとしても、数年のうちに「登記が義務付けられる」ことになるのではないでしょうか。

相続手続きの中で不動産の移転登記(名義を被相続人から相続人に変更すること)手続きは、一般の人にとっては煩雑で分かりづらく、面倒な手続きであるといえます、不動産登記の専門家である司法書士に依頼するにも、費用がプラスで必要になってきてしまうので、何となく先延ばしにしてそのままになりがちです。

その登記手続きの障害と言える煩雑な手続きを簡素化し、費用も軽減するという改正案のようですが、「義務を知りながら一定期間放置していた場合」には「過料を科す」という罰則も盛り込まれるようです。

まだこれから意見公募を行い、内容を詰めていく段階のようですから、どのような内容で決まるかは不明ですが、仮に「義務を知りながら一定期間放置していた場合」には「過料を科す」ということが決まった場合には、相続の現場に新たな問題というか課題のようなものが発生してしまうのではないかと思います。ここでいう「一定期間」がどのくらいの期間となるかにもよりますが、その期間内に遺産分割協議をまとめ、移転登記をしなければ「過料を科されてしまう」ということになると、その期間内に遺産分割を行わなければならなくなります(過料が科されることになった場合に、共同相続人間で責任追及争いのようなことが起こらないとも限りません)。

民法では、「共同相続人は被相続人が遺言で禁じた場合を除き、いつでも、その協議で遺産の分割をすることができる」と定めています。要は、遺産分割の期間は定められていないということです(因みに、遺産分割請求権は時効による消滅はありませんが、相続回復請求権は時効による消滅があるため期間制限があります)。

更に、「被相続人は遺言で、相続開始の時から5年を超えない期間を定めて遺産の分割を禁じることができる」とも規定されています。

「登記義務、過料」に係る「一定期間」と民法の「遺産分割に関する規定」との関係をどのように調整するのか、単純に改正関連法を民法の特別法という位置づけなのか、いずれにせよ、登記が義務付けられ、「一定期間」という期間が設定されることになると思われます。

現在、相続税法との関係で「10ヶ月」という期間制限がありますが、相続税に関係する相続の場合は、よっぽど揉めなければ、この期間内に遺産分割協議を終わらせて、相続手続きを全て終わらせるというある種の目標的な期間となっていて、ある意味、争いの長期化を防ぐ効果があるともいえます。

登記が義務付けられることで、不動産の所有者不明という問題を今後増やさなくするという効果が期待されますが、それに係る期間の設定(「一定期間」)が、相続税法の「10ヶ月」のように、遺産分割をまとめる目標期間のような役割を果たせるようなものになれば良いと思います。
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2019.12.13
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••• マンション価格の中期予測•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。



マンション価格の中期予測

(一財)日本不動産研究所が、東京23区のマンション価格と賃料の中期予測を発表しました。

<日本不動産研究所>http://www.reinet.or.jp/

日本不動産研究所は、昭和34年から不動産の調査研究・鑑定評価を行っている財団法人です。

こちらの発表によると、2021年以降のマンション価格は「微減する」という予測になるということです。

2020年のマンション価格は、107.8万円/㎡、2021年は、107.6万円/㎡、2025年は105.5万円/㎡という予測が発表されました。

例えば、70㎡のマンションで想定すると、2020年に7546万円のマンションが、2025年には7385万円になることになります。その差額は、161万円の価格減少となります。

この数字はどのように考えられるでしょうか。


・住宅ローン金利の推移


マンション購入において、もうひとつ注視しなければいけない要素が住宅ローンの金利です。

近年は空前の低金利といわれる状況が続いていましたが、ここ数か月は若干の金利上昇が続いています。

例えば、5年後に金利が0.1%上昇してしまっていれば、マンション購入価格が161万円下がったとしても、ローンの総支払額がほぼ同じくらい上昇してしまいます。

それほど金利の上昇は住宅購入において重要な要素なのです。

マンション価格の値下がりを待って、5年後の住宅購入を検討するとした場合でも、現在のお住まいが賃貸だった場合、その5年間は賃料を支払い続けることになります。

仮に、月15万円の賃貸に住み続けた場合、900万円以上の資金を消費し続けることになります。

900万円の資金を投下して、161万円の値下がりを待ち、結果、ローンの総支払額は変わらない、ということになってしまうこともあるのです。

もちろんポイントになるのは、住宅ローン金利の動向です。

5年後も現状の低金利が継続するのであれば、5年後の購入も検討の余地があると言えます。

ただ、金利が上がってしまっていた場合には、待っていた時間と費用が無駄となってしまいます。


・マンションの購入のポイントは


マンション価格や金利動向も踏まえた結論は、資産価値の下落しにくい物件を選ぶ、というポイントに尽きます。

日本不動産研究所の中期予測は、東京23区の平均値となっていますが、やはり「駅近なのか」、「新耐震なのか」、「浸水などのハザードリスクはないか」などの要素によって、価格の下落率は変わってきてしまいます。

お住い購入を検討されている方には、現状の低金利の住宅ローンを活用しながら、資産価値の下落しにくい物件を選んでいただくことがベストかと思います。

弊社が提供する「TGK」では、「資産価値」という面に着目しながら、駅距離や街力、管理状況などを総合的に判定するシステムを採用しています。

ぜひ、「TGK」をご活用いただき、お住まい購入にお役立ていただければと思います。

また、実際に気になる物件がありましたら、お気軽にTGKティーガッツケイお問合せ下さい。

経験豊富な不動産のプロが、個別に目利きをしたうえでアドバイスをさせていただきます。
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2019.12.06
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••• 不動産会社に売却相談はしにくい?!皆様の大切な不動産を『売却エージェント or WEB』で評価します!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
不動産会社に売却相談はしにくい?!皆様の大切な不動産を『売却エージェント or WEB』で評価します!

実はこっそり、リニュアル仲介の売却エージェントが不動産売却のご相談を受け付けています。

「売却価格は1円でも高く」「しかも迅速に」売却を実現したいと考えられる方は多いと思います。

しかし、市場には「良い物件」と「そうでない物件」が混在しており、今の不動産業界は「良い物件」が「悪い物件」に足を引っ張られるといった状況が多くあります。

その結果、本当は価値ある住宅や不動産がその価値を見過ごされて売却されています。私たちの売却活動の最大の特徴は「住宅の良し悪しをつまびらかにし、良い住宅の価値を見出す」点にあると考えています。

売却活動こそ、不動産事業者による差が大きくなると考えていますので、「不動産の資産性を正確に把握できる」その技術こそが、売主の皆様の最大利益であると信じてやみません。

当社のおススメ価格判定ツールは下記の通りです。を添付しましたので

■セルフィンでご自宅の資産性を判定して下さい!/マンションの場合は、全国マンションデータベースをご活用下さい!

リニュアル仲介の売却エージェントのご提案としては、ご自宅の客観的価値を「セルフィン」、「全国マンションデータベース」で判定して下さい。不動産会社に依頼しなくても、売却価格等が判断できます。
マンションは収益還元法、一戸建ては取引事例比較法を中心に用いて、価格の算定を行っています。また、自宅のネガティブ情報も把握できますので、ぜひ、ご活用下さい。

https://self-in.com/rchukai2 (セルフィン)
https://self-in.com/rchukai2/mdb (全国マンションデータベース)

■正式な価格査定をご依頼ください!

TGK仲介の売却エージェントのご提案としては、「セルフィン」、「全国マンションデータベース」を用いて、ご自身で売却価格の予想をしていただいたら、正式に当社に査定をご依頼いただければ幸いです。
当社は、特に収益一棟マンション、アパート等得意としています。マンションでも、住戸毎にコンディションが違います。現地確認を伴って詳細な査定を実施いたします。

https://rchukai.jp/form/sell/

■価値ある不動産である事を一つ一つ証明します

TGK仲介の売却エージェントのご提案として、「かし保険」付保住宅として売り出せば売却価格も上がり、成約までの時間も短くなります。
また、事前建物状況調査報告書を作成しておくことで、住宅購入者が建物のリスクなどについて合意の上で購入判断ができ、引き渡し後のトラブル回避にもつながっていくものと考えます。

https://www.rchukai.com/insp

住宅の売却にあたり、売主様(セラーズ)だけの利益を追求するサービスです。売主様にとって「高く」「早く」売却を実現できることは利益だと思います。

しかし、日本の不動産業界では築20年を超える木造住宅は価値が無いとされてきました。

TGK仲介の売却エージェントは、売主様が大切にされてきたお住まいを適切に調査し、「耐震改修」「住宅ローン控除対象物件への変更」「かし保険」「設備保証」「24時間365日サービス」等、買主様に購入しやすい環境を整備することで、「高く」「早く」売却することを目指します。

住宅購入に適切な環境を整備することで、リニュアル仲介の売却エージェントが「本来の適切な価格」での売却を実現します。

ぜひ、今後の不動産購入や売却の参考にお役立て下さい。
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2019.11.26
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•••自分の土地だと思っていたら、実は他人の土地だった!?土地境界と時効取得 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。



土地購入時に気にしなければならないことの1つに、土地の境界問題があります。

どこまでが自分の土地で、どこからが隣の方の土地になるのでしょうか。

確認方法の第一は、現地の境界標です。

境界杭や境界鋲などがきちんと目視できるのかを確認する必要があります。

場合によっては、境界標が地中に埋まってしまっている、工事の際に紛失してしまっている、といったこともあります。

もし境界標が確認できないようであれば、隣地の方と立会のうえ、境界標の復元が必要になると思います。

次に確認する方法は、法務局で公図・測量図を取得することです。

公図や測量図は、法務局に保管された土地の境界を示した地図になります。

ただ、こちらの資料に関しては、大昔に作成されたままになっていて現況と一致していない、ということもあります。

その場合には、改めて測量をして、地図を書き換える作業が必要になります。

こうした確認の際に問題となるのが、現地の境界と地図上の境界がずれているケースです。

ずっと自分の敷地だと思っていた土地が、実は他人の名義だった、などということもあります。

この場合には、当該土地を譲ってもらう、買い取る、などの解決方法を図ることになります。

しかし、中には話し合いでは解決できず、裁判などに発展してしまうこともあります。

裁判になった場合の決着方法のひとつは、「時効による所有権取得」です。

民法では「善意・無過失で平穏かつ公然に10年間占有していた場合には、所有権を取得する」という規定があります。

「善意・無過失」とは、その土地が自分のものだと勘違いしたことに、悪気もなく過失もなかった、ということです。
例えば、購入した当時から自分の土地だと説明されていた、といったケースです。

その他にも「平穏かつ公然」とした条件もありますが、こうした要件が証明できれば、裁判所に所有権を認めてもらうことができます。

ただ、こうした裁判は費用や時間もかかってしまいます。
出来る限り、関わりたくない事例ですね。

まずは、購入を検討する際に、しっかりと境界や地図を確認し、トラブルの要素が含まれない物件を見抜くようにしましょう。

弊社が提供する「TGK」では、価格の妥当性や流動性などを判定することはできても、法律リスクや建築リスクなどまでを判定することはできません。

あくまでも「TGK」は目利きの第一歩としてご利用いただき、気になる物件は信頼できるエージェント(不動産のプロ)にご相談ください。
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2019.11.25
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•••2019 年10月度の不動産相場 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2019 年10月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

10 月の東京都区部は78.90 万円/㎡と前年比で5.1%上昇し、10 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は39.55 万円/㎡と前年比で1.9%上昇した。

○神奈川県

10 月の横浜・川崎市は46.18 万円/㎡と前年比で2.3%下落した。神奈川県他は34.63 万円/㎡と前年比で5.3%上昇し、9 月に続いて前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

10 月の埼玉県は32.58 万円/㎡と前年比で4.9%上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.10 万円/㎡と前年比で2.7%上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2019年10月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201910_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!!
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TGKティーガッツケイ㈱より
2019.11.22
・・・遺産分割協議終了前の「預貯金の一部引出し」は慎重に・・・改正相続法の大半が2019年7月1日に施行され、施行から4ヶ月が経過すると、流石に、法律の専門家や相続の専門家以外の他分野の専門家でも改正相続法の内容を知るようになり、「このようなことができるようになりました」というような安易なアドバイスをすることもあるようです。

改正相続法では「各共同相続人は、遺産に属する預貯金債権のうち相続開始の時の債権額の3分の1に第900条(法定相続分)及び第901条(代襲相続人の相続分)の規定により算出した当該共同相続人の相続分を乗じた額については、単独でその権利を行使することができる。この場合において、当該権利の行使をした預貯金債権については、当該共同相続人が遺産の一部の分割によりこれを取得したものとみなす。(第909条の2、遺産の分割前における預貯金債権の行使)」という規定が新設されました。

2016年12月19日に預貯金債権についての判例が変更され、共同相続された一定の預貯金債権は、相続開始時に当然に相続分に応じて分割承継されるのではなく、遺産分割の対象となったことで、払戻しをする場合には共同相続人全員の同意を得ることが必要になってしまい、被相続人に扶養されていた共同相続人の生活費が簡単には払出すことができないなどの不都合が生じる可能性がありましたが、改正相続法による前述の新設規定(第909条の2)はこのような不都合を解消させる効果があるのと同時に、この規定が故のリスクも少なからずあります。

相続開始後、資金面での必要性が高いものとして葬儀費用がありますが、一般的に葬儀費用は喪主が負担するものとされています。しかし、葬儀費用は相続に係る経費として扱い、相続分とは別枠で考えるというご家族の相続パターンもあります。もちろん、祭祀承継者である相続人が喪主を務め、費用を負担し香典で補うという原則的な方法を採られるご家族もありますが、全てがそうであるとは言い切れない現実があります。

祭祀承継者である相続人が他の共同相続人には何も話さず、葬儀費用を被相続人の遺産から払うために、相続人が単独で、自らの権利の行使として被相続人の口座から一定額を払出した場合どうなるか。

葬儀費用支払いのため…当たり前のことです、祭祀承継者である相続人が単独で一定額の払出し…改正相続法で認められた権利ですから正規の手続きを踏んだものであれば何も問題ありません。

しかし、ここには「あるリスク」があります。前述しました民法第909条の2の後段に「この場合において、当該権利の行使をした預貯金債権については、当該共同相続人が遺産の一部の分割によりこれを取得したものとみなす」とあります。

これは、当該相続人に精算義務を課すもので、このケースでいえば、当該相続人は葬儀費用の支払いに充てるために払出しを行なったに過ぎないつもり(敢えていえば、共同相続人を代表して払い出しを行ったに過ぎないつもり)でいても、払い出した金額は当該相続人の相続分の一部であり、それを先に受け取ったことになってしまうのです。

当該相続人が祭祀承継者でもともと葬儀費用を自分が受け取った相続分から支払うつもりでいたのであれば問題ありませんが、別枠と考えていた場合にはトラブルの原因になりかねません。

この新設された規定も便利のように感じられますが、一歩間違えるとトラブル原因にもなりますので注意が必要です。

遺産分割協議がまとまる前でも、相続人は単独で預貯金の一定額を引き出せるようになった、といっても安易に権利の行使をしてしまうとトラブルの原因にもなりかねませんので、慎重にことを運ぶようにして下さい。
2019.11.22
  ・・・相続に時効はあるのか・・・

相続が開始し、葬儀等が終わり一段落すると、今度は、「何を」「いつまでに」やらなければならないのかという焦燥感に駆られることがあると思います。「いつまでに」やらなければならないのかというのは「相続人の義務の期限」といっても良いと思いますが、このような相続人の「義務」とは別に、相続人には「権利」もあります。では、この「権利」にも「期限」はあるのでしょうか。つまり、「権利」を行使しないと消滅してしまう「権利の時効」はあるのかという問題です。因みに、「時効」には”取得時効”と”消滅時効”がありますが、今回は、権利が消滅する「消滅時効」についての話となります。

相続の権利というと、まず最初に、「相続する権利」という基本的な権利があります。この「相続する権利」は推定相続人であれば、相続開始と同時に、当然に、権利として発生しますが、相続人自らがこの権利を行使するか否かを選択することができます。この権利を当然に行使するという時には、もともと当然に発生している権利ですから何もする必要はありません、今回のテーマである「時効」とは無関係で、そのまま何もせずに権利は行使できます、いわゆる「単純承認」という制度です。この「単純承認」に対して、「相続する権利はいらない、放棄する」という場合には熟慮期間である3ヶ月以内に手続きを取らなければ「相続権を放棄する権利」は消滅します、「限定承認」の場合も同じで、「相続権を放棄する権利」「限定承認する権利」は、原則、熟慮期間が経過するとできなくなりますので、「時効」による消滅と同じことになります。

熟慮期間内に相続放棄も限定承認もせずに相続を承認すると相続人となりますから、他の共同相続人と「遺産の分割」を協議しなければなりません。

この「遺産の分割」には特に期限がありませんので、いつまでに分割協議が調わないと権利がなくなるということはありません。だから、争いになった場合、必要以上に長引いてしまうのかもしれません。

次に、「遺留分」という制度に「遺留分侵害額請求権」という権利があります。これは、遺留分をもつ相続人(遺留分権利者)が、遺贈や贈与によって遺留分を侵害された(遺留分権利者の遺留分額に達しない)場合に成立する権利であり、遺留分権利者が、相続の開始及び遺留分を侵害する贈与又は遺贈があったことを知った時から1年間行使しなければ時効によって消滅します。また、除斥期間として、相続開始から10年が規定されています、10年経過すると権利が消滅します。

そして、あまり馴染みがないかもしれませんが、「相続回復請求権」というものがあります。これは、真正相続人(実際に相続権を有している相続人)が、表見相続人等の戸籍上は相続人でも、実際には相続権を有さない者(相続欠格者、相続廃除者など)により相続権を侵害されている場合に、それらの者に対して、遺産の返還請求をすることができる権利です。この権利は、相続権を侵害された事実を知ってから5年間行使しなければ時効によって消滅します。また、相続開始から20年を経過したときも消滅します。

以上のように、熟慮期間は3ヶ月、遺留分侵害額請求権は1年あるいは10年、相続回復請求権は5年あるいは20年という期間制限があります。この期間を経過すると「権利の行使」ができなくなるということです。

遺産分割には期限がありませんが、期限があると勘違いされている方もいますのでご注意ください。

今回は、熟慮期間、遺産分割、遺留分侵害額請求権、相続回復請求権、という相続法に規定されているものに関して、主だったものというスタンスでお話ししましたが、相続全体をみますと、税法上の期間制限等もありますので、相続の形態によって関わってくるものの期限にはご注意ください。
2019.11.18
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•••自宅に居ながら不動産売却査定(AI評価)!『全国マンションデータベース』を活用してみませんか? •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
自宅に居ながら不動産売却査定(AI評価)!『全国マンションデータベース』を活用してみませんか?

■マンションの資産価値を知りたい方はぜひ、『全国マンションデータベース』をご活用下さい!

本日、マンションをお持ちの方は必見!気になるマンションの相場価格(過去最大6年)や偏差値を調べてみませんか?!

個人情報登録は必要ではありますが、定期的にチェックしていただくツールとしてもご活用いただけます。

その名は『全国マンションデータベース』です。本データベースは日本全国のマンション情報をまとめた総合情報サイトです。

https://self-in.com/rchukai2/mdb  (全国マンションデータベースのトップページ)

ちなみに全国マンションデータベースでは『マンションの外観写真/概要/偏差値/口コミ情報/推定売却価格/過去の販売相場/過去の賃料履歴/過去の賃料相場』等が判断できます。

この機会に気になるマンションの偏差値はいくつぐらいか、地域で何位ぐらいのマンションなのかを調べてみませんか?!

全国マンションデータベースは95%以上の分譲マンションのデータをカバーしておりますますので、マンション購入をご検討の方には見ごたえのある内容だと思います。

参考までに当社がある新宿区では下記のマンションが偏差値において上位ランキングを占めています。口コミ等の情報は個別でご確認いただければ幸いです。

<新宿区マンション偏差値ランキング>

第1位:富久クロス、第2位:ザパークハウス西新宿タワー60、第3位:ラトゥール新宿グランド、スカイフォレストレジデンスタワーアンドスイート

隣接自治体の全国マンションデータベースの偏差値ランキングは下記の通りです。

<千代田区マンション偏差値ランキング>

第1位:ワテラスタワーレジデンス、パークコート千代田富士見ザタワー、第3位:東京パークタワー、プラウドタワー千代田富士見

<港区マンション偏差値ランキング>

第1位:パークコート赤坂檜町ザタワー、第2位:ザ六本木東京クラブレジデンス、第3位:パークコート浜離宮ザタワー

<文京区マンション偏差値ランキング>

第1位:アトラスタワー小石川、アトラスタワー茗荷谷、第3位:ラ・トゥール飯田橋

<渋谷区マンション偏差値ランキング>

第1位:ブリリアタワー代々木公園クラッシィ、第2位:代官山アドレス ザ・タワー、ザ・パークハウス渋谷美竹、代官山アドレス、シティタワー恵比寿

<中野区マンション偏差値ランキング>

第1位:クラッシィタワー東中野、第2位:中野ツインマークタワー、第3位:パークタワー東中野

<豊島区マンション偏差値ランキング>

第1位:ブリリアタワー池袋、第2位:エアライズタワー、第3位:アウルタワー

■買い替えや区分の不動産投資をご検討の方にはおススメな『全国マンションデータベース』

買い替えや区分の不動産投資をご検討の方は、地域で1番目のマンションかなど、気になる情報をお調べいただけます。

ランキングを把握し、資産価値の高そうなマンションをお選びいただくだけで、購入後のリスク回避にもつながるものと存じます。

(本データベースをご覧いただくと、偏差値や地域のランキングが高いマンションの方が資産価値の高いマンションである事も判ってきます。)

■『全国マンションデータベース』では過去の販売相場が確認できます!

またおススメなのが、マンションごとに過去の販売相場が確認でき、値下がりが小さいマンションなのか、値下がりが大きいマンションなのかが判断できます。

折れ線グラフが付いていますので、価格の動きも確認でき、非常に分かり易いです。個人的には、賃貸市場に出した際の賃料履歴データもありますので、物件価格が高いのに、賃料が取れない物件などもご覧いただけます。

現在、住宅購入をご検討の方は、いつかは売却するシーンなども出てきます。

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2019.11.11
「相続させる旨の遺言」と対抗要件の関係性の変更


相続において一番の問題は、遺産の分割方法をどうするかということですが、遺産分割協議がまとまらない場合には法定相続分に応じた分割等を検討されることになります。

民法(相続法)においては、「各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する(第899条)」とあります。つまり、持分は相続分によって決まるということになりますから、遺産の中に不動産がある場合には、法定相続分に応じた所有権の承継が原則となるということです。

この原則を変更することができるのが遺産分割協議であり、遺言者が生前に作成した遺言であるということは既にご存知のことかと思います。

そして、いわゆる「相続させる旨の遺言」により特定の相続人が遺産である不動産の承継を指定された場合には、登記なくして第三者に対抗できるという判例により、当該相続人は相続債権者等の第三者に対して、当該不動産の移転登記をしていない場合でも、自身の権利を主張し、差し押さえ等の無効を主張できた(対抗することができた)のが、令和元年6月末日までのお話です。

改正相続法が施行された令和元年7月1日より、この判例を覆す規定が施行されました。

その規定というのは新設規定で、「相続における権利の承継は、遺産分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第901条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない(第899条の2第1項)」というものです。

「相続させる旨の遺言」(「特定財産承継遺言」という略称がつきました)により特定の相続人が遺産である不動産の承継を指定された場合、「法定相続分を超える部分」に関しては、登記なくして第三者に対抗することができなくなりました。

相続人が長男と二男の二人だけの場合、「甲不動産を長男と二男に持分2分の1(50%)ずつ相続させる」という遺言内容であれば、法定相続分通りなので、長男も二男も登記をしなくても自身の権利を第三者に主張する(対抗する)ことが可能ですが、「甲不動産を長男に持分100%で相続させる」という遺言内容のときは、長男の法定相続分2分の1(50%)を超えているので、「その法定相続分を超えた部分(本来であれば二男の持分である50%)」に関しては登記をしなければ第三者に自身の権利を主張する(対抗する)ことができないということになります。

例えば、「甲不動産を長男に持分100%で相続させる」という遺言があった場合、長男が移転登記をする前に、第三者である二男の債権者が二男の持分2分の1に対して差し押さえをしたとき、長男は第三者である二男の債権者の差し押さえに対して無効を主張することができず(対抗できず)、その差し押さえは有効なものとなってしまい、長男はすんなりと甲不動産の全ての所有権を取得することができなくなってしまうわけです。

相続法の改正により今までの判例が覆された例ですが、相続における移転登記の重要性が見直されるきっかけになるのかもしれません、また、この新設規定に伴い、対抗要件を具備する行為を遺言執行者ができるようになった(但し、改正法施行以降に作成された遺言から適用)ことも見逃せないポイントです。

相続法改正、専門家に相談してみてください。
2019.11.11
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••• 中古戸建 建物未登記部分がある場合の注意点•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
中古戸建は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。

増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いです。相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。

登記上の面積や登記されている建物図面の計上と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。また、増築ではなく減築している(建物の一部を取り壊している)こともあります。

増築部分などの未登記があるときの注意点

増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。

売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、また、そのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。

未登記があると、最も現実的な問題は金融機関からの指摘です。住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを条件として付けられることが大半です。この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。昨今では、わずかだったとしてもすべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、ローンを受けて不動産を購入する場合、この未登記部分を売主様の費用負担と責任においてに登記してもらうのを前提で検討されることをお勧めします。

このように、引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、話がややこしくなります。増築したことによって、床面積が増加し指定制限の容積率等オーバーしている違反建築の物件であった場合は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう!
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2019.10.28
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•••欠陥住宅とは •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。


欠陥住宅とは、建築基準法などの基準を満たしていない住宅や設計図通りに施工されていない住宅、安全性や快適性などに不具合をきたす住宅のことをいいます。

欠陥住宅には様々な原因があり、コストダウンのために目に見えない部分を手抜きしたり、品質を落としたりする意図的なものと、意図はしていなくても、設計者や施工者の技術不足やミスによるものがあります。

また、注文住宅などで多く発生するのは、建て主と建築業者間の意思の疎通が図れていなかったため、建て主のイメージと違った建物や箇所になってしまった場合なども欠陥住宅と呼ばれることもあります。

欠陥住宅を購入しない為の内見の際のチェックポイント

1. ビー玉やピンポン玉を床の真ん中に置いて転がらないかの確認してみる。(居住中は不可)

2. 床を隅々まで踏んで歩いてみて、フローリングの浮き沈みや感触の違和感がないか確認してみる。

3.部屋の隅やクロス・木製建具にカビや黒ずみ、水の浸みた跡などがないかの確認。

4.窓や戸がスムーズに開閉できるのかの確認。

5.窓や戸を閉め切った時に、薬臭さやカビ臭さがないかの確認。

いかがでしょう。
内見の際、特に特殊な道具などなくても自分で確認することはできます。

また欠陥ではなく軽微な不具合となるものあります。

軽微な不具合とは、例えば、壁クロスの破れやはがれ、基礎部分のヘアクラック(髪の毛程度の細さのひび割れ)、建具のちょっとした建て付けの悪さなどです。

特に木造建築物の場合はその性質上、空気の乾湿の変化によって、建て付けに変化が出る場合があります。

軽微とはいっても補修費用が掛かりますので購入前に見つかった不具合は売主負担で補修が可能なのか、現況有姿(そのままの状態)での引き渡しなのか、契約前にきちんと確認しておくことでトラブルを未然に防げるのではないでしょうか。

欠陥住宅だと判断することは一般の方が目視だけで判断することは非常に難しいことです。建築士によるインスペクション調査することをお勧め致します。

リニュアル仲介では内見の際同行してお客様と一緒に物件の確認をします。

また購入を検討される物件に関しては有料にはなりますが建築士によるインスペクションをお勧めいたします。
気になる物件がございましたらお気軽にご相談下さい。
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2019.10.25
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•••炎は癒し効果 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
炎は癒し効果!!



炎には癒し効果があるのをご存知ですか?

大阪ガスのエネルギー技術研究所にて実験された結果

・二人の距離が縮まる。

・会話中に暖炉を見る回数が多い

・会話開始後の時間の経過とともに相手の話にうなずく回数が増える傾向にあり、会話中に「会話が途切れる時間」が減る

暖炉のある部屋の方が、癒されると感じ、親近感が増しコミュニケーションが促進されるという結果がでたそうです。

日常生活の中で炎を見る機会が少ないと思いますが最近ではひとりでキャンプに行き炎をみてリフレッシュする方も増えているそうです。

そこで家いながら毎日炎を見る事がでるかを調べてみました。

暖炉やバイオエタノール暖炉、薪ストーブなどがありました。

ちなみに暖炉と薪ストーブの違いはガラスの扉の有無です。
そしてどちらが暖かいのかというと薪ストーブの方だそうです。

暖炉は周りは温かくても、部屋全体を温めるにはかなりの薪を焚かなければいけませんが
薪ストーブは、ストーブ自体を温めて、そこから熱を発生させるため、部屋の大きさとストーブの大きさにもよりますが、小さな薪ストーブでもかなりのスペースを温めることができます。
暖炉は自火の熱で、薪ストーブは本体から出る熱というのが大きな違いです。

バイオエタノール暖炉はちいさなもの観賞用みたいでしたが、メーカーによっては高い暖房能力を有し、15畳から40畳程度までの空間を暖める事が可能のようです。
デザイン性も優れていて炎をみながら心的ストレスを解消し心をリセットする効果がある暖炉はかなり興味を持ちました。

私が見たサイトです。
詳しい詳細は下記まで

バイオエタノール暖炉

http://www.ecosmart-fire.jp/

薪ストーブ

https://www.aplusinc.jp/?utm_source=yahoo&utm_medium=cpc&utm_campaign=01_C_01bigkeyword

いかがでしょうか、これからマイホームをお考えの方は炎は癒し効果を取り入れて見てはいかがでしょうか。
たたし、調べた結果、導入費用、燃料費、維持費は通常の暖房機器より費用はかかるようです。

また調べた中には囲炉裏というものがありましたが小さなお子様がいらっしゃるご家庭では安全性に欠けるので難しいでしょう。
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2019.10.24
    ・・・遺言作成…相続人に明かす?明かさない?・・・
遺言を作成するのには様々な理由があり、遺言者にも様々な想いがあると思います。そのような遺言作成には「争族防止」という効果がありますが、遺言の作成の仕方や作成した遺言の扱い方によっては遺言者の想いとは違う方向に行ってしまうことがあります。

遺言は遺言者の最終意思として遺言による相続分や分割方法の指定は法定相続分に優先されます、すなわち民法で規定される法定相続分に変更を加えることができる唯一の手段で法定相続分に対して指定相続分といいます。

相続が開始して遺産分割を行う際にはまずは遺言の有無を確認します。第一に遺言による指定が優先されるからです。遺言が無い場合に共同相続人による遺産分割協議が行われ遺産の帰属先を決めることになります。

遺言は相続開始後の遺産分割においては最も力のあるものと言っても過言ではないでしょう。しかし、最も力のあるものであるが故に争いの元になってしまうこともあります。自分に不利な指定がされている(当該相続人の個人的な基準による場合でも)相続人にとっては遺産分割において最も力のあるものによる指定ですから黙っているわけにはいかなくなり争いへの道を辿り始めるのです。

このような状況を見越して、文句を言う奴がいるから遺言を作成したことは黙っていよう、などと考える人もいることでしょう。

相続の専門家を名乗る人の中にも、余計な争いを起こさないためにも遺言を作成したことは黙っておきましょう、と助言する人もいるようです。

果たして、これで良いのでしょうか?

文句を言う奴がいるから、、、余計な争いを起こさないためにも、、、ということは遺言の内容自体に「争いの火種」となるような何かがあるということではないでしょうか。

遺言の内容自体に「争いの火種」となるような何かがあって、遺言作成時に相続人に遺言の内容を明かして争いになるようであれば、相続開始後の遺言執行時に初めて遺言の内容を知った場合には必ずと言って良いほど争いになるのではないでしょうか、ましてや相続開始後では遺言者は既に他界していますので遺言者の口から真意を聞くことはできません。

遺言者の意志を実現させるためにも遺言を作成したことは伏せておくべき、という人もいますが、場合によっては、共同相続人全員の意思により遺言と異なる遺産分割も可能ですから、遺言者の意志を実現させるために、、ということにもなりません。

遺言作成を相続人に明かす明かさないに重きを置くのではなくて、遺言の内容自体に重きを置かなければなりません。

介護の問題や事業承継の問題などが関係して、ある相続人には有利な、また、ある相続人には不利な遺言内容になることもあるでしょう、しかし、それを明かすか明かさないかではなくて、内容をよく吟味して揉めないような遺言内容にしていかなければならないと思います。さらには、揉めないために、遺言作成だけではなく遺言者から各相続人に対して話をしていくというのも重要です。

遺言作成は「円満相続」に向かうためのものだと認識して、相続全体をみて遺言作成+αの準備が必要ではないかと思います。
2019.10.23
    ・・・相続における夫婦間贈与の利用価値・・・
相続対策と一口に言っても様々なものがあります、その中の一つに生前贈与という方法がありますが、一般的に採り挙げられているものの多くは子供や孫に対する贈与です。

生前贈与を考える上で子供や孫など直系卑属を対象にするのは当然のことですが、相続開始後に1人遺されてしまう配偶者のことも考える必要があるのではないかと思います。

遺された配偶者のこととは、大原則として配偶者の生活基盤の確保です。

遺された配偶者も高齢になっていることが多く、新たに生活基盤を築くことは困難であるといえます。

今回の民法の改正で「配偶者居住権」という制度が新設されましたが、これに関しては別の機会に改めてお話しするとして、今回は別の新設措置である「婚姻20年以上の夫婦間における居住用不動産の贈与等に関する優遇措置」についてお話ししたいと思います。

「居住用不動産」つまり「自宅不動産」ということになりますが、今までもそしてこれからも住み続ける場所であり、生活環境の基盤であることは間違いありません。そして、多くの場合、夫婦2人で作り上げ維持してきた生活の基盤です。

これが、相続を機に壊れてしまうケースがあり、相続における問題の一つとなっていました。

何故壊れてしまうのか、それは遺産分割という権利の主張の場が引き起こす悲劇ともいえるのかもしれません。

例えば、父が亡くなり母と子供2人が相続人で、遺産は自宅不動産と預貯金少々というケースで、

子供2人はすでに独立し自宅も保有していて自分の子の教育費や住宅ローの支払いで大変な思いをしているような状況で、相続が開始して、少しでも多く貰いたい、法定相続分は確保したいなどと自分の権利の主張を通そうとしたら、遺産に現金が少なく、公平に分けるために不動産を現金化しようというような話になった場合には、母は住み慣れた家を売却して現金を作らなくてはならなくなってしまうかもしれません。母の生活基盤は失われます。仮に、遺言で母に自宅不動産を相続させようとしていた場合でも、遺留分減殺の問題が発生してしまうと自宅不動産を売却ということもあり得ます。

このようなケースは珍しいことではないので、予てから「遺された配偶者の生活基盤の確保」というものが問題視されてきました。

今までも居住用不動産を配偶者に生前贈与した場合の相続税法上の特例は有りました。婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭贈与がなされたとき、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで控除できる、という特例です。

しかし、生前贈与が行われた場合に生計の資本としての贈与となると特別受益に該当して、遺産分割時に持戻しをして相続分を計算しなければならず(これは民法上の問題です)、これによって、配偶者の相続分が少なくなり、生活基盤の一つである現金の取得分が微々たるもの、あるいは、無くなってしまうこともありました。居住用不動産の生前贈与の最大のネックであったともいえます。

しかし、今回の民法改正で、「婚姻20年以上の夫婦間における居住用不動産の贈与等に関する優遇措置」が採られ、「被相続人が異なる意思表示をしない限り、婚姻期間が20年以上の夫婦の一方である被相続人が、他の一方に対し、その居住の用に供する建物又はその敷地について遺贈又は贈与をしたときは、当該被相続人は、その遺贈又は贈与について第1項(特別受益の持戻し)の規定を適用しない旨の意思表示をしたものと推定する」ことになりました。

これによって、前述したような特別受益の持戻しによる不都合も解消され、遺された配偶者の生活基盤が確保されることになります。

この優遇措置は今年の7月1により施行されます、相続税法の特例と合わせて、上手く活用していければ良いと思います。
2019.10.21
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•••IT重説が仮スタート!不動産取引のIT化は加速するのか? •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。




令和1年10月1日より、ITを活用した不動産売買に係る重要事項説明等の社会実験がスタートしました。

不動産取引において欠かせない重要事項説明を面前で行うのではなく、テレビ電話などのネット上にて完結させようという試みです。

現在の法律では、国家資格者である宅地建物取引士が対面にて取引の重要な事項を説明する、という義務が宅建事業者には課せられています。

ところが最近では、海外に居住している、所有者が複数いて居住地がバラバラなど、対面での説明をすることが困難な事例も増えています。

こうした手続きにITを導入することで、手間や時間、コストを削減することが可能になるという目論見です。

今回の社会実験では、不動産売買について約60社が社会実験参加事業者として認定されました。

来年の9月末まで、この認定を受けた事業者は、ITによる重要事項説明を行い、その結果を検証していくことになります。

現時点では、すべての宅建事業者がIT重説を取り扱えるわけではないことに注意が必要です。

IT重要事項説明の具体的な手順としては、

①説明を受ける方に同意の確認

②IT環境の確認

③重要事項説明書等の事前送付

④説明中の録画・録音

⑤宅地建物取引士証の提示

⑥本人確認

⑦情報管理

⑧実施報告

⑨国土交通省等への資料送付

という工程を踏むことになります。

ここでの、アンケート調査や、トラブルの有無などをまとめて検証したうえで、正式な重要事項説明の方法として採用されていくことになりそうです。

今回のIT重要事項説明も大きな変化ではありますが、それでも不動産取引にはまだアナログな要素が大きいと感じます。

不動産取引へのブロックチェーン技術の応用など、今後も不動産取引の形態が大きく変わっていく要素は多分にあるかと思います。

こうした変化が起こることで、より不動産取引がわかりやすく、買い手にとって負担の少ない手続きになっていけばと思います。

新しい情報がありましたら、引き続きご紹介させていただきます。
【不動産の価値とリスクを一瞬で判断】
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2019.10.21
・・・相続発生!誰に相談・依頼する?・・・


相続が発生したときに戸惑いや不安等が起こります、それは、相続に関して何をすれば良いのか分からないということから漠然としたものとして起こります。

昔と違い相続に関する情報は溢れています、溢れているが故に何が正しい情報なのか取捨選択しなければならないという苦労もあると思います。

その取捨選択しなければならない苦労の一つが、相談や依頼をする専門家選びです。

相続は人生のうちで数回しか経験しないことなので、初めての方はもちろんのこと、一次相続を経験した人でも二次相続の時には法律や自身を取り巻く環境の変化等により、自分の経験知識だけでは対応できないこともあり得ます。

また、多くの場合、相続手続きがすべて終了するまで仕事を休むことはできませんし、相続人が地方に分散している場合などはなかなか上手くまとまることもできません。

そのような時に頼りになるのが相続の専門家です。

一昔前までは、相続の専門家とは税理士であると認識が一般的に多くありました、またそれ故に、相続税に関係しない場合は相続は関係ない(自分とは関係ないもの)という間違えた認識が広まり、相続税に関係しない人は自分や家族の相続について考えない(準備しない)ため、結局のところ調停や審判の件数が増えていったということにも繋がっていたようにも思えます。

最近では良くも悪くも様々な情報が発信されているので、相続の専門家=税理士という認識は薄れてきているようです。

では、相続に関して相談や依頼をするときに誰を選べば良いのか、どの専門機関(各種士業を含む)を選べば良いのか、という疑問や不安が出てくると思います。

ネット情報の中には、相続税に関係ない場合には司法書士や行政書士、相続税に関係する場合には税理士、揉めている場合には弁護士、というように杓子定規に定めているものもあります。

また、他の士業の業務を自分の浅い知識の中で定義付けして、最終的に自分(自分の資格士業)が優れているように見せかけているものもあります。

何れにしても、他を落として自分を上に挙げて優位性を主張しようとするものと思われます。

このような情報に惑わされず専門家を選ぶにはどうしたら良いのでしょうか。

まず第一には、自分との相性をみることです。話し易さや、醸し出す雰囲気など、なんとなく感じるものがあるかと思います。何かマイナス要素として引っかかるものがあるか否か、何もなければ特に気にする要因ではありませんので、こだわる必要はありません。

次に専門性、相談者の質問等に自分の専門分野に関して的確に答えられるか否か。

そして、これが見極めのポイントにもなるかもしれませんが、自分の専門外についてはどのように対処するのか。

紹介します、提携先に依頼します、専門外は行いません、などいくつかの対応があると思いますが、自分の専門外に関して自分は全く関わらない(知らない)というスタンスの専門家は避けたほうが良いと思います。

なぜなら、例えば、相続税に関係している人で不動産もあるような場合、税理士と司法書士が必要になってきますが、各々が縦割りで連携なく仕事をしてしまうと司法書士が関与した遺産分割では税務上の問題が発生したり、税理士が指導して作成した遺産分割協議書では登記できないというような問題が発生したりすることが少なからずあるからです。

このような場合であれば、両者が遺産分割協議書の作成まで協力する必要があります。


相続は複数の専門分野が関係しますので、他の分野を少しかじったくらいではなかなか上手くいかないのが現実です。例えば、遺言の作成に関しては相続専門と称していても税理士に依頼するのではなく、相続専門を称している司法書士や行政書士に依頼するのが安全です。

士業であれ、その他の専門機関であれ、最近は優秀な民間資格も出ていますが、相続の対応は、多くの場合、1人の専門家だけではカバーしきれないのが現実です。その場合にその窓口として最初に接する専門家がどのような対応をするのか、初回面談の時に確認すると判断材料になると思います、依頼して良い専門家か、依頼しない方が良い専門家か。
2019.10.18
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•••IT重説が仮スタート!不動産取引のIT化は加速するのか? •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
令和1年10月1日より、ITを活用した不動産売買に係る重要事項説明等の社会実験がスタートしました。

不動産取引において欠かせない重要事項説明を面前で行うのではなく、テレビ電話などのネット上にて完結させようという試みです。
現在の法律では、国家資格者である宅地建物取引士が対面にて取引の重要な事項を説明する、という義務が宅建事業者には課せられています。
ところが最近では、海外に居住している、所有者が複数いて居住地がバラバラなど、対面での説明をすることが困難な事例も増えています。
こうした手続きにITを導入することで、手間や時間、コストを削減することが可能になるという目論見です。
今回の社会実験では、不動産売買について約60社が社会実験参加事業者として認定されました。
来年の9月末まで、この認定を受けた事業者は、ITによる重要事項説明を行い、その結果を検証していくことになります。
現時点では、すべての宅建事業者がIT重説を取り扱えるわけではないことに注意が必要です。
IT重要事項説明の具体的な手順としては、

①説明を受ける方に同意の確認

②IT環境の確認

③重要事項説明書等の事前送付

④説明中の録画・録音

⑤宅地建物取引士証の提示

⑥本人確認

⑦情報管理

⑧実施報告

⑨国土交通省等への資料送付

という工程を踏むことになります。

ここでの、アンケート調査や、トラブルの有無などをまとめて検証したうえで、正式な重要事項説明の方法として採用されていくことになりそうです。
今回のIT重要事項説明も大きな変化ではありますが、それでも不動産取引にはまだアナログな要素が大きいと感じます。
不動産取引へのブロックチェーン技術の応用など、今後も不動産取引の形態が大きく変わっていく要素は多分にあるかと思います。
こうした変化が起こることで、より不動産取引がわかりやすく、買い手にとって負担の少ない手続きになっていけばと思います。

新しい情報がありましたら、引き続きご紹介させていただきます。

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2019.10.17
・・・相続発生!誰に相談・依頼する?・・・

相続が発生したときに戸惑いや不安等が起こります、それは、相続に関して何をすれば良いのか分からないということから漠然としたものとして起こります。

昔と違い相続に関する情報は溢れています、溢れているが故に何が正しい情報なのか取捨選択しなければならないという苦労もあると思います。

その取捨選択しなければならない苦労の一つが、相談や依頼をする専門家選びです。

相続は人生のうちで数回しか経験しないことなので、初めての方はもちろんのこと、一次相続を経験した人でも二次相続の時には法律や自身を取り巻く環境の変化等により、自分の経験知識だけでは対応できないこともあり得ます。

また、多くの場合、相続手続きがすべて終了するまで仕事を休むことはできませんし、相続人が地方に分散している場合などはなかなか上手くまとまることもできません。

そのような時に頼りになるのが相続の専門家です。

一昔前までは、相続の専門家とは税理士であると認識が一般的に多くありました、またそれ故に、相続税に関係しない場合は相続は関係ない(自分とは関係ないもの)という間違えた認識が広まり、相続税に関係しない人は自分や家族の相続について考えない(準備しない)ため、結局のところ調停や審判の件数が増えていったということにも繋がっていたようにも思えます。

最近では良くも悪くも様々な情報が発信されているので、相続の専門家=税理士という認識は薄れてきているようです。

では、相続に関して相談や依頼をするときに誰を選べば良いのか、どの専門機関(各種士業を含む)を選べば良いのか、という疑問や不安が出てくると思います。

ネット情報の中には、相続税に関係ない場合には司法書士や行政書士、相続税に関係する場合には税理士、揉めている場合には弁護士、というように杓子定規に定めているものもあります。

また、他の士業の業務を自分の浅い知識の中で定義付けして、最終的に自分(自分の資格士業)が優れているように見せかけているものもあります。

何れにしても、他を落として自分を上に挙げて優位性を主張しようとするものと思われます。

このような情報に惑わされず専門家を選ぶにはどうしたら良いのでしょうか。

まず第一には、自分との相性をみることです。話し易さや、醸し出す雰囲気など、なんとなく感じるものがあるかと思います。何かマイナス要素として引っかかるものがあるか否か、何もなければ特に気にする要因ではありませんので、こだわる必要はありません。

次に専門性、相談者の質問等に自分の専門分野に関して的確に答えられるか否か。

そして、これが見極めのポイントにもなるかもしれませんが、自分の専門外についてはどのように対処するのか。

紹介します、提携先に依頼します、専門外は行いません、などいくつかの対応があると思いますが、自分の専門外に関して自分は全く関わらない(知らない)というスタンスの専門家は避けたほうが良いと思います。

なぜなら、例えば、相続税に関係している人で不動産もあるような場合、税理士と司法書士が必要になってきますが、各々が縦割りで連携なく仕事をしてしまうと司法書士が関与した遺産分割では税務上の問題が発生したり、税理士が指導して作成した遺産分割協議書では登記できないというような問題が発生したりすることが少なからずあるからです。

このような場合であれば、両者が遺産分割協議書の作成まで協力する必要があります。


相続は複数の専門分野が関係しますので、他の分野を少しかじったくらいではなかなか上手くいかないのが現実です。例えば、遺言の作成に関しては相続専門と称していても税理士に依頼するのではなく、相続専門を称している司法書士や行政書士に依頼するのが安全です。

士業であれ、その他の専門機関であれ、最近は優秀な民間資格も出ていますが、相続の対応は、多くの場合、1人の専門家だけではカバーしきれないのが現実です。その場合にその窓口として最初に接する専門家がどのような対応をするのか、初回面談の時に確認すると判断材料になると思います、依頼して良い専門家か、依頼しない方が良い専門家か。


2019.10.15
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••• 2019 年9月度の不動産相場•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2019 年9月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。


○東京都

9 月の東京都区部は78.53 万円/㎡と前年比で3.1%上昇し、9 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は39.96 万円/㎡と前年比で1.2%下落した。


○神奈川県

9 月の横浜・川崎市は48.07 万円/㎡と前年比で7.1%上昇し、4 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。神奈川県他は31.59 万円/㎡と前年比で5.9%上昇し、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。


○埼玉県・千葉県

9 月の埼玉県は32.55 万円/㎡と前年比で1.9%上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.79 万円/㎡と前年比で4.1%上昇し、8 月に続いて前年同月を上回った。


◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2019年9月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201909_summary.pdf

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投資・収益・マンション・土地・事業用地・売却・査定は大阪市西区不動産情報館
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2019.10.11
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TGKティーガッツケイ㈱★

••• マンション管理組合の役割と今後増えるであろう「住人経営マンション」とは•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
■空き家が増える理由をご存知ですか?


マンション(区分所有の住宅)でも空き家が増えています。2018年度のマンション総合調査(国土交通省)で空き家率は平均2.7%ですが、築45年を過ぎると約1割となり、20%を超えるマンションも約1割存在するようです。比較的、築浅のマンションでも投資目的で購入され、約2割が空き家という事例があるようです。また、空き家が増える要因としては投資目的のほか賃貸希望だけれど借り手がなかったり、相続放棄による所有者未確定など理由は様々です。今後は、空き家が急増しますので、現段階での具体的な対策を考える事は急務のようです。

またマンションで空き家が発生してもあまり問題が発生しないのではないかと考える方もいますが、そんな事はありません。マンションは一見、ドア部分を見ると、住人が住んでいるのか、空き家になっているかは分かりません。しかし、水道をつかわないと異臭が発生したり、住戸に立ち入っての点検や工事ができませんので、知らず知らずのうちに床や畳等は朽ちてしまいます。また、管理費や修繕積立金が滞納がちとなり、所有者不明住戸の発生等にもつながってきます。結果、マンションのゴースト化にもつながってきます。

■空き家率のステージでマンションのゴースト化が進行する?!

管理上の課題は空き家率のステージで深刻さが異なるようであり、下記の段階で問題が深刻化していくようです。

ステージ1(空き家率10%未満):日常的にも長期的にも問題はさほど表面化せず、管理組合の対応次第で対処できる。

ステージ2(空き家率10%~20%未満):日常的な管理組合の対応ではやや困難となり、長期的な展望も持ちにくくなる。総会への出席率が低下し、理事会の開催にも影響が出る。長期修繕計画の策定も滞り、積立金不足になりがちです。
ステージ3(空き家率20%~50%未満):理事会や総会の開催といった運営管理がより困難なり、当然長期的な取り組みが難しくなります。長期修繕計画を見直す体制が不十分となり、修繕積立金が足りるかどうかすら把握できない状態になりがちです。管理の負のスパイラルに陥ることになる。さらに空き家化が大幅に進みます。

ステージ4(空き家率50%~)となると、エレベーターが止まり、ガス・電気・水道の供給にも支障が出るなど居住が困難となる例が見られます。

■今後増えていく可能性のある『住人経営マンション』とは?!

空き家の状態はマンションの築年数や立地だけで決まるわけではなく、管理の努力で異なります。分譲マンションの管理は管理会社主導で運営されているケースが一般的ですが、最近は時間に余裕のあるシニア層が理事長となり、マンションの不具合を自主的に改善していくシーンが増えているようです。また、最近では企業勤めの若い層が自ら理事長等に立候補し、『企業経営』などの視点をもって、マンションの資産価値に影響を及ぼしそうな課題を住人自らが考えていくようなマンションが増えているようです。ホームページやSNSを活用した情報発信、ビジョンや戦略の策定、なかには複数のマンションで連携するような動きなどもあり、そのようなマンションを「住民経営マンション」といって、注目されるシーンも増えています。

マンション購入をご検討いただいている方は、検討されるマンションの資産価値を意識した管理や修繕を管理会社任せにするのではなく、自らが気に掛けていく事が重要な時代になってきました。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。
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2019.10.11
・・・自筆証書遺言の検認、今までとこれから・・・

今回の民法(相続法)改正により、曖昧なものが明確になったり、厳格なものが緩和されたりと様々な変更が行なわれましたが、それに伴い新たな制度が創設もされました。

その一つが「法務局における遺言書の保管等に関する法律(遺言書保管法・2020年7月10日施行)」の制定による「自筆証書遺言の保管制度の創設」です。

これにより何が一番変わるのかというと、この制度を利用した場合には家庭裁判所における自筆証書遺言の「検認」が不要になるということです。自筆証書遺言利用の最大の障壁となっていたと言っても良い「検認」が不要となることで、遺言作成を促進しようという狙いもあるようです。(自筆証書遺言方式緩和も遺言作成を促進する狙いがあるようです。)

自筆証書遺言は公正証書遺言に比べ、遺言者が1人で作成できるという意味においては手軽に作成できる遺言ですが、法的要件を満たす必要があること、相続開始後には家庭裁判所の「検認」を受けなかればならないこと、偽造・変造、破棄、紛失などのリスクがあることなど、手軽に作成できそうでいて法的障壁や心ない者によるリスク等などもありました。

今回の新制度を利用すれば前述したような法的障壁のみならず偽造・変造、破棄、紛失等のリスクも回避できるというメリットがあります。

では、今後新制度によって自筆証書遺言がどうなるのか、特に「検認」はどうなるのか、簡単にみていきたいと思います。


自筆証書遺言を作成した場合に、遺言をもとに遺言執行をするときは、家庭裁判所の発行する「検認済証」が必要になります。金融機関等の手続きの際には自筆証書遺言の写しとともに「検認済証」の提出が求められます。

「検認」は遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申立書を提出して行ないます。その際に、遺言者の出生から死亡までの戸籍謄本と相続人の属性に応じた戸籍謄本を添付しなければならず、一般の方が行なうには手間のかかる作業となります。その後、家庭裁判所から「検認期日」の通知が来ますので、相続人は原則として出席しなければなりません。

このように、遺言者にとっては比較的楽な自筆証書遺言ですが、相続人にとってはかなり手間のかかる遺言になってしまうわけです。


公正証書遺言には手が出しづらい、しかし自筆証書遺言では「検認」の手間などを考えると作成を躊躇してしまう、などの理由で遺言作成を先送りにしていた方などは今回の法改正により自筆証書遺言が制度的に利用し易くなったのかもしれません。

「法務局における遺言書の保管等に関する法律(遺言書保管法・2020年7月10日施行)」は遺言者自身が遺言書保管所である法務局に遺言書の保管申請を行ない、法務局の遺言書保管官が申請された遺言が民法968条の規定を満たしているかなど外形的審査を行うので、自筆証書遺言の法的要件を満たさないというリスクは解消されます。そして、遺言者の本人確認により、当該遺言が申請者本人のよって作成されたものであることを確認します。また、法務局が保管することで隠匿・変造、紛失リスク等も解消されます。

このようなことから、検認手続きで行なわれてきた遺言書の状態の確定や現状を明確にする必要性が低いということで、「自筆証書遺言の保管制度」を利用した場合には「検認」は不要ということになります。

では、「自筆証書遺言の保管制度」を利用しない場合にはどうか、残念ながら今まで通りの家庭裁判所の「検認」が必要となります。


2020年7月10日以降の自筆証書遺言の作成は、「自筆証書遺言の保管制度」を利用するか否かで「検認」の「要・不要」が分かれます。

今回の改正を受けて、金融機関等の対応もどうなるのか、「自筆証書遺言の保管制度」のスタートまであと約1年です、この1年で各機関も詳細を詰めていくのではないでしょうか。

制度の詳細だけではなく、各機関の対応等も確認して、自筆証書遺言なのか、公正証書遺言なのか慎重に決めていかなければならないと思います。
2019.10.10
★自筆証書遺言の検認、今までとこれから★




今回の民法(相続法)改正により、曖昧なものが明確になったり、厳格なものが緩和されたりと様々な変更が行なわれましたが、それに伴い新たな制度が創設もされました。

その一つが「法務局における遺言書の保管等に関する法律(遺言書保管法・2020年7月10日施行)」の制定による「自筆証書遺言の保管制度の創設」です


これにより何が一番変わるのかというと、この制度を利用した場合には家庭裁判所における自筆証書遺言の「検認」が不要になるということです。自筆証書遺言利用の最大の障壁となっていたと言っても良い「検認」が不要となることで、遺言作成を促進しようという狙いもあるようです。(自筆証書遺言方式緩和も遺言作成を促進する狙いがあるようです。)

自筆証書遺言は公正証書遺言に比べ、遺言者が1人で作成できるという意味においては手軽に作成できる遺言ですが、法的要件を満たす必要があること、相続開始後には家庭裁判所の「検認」を受けなかればならないこと、偽造・変造、破棄、紛失などのリスクがあることなど、手軽に作成できそうでいて法的障壁や心ない者によるリスク等などもありました。

今回の新制度を利用すれば前述したような法的障壁のみならず偽造・変造、破棄、紛失等のリスクも回避できるというメリットがあります。


では、今後新制度によって自筆証書遺言がどうなるのか、特に「検認」はどうなるのか、簡単にみていきたいと思います。

自筆証書遺言を作成した場合に、遺言をもとに遺言執行をするときは、家庭裁判所の発行する「検認済証」が必要になります。金融機関等の手続きの際には自筆証書遺言の写しとともに「検認済証」の提出が求められます。

「検認」は遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申立書を提出して行ないます。その際に、遺言者の出生から死亡までの戸籍謄本と相続人の属性に応じた戸籍謄本を添付しなければならず、一般の方が行なうには手間のかかる作業となります。その後、家庭裁判所から「検認期日」の通知が来ますので、相続人は原則として出席しなければなりません。

このように、遺言者にとっては比較的楽な自筆証書遺言ですが、相続人にとってはかなり手間のかかる遺言になってしまうわけです。


公正証書遺言には手が出しづらい、しかし自筆証書遺言では「検認」の手間などを考えると作成を躊躇してしまう、などの理由で遺言作成を先送りにしていた方などは今回の法改正により自筆証書遺言が制度的に利用し易くなったのかもしれません。

「法務局における遺言書の保管等に関する法律(遺言書保管法・2020年7月10日施行)」は遺言者自身が遺言書保管所である法務局に遺言書の保管申請を行ない、法務局の遺言書保管官が申請された遺言が民法968条の規定を満たしているかなど外形的審査を行うので、自筆証書遺言の法的要件を満たさないというリスクは解消されます。そして、遺言者の本人確認により、当該遺言が申請者本人のよって作成されたものであることを確認します。また、法務局が保管することで隠匿・変造、紛失リスク等も解消されます。

このようなことから、検認手続きで行なわれてきた遺言書の状態の確定や現状を明確にする必要性が低いということで、「自筆証書遺言の保管制度」を利用した場合には「検認」は不要ということになります。

では、「自筆証書遺言の保管制度」を利用しない場合にはどうか、残念ながら今まで通りの家庭裁判所の「検認」が必要となります。


2020年7月10日以降の自筆証書遺言の作成は、「自筆証書遺言の保管制度」を利用するか否かで「検認」の「要・不要」が分かれます。

今回の改正を受けて、金融機関等の対応もどうなるのか、「自筆証書遺言の保管制度」のスタートまであと約1年です、この1年で各機関も詳細を詰めていくのではないでしょうか。

制度の詳細だけではなく、各機関の対応等も確認して、自筆証書遺言なのか、公正証書遺言なのか慎重に決めていかなければならないと思います。
2019.10.09
相続人がいないと遺産は国のもの?その前に・・・




私の財産は国のものになってしまう、なんて言葉を聞いたことがあるかもしれません。子供がいないなど自分の財産を承継する者がいない場合に、よくこんなセリフを聞きます。

では自分の財産を承継する者がいない場合に自分の財産は直ぐに国のものになってしまうのでしょうか。


承継する者がいない(法律上相続権を有するものがいない)方の相続が開始してからいくつかの手続きが行われた結果、帰属先が決まらなかった財産が国に収められることになるのですが、「いくつかの手続き」というものが一般の方には難しい事柄であり、かつ、あまりメディア等でも採り挙げられないことなので知られていないというのが事実ではないかと思います。

相続人がいない場合は、利害関係者等の請求による家庭裁判所の審判に基づき「相続財産管理人」が選任され、官報により公告されます。

「相続人がいない場合」には、相続欠格・相続廃除・相続放棄により最終順位の相続人が相続権を有さなくなった場合も含みます。

相続財産管理人による当該被相続人の相続人調査、相続財産調査が行なわれ、相続財産に関する債権者や受遺者への官報公告を経て、当該被相続人の財産に関する清算が行われます。

この清算過程で行なわれるものの中に「特別縁故者」の制度があります。


相続財産管理人による債権者や受遺者への公告期間が終了しても尚相続人がいることが判明しない場合、「相続人捜索公告」というものを一定期間行ない、それでも相続権を主張するものが現れないとき、家庭裁判所は、相当と認めるとき、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に務めていた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求により、これらの者に債権者や受遺者への清算後残存する相続財産の全部または一部を与えることができる、という制度が「特別縁故者」の制度です。

特別縁故者となり得る者には、内縁の夫婦、事実上の養親子、献身的に介護に尽くした者などが挙げられますが、一定期間内に自ら申請しなければならず、申請したとしても認められるか否かは家庭裁判所の裁量によります。

そして、この特別縁故者に対する財産分与が行なわれても処分されなかった相続財産がある場合、その財産は国庫に帰属することになります。


このように、相続人がいない人の財産はその人が亡くなってから直ぐに国のものになるのではなく、いくつかの手続きを経て、尚も残余財産がある場合に国に収められることになる訳です。

事実婚や再婚・再々婚など家族環境が複雑化し易い昨今においては、直系の相続人がいなくても事実上の家族となり得る者やそれに近い関係にある者などがいることも珍しくありません。そのようなときに問題となり易いのが相続の問題です。遺言によって指定を行なっていればいいのですが、遺言を作成していない、或いは、遺言作成が間に合わなかったなどのケースでは「特別縁故者」の制度があることを知っておくと一助となるでしょう。
2019.10.08
住宅購入を検討しようと思った時、何から始めたら良いかが分からない方がほとんどだと思います。

まずは、いくら借入が出来るのか?毎月の返済は?頭金はいくら必要か?などお金の事はもちろん最初に確認しておくべき重要な事項だと思います。

そして、その次には実際に物件を見に行くことになると思います。

そこで出てくる疑問として、どんな住宅を選んで良いかがわからないという事に直面すると思います。

一生に一度の買い物と思っている方もほとんどですので、せっかく購入するなら失敗したくないですよね?

では、どのようにしたら良いか。


それは…まず優先順位を決める事です。

家族構成や勤務先や生活習慣などがそれぞれ違うと思うので、まずは家族で話し合ってください。

譲れない条件やエリア選定などが、ざっくり購入を検討していた時より具体的にイメージしやすくなるかと思います。

陽当たり良好、2階以上、カウンターキッチン、お風呂の大きさ、寝室の広さ、各部屋の広さ、収納の量…挙げるとキリがない事ばかりです。

もちろん予算との兼ね合いもあるので、パーフェクトな家は難しいかもしれません。

ですが、現在住んでいるお部屋と比べて次のお部屋はこうしたい。などの優先順位が決まると、理想の家を購入出来る近道になるかと思います。

また、優先順位が決まると、購入したいと思う家に出会えた時の判断も早いかと思います。

もっと良い家が出てくるかもしれない。なんて思って買い逃してしまうと、時間がかかってしまいますし、だんだん住宅購入自体に疲れを感じてしまいます。

優先順位が決まっていると、内見時にも見るポイントが整理出来るので効率があがります。


是非最初に優先順位を決めてみてはいかがでしょうか?

ちなみにその条件が厳しすぎると逆に効率が上がらないので、くれぐれもお気を付けください。
2019.10.08
★知らないうちに債務の相続人?再転相続と熟慮期間の起算点…最高裁判断★


被相続人の遺産を承継する際の選択肢として、単純承認、限定承認、相続放棄があります。そして、この選択は3ヶ月以内に行なわれなければならず、何もしなければ単純承認したものとみなされます。

多くの場合単純承認という選択肢が採られ遺産分割協議や遺言によって遺産の帰属先を決めていきますが、この遺産の中に負債がありそれが大きく、結果的にマイナスの遺産になってしまうような場合には、相続放棄という手段が採られることが多くあります。

相続放棄をする場合には、「3ヶ月以内」という決まりがありますが、これはいつから「3ヶ月以内」なのでしょうか。

民法915条第1項で、「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3箇月以内に、相続について、単純承認若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。」と規定され、熟慮期間(3ヶ月以内)の「起算点」は「自己のために相続の開始があったことを知った時」となります。

「自己のために相続の開始があったことを知った時」とは、最高裁(昭和57年)の判示では「相続の開始原因である死亡という事実の発生及びこれによって自己が相続人となった事実を知ったとき」とされています。

この「起算点」について争われたもので、令和元年8月に最高裁で判示され、今後の相続の現場に影響を与えそうな事例をご紹介させて頂きます。

<概要>

 負債を遺して死亡した被相続人Aの相続において、妻と子が相続放棄をしたことにより、Aの弟であるBが相続権を取得することになった。

Bは自己がAの相続人となったことを知らず、Aの相続について相続放棄をすることなくA死亡の数ヶ月後に死亡した。Bには相続人Cがいる。

CはAの債権者より通知を受け、その時に初めて、BがAの相続人であり、C自身がその地位を承継していることを知った。Aの死亡後約3年4ヶ月、Bの死亡後約3年が経ったときのことであった。それから3ヶ月以内に、Cは相続放棄の申述をし、受理された。

<争点>

相続放棄できるか否か、熟慮期間の起算点が争点となった。民法915条第1項と、再転相続に係る民法916条の適用が問題となった。

<高裁と最高裁の判断の違い…916条の解釈適用の違い>

高裁は916条の適用はBがAの「相続人であることを知っていた」が相続の承認又は放棄の意思表示をしないで死亡した場合を前提としていると解すべきであるから、BがAの相続人となったことを知らずに死亡した場合には916条の適用はないと判断した。

それに対して、最高裁は高裁の解釈を否定し、BがAの相続人であることを知っていたか否かに関わらず民法916条が適用されると判断した。

※民法916条

「相続人が相続の承認又は放棄をしないで死亡したときは、前条第1項の期間は、その者の相続人が自己のために相続の開始があったことを知った時から起算する。」

<結果>

Cは債権者からの通知により、BからAの相続人としての地位を自己が承継した事実を知ったというのであるから、Aからの相続に係るCの熟慮期間は、債権者からの通知の時から起算される。よって、債権者からの通知の時から3ヶ月以内に申述されたCの相続放棄は、熟慮期間内にされたものとして有効である。

以上、判例の概要をご紹介しましたが、負債を遺した相続は珍しいものではなく、また、相続権が兄弟姉妹やその代襲相続人に移転することも珍しいことではありません。

今回ご紹介した判例は「熟慮期間の起算点」という問題に、「民法916条の解釈」という問題」がプラスされたものでしたが、結論としては「相続放棄を承認」という点で高裁も最高裁も一致していました。

今回最高裁で「熟慮期間の起算点」の解釈が再転相続においても適用され、更に再転相続においては(今回の事例でいえばBがAの)相続人であることを知っていたか否かに関わらず民法916条が適用されるということが明確にされました。

再転相続という熟慮期間の特例がはっきりとしてきた判例であると思います。

遺産に負債がありそれが多額の場合には、第1順位の相続人が相続放棄をすることは十分あることで、その結果下位の順位の相続人に相続権が移転することも十分にあり得ることです。

親族間で日頃から近しい間柄である場合には、問題となる確率は低いかもしれませんが油断はできません、ましてや、関係性が薄くなってしまっている親族間の場合には要注意なのかもしれません。

今回は少し小難しいお話でしたが、相続の現場では是非知っておきたい判例をご紹介させて頂きました。
2019.10.07
相続士資格の全国的な普及に伴い様々な評価が出てきているようです。相続士の今後の活躍に期待する声、心無い人達からの口撃等プラス評価マイナス評価の両方が世に出回っているようです。

では改めて、相続士とは何か。

相続士とは、相続の各専門家(税理士・司法書士・弁護士・行政書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・ファイナンシャルプランナー等)とネットワークを組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援を行う相続に特化した専門家、というのが基本的な定義です。

加えて筆者の個人的考えを言いますと、相続士は相続に最低限必要な4つの分野(民法、税法、不動産、保険)に関する基本的知識を身につけ、あらゆる相続に対応すべく自己研鑽に励み、ご依頼頂いた相続に関して最善の方向に進むように各専門家と協働し、かつ、相続士が中心となって相続全体をマネジメントして円満相続に導いていく使命があるものと考えています。

このように具体的支援を行う相続士は現在全国的に普及し、多くの相続士が全国各地で自身の強みを生かしながら相続士として活動されています。

全国的に普及することによって相続の専門家として「目立つ」という作用が働きます。

この「目立つ」という作用は「良い作用」と「悪い作用」の両面が出てきてしまうのは避けようがありません。

「良い作用」に関しては何ら問題はありませんのでどんどん大きくなっていってほしいのですが、「悪い作用」に関しては困りものです。「悪い作用」というの具体的に何かということですが、一般的には「悪評」、「口撃」、「誹謗中傷」等が挙げられます。

現在把握している範囲では、特に特定の相続士に関するクレーム等はなく、「悪評」も耳にしません。ただ、あるほんの一部の人間が「口撃」をしていることがあるかもしれません。

これも「相続士資格の台頭」に脅威を感じ、自分を守るために必死に口撃しているようにしか思えないようなものが主です。本当に実力のある人は鼻にもかけませんし、相続士を利用して自分の業務の範囲を広げているなんてこともあるでしょう。

よく言われるのが、「相続士」は国家資格ではないからダメ、相続関係の業務は国家資格がないと行えない業務ばかりだから、と。相続士の内容を理解していない人の発言と思われます。

有資格者しか行えない業務は協働している専門家(税理士、司法書士、行政書士、弁護士等)が行うというのが相続士のビジネススキームの基本ですから、論点がまるっきり違う訳です。頭の良い士業の方は先述したように相続士を利用して(あるいは自ら資格取得して)自分自身の業務の幅を広げています。自己防衛のためのくだらない攻撃などには無関心なのです。

相続士資格が世に出て6年目に入っています、円満相続を目指し、相続に関する具体的支援を行う専門家として誕生してから月日が経つのは早いものです。

長年ざっくりした相続支援しか行われてこなかった相続の世界に「相続士」という新たな風が吹きました。(実は相続士の前身資格というものもありましたので運営主体の歴史は古いのです。)

ほぼ同じような時期に世の中は「相続ブーム」と言っても良いような「猫も杓子も相続」という状態となり、誰もが「相続ビジネス」に目を向け始めました。

そんな中、「相続士」はいたずらに拡大するのではなく、相続専門家を育成する上で何が必要か、試験レベルの検討、スクール内容の検討を繰り返しながら、冷静に、確実に、着々と全国に普及していきました。本物を理解できる方が「相続士資格」を取得しているのではないかと個人的には思います。

全国で活躍されている相続士の皆さんは、良い話だけでなく悪い話も耳にすることがあるかもしれませんが、「相続士」という資格に自信を持って相続支援を行って頂きたいと思います。コンプライアンス遵守も忘れずに。
2019.10.07
令和元年10月より不動産相続相談始めましたので不動産個別相続はお任せください。
2019.10.01
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•••窓 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
最近自宅の立替を夢もながらパソコンソフトを使い自宅の設計を楽しんでいますが以外に悩んだことがあります。
それは窓の種類が多くてどの窓がいいのか決めかねたことです。

窓の種類と特長を調べてみました。
横にスライドして開く窓
1.引き違い窓
2枚の窓をそれぞれ左右に開くことができ、どちらからも部屋の外にアクセスができます。
特長
採光面積がとても広く取れるので、室内を明るくするのに適しています。
普及率が高いため、とても安価で種類が多いという魅力があります
弱点
気密性が高くない事とデザイン性が乏しい

2.片引き窓
左右片方がFIX窓でもう一方をスライドさせて開閉する窓です。
特長
真ん中にフレームがないので眺望を確保できる

3.両袖片引き窓
真ん中の窓がFIX窓になっていて、両側がスライドして開く窓です。

4.引込み窓
窓を開いたときに開口部の脇に障子を収納する窓です。
特長
庭やテラスに面した窓に最適、ガラス面積が大きく開放感がある

上下にスライドして開く窓

5.上げ下げ窓
こちらも両開き窓と同様に海外で使われることの多い窓です。2枚の窓をスライドさせて開閉させますが、2枚とも動くタイプと片方だけが動くタイプの2種類があります。防犯性がとても高く、2枚とも動くタイプは通気性も優れています。
特長
一方で、開け閉めの動作が大変で、外面のお手入れがしにくいというデメリットがあります。このため、安全性を考えると2階以上への設置は避ける必要があります。

折りたたんで開く窓

6.折りたたみ窓
窓を折りたたんで開口部分を全開にできる窓です。
特長
庭やテラスに面した窓に最適、開口を大きくとれる

すべり出して開く窓

7.たてすべり出し窓
たて方向を回転軸に、室外側へすべり出しながら開く窓です。
特長
家の外側に沿って吹く風を室内に効果的に取り込める.
室内側から室外側のガラスの清掃ができる
雨がそのまま室内に入ってしまうというデメリットがあります。

8.すべり出し窓
障子が横方向を回転軸に、室外側へすべり出しながら開く窓です。
特長
室内側から室外側のガラスの清掃ができる
障子がひさし状になるので、小雨程度なら窓を開けて換気することができる
風通しがそれほどよくありません。

9.オーニング窓
すべり出し窓を2~4つ縦に連結した窓です。
特長
複数の窓を一つのハンドルで同時に開閉する
障子がひさし状になるので、小雨程度なら窓を開けて換気することができる

10.両たてすべり出し窓
「開き窓」とも呼ばれ、左右の窓枠を軸にして2枚の障子を開閉する窓です。
特長:開放できる面積が大きく、外の空気を取り込むのに最適

11.突き出し窓
窓枠の上側を軸にして障子に下部を外側に押し出すように開く窓です。
特長
ピクチャーウインドウとも呼ばれ、外の景色を取り込むのに最適
障子ががひさし状になるので、小雨程度なら窓を開けて換気することができる

12.ガラスルーバー窓
細いスリット状のガラス板が並んでいるタイプの窓です。
特長
レバーを回してガラス板の角度を調節しながら開閉する
プライバシーを守りながら換気をしたい空間によく使われる
トイレや風呂場に使われることが多いルーバー窓ですが防犯上は不向きです。

13.ウインドキャッチ連窓
FIX窓の両側にたてすべり出し窓の吊り元を方立にした窓です。
特長
「たてすべり出し窓」を左右に付けることで左右両方からの風をとらえるのに有効
室内側から室外側のガラスの清掃ができる

2つのあけ方がある窓

14.ツーアクション窓
1つの窓で内開きと内倒しの2通りの開け方ができる窓です。
特長
1つのハンドルで2通りの開き方ができる
内開きは室内側に大きく開くので、窓の掃除がしやすい
気密性、断熱性が高いので寒い地域におすすめ

倒して開く窓

15.内倒し窓
窓枠の下側を軸にして障子を室内側に倒して開く窓です。
特長
大きく開閉せず、内側に倒れるので、小雨程度の日なら窓を開けて換気をすることができる
防犯やプライバシー保護、窓からの落下防止にも効果的

16.外倒し窓
窓枠の下側を軸にして障子を室外側に倒して開く窓です。
特長
排煙窓として高所によく使用される
浴室など高温多湿の部屋には取り付けられない

高所につける窓

17.天窓
勾配のある屋根に設置する窓です。
特長

1日中日差しが入るので、明かり採りに最適

18.高所用すべり出し窓
吹き抜けなどの高いところに設置するすべり出しタイプの窓です。
特長
暖かい空気が上へと移動する性質を利用した「重力換気」(高い位置の窓から室内の空気を排出させながら低い位置の窓から外の空気を取り込む)に最適

開かない窓

19.FIX窓
「はめ殺し窓」とも呼ばれる、開閉ができない窓です。

その他の窓

20.出窓
建物の壁から外に突き出した形状の窓です。
特長
お部屋を広く見せるのに有効、引違い窓、FIX窓など窓の開き方がえらべる
夏場は熱がこもりやすく冬場は結露が発生しやすいというデメリットがあります。

21デザイン窓
小窓やスリット窓などがあります

さまざまな開き方の窓があります。
また、窓の大きさは法律で決められています。
法律(建築基準法)には、居室(人が生活する部屋)には窓を設けて、自然光(採光)を取入れなければいけないという規定があります。

建築する用途地域によってその数値は変わってきますが、最も住宅が建てられる「住居地域」では、住宅の居室には部屋の大きさ(床面積)の1/7以上の採光有効開口が必要だと決められています。

窓を決めるだけも形や開け方、採光のとり方を考えないといけません。しっかりとした計画を立てないと雨水の浸入経路にもなってしまいますので参考にして頂ければ幸いです。
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2019.09.30
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•••山の手大地の凸凹を作ってきた川とその水源 •••

東京の都心を歩いていても、地形に凸凹があります。
地形とは、簡単に言えば、地面に出来た凸凹(起伏)のことです。

地面に起伏を作り出す主な要因は、地盤の隆起と自然の作用による浸食の2つによるものと考えられます。隆起は近く変動によって、浸食は主に水の流れによって起こります。
水は高いところから低いところに流れ、川は山から流れてくるのが普通です。
荒川も多摩川も、関東山地の奥から流域の水を集めて東京湾へと流れています。しかし、神田川や石神井川、善福寺川といった山の手台地を流れる中小河川の水源は、山の手台地の上にあります!
練馬区から杉並区、武蔵野市、三鷹市にかけての地域に見られる多くの池。
三宝寺池、石神井池、富士見池、善福寺池、井の頭池など、実はこれらの池には「共通点」があります。

白い点線は標高50メートルの等高線です。
東京の地形に凸凹を作ってきた石神井川や神田川の水源が、
ちょうどこの辺りに集中していることが分かります。
陰影図にあるように、
・いずれも武蔵野台地上で標高50m前後の場所に位置していること
・谷頭型の湧き水であること
・そして山の手台地を刻む中小河川の源泉になっていること
の3点です。
なぜこの標高50メートルあたりに湧水が多いのでしょうか?
もともと、武蔵野台地(主として中西部)は見ずに乏しい土地でした。これは、地下水の水位が低く、流れも速いため、水が地上へと湧き出しにくい条件がそろっているためです。
地下水位が低いのは、表面を覆ている関東ローム層や段丘礫層が水を通しやすく地層が厚いため、しみ込んだ薄いが地中深くへと伝わってしまうからです。
この武蔵野台地の勾配が緩くなるのが標高50m付近です。

地下水面の勾配もこの辺りで緩くなるので、水が地上に湧き出しやすくなります。その為、この付近で谷頭に湧水が現れ、前出のような池をたたえ、流れとなって台地を潤します。
また、この標高50メートルラインを過ぎると、谷頭ばかりでなく谷壁の下部からの湧水も多く見られるようになり、同じ武蔵野台地でも一転してみずに恵まれた土地柄に替わります。
谷頭の泉から流れ出した川は、崖下の湧水を集めて台地に谷を刻み山の手台地に凸凹を作ります。
東京の足元には、こんなに大きな水の営みがあったようです。
あなたの暮らす街の地形はいかがでしょうか・・・。
普段何気なく、見過ごしている東京の地形も自然の作り出したそのルーツをたどっていくと面白いかもしれません
本日は表題の件について、解説したいと思います。

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2019.09.27
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本日は表題の件について、解説したいと思います。

2019年8月20日に日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(略称:木耐協)の宿泊研修会に参加してきました。

その際に、株式会社日本住宅保証検査機構(通称:JIO)様の講演があり、非常に興味深い内容でしたので、本日はご紹介したいと思います。

戦後、日本の木造住宅の平均寿命は20数年と言われた時代もあったようですが、住宅品質確保法の『住宅性能表示制度』や、長期優良住宅普及促進法において、1990年代からは100年の寿命を目指す取り組みがスタートしました。

耐久性を確保するための設計仕様も様々な形で、検討・基準化されてきましたが、現実は、せっかく長寿命を目指した住宅においても、外皮部分である、屋根や外壁、開口部等から雨水の浸入を起してしまい、躯体内の劣化を進行させてしまっているシーンもあるようです。

結果新築で建てても、比較的早いタイミングで大が掛かりな補修・改修工事が必要となるケースも少なくないようです。

そのようなシーンにおいて、住宅瑕疵担保責任保険という制度もあり、万が一の保険制度はありますが、残念ながら住宅品質確保法の瑕疵担保責任期間である満10年を過ぎてから劣化事象が本格的に進行する事もあるようです。

それも軒の出や庇のない屋根形状、陸屋根やパラペット付き勾配屋根、一体型バルコニーなどの採用により、外壁への雨掛かりが多くなり、防水への依存度が高い密閉型の外皮構造が一般化しているようです。

それも『片流れ』『軒ゼロ』『金属屋根』の3項目に則した物件が雨水侵入の事故が多いようです。

住宅瑕疵担保責任保険法人である『株式会社日本住宅保証検査機構(通称:JIO)』様の調査によると、設計施工基準の雨水浸入部位に関する区分の層分けは、大きく『屋根の防水』『バルコニーおよび陸屋根の防水』『外壁の防水』の3つに分けられているようで、その部分の状況は不動産の内見時や購入後の定期的なチェックが必要なようです。

新築木造住宅の保険事故物件を見ていますと、圧倒的に『サッシまわり』の雨水浸入が多いようです。それについで「外壁の平部分」、「防水層とサッシの取り合い」といった箇所が挙げられるようです。

TGKティーガッツケイ㈱では中古住宅購入時に建物状況調査(インスペクション)は欠かせないものと考えます。その理由として、中古住宅の問題点でもありますが、建物の現在の性能がわからないという事が挙げられます。また、日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。

「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といって新築偏重の住宅市場となってもいました。実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されているのです。

耐震診断などはその代表例であり、弊社では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。その技術を活かして弊社TGKティーガッツケイ㈱では建物状況調査(インスペクション)の提供を行っています。

中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。

ぜひ、不動産購入時には当社にお声掛けいただければ幸いです。

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2019.09.25
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•••IOTで時短家事!!•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。

IoT(アイ・オー・ティー)を簡単に説明するとモノのインターネットになります。

すべてのモノがインターネットにつながり、これによって外から操作が可能になったり、外からその場所の状態・温度や映像などを知ることが出来るというものです。

インターネットにつながるものと言えば、今まではパソコンやスマートフォンぐらいという状況でしたがIoT化により、家電や車、建物などがインターネットでつながり、それぞれネットを介して情報交換をしながらより便利に使えるようになるようです。

家庭ではスマホやスマートスピーカーで家電の操作、たとえば冷蔵庫では食材を解凍している経過時間が通知されるなどの機能あるようです。
また留守番中の子供が扉を閉め忘れた場合は、親のスマホに通知が来たり、宅配BOXでは留守中でも荷物の受け取り・取り出し状況がスマートフォンで確認できるようです。

また、バスのIoT化によって、Webサイトや停留所にあるQRコードなどから、「自分の乗りたいバスが何分後に来るか」をリアルタイムで知ることのできるシステムもすでに実用化されています。

今からできるIOTで時短家事
家事の時短につながるものといえばやはりIoT家電です。
負担が大きい家事と言えば、炊事・洗濯・掃除ではないでしょうか。
この3つの家事を時短にしてくれるIoTグッズがすでに発売されているので調べてみました。

まずは炊事の手間を減らして時短を叶えてくれるIoT家電。

料理で一番悩むことが多いのが献立ではないでしょうか。
と言うことで献立決めを助けてくれるウォーターオーブンがありました。

「今日何にしよう?」と言うと、季節や天気を考慮したメニューを提案してくれます。メニューのレシピや材料もその場で教えてくれるそうですです。さらに提案してくれたレシピに対して「それは嫌い」と答えると、好みを学習してそのメニューの出現は減り、作ったレシピは蓄積されるので、「肉料理が続いているので魚を使った料理はどうですか?」という提案までしてくれるそうです。

次に洗濯です

本来は洗濯物を洗濯機に入れたら、洗剤や柔軟剤を入れて終わるのを待ち、洗濯物を干すというのが一般的な作業でした。
しかし、洗濯機のIoT化でその手間がグッと減ります。それは洗剤や柔軟剤を入れる手間も干す手間も省けるようになるからです。
あらかじめ液体合成洗剤と柔軟剤を洗濯機にセットすることが可能で、洗濯物の量に合わせて自動投入してくれるので洗濯物を入れるだけでOK。

アプリを使って外出先から操作でき、乾燥まで仕上げてくれるので、帰宅したらふんわりと仕上がった洗濯物を片づけるだけ終了するので大幅に時短ができます。

最後に掃除です

掃除機は外出先からアプリで操作! ロボット掃除機の進化がすごいらしい

スマートスピーカーに向かって「掃除して」と言うことにより音声で動かすことも可能、また掃除が終わると本体のダスト容器のゴミをクリーンベース内の密封型紙パックに自動で排出するロボット掃除機があります。
部屋の状況を学習・記憶し、最適な清掃パターンを選択しスケジュール管理のほか、清掃状況や清掃履歴も確認できるそうです

また、別のメーターの掃除機も外出先からアプリで操作できるロボット掃除機もあるそうです。
アプリでは遠隔操作の他、スケジュール設定や掃除エリア指定もできるて掃除してほしくないエリアの設定ができるなのど機能がついているようです。

IoTグッズを活用することで、忙しい家事の手間を減らし、ゆったりとした生活を実現し家族との時間を過ごしてみてはいかがでしょうか?


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2019.09.17
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•••親からの住宅資金援助 贈与税はかかるのか?•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
住宅を購入する際に、親からの資金援助を受けて購入されるお客様が増えています。

通常、1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されます。しかし、子供が住宅を購入するための資金援助であれば、年間110万円に加えて700万円まで贈与しても贈与税が課税されない特例があります。

今回は住宅取得等資金の贈与税の特例について、注意点を中心に解説します。

住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度なのか?
この特例は、一言でいうと「子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円(認定長期優良住宅等の場合には1200万円)まで贈与しても贈与税を課しませんよ」という特例です。
あくまで住宅を新たに取得するための資金援助に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象となりません。

この制度はかなり人気の制度です。

▼この制度の主な条件は次の通りです。
(※詳細な要件をご確認したい方は 末尾に記載)

・贈与を受けるのは子供か孫であること(直系であることが条件です。例えば妻の両親から夫が贈与を受ける場合などには、この特例は使えません)

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること

・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること等

・受贈者は20歳以上の子、贈与者は受贈者からみて直系尊属、というのがこの特例の条件です。したがって、親から子のみならず祖父母から孫への贈与でも適用可能です。

注意点1 贈与税が0円でも必ず申告が必要

住宅取得等資金の非課税の特例を使う場合に、最も多くトラブルになるのが、「非課税の範囲内だから申告しなくていいと思いました」というケース。

この特例は、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要なのです。

例えば、住宅取得資金を400万円贈与したとします。住宅取得資金は700万まで非課税なので、確かに特例を使えば税金は0円です。しかし、税金が0円だったとしても申告はしなければいけないのです。もし申告しなかった場合には特例を受けることはできません。400万円を通常の方法で贈与した場合には33万5千円の贈与税が課税されてしまいます!

贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月1日から3月15日までです。毎年、この期限を過ぎてから、「住宅取得資金を申告しなかったんですけど、今からなんとかなりませんか?」という相談を受けます。

この制度の恐い所は、申告期限に1日でも遅れたら非課税に絶対にしてくれなくなることです。

この特例を検討している人は、必ず「税額がでなくても申告は必要!」と覚えるようにしてください。

注意点2 資金援助したのなんて黙っていればわからない?

住宅を購入する時に親から資金援助を受けたことなんて、黙っていれば誰もわからないでしょ?とお思いの方、そのお考えは、大変危険です!!

はっきり言って、プロが見れば・・・
すぐにわかります!!

親から資金援助を受けたのに、それを税務署に申告していない場合というのは、簡単に見破れます。

登記簿謄本には、その不動産の所有者の情報が書いてあるのですが、ポイントになるのは、抵当権の部分です。

住宅ローンを組んで住宅を購入するのであれば、必ず、登記簿にいくらの借入をどこの銀行からしたかが書かれます。抵当権の設定なしに不動産を購入するということは、銀行から融資を受けないで不動産を購入したことを意味します。つまり自分達でお金を全て用意したことになります。

もちろん若くてもたくさん稼ぎのある人なら話は別ですが、例えば30歳のサラリーマンが5000万円の物件を住宅ローンを組まずに購入するというのは、親の援助がなければ現実的ではありません。

超高給取りのサラリーマンなら別かもしれませんが、税務署からすれば、そのサラリーマンが毎年どれくらいの給与を会社からもらっているかは筒抜け状態です。

そこまで収入があるわけでもないのに、住宅ローンを借りずに不動産を購入したということは、親からの資金援助があったと疑われても仕方ないですね。
親から住宅取得のための資金援助を受けることが悪いことでは決してありませんが、その場合には必ず贈与税の申告をすることを守ってください。

<まとめ>
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、基本的には凄くいい制度です。どんどん使っていただくことをお勧めしています。
ただ、注意点としては、まず申告は必ず必要になること。納税がでなくても翌年3月15日までに必ず申告してください。
なお、この制度を使えば700万円まで非課税となりますが、通常の1年間あたり110万円までの非課税枠を併用することも可能です。つまり810万円まで非課税です。

≪詳細な適用条件≫
―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【受贈者の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。
(1) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属(贈与者は受贈者の直系尊属)であること。
(注) 配偶者の父母(又は祖父母)は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。

(2) 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

(3) 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。

(4) 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと(一定の場合を除きます。)。

(5) 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。

(6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
(注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する(共有持分を有する場合も含まれます。)ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。

(7) 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること(受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。)。
なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
(注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。

(8) 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
(注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

(9) 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
(注) 居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象となりません。

―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【居住用の家屋の新築、取得または増改等の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

(1) 新築又は取得の場合の要件(住宅用の家屋の登記簿上の面積要件)
建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること かつ、
その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

(2) 築後年数要件 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
② マンション等耐火建築物は、25年以内 木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの
※耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③ 上記年数を超えている場合は、
(イ) 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
(ロ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
(ハ) 新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに都道府県知事などに耐震改修工事の申請などをし、かつ、
贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

(その他) 増改築等の場合の要件
イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

以上となります。
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2019.09.13
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•••契約の始まりと終わり ~停止条件と解除条件の違い~•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

高額な不動産取引においては、残念ながら思い通りに契約が進まないこともあります。
住宅ローンが通らない、必要な行政庁の許可が下りない、といった事情により、契約が白紙になってしまうケースがあります。
こうした場合に備えて最初の売買契約時に設定されるのが、「停止条件」や「解除条件」になります。

・契約の効力発生を停止しておく「停止条件」
ひとつめが、条件が整ったときに契約の効力が発生する「停止条件」です。
たとえば、「農地法の許可が取得できたら」といった条件や、「建築確認申請が通ったら」といった、一定の条件が成立した時に、売買契約も効力が生じるという契約形態です。

・契約を遡及的に無効にする「解除条件」
もう一方は、条件が整わなかった場合には、契約を解除することができる「解除条件」です。
「住宅ローンの審査が下りなかったら」「住替え先の契約が成立しなかったら」といった、希望の条件が整わなかった場合には、売買契約を白紙解除できる、という契約形態になります。

どちらも、不動産取引の場面では、良く目にされる売買契約の条件設定かと思います。

それぞれ、条件付けをするメリット・デメリットがありますので、契約の経緯や進捗状況、相手方とのパワーバランスなどを考慮して、話を進める必要があります。

TGKティーガッツケイ㈱では、徹底的に買主に寄り添った立場から、相手の方との交渉を進めてまいります。

こうした不足の事態を想定した「条件」を契約に設定しておくことで、結果的には安心して売買契約が行えることになります。

お住い探しの最には、ぜひ信頼できる不動産のプロフェッショナルによるカウンセリングを受けるようにしましょう。

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•••インフラが悲鳴を上げている•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
「いよいよか」というのが正直な感想です。

修繕必要な橋やトンネル 7割が未着手!!
全国にある橋やトンネルのうち、5年以内に修繕が必要なのは7万3000箇所以上あり、このうち7割ほどが修繕に着手できていないことがわかりました、という記事です。

建築物は無限に使えるわけではありません。
高速道路も大規模なリニューアル工事を実施中ですが、道路も橋もトンネルもダムも定期的なメンテナンスが必要です。
インフラの整備に手が出せる状況でないのは、今にわかったことではありません。数年、もしかすると数十年前からこうなることは簡単に予想できたのです。
日本は人口減少時代に突入し、加えて、極端な少子高齢化という歪な人口構成となっています。
生産年齢人口(お金を稼ぐ年代、言い換えると税金をたくさん納める年代)は年々減る一方で、当然ながら人口が減る自治体は税収が減り、インフラの整備費が賄えなくなります。

破綻した北海道夕張市の状況を見れば、この先何が起こるのか、容易に想像できます。

人口が一定数いないと、ショッピングモールもスーパーも当然ながら撤退します。病院も撤退します。
住みにくい街をあえて選択する理由は若い世代にはないので、便利な街には人が集まり続け、郊外の過疎化はますます進み、やがて公共交通網の維持もできなくなり、限界集落と呼ばれる状況に追い込まれます。

今後減り続ける税収は、今までよりももっとシビアに効率よく利用することが求められます。人が集まるエリアと、過疎のエリアを同じ扱いにはできなくなるのです。
同じ費用をかけるなら、より多くの人が恩恵を受けられるところにお金を投じるべきですね。人もお金も湯水のように使えるのなら、そんなことを考えなくても良いのですが、これからの時代はよりシビアに優先順位を見極める必要があるのです。

今回は詳細は触れませんが、すでに国は立地適正化計画という布石を打っています。自治体の中で、人が住む場所や商業地域を区分していきましょう、というものです。うがった見方をすると、人を集めるつもりがないエリアの線引きを行った、とも言えます。
今は具体的なアクションがないので問題にはなっていませんが、将来的に余力がなくなった行政の選択肢が少し明らかになったと判断すれば、お住まいの地域はもちろん、ご実家や親族の住む街の立地適正化計画は確認しておいた方が良いでしょう。

ふるさと納税の件で少し記事を書いたことがあるのですが、ふるさと納税による税収は継続的なものではありません。
自治体にとってあればボーナスみたいな存在です。
突然降ってわいた臨時収入を、各自治体は何に利用したのでしょうか?人を増やす努力を行っているでしょうか?

これから家を買う方は、街の見極めが本当に重要です。
生まれ育った町に愛着があっても、近い将来訪れる生活の不便さに耐えられるでしょうか。そしてその不便を自分たちの子供世代へ引き継いでいくのでしょうか。

地域によっては「家を継ぐ」という伝統も維持できない状況です。

大切なことなのでもう一度。
人口に起因する諸問題は、行き着く先が現時点でほぼ正確に予測できます。
住宅にかかる費用は人生の中でも大きな負担です。
住居費を消費してしまわないよう、街選びは慎重に行いたいものです。

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2019.09.04
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•••相続の問題です!!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

Aが死亡し、相続人がBとCの2名であった場合に関する次の記述は、民法の規定及び規約によれば、正しいか?

さて問題です。
Q:Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。

〇か×か?

A:答えは×です。
相続人の子が代襲相続人となるのは、相続の開始以前に死亡したときである。本問では相続が開始しているからC・D・Eの三人で分割協議を行う。

本来、相続では配偶者・子・親・兄弟姉妹と法律で決められた法定相続人がいます。
この相続人が被相続人より先に亡くなっている場合に、被相続人からみて孫・ひ孫・甥姪等が相続財産を受け継ぎ相続すること代襲相続といいます。

相続とは当事者になってみて状況を判断する事が多いので、あまり聞きなれない言葉も多いかと思います。この問題は宅建士の試験問題に出てくるのですが、タイミングが違うと、手続きも変わってくるものです。

次に、相続では被相続人に子供がいる場合は必ず相続人となるのですが、では、まだ生まれていない胎児の相続はどうなるのでしょうか?

正解はまだ生まれていなくても胎児は父母が亡くなった場合にはその遺産を相続することが可能となります。
もちろん生まれて間もない赤ちゃんに判断する能力はないので、遺産分割協議をする際には特別代理人を選任する必要がありますが、胎児は相続については既に生まれたものとみなす。ということが民法886条にあります。

実際にご自身がそんなタイミングに遭遇してもわからない事だらけだと思います。
遺産分割協議書などを作成する場合は、行政書士や司法書士の先生にお願いする事が多いと思いますが、ご自身の場合はどんなことが想定されるかという事がわかるっているだけでも、お続きするのに時間短縮できる事も多いかと思います。

よく相続では揉めることが多いと聞きます。相続で揉めることのないよう、こういった事も知っておいていただけたらと思います。

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2019.09.03
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•••フラット35金利のご案内•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

2019年9月のフラット35金利は、20年以下が0.85%、21年以上が0.91%と先月から0.06%と大幅な減少となりました。今月の金利は2016年8月の最低金利以来の低水準で、歴代2番目に低い金利となります。

大手銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、りそな銀行が2か月ぶりに0.05%引き下げたほか、三菱UFJ、三井住友、みずほ、三井住友信託の4行は据え置きとなりました。

【フラット35 9月実行金利】

借入期間15年~20年 0.85%(先月-0.06%)
借入期間21年~35年 0.91%(先月-0.06%)
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2019年4月にフラット35の制度改正が行われました。主な変更点は下記の通りです。

1)【フラット35】借入対象費用の拡充
下記の費用について【フラット35】の借入対象とすることができるようになりました。
・建築確認などに関連する各種申請費用
・マンション修繕積立基金
・マンション管理準備金

2)【フラット35(リフォーム一体型)】の制度変更
既存住宅売買瑕疵保険の付保が可能な一戸建て住宅など、事前確認が省略できる対象が追加されました。


フラット35だけでなく、住宅ローン全般について、ご不明な点やご相談などございましたらお気軽にお問い合わせください。
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2019.09.02
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•••木造住宅の寿命は何年?•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
住宅関連のブログを探すと、よく見かける疑問点です。
一般に木造住宅の寿命は20年程度と言われてきたのですが、実はこの20年程度は今となってはあまり根拠がないという意見もあります。
固定資産税の算定で住宅の耐用年数が定められるのですが、不動産鑑定もこの税金の計算に倣って20年程度とされるのが通説のようです。

日本の建築技術の進歩は素晴らしいものです。戦後間もない頃なら20年でも納得できるのですが、平成になってからの建物が20年くらいで使えなくなるわけがありません。

ただ問題なのが、いつまで耐えられるかについては、どこにも根拠がない、ということです。

木造住宅、特に在来工法(木造軸組み工法)は、日本の気候風土に適した工法だと言われます。
割と多くの方が勘違いをしてしまうのですが、建物はノーメンテナンスで何年も過ごせるわけではありません。
実際にマンションは修繕金を月々積み立てて、定期的に修繕工事を行って、性能を保つ努力をしています。

できの悪い住宅営業マンが、修繕積立金の負担がないから戸建ての方がお得ですよ、みたいな冗談みたいな営業トークをすることがあるのですが、戸建てだからこそ修繕積立金が必要です。
仮に月々15000円を積み立てるとします。年間18万円、20年で360万円です。この360万円を原資に、建物を長持ちさせるリフォーム(外壁塗装や防水関係)を行うべきなのです。

冒頭の「木造住宅の寿命は何年?」の回答は「あなた次第です」になります。
家を長持ちさせるのも、壊すのも、住む人次第。
これから家を買う、特に戸建て住宅を検討されている方は、購入時に住宅の営業マンからはほとんど情報が得られないのですが、家を長持ちさせるためのメンテナンスコストにも目を向けることをお勧めします。

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2019.08.29
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••• バリアフリーの家を考える•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
親が高齢になってくると家の中リフォームを考えなくてはいけません。
これから家を購入の際には将来の事を考えてバリアフリーの間取り決めるといいかもしれません。

1.トイレ

トイレは寝室のそばに配置し出来れば広めにつくる
体が思うように動かなくなったとき、ヒートショック(温度差による心臓麻痺などの身体的トラブル)が気になる季節になったとき、寝室の側にトイレがあるのはとてもうれしいつくりです。
またトイレ・洗面・入浴がひとつの線で結ばれる動線は、高齢者になってからも住みやすい家となります
トイレや浴槽には手すりを設けて、車椅子でも使えるトイレとして少し広めに作っておくと、介護をする方にとってもうれしいものです。

2.洗面台

洗面台を作るとき、高さに注意してください。
健康な方が立って使用するのによい高さと、車椅子生活になった方が座った状態で使いやすい高さはかなり異なります。
最初から車椅子生活を想定した高さで作っておくのはいかがでしょうか。健康な大人には少々低いかもしれませんが、
お子様や高齢者・車椅子の方にはとても便利になります。
洗面台の下部にも工夫を凝らす事ができます。車椅子のまま洗面台に近づけるよう、下部の収納スペースを取り払った洗面台が便利です。

3.リビング

■テーブルの高さ

テーブルに車椅子のまま入れる高さは約70センチが目安です。一般的なテーブルも同じく約70センチですが、車椅子のサイズによっては入れないこともありますので、高さ調節のできるタイプのテーブルを選ぶと良いでしょう。

■畳敷きの小上がり

リビングの一部に畳敷きの小上がりを作り、そこにテーブルを寄せられるよう工夫するのはいかがでしょう。
ちなみに車椅子と小上がりとの差が小さいほど移動が楽になります。

小上がりがあると、ご高齢の方が食事中に疲れたとき横になることもできますし、お子さんのお昼寝やお遊びの場所にもなります。

4.廊下
車椅子の通行ができる幅、最低でも廊下の幅は90センチ必要です。
ただ、あくまでも進むだけ・戻るだけの「一方通行」のケースであって、もしも廊下で方向を変える(回転する)ことまでを考えれば150センチ以上が必要です。

将来は手すりをつけたいと考えているのであれば、それを見越して壁に手すり用の「下地」を入れておくとよいでしょう。リフォーム時に大掛かりな工事にならずにすむようです。

5.玄関
玄関にはスロープを作っておく。

家の内と外をつなぐ玄関部分も、高齢者になってからも住みやすい家とするための大切なポイントです。杖をついて歩くとき、階段はとても怖いものとなります。また、段があれば車椅子での出入りはとても難しいものになります。最初からスロープをつけておけば、ご高齢の方のみならず、妊婦さんやお子さんにも安心ではないでしょうか。

6.浴室
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2019.08.28
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•••アカウント登録不要の価格査定ロボット SelFinスカウターをリリースしました •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
この度、SelFinスカウターという新サービスをリリースいたしましたのでご案内いたします。


■誰でも簡単、無料で簡易査定「SelFin(セルフィン)スカウター」
「SelFinスカウター」は最寄り駅、徒歩分数、物件タイプ(マンション・一戸建て)、完成年月、広さを入力するだけで、対象物件の簡易査定ができるWEBアプリです。「SelFinスカウター」は、弊社が運営する「SelFin」で開発した独自の価格判定エンジンを利用した仕組みで、マンションは収益還元法、一戸建ては取引事例比較法(建物部分は原価法)をベースとした算定ロジックとなっています。

ご利用は無料で、メールアドレスなどの個人情報登録も不要なので、自宅や気になる物件を気軽に価格査定していただくことができる便利なツールです。

「SelFinスカウター」はあくまで簡易査定という位置付けになるので、より詳細な情報を知りたい場合は、「SelFin」のご活用をお勧めいたします。(SelFinのご利用も無料ですが、会員登録が必要です。)

■対象不動産のリスクが一目でわかる「SelFin(セルフィン)」

「SelFin(セルフィン)」は、2016年11月よりサービス提供しているセルフインスペクションWEBアプリです。

簡単な不動産情報を入力するだけで、対象不動産の「価格の妥当性」「流動性」「耐震性」「住宅ローン減税の利用の可否」「管理状況」「土地の資産性」を瞬時に判定します。評価結果はPDFファイルでレポートとしても保管できます。対象不動産は、中古マンションと中古一戸建てです。

また、WEB上の新着不動産情報を登録から最短24時間以内で、評価書を伴って毎日配信する「物件提案ロボ」と連動していて、配信されてきた不動産情報をクリックするだけで、改めて情報などを入力する必要がなく「SelFin(セルフィン)」が自動的に起動、必要な情報を取得し、ただちに当該住戸の資産価値やリスクなどを判定、資産価値評価レポートを作成します。

■不動産に関する便利ツールがご利用いただけます

SelFinに登録いただくと、新着不動産物件情報が自動で配信される「物件提案ロボ」や、全国95%以上の分譲マンション情報を網羅した「全国マンションデータベース」など、不動産に関する便利ツールもご利用いただけるようになります。

これらのツールもご利用は無料です。住宅の売却時、購入時の参考資料にぜひご活用ください。
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2019.08.28
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•••東京都の地震危険度ランキング あなたの地域は大丈夫!? •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
前回、住宅購入する前には、各市区町村で発表しているハザードマップをご確認頂くことをお勧めしました。
(参照記事 「家を購入する前にチェックしておきたいハザードマップ」 )
今回は、「大地震が起きた時にどれぐらい危険か」を
東京都が発表しているものがあるので、そちらを紹介しようと思います。

この東京都の測定調査では、都内の市街化区域の5,177町丁目について、各地域における地震に関する危険性を、建物倒壊危険度、火災危険度に加えて、前回から測定を始めた災害時活動困難度を加味し、総合危険度について測定している。
東京都の本調査では、地震の揺れによる下記の危険性を町丁目ごとに測定
尚、地域危険度は、それぞれの危険度について、街丁目ごとの危険性の度合いを5つにランクに分けて、以下のように相対的に評価している。

今回は、2018年2月15日に東京都で発表されている「地震に関する地域危険度測定調査(第8回)」を元に、今回は、その地域危険度の高いエリア(総合危険度ランキング100位)をリスト作成してみた。

東京都にお住まいの方(若しくは、東京都内に住宅を購入しようとしている方)は、あなたの地域が入っていないかどうか 確認してみて頂きたい。もしあなたが住んでいる地域が入っていた場合は、地震への備えを特に注意して下さい。

ちなみに
「総合危険度」が最も高かったのは、前回調査に続き荒川区町屋4丁目だ。ランク上位は、地盤が軟弱で木造住宅が密集する城東エリアの下町地域が多いのが特徴。

■上位100に入るエリアの中で、エリア別にみていくと
足立区 22か所
荒川区 14か所
墨田区 13か所
大田区 10か所
葛飾区 8か所
北区  7か所
中野区 5か所
江東区 5か所
杉並区 4か所
品川区 4か所
江戸川区3か所
新宿区 2か所
台東区 2か所
豊島区 1か所

■以下、「総合危険度」でもっとも高かった地域100位まで。
1 荒川区 町屋4丁目
2 足立区 千住 柳町
3 荒川区 荒川6丁目
4 足立区 千住 大川町
5 墨田区 墨田3丁目
6 北区 志茂4丁目
7 墨田区 京島2丁目
8 江東区 北砂4丁目
9 大田区 羽田6丁目
10 足立区 千住 元町
11 足立区 柳原2丁目
12 墨田区 押上3丁目
13 墨田区 東向島1丁目
14 大田区 羽田3丁目
15 墨田区 八広3丁目
16 江東区 北砂3丁目
17 足立区 千住 龍田町
18 北区 志茂5丁目
19 荒川区 荒川3丁目
20 足立区 関原2丁目
21 葛飾区 東四つ木3丁目
22 大田区 西蒲田4丁目
23 荒川区 南千住1丁目
24 足立区 関原3丁目
25 荒川区 西尾久6丁目
26 北区 岸町2丁目
27 足立区 中川2丁目
28 足立区 本木 北町
29 墨田区 墨田5丁目
30 足立区 千住 寿町
31 荒川区 町屋2丁目
32 中野区 若宮1丁目
33 荒川区 西尾久5丁目
34 足立区 西新井本町1丁目
35 大田区 仲六郷2丁目
36 墨田区 京島3丁目
37 中野区 野方2丁目
38 北区 上十条5丁目
39 荒川区 東尾久6丁目
40 荒川区 東尾久2丁目
41 墨田区 八広4丁目
42 葛飾区 堀切5丁目
43 足立区 本木 東町
44 墨田区 立花2丁目
45 江東区 大島7丁目
46 足立区 千住4丁目
47 品川区 西大井3丁目
48 北区 上中里3丁目
49 葛飾区 東立石4丁目
50 北区 栄町
51 荒川区 南千住5丁目
52 大田区 南蒲田3丁目
53 墨田区 東向島6丁目
54 大田区 西蒲田5丁目
55 葛飾区 鎌倉4丁目
56 台東区 根岸4丁目
57 葛飾区 新小岩3丁目
58 江戸川区 平井2丁目
59 江東区 北砂6丁目
60 杉並区 天沼1丁目
61 新宿区 若葉3丁目
62 足立区 興野2丁目
63 足立区 本木 西町
64 杉並区 高円寺北3丁目
65 品川区 豊町5丁目
66 品川区 大井7丁目
67 荒川区 町屋3丁目
68 墨田区 墨田4丁目
69 大田区 西六郷2丁目
70 江東区 亀戸5丁目
71 荒川区 荒川2丁目
72 葛飾区 高砂3丁目
73 葛飾区 西新小岩5丁目
74 足立区 日ノ出町
75 足立区 本木2丁目
76 杉並区 方南1丁目
77 墨田区 墨田2丁目
78 荒川区 西尾久2丁目
79 葛飾区 堀切2丁目
80 中野区 大和町4丁目
81 杉並区 成田東1丁目
82 大田区 西蒲田3丁目
83 台東区 谷中3丁目
84 荒川区 東尾久1丁目
85 中野区 大和町2丁目
86 大田区 西蒲田1丁目
87 品川区 豊町4丁目
88 足立区 興野1丁目
89 足立区 千住 仲町
90 江戸川区 西篠崎2丁目
91 中野区 若宮2丁目
92 足立区 梅田3丁目
93 豊島区 駒込7丁目
94 足立区 中川3丁目
95 墨田区 八広1丁目
96 江戸川区 南小岩6丁目
97 足立区 西新井本町3丁目
98 北区 十条仲原4丁目
99 新宿区 赤城下町
100 大田区

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2019.08.27
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••• ハイテク検査機器を使ったインスペクションを行う時代が近づいてきました!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
住宅の改修や維持管理には様々調査(インスペクション)が必要となります。今まではその多くを『人力』で
行うのが主流でした。しかし、最近では少しでも効率化や自動化をすることで、人力からの脱却を目指すとともに、調査(インスペクション)の生産性向上と高精度な調査結果を求める時代になりつつあります。

これからの調査(インスペクション)は『人手を機会に置き換える?!』といった考えをもとに、住宅の維持管理でも、このような考えが広がると言われています。

以前、木耐協の研修でも、さまざまなハイテク検査機器を用いて、調査(インスペクション)の精度向上と省力化を目指されていると聞きました。

■床下点検ロボット:ハイテク検査機器を使ったインスペクション
そのような機器のなかで、大和ハウス工業が開発した狭小空間(床下)点検ロボット『moogle』 というものは、PCモニターを見ながらコントローラーで操作し、搭載したCCDカメラで床下の様子を点検していくロボットです。このような機器を活用する事で、人が入っていけない床下の狭い空間を調査する事ができ、かなりの精度向上につながると言われています。
また、床下の映像を住人の方と一緒に見る事ができ、調査(インスペクション)の現状を共有し易いといった効果が期待できます。
また、多くの場合、最終の調査(インスペクション)は人が直接入って、確認するのですが、事前にロボットを使う事で『床下の全体像が事前につかめている為、ポイントが絞られた調査(インスペクション)が実施できると』言われます。

■赤外線カメラ:ハイテク検査機器を使ったインスペクション
気密測定の際に使う赤外線カメラも、調査(インスペクション)にはこれから必要になってくるかもしれません。気密測定の結果が目標に達しない場合は、『気密の穴』といわれる場所が特定できます。中古住宅等の既に建っている住宅の調査にはこのようなハイテク機器を活用する事で、住宅の気密性を調査(インスペクション)すると共に、赤外線カメラの温度差で断熱の状況を確認出来るようになります。
またドローンを活用する調査(インスペクション)が少しずつ注目されるようになってきました。過去には下記のページにて解説を行っていますので、併せてご覧いただけると嬉しいです。
https://smile.re-agent.info/blog/?p=7308  ( 中古住宅購入時にはドローンを活用したインスペクションを実施すべき?!)

■ドローン:ハイテク検査機器を使ったインスペクション
操作のネックを課題に挙げる方も多いようですが、最近はアプリを活用してドローンを操作するものもあり、誰でも簡単に操作や写真撮影ができるようです。最新のドローンには赤外線カメラを搭載したドローンも登場し、画像を通じて雨漏り診断などにも活用できるようです。
なんといってもドローンでの調査(インスペクション)は外装の点検にはしごや足場が不要なので、予算を抑えた短時間での調査(インスペクション)が可能となります。画像もリアルタイムで映るため、住人の方との共有もしやすいようです。

■ダクト清掃用ロボット:ハイテク検査機器を使ったインスペクション
最後は住宅における24時間換気のダクトも調査(インスペクション)や清掃が困難な点で、維持管理に人手や時間が掛かりがちな部位でした。ダクト部分は直径50mmの細い管が主流で曲がりが多く、一般的な清掃道具が入りにくい箇所も多かったのが実情です。そのような調査を勘弁にした、日本ウイントンの開発した『24時間換気ダクト清掃用ロボット』なるものがあるようです。ミミズを模したせんどう運動という移動方法で、細く曲がりくねったダクト内を移動し、周囲についたブラシでホコリを落としてくれるようです。最後は集塵機で吸い取るようですが、そのようなハイテク検査機器も世に出始めています。
今後の中古住宅購入の調査(インスペクション)に、ハイテク検査機器が欠かせないものとなりそうです。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
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••• 家を購入する前にチェックしておきたいハザードマップ•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
家を購入する前にチェックしておきたいハザードマップ
住宅を購入するときは、どうしても駅から距離や価格、間取り、設備などで選んでしまいがちです。しかし、巨大地震や津波、洪水、土砂崩れなどの災害リスクも考慮しておかないと、震災が起きてしまった時に大変なことになります。
住宅購入する際には、その土地が安全かどうかを事前に調べておく必要があります
今回は、住宅を購入する前にチェックしたい「ハザードマップ」についてお伝えします。

2019年2月に政府の地震調査委員会が発表した情報によると、南海トラフ地震が今後30年以内に発生する確率は70~80%。関東地方でマグニチュード7~8クラスの地震が起きる確率は、今後30年以内で90%以上だといいます。最近では自治体ごとに洪水、津波、液状化現象、火災などの項目別ハザードマップを公開しているので、自分が購入する不動産の場所が、どんなリスクを持っているのかは事前に必ず調べておきましょう!
今住んでいる市区町村で家を探す場合は、なんとなくどの辺りが危ないかご存知の方もいるかもしれませんが、違うエリアで家探しをする場合には、下記の「ハザードマップポータルサイト」が便利です。
ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

「重ねるハザードマップ」~災害リスク情報などを地図に重ねて表示~
情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示できます。
重ねて見れるので、いくつものサイトを色々見に行かなくてもここでほとんどがわかります。

「わがまちハザードマップ」~地域のハザードマップを入手する~
各市町村が作成したハザードマップへリンクします。地域ごとの様々な種類のハザードマップを閲覧できます。

※「ハザードマップポータルサイト」の使い方
https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/pamphlet/pamphlet.html
首都圏で地盤が固く地震に強いのは一般的に西側のエリアで、東側の下町地区は地盤が弱い、また荒川周辺エリアは水害に見舞われる危険性が高いといわれています。
少なくともこれから自分が買おうとしているエリアはどんなリスクがあるのかくらいは、自分でしっかり調べた上で、納得してから購入することをお勧めします。
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2019.08.20
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••• 長期優良住宅とは・・・•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

長期優良住宅とは、「長く安心・快適に暮らせる家」
一戸建ての場合
1.バリアフリー性将来のバリアフリーリフォームに対応できるようになっていること
2.可変性ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること
3.耐震性極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること(耐震等級2以上または免震建築物など)
4.省エネルギー性次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること(省エネルギー対策等級4以上)
5.居住環境良好な景観の形成や、地域おける居住環境の維持・向上に配慮されていること
6.維持保全計画定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること
7.維持管理・更新の容易性構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること
8.劣化対策数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること(床下空間330mm以上確保、劣化対策等級3相当)
9.住戸面積一戸建ては75m2以上、少なくとも一つのフロアの床面積が40m2以上あること
長期優良住宅を建てると税金控除のメリットがありますがデメリットもあります。
メリット1.住宅ローン控除・・・長期優良住宅の場合、この住宅ローン控除の控除対象借り入れ限度額の優遇があり、一般住宅が4000万円のところ長期優良住宅は5000万円まで引き上げられます。2.不動産取得税・・・床面積が50m2以上240m2以下で都道府県の条例で定める申告した場合に、課税標準から一定の控除額を引いた後に、3%の税率をかけて算出されます。一般住宅の場合1200万円控除なのですが、長期優良住宅の場合1300万円の控除を受けられるため、税金が減額されます。3.登録免許税・・・般住宅の場合不動産の価格に対して0.15%の税金がかかりますが、長期優良住宅の場合0.1%に優遇されます。4.固定資産税・・・床面積が50m2以上280m2以下の場合に、一般の戸建の場合3年間、一般のマンションの場合5年間2分の1減額される措置があるのですが、長期優良住宅の場合、一戸建てで5年間、マンションで7年間2分の1減額になる優遇を受けることが出来ます。
デメリット1.申請に時間がかかる・・・設計・打ち合わせ、申請期間にもよりますが、数週間から1ケ月以上の期間が余分にかかることがあります。
2.申請にコストがかかる・・・行政へ支払う認定手数料が数千円~数万円かかります。3.建築コスト増・・・長期優良住宅の基準に合わせることで建築コストが高くなります。
4.完成後のランニングコスト増・・・少なくとも10年ごとに点検しなければならないことなどがあります。最近、戸建ての情報を検索すると色々な情報が取れますが何が自分にあっているものを選んで少しでもお得に住宅購入ができるように  お役立て下さい。

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2019.08.20
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•••
令和元年版消費者白書をご存知ですか?!出来れば避けたい不動産トラブル事情・・・ •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

本日は少し不動産購入とは違うテーマかもしれませんが、情報をお届け出来ればと思います。 不動産購入に際して、何かとお金の事や将来の事を考える方が多いと思います。
そのような際に、「令和元年版消費者白書」をご確認いただければ幸いです。
本書は消費者庁に寄せられた様々な消費者トラブルと対処法がまとまめられたものです。
個人的には普段、あまり馴染みのない消費者白書ですが、
子供をお持ちの方や高齢者を狙っての犯罪などの注意喚起も出されていますので、
ぜひ、ご確認下さい。

今回は耐震関係の推進を行っている木耐協で取り上げた内容をもとに情報をお届けしたいと思います。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
<消費者庁>令和元年版 消費者白書
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_research/white_paper/
概要をご覧になりたい方は下記HPをご参照下さい。
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_research/white_paper/pdf/2019_whitepaper_summary.pdf
――――――――――――――――――――――――――――――

【相談事例】
「保険金を使って住宅を修理する」という業者に修理を依頼。
「災害で壊れたことにして保険金の請求を」とアドバイスを受けた
→ アドバイス通りに保険金を請求し、保険金が支払われた後、
業者から多額(30%から40%)の手数料を請求された
――――――――――――――――――――――――――――――
「保険金が使える」と勧誘する住宅修理サービスの相談件数
――――――――――――――――――――――――――――――
<年度別相談件数>
・2014年  631件
・2015年  777件
・2016年  993件[熊本地震]
・2017年 1,159件
・2018年 1,585件[大阪北部地震、平成30年7月豪雨、
台風21号、北海道胆振東部地震]

→ 2018年は2014年比で2.5倍に増加。
また、年齢別では65歳以上が64.9%を占める
<2018年の地域別相談件数>
・南関東 871件
・北関東 389件
・近畿   64件
・九州北部 50件

→ 災害発生地域ではなく、関東に集中
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

国民生活センターでは、こうした被害から住宅所有者を守るためには
地場工務店・リフォーム会社が存在感を示すことが重要としています。
なぜなら、このような業者から連絡があっても、OB様が皆様を
信頼していれば、住宅に関する相談は皆様を頼るからです。
皆様もこうした手口を確認し、OB様を犯罪から守りましょう。
また、本白書には、他にも「高齢者の転倒・転落事故例(屋内外)」、
「架空請求ハガキの実例」、「簡単に稼げると見せかけた手口の事例」等
様々な相談事例が掲載されています。
ぜひ本文をご確認いただき、OB様や社員様、ご家族にもお伝えください。
※消費者白書 第2部第1章
消費者事故等に関する情報の集約及び分析の取りまとめ結果等
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_research/white_paper/pdf/2019_whitepaper_0005.pdf
――――――――――――――――――――――――――――――
若者の相談は賃貸アパート、インターネット利用に関するものが目立つ
――――――――――――――――――――――――――――――
15歳から29歳までの若者の消費生活相談をみると、インターネット
関連の相談が目立つほか、20歳から29歳までは性別を問わず、賃貸アパート」が最上位に挙がっているようです。
また、20歳代では「フリーローン・サラ金」についての相談も多く寄せられており、
性別にみると、20歳代の男性からの相談が多くなっています。内容をみると、生活費
や遊興費のための借金のほか、多重債務に関する相談等も寄せられています。女性で
は、エステや健康食品等広い意味での美容に関わる相談が多くみられるようです。

<若者の商品・サービス別上位相談件数(2018年)>
・賃貸アパート 5,907件
・デジタルコンテンル(全般) 4,347件
・フリーローン 2,646件

不動産購入に際して、何かとお金の事や将来の事を考える方が多いと思いますので、
ぜひ、参考にお役立て下さい。
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•••断熱性に優れている家•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

<断熱性に優れている家>
毎日暑い日がつづいていおりますが古い住宅には断熱材が入っていないため夏は暑く冬はとてもさむく暖房をつけても温まり方は非常に悪いです。

断熱材が日本で使われだしたのは今から40年ぐらい前の1970年ぐらいだそうです。

国が、一般住宅の断熱のガイドラインとして、昭和55年に省エネルギー法に基づく住宅の断熱性能基準「省エネ基準」を定め、これが平成4年に「新省エネ基準」、平成11年に「次世代省エネ基準」、平成28年に「建築物省エネ法」と進化して、今に至ります。

ひと言で「断熱」といっても色々な種類・工法があります。工法は2種類、材料は3種類です。

【工法】
■充填断熱工法 (壁や天井、床などに断熱材を入れますが、柱と柱の間に断熱材を入れる工法)
充填断熱工法は、グラスウールやロックウールなどの繊維系断熱材を使います。
機械を使って吹き込む、またプラスチック系断熱材と合板などが一体となったパネルを貼り込むなどの方法で断熱材を充填します。
トータルコストが安いのが特徴ですが、すき間ができやすくなるのが欠点です。

■外張り断熱工法 (柱の外側に断熱材を張り付ける工法)
外張り断熱工法は、おもにプラスチック系の断熱材を、壁や屋根の外側から施工するもの。
メリットはすき間ができにくく、結露しにくいこと。コストは充填断熱工法に比べ高くなります。

【材料】
■無機質系

ガラスや鉱物などを細かい綿状にした断熱材で、「グラスウール」や「ロックウール」などがあります。

■木質系
古紙を再利用した「セルロースファイバー」のような木質繊維を利用した断熱材です。
壁や天井の中に吹き込む施工方法を用いることが一般的です。

■発泡プラスチック系
各種プラスチックを発泡させて製造する断熱材で、硬質ウレタンフォームはこの種類に属します。
種類によりボード状にして使う方法と、吹き付けて施工する方法があります。

【断熱効果を高める方法】
窓の断熱性を高める・・・複層ガラス(ペアガラス)・Low-E複層ガラス等を使用
断熱性に優れていて、冷暖房の消費を抑えることができるので、省エネ効果があります。
また、冷たい外気の影響を受けにくいために、冬場に発生する結露を発生しにくいそうです。
高断熱の家をつくるには、断熱材をしっかりと家の床・壁・天井に敷き詰めるだけでなく、窓ガラスの性能にも注目することが必要です。

現在の住宅で重視されている高気密な住宅を建てるためにも断熱性能の向上は欠かせません。

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2019.08.09
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••• 不動産詐欺のプロフェッショナル ~地面師と呼ばれる者~•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
不動産詐欺の一番の手口は「土地所有者へのなりすまし」です。

2017年に発生した、約70億円にものぼる不動産詐欺事件は大きなニュースとなりました。
詐欺師は、都心の一等地の所有者になりすまし、買主から売買代金約70億円をだまし取ったのです。
免許証や印鑑証明書も精巧に偽造していたとの報道がありました。
なぜ不動産が詐欺の対象となるのか
こうした詐欺事件に不動産取引が用いられる理由としては、その高額な取引金額があります。
1件の取引で詐欺が成功した場合の儲けが大きいため、詐欺のネタに利用されてしまいます。

もう一つの理由が、「モノの受け渡しがない」ことです。
例えば、高価な宝飾品や美術品などの取引の場合、取引するためにはその「物」自体を買い手に手渡さないといけません。
一方で、例えば土地の取引の場合、「あの土地は私のものです」と言い張れば、所有者として取引ができてしまいます。
権利証や印鑑証明書、免許証などで、「間接的に」所有者であることを証明するだけなのです。こうした不動産取引の特性が、詐欺の対象として狙われる理由になっています。

安全な不動産取引のために
一部の不動産取引においては、こうした取引リスクが潜在していることになりますが、一般的なお住まいの取引においては、ほぼそうした心配はありません。
たいていは、売主さんから「鍵を借りて」又は「立ち会って」室内を見学させてもらうことになります。
この時点で、なりすましのリスクはほぼ解消されます。

また、取引条件を確認する際に、周辺環境や管理費・修繕積立金の状況、リフォームの履歴や生活環境などのヒアリングを行うと思います。
こうした、所有者でなければわからない話をしていく過程があるので、売主が偽物である可能性はほぼ皆無ということになるのです。やはり気を付けなければならないのは「更地」の売買です。
「更地」で「相場より安い」販売価格が提示され、「売主が急いでいる」となったら、だいぶ慎重な判断が求められます。

不動産取引において、理由もなく安い物件というものは存在しません。
安い物件には、安いだけの理由が必ずあります。
お住い探しは、人生でも最も高額な買い物になるケースがあります。
その成否はライフプランに大きな影響を与えてしまう可能性があります。
お住い探しの最には、ぜひ信頼できる不動産のプロフェッショナルによるカウンセリングを受けるようにしましょう。

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2019.08.06
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•••不動産のプロフェッショナル 【宅地建物取引士資格試験】•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

不動産適正取引推進機構が「令和元年度 宅地建物取引士資格試験」のインターネットでの受験申込受付状況(速報値)を発表しました。

試験への申込受付数は、前年度比18.8%増の7万6,768人となったそうです。
弁護士や税理士などの資格試験の受験者数は年々下降し、ここ10年で半分になってしまっています。
一方で、宅地建物取引士試験の受験者数は、多少の増減はあっても安定した受験者数を維持しています。
不動産取引に対する安定したニーズと、その資格の重要さが伺えるでしょうか。

◆宅地建物取引士の試験科目◆
宅地建物取引士の試験では、
「土地の形質や建物の構造に関すること」
「権利の変動に関する法律」
「不動産に関する税金」
「価格の評価に関すること」
などが問われます。

具体的には、「宅建業法」「民法」「借地借家法」「不動産登記法」「国土利用計画法」「都市計画法」「建築基準法」「農地法」などの法律に関する知識、税金に関する知識などを勉強することになります。
合格率は15~16%という難関資格ではありますが、資格取得後に取り扱う数千万から数億といった高額な資産のことを考えると、納得のいく数字ではないでしょうか。

不動産取引で必要な専門知識
ただ、実際の取引のこととなると、こうした試験科目だけでは必要な知識をカバーできません。
リフォームに関する知識、住宅ローンに関する知識、管理費修繕積立金の妥当性やハザードマップなど、安全な不動産の取引に要求される知識は膨大なものがあります。
さらに、試験で学んだ法律知識が実際の取引ではどのように影響してくるのか、高額な不動産取引に潜むリスクなどを見抜く目が必要となります。

お住い探しの際には、信頼できる不動産のプロフェッショナルによる診断を受けるようにしましょう。

WEB無料診断アプリ「SelFin」をご活用ください!
最終的には不動産のプロフェッショナルによる診断が必要ですが、ご自宅などでも簡単にリスクを調べることができるアプリが「SelFin」です。
そもそも購入を検討して良い物件なのか、価格は妥当か、リスクはないか、などを一瞬で診断することができます。

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2019.08.05
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•••住宅ローン|銀行、保証会社、不動産業者の関係•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
銀行ローンの折衝というのは、微妙で複雑な関係の中で行われます。
直接的には借り手であるあなたと貸し手である銀行との交渉ですが、その間に不動産会社の担当者が介在しています。そして、あなたの個人信用情報を見て、「貸せる・貸せない」を判断するのは、銀行が依頼した保証会社等です。

この中で、あなたにとって一番の味方になってくれるのはもちろん、不動産会社の担当者です。何とか有利な融資を受けられるように、いろいろと動いてくれる存在です。
しかし、銀行の担当者も、決して「敵」ではありません。住宅ローンは銀行にとってもちろん商売ですから、基本的に「お客様」としてあなたを扱ってくれます。もし成立すれば、銀行担当者の成績にもなります。したがって「どうぞウチで借りてください」という立場です。

しかし、それで完結しないのが住宅ローンです。もしもあなたに貸したお金が不良債権になってしまったら銀行としては一大事です。銀行は別会社の保証会社もしくは、行内の審査部といった部署に、あなたの個人信用情報を探らせるわけです。保証会社は、あなたの悪い情報を見逃して不良債権を作ってしまうと、自分たちの会社の損失になります。そこであなたの個人信用情報の悪い情報を絶対に見逃さない、ということが仕事になります。
つまり、保証会社の担当者というのは、あなたにとってはっきりした「敵」になるわけです。ここで一線が引かれます。

借り手になるあなたは、保証会社等の担当者と折衝することはありませんし、会いもしません。保証会社等の担当者が連絡を取るのは、銀行の担当者だけです。保証会社等はあなたの個信情報を調査し、それをもとに融資の是非を判断し、その結果を銀行に伝えます。それが不動産業者を通してあなたに伝えられるわけです。
この関係の中で、貸付額や金利などの折衝が進んでいきます。銀行の担当者にとってもあなたは「お客様」で出来るだけ業者(つまりあなたの意)に沿った方向でローンを組みたいと、銀行の担当者も考えてくれます。

しかし、一方で、銀行の担当者は保証会社の言うことに従わなければなりません。審査に関しては、保証会社等が絶対的な力をもっています。したがって、この「銀行担当者と保証会社の担当者」のやり取りが最も重要になってくるわけです。
よって「あなた・不動産会社」と「銀行・保証会社」との間にも微妙な線が引かれることになるわけです。
この非常に微妙な関係を、よく把握しておかなければいけません。つまり銀行の担当者は、基本的には、こちらの立場で考えてくれていますが、完全な「味方」ではないのです。

つまり、あなたの一番の味方になってくれるのは不動産会社なのです。そのためなんでも本音で話されることをお勧めします。
但し、ネットバンク系の住宅ローンは、不動産会社が間に入れないことがほとんどですので、直接自分で金融機関とやり取りする必要があります。
住宅ローンの審査では、この辺りも踏まえておくとよいでしょう!

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•••中古戸建住宅購入時に把握しておきたい、耐震性能(木造戸建て)!•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
最近、新築案件の資材の高騰の影響か、中古戸建を購入しようと思われている方が増えているように感じます。その際、多くの方が耐震性能について気にされています。

そこで今回は『耐震性能(木造戸建て)とは何か?』について解説をしたいと思います

■中古戸建住宅購入時に把握しておきたい、耐震性能(木造戸建て)とは何か?

現在、一般的に耐震性能について、何を基準に耐震のルールが出来ているかというと、一般財団法人日本建築防災協会が発行している『木造住宅と耐震診断と補強方法』というマニュアル本に則っています。耐震診断の方法は「一般診断法」と「精密診断法」の2種類があります。両方を見比べ、「精密診断法」を希望される消費者が多いのですが、「精密診断法」は内装材や外装材の引きはがしを伴い、その復旧に費用が掛かるなど、依頼者であるお客様の負担が大きいことから、基本的には耐震診断は「一般診断法」で実施する場合が多いです。

■中古住宅購入時に把握しておきたい、3つの耐震性能について

ちなみに、耐震性能は下記3つのポイントで決まると言われます。

・壁の強さ(壁量)
・壁の配置(バランス)
・劣化度

耐震診断では、この3つのポイントを総合的に評価し、現行の耐震基準と比べて、どのくらいの耐震性能を持った建物であるかを評点で表します。この評点が1.0以上であれば「耐震性が確保された建物」と判断できます。一方、1.0未満の建物であった場合は「耐震改修が必要な建物」となります。もし中古住宅購入時に1.0未満の建物であった場合は、何らかの補強対策を行っていただく事をおススメ致します。ちなみに、この1.0とは大地震(震度6強クラス)で倒壊するかどうかを基準に、評点を4段階に分けて判定し、「一応倒壊しない」レベルとなります。参考までに、この4段階の評点を下記に表します。

評点:1.5以上 ⇒ 倒壊しない
評点:1.0~1.5未満 ⇒ 一応倒壊しない
評点:0.7~1.0未満 ⇒ 倒壊する可能性がある
評点:0.7未満 ⇒ 倒壊する可能性が高い

耐震補強工事とは、上記3つのポイントである部分の改善を行う事を前提に進んでいきます。

※中古住宅購入時には耐震性の確保が出来ているかどうかを気にされる方が多い為、ぜひ、不動産購入時には専門家のインスペクション(建物状況調査)を受診される事をおススメ致します。

過去には下記のような耐震補強工事を行った方の記事もございますので、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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•••夏の怖い結露の話•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
私を含め家族の大半がなんらしかのアレルギーを持っています。
結露は、喘息・アレルギーの原因となる「カビ」、「ダニ」を発生させます。
梅雨時期は試行錯誤しながら結露対策追われていましたが実は夏も結露が発生する事をご存知でしょうか。

結露が生じる仕組みについて
湿り空気の温度を下げていくと相対湿度が上昇していく、やがて水蒸気量が飽和状態に達します。この温度を露点温度といいこれを過ぎてさらに温度を下げていくと、余った水蒸気が凝縮して水滴になります。これが結露発生の仕組みです。

夏型結露とは
近年高気密の住宅とエアコンの普及により、夏においても結露が発生しています。
一般的に夏型結露は、家の中で起きる結露ではなく、住宅の基礎部分や壁の中で結露を起こして木材を濡らします。木造建築は結露することにより腐り、構造上の耐力をなくする他、害虫の発生など問題が生じさせます。
夏型結露が認識されにくのは、何といっても窓ガラスに結露が発生しない為目に付きにくいからです。
夏型結露の特長は、壁の中や基礎上の木造の床組みの中で発生します。夏の冷房時に、高温多湿の外気が壁の室内側で冷やされて結露することで、木造の壁の軸組や床下の床組みに結露が発生します。
夏は、冬に比べて室内と室外の温度差が小さいので、冬の結露に比べると結露の量は小さく、夏の結露をどの程度問題にするのかについては、専門家の間でも意見が分かれるところです。ただし、近年の猛暑の影響で夏季の室内外の温度差が大きくなっているので、以前に比べて、夏型結露のリスクは大きくなっているそうです。
夏の結露が厄介なのは、目に見えないところに生じるということです。冬の結露の多くは、室内のサッシ周り等の目に見えるところで生じます。それに対して夏の結露は、外気の暑い湿った空気が室内の冷房された壁面に触れて生じるため、壁の中の見えないところで生じるということです。そのため、夏の結露については、なかなか気づきにくいのです。
そのため結露対策で最も重要なのは、部屋の換気になります。

2003年7月1日の建築基準法の改正で、1時間当たり0.5回の室内換気を実現する24時間換気システムが義務付けられています。
24時間換気システムは、シックハウス対策面からも設置が義務付けられたものです。空気の汚れには、ホルムアルデヒドや揮発性有機化合物の他に、湿気や、湿気から発生しやすいダニ、カビなども含まれているからです。

これからの住まいづくりにおいては、夏型結露対策も重要であることをご理解いただければと思います。

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•••住宅ローンと個人信用情報機関情の関係 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

住宅ローンの事前審査や本審査は、銀行に依頼された保証会社もしくは金融機関の審査部門が行います。その保証会社はたいてい銀行の子会社です。
銀行にとってはあくまでも「お客様」ですから、ドライに客観的な事実を調査して判断するためにも、別機関の保証会社等に調べさせる方が都合が良いわけです。
保証会社は、あなたに住宅資金を融資しても大丈夫か(きちんと返してくれるか)という事を、あなたの「個人信用情報」(個信)を調べることによって判断します。

個人信用情報をどこで調べるのかというと、個人信用情報を取りまとめている専門機関に照会するのが一般的です。日本では、銀行系のKSC(全国銀行個人信用情報センター)、クレジット・カードや貸金業系のCIC(株式会社シー・アイ・シー)、総合的な情報機関であるJICC(株式会社日本信用情報機構)の3つがあります。

銀行やクレジット・カード会社はこうした情報機関に加盟していて、延滞などのトラブルが起こった時にその相手を報告(登録)しておくわけです。
加盟会員であれば、その情報は自由に見ることができます。

もちろん登録できる内容は、銀行やクレジット・カードの業務に関することだけで、例えばその人の犯罪歴とか思想などに関しては全く関与していません。支払いの延滞などがあれば、とにかく「あった」という、その事実だけが登録されるだけです。客観的な事実だけで判断されるわけですが、それは一旦登録されてしまったらどのような言い訳も通じない、ということでもあります。

一度や二度の「うっかり延滞」は大丈夫!?
住宅ローンを考えている人にとって気になるのが、それまでにやってしまった「延滞」でしょう。入金しようと思っていたけど忙しくて銀行に行けずに、クレジットや公共料金の支払いに間に合わなかった、催促状が来た、というようなことは特に珍しい話ではありません。金銭的に余裕がある人でさえ、時々あることです。
きちんと支払ってきたかの信用は全く考慮されず、たまたまやってしまったたった1回の延滞を、他の悪質に繰り返されている延滞と何ら区別なく「延滞」として登録されてしまっら、たまったものではありません。実際、そこを心配する人は多いのです。
しかし現実的に保証会社は、1回か2回の延滞だけで「NO」というハンコを厳しく押してしまうようなことは、あまりありません。
但し、その延滞したお金を結局は支払うことが出来なくて、保証人から回収しました、となると話は別です。これは「代位弁済」と呼ばれるもので、本人では本当に払えなかった、ということが明らかになるわけです。はっきりと示した条文はありませんが、世間でいういわゆる「ブラックリスト」(通常5~7年間はローンが組めない)の扱いになってしまいます。
「保証履行」とか「強制回収」といった状況も同様で、すべて「本人から回収できませんでした」という情報として登録されてしまします。これはアウトです。
俗にいうブラックリストになってしまうと、何をどうしようとも住宅ローンの審査は通りません。一度登録された個人信用情報を変えてもらうことは、銀行や会社側の完全な間違いでない限り、かなり難しいことになってしまいます。返済能力があるにもかかわらず、それで苦労している人も少なくありません。

そうならないよう日頃の支払いには気を付けておきましょう!

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2019.07.29
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•••統計的に分かった衝撃的事実について!実は夏の不動産在庫が最も多い?! •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

皆さん、突然ではありますが、『夏の季節の不動産は売れない?!』と聞いたことはありませんか?
最も不動産が動く時期として、2月、3月の人の移動する時期が不動産の繁忙期と言われます。逆に不動産の閑散期は、『夏』と言う業界関係者は多いと言われます。
しかし、この繁忙期、閑散期って本当なのかを統計的に判断していきたいと思います。
不動産の売買における年間の販売状況の実態をデータもとに検証してみたいと思います。
本データは不動産業界の定期的なデータを発表しています『レインズ』の首都圏の中古マンションの資料をもとにお伝えをしたいと思います。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201901_summary.pdf
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201801_summary.pdf
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201701_summary.pdf

■過去3年間の中古マンションの販売成約件数を見ても、毎年8月は件数がかなり落ちる!
資料をご覧いただくと、過去3年間の中古マンションの販売成約件数は通常月と比べると、毎年8月は件数がかなり落ち込んでいる事が分かります。
本データの全体を俯瞰してみますと、成約㎡単価はあまり変動していない事が分かりました。また、在庫数も夏の時期は減ってしまうと思われている方が多い中、あまり変動がない事がわかりました(8月は在庫数が最も多い?!)。

■不動産の動きが鈍る、8月の不動産購入は価格交渉がしやすい?!
不動産の取引は基本的には売主に付く仲介会社と買主側に付く仲介会社の交渉によって、成約につながるケースが多く、その際の交渉はかなりスピードが求められるケースが多いです。そのような動きの中で、8月は成約件数が少ないという事もあり、慎重に価格交渉がしやすい時期とも言えるのではないかと思います。また、仲介件数が少ない時期という事は、
何とか成約件数を確保したいと思う不動産事業者も多くいることを考慮しますと、売主側につく、仲介会社も通常よりは多少の値引き交渉に載ってもらい易いのではないでしょうか?勿論、売主も居る事なので、相場価格からかけ離れた交渉は難しいものが予想されます。

■体感としても夏の不動産は動かないと思っていますが、2019年は違う?!個人的な見解もしれませんが、8月はお盆休み、1月は正月休みがあり、必然的に人は休みモードになっている方も多いかと思います。しかし、2019年の7月のフラット35の金利状況を見ても、過去最低金利を更新しましたので、2019年8月の動きは通常の時期より、
頑張って不動産購入を検討される方にとっては、買主にとっては非常に良い時期になるかもしれません。
また、夏は避暑地でのキャンプやプール、海に行って遊んだりと行楽シーズンでもありますので、暑い中、「不動産購入するより、遊ぼう」といった気持ちになりがちです。
おそらく内見の際には仲介事業者や買主も、汗だくで対応される方が多いと思いますが、2019年の8月は頑張って家探しをしてくれた方には、その分、購入後のメリットはありそうです。
ぜひ、8月の不動産成約件数が少ない時期に頑張って家探しをして価格交渉を行い、低金利の住宅ローンを組んでいただくことで、通常よりもかなり抑えられた総支払額になるのではないでしょうか?
なんなら、2019年8月は頑張って不動産購入を頑張った分、来年以降の夏のお休みを優雅に過ごす、金銭的なメリットも生じるかもしれません。
とは言え、不動産との出会いは「ご縁」とよく言われ、ピンと来る物件が見つかったら、季節がいつであろうと、その物件購入がおススメです。不動産は面白いもので、同じものは2つとして存在しません。出会ったタイミングがベストなタイミングだと個人的には思っています。

ぜひ、今後の不動産購入の参考にお役立て下さい!

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2019.07.29
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••• 「地震被害に必ず遭遇する」という前提•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

防災の話です。
防災を考える上で、大切なのは最悪の想定です。最悪を想定して、それらに対する対策・準備を行うことが大切です。
スリッパを例にご説明します。
地震被害に遭遇すると、家具が散乱し、窓や屋内のガラス製品が破損することが想定されます。スリッパを日常的に使用しない方は、はだしの状態で地震被害に遭遇すると、高い確率で足を怪我してしまいます。(実際に阪神淡路大震災の際にも多く見られたようです)
そもそも玄関から出られる状態にない場合も十分に考えられ、着の身着のまま避難を余儀なくされることも考えられます。
はだしで地震被害に見舞われた街を避難する…。どう考えても足の怪我は避けられそうにもありません。
だから不測の事態に備えて、スリッパを常用する、最低限寝る際には枕元にスリッパを置いておく、などの対策が有効と言われます。

家屋の耐震化が進まない原因は様々です。多くはお金がかかる対策になるので、致し方ない部分はあるのですが、地震被害に遭遇することがどれだけリアルに捉えられるかによると個人的には考えています。
地震対策を考える上で、よく言われることが、「いつ起こるかわからない」「起きてしまったらその時は諦める」といったことです。これはおかしなことです。
リスクヘッジの事例として、車があります。 自賠責保険は義務ですが、多くの方は任意保険に加入されていると思います。車検制度の影響もありますが、走行に支障をきたす車両の場合、少なくとも修理を行いますし、買い替えを検討される方も多いでしょう。
この車の例は、車によって事故に見舞われる(事故を起こしてしまう)ことをリアルに捉えているからだと思います。
車は事故を起こすものだとして社会制度が整備されています(自賠責保険や車検など)し、利用者も事故に備えて準備を行うことが一般的です。
長くなるので割愛しますが、生命保険やがん保険、火災保険などの損害保険も、発生しうるリスクをリアルに捉えられているからの常識と言えます。自動車事故も、死に至る病に罹患することも、火災に見舞われることも、「いつ起こるかわからない」ことですし、見方を変えれば、「起きてしまったらその時は諦める」という判断もあり得ます。(車の任意保険に加入しない方など)

ではなぜ住宅の耐震化について、一般化しないのでしょうか。「地震被害に必ず遭遇する」という前提が一般的でないからだと思います。
車で事故を起こすほど、ガンになって働けなくなるほど、火災で自宅が燃えてしまうほど現実の問題として、自宅が地震で倒壊してしまうことを捉えることができていないのです。
大きな地震被害は交通事故ほど頻繁に発生する訳ではありません。
人生には多様なリスクが生じますが、すべてに対応していては生活がままなりませんから、頻度が高くない災害についてリアルに実感することは難しいかもしれません。
しかし、ご存じない方が多いと思いますが、日本の様々な制度は、一生に一度、大きな地震被害に見舞われることが前提になっています。
耐震診断・耐震改修に対する補助制度なども用意されていて、すべての人が対象ではないのですが、求めれば自治体が助けれくれる制度が存在します。
こういった状況で最悪の事態は、自宅が倒壊し、家族に被害が出てしまうことです。
想像を絶する絶望感。
阪神淡路大震災の頃とは違う、「対策を講じていれば助かったかもしれない」という事実が、生き残った遺族に大きなダメージを与えてしまいます。

日本の耐震技術は少しずつですが進歩しています。防災対策も様々な経験を踏まえてかなり進歩しています。
あと必要なのは、「地震被害に必ず遭遇する」という前提だけです。
これから長期の休みを取られる方も多いと思います。
お盆で実家に帰省する方もいらっしゃるでしょう。
ご家族皆さまでぜひ防災について話をしてみてください。

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2019.07.26
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••• ペットの為にリフォーム!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

我が家には猫が二匹おりますが襖や柱、畳を爪とぎに使われてかなりひどい状態になりリフォームを今考えています。
まずは自分でできる事はないのか調べてみました。
猫・犬などのペットと暮らす家では、リフォームやリノベーションで解決できる項目は下記になります。

1.臭い対策
・防臭対策として脱臭力の高いナノイー発生器の設置・・・4~6.5万円/台
・換気のためには、窓を増設すると効果的です。
・消臭・調湿効果がある自然素材を使いたい方には、「珪藻土」塗装などがあります。

2.壁紙クロスの保護
壁のいたずら対策には、ペット用壁紙・腰壁がおすすめです。
丈夫で掃除しやすく、かつ消臭効果や脱臭機能のある壁材に交換すると良いと思います。
「ペット用壁紙クロス」で一般的なビニールクロスよりも、ひっかき傷に強く、抗菌・消臭加工されている製品もたくさん流通しています。
壁の下側に、傷・汚れに強い「腰壁」を設置する方法も有効です。
腰壁専用の板やパネル材もありますが、丈夫な壁紙クロスを壁の下部に貼るだけでも効果があるようです。

3.フローリング・床材の交換
「ペット用フローリング」や「ペット用クッションフロア」です。
ペットの足腰に優しく、消臭・抗菌機能付きの物が多く販売されています。
掃除しやすい床材にした上で、洗濯しやすいタイルカーペットやマットを併用することもお勧めみたいです。

4.扉・ドアのいたずら防止
室内ドアの開けっぱなし対処法は、鍵を追加するか、ドア自体を開閉しにくい物に交換です。
網戸のいたずら防止をしたい方は、ステンレス製のネットに張り替えてみてはいかがでしょうか。 一般的な網戸ネットより高額ですが、破れにくく頑丈です。
ステンレス製のネットを我が家では採用していますがこれはお勧めです。
また、「猫用ドア」や「犬用ドア」を、リビングの壁などに取り付ける方法ですが猫用ドアは我が家の猫には出入口とは認識してもらえませんでした。残念です。
5.遊び場作りや、庭・ベランダの安全対策
運動不足・ストレスの解消のため、ペットが自由に遊べる「キャットウォーク・キャットタワー」や「ドッグラン」などを、室内もしくは庭やベランダに作っておけると良いですよね。

6.キッチンは、リビングのペットを見守れる対面式に
現在、壁付けタイプのキッチンの場合には、キッチンの向きや位置を変えて「対面式」にしておくと、リビングや庭で遊ぶペットの様子を見守れますので参考にして下さい。

7.ガスコンロ
猫のいたずで不安場合は、フタやチャイルドロック機能付きの「IHクッキングヒーター」に変更することで対策が取れるのではないでしょうか。
この中では壁や床材、ドアの変更は業者にお願いしないといけませんがまず自分でDIYできそうなのは襖を直してみようと思いました。
まずは出来ることからチャレンジした際にはご紹介します。

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2019.07.25
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•••住宅ローン金利が下がってます! •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

今月のフラット35の金利は0.98%と史上3番目に低い金利となりました。
今月は大手都市銀行も軒並み金利を引き下げ、これから住宅購入を行う人にとっては非常にお得な時期と言えます。
ただ、住宅ローンの金利は、融資実行時の金利が適用されるので、例えばフラット35の場合、今から手続きしても7月中の融資実行は難しいため、予め最低金利を狙い撃ちするのは現実的ではありません。
※借り換えの場合で、事前に正式審査を済ませておいて、金消契約のタイミングを待つというのはあるかもしれません。
住宅ローンの金利は経済の動向に左右されるので、住宅購入をご検討の方は金融面での市場動向にもアンテナを張っておくと、素早く判断ができると思います。

さて、全期間固定のフラット35が1.00%を切るというのは、ある意味異常事態です。
<フラット35金利の推移>
http://www.rchukai.jp/contents/kinri.htm
銀行の変動金利と数字だけ比べると、変動金利の方が安く見えますが、1.00%未満の固定金利との金利差はわずかです。金利が低い時は迷わず固定金利を選択するがお勧めです。
また、現在住宅ローンを抱えている方も借り換えを検討するタイミングです。下手すると当時組んだ変動金利の方が高くなっている可能性も十分にあります。
(詳細は別の機会でご説明いたしますが、一度組んだ変動金利の住宅ローンは、金利が上がることはあっても、下がることはほとんどないです。)
築10年くらいの方は住宅ローンの借り換えにあわせて生命保険の見直しもお勧めです。住宅ローンを組む時に団体信用生命保険に加入していると思いますが、金融機関によってオプションが大きく異なります。
少し前は「3大疾病」と言われていますが、今は「8大疾病」と商品内容が広がっていたりします。また、医療技術の発達で、ガンもかつてのように高確率で死亡するではなく、多くの方が治癒されるようになっています。
こういった動きにあわせて生命保険も多様化しており、単に住宅ローンについていたからといって、放置するのはもったいないと思います。
住宅購入時には判断するべきことが多いのであまりお勧めしないのですが、住宅購入が終ってひと段落ついたら、生命保険の見直しをお勧めします。
住宅ローンも生命保険も金融商品です。正しい情報を得て、冷静に判断することが求められます。銀行や保険屋さんなど商品として取り扱う方以外で(売り込まれてしまうので…)、気軽に相談できる先を見つけておくのも重要だと思います。

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2019.07.23
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••• 物件探しの初期段階で行うべき、住宅ローン事前審査について!審査のタイミングをご存知ですか?!•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

マイホームの購入を検討している方の中には、「自分がいくら住宅ローンで借りられるのか?」を把握せずに、家探しをされている方を時々、見受けられます。正直、物件が決まりかかって、これからローン審査を行うでは遅すぎます。出来れば、物件探しの初期段階でローン審査を受診していただく事をご検討いただきたいと思います。
※物件が決まる前には買い付け申込みを入れますが、『ローン審査の通過の有無』によって、買い手の優先順位が変わってしまいます。その為、なるべく早くの住宅ローン審査の受信をおススメしております。
今回は、物件探し中に住宅ローンの事前審査を受けるメリットや注意点についてご紹介したいと思います。
■住宅ローン事前審査とは、そもそも何なのか?!
高額な不動産を購入する際には、何千万と現金を持っている方は少ない為、住宅ローンを組んで、長期間に渡ってローンを返済していく方が多いと思います。その住宅ローンを利用するためには審査があり、事前審査と本審査の2段階があります。基本的には事前審査を通過した後の本審査という流れになっている金融機関が多い為、スタート段階では住宅ローン審査を受けていただく事になります。また、金融機関は住宅ローン契約を結ぶ契約者がきちんと住宅ローンの返済が出来るのか、もし返済が困難となった場合に資金を回収できるかについて審査を行っています。
ちなみに住宅ローン事前審査と本審査では審査項目や審査にかかる期間が異なります。住宅ローン事前審査を行うことで、住宅ローンを受けることが可能かどうか、売買契約を交わす前に確認を行うことができる為、早目に住宅ローン審査をおススメしている訳です。
住宅ローン事前審査の申し込みのタイミングは下記の通りです。
事前申込み⇒事前審査⇒正式申込み⇒本審査⇒住宅ローン契約⇒住宅引き渡し(決済)
住宅ローン事前審査によってローンの借入可能額が分かれば、購入する住宅の予算を設定し、物件探しや物件購入を始めることができます。事前審査を受けることで借入可能額を把握し、住宅ローンを検討する際の目安として役立てることができます。

ちなみに中古住宅購入時にリフォームやリノベーションを検討されている方の場合は、建築コストを考慮した計画を立てておく必要がございます。さらに、事前審査では複数の金融機関に住宅ローン審査の申し込みをすることも可能な為、リニュアル仲介本部では、物件選定前に複数の金融機関に住宅ローン事前審査を投げていただく事をおススメしております。

■物件が決まる前の住宅ローン事前審査を強くおススメする理由
住宅ローンの事前審査を受ける際は、提出書類に購入物件の詳細を記載する必要があるため、物件がすでに決まっていることが事前申し込みの条件となります。しかし、事前審査を受けたからといって、必ずしもその住宅を購入しなければいけないわけではありませんので、金融機関の方にはあまり表立って、お話しできるわけではありませんが、多少の協力の意味合いも含め、物件選定前の住宅ローン事前審査にご協力いただきたいと思っています。
※物件が決まる前には買い付け申込みを入れますが、『ローン審査の通過の有無』によって、買い手の優先順位が変わってしまいます。その為、なるべく早くの住宅ローン審査の受信をおススメしております。
また、物件が決まる前に事前審査を受けることで、住宅ローン借入可能額・返済可能年数・金利などについて理解することができます。物件を探す前や、不動産業者などに相談に行く前に事前審査を受けていただく事で、客観的に住宅購入の予算について判断し、本格的な物件探しを行うことができます。
物件が決まる前に住宅ローン事前審査を受けるメリットとしては以下のようになります。
・住宅ローンの借入可能額が把握でき、物件選定の予算が見えてくる
・住宅ローン返済額によって資金計画が立てやすくなり、返済計画も見えてくる
・住宅購入の際(買い付け申込みのタイミング)に話をスムーズに進めることができる
・不動産の価格交渉がしやすくなる場合もある
住宅ローンの借入可能額は、住宅ローン事前審査で目安の金額が算出されるため、購入する物件の予算を把握でき、物件探しも検討しやすくなります。借入可能額が分からずに物件を探してしまうと、気になる物件があっても予算が足りずに断念するというケースもある為、そのような残念な結果にならない為にも、早目の住宅ローン審査が必要だという事をご理解いただきたいと思います。
今後の住宅購入の際、なるべく早く住宅ローン事前審査を受けていただく事が重要です。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。
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2019.07.22
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••• 中古住宅を購入する際にリフォームが発生することがあります。•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
中古住宅を購入する際にリフォームが発生することがあります。
リフォームと言っても一体いくら必要なのかわからないと購入の際予算が組めませんので一般的なリフォーム費用を調べてみました。
部位別に異なるリフォーム費用

■システムキッチンの交換
・システムキッチンへの交換は50~100万円程度
・オール電化やアイランド型などに変更する場合は、100~200万円程度が目安になります。

■浴室
浴室は、浴槽の交換だけなら50万円以下ですが、ユニットバスごと新しくするのであれば100万円前後かかります。

■リビング
リビングのリフォームの場合は、広さによって大きく変わります。
クロスを貼り換えのみであれば6畳ほどの広さで10万円程度、12畳ほどなら倍の20万円程度を目安にするとよいでしょう。

■外壁
・外壁の塗り替えは、延床面積が30~40坪の2階建てで100万円前後が相場です。
・外壁自体を張り替える場合は150万円からが一般的なようです。
※リフォーム費用は、商品グレードによって違いがありますので、目安としてお考えください。
上記の金額はあくまで参考金額になりますのでリフォームの内容がはっきり決まりました。
リフォーム会社のホームページなどをみて自分の思い描いているものに近い会社を選ばれると失敗は少ないのでは無いでしょうか。

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•••引き続き総務省が発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」についてです。 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

引き続き総務省が発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」についてです。
■総務省 住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/jinkou_jinkoudoutai-setaisuu.html
レポートに3年連続で人口が増加している自治体の取り組みが紹介されていました。

<千葉県流山市>
土地区画整理事業の進展による宅地供給量の増加。30 代、40代の共働き子育て世代向け広告やシティセールスイベントの開催。保育園や学童クラブ、送迎保育ステーションなど子育て支援施設の充実

<東京都中央区>
ほぼ全域で用途別容積型地区計画及び街並み誘導型地区計画を策定し、定住型住宅に対する容積率や道路斜線の緩和などを定め、建替えを促進。出産祝い買物券、出産支援タクシー券の支給や保育定員の拡大などの子育て支援サービスをはじめとした区民サービスを充実

<神奈川県開成町>
豊かな自然環境と良好な生活環境が調和したまちとして「田舎モダン」をコンセプトとしたブランディングを推進。子育て支援センター・認可保育所・病児保育室の開所、町立幼稚園による支援事業、小児医療費助成の拡大、母子健康包括支援センターによる支援体制の充実など、安心して子育てができる環境づくりを推進

<京都府木津川市>
土地区画整理事業の進展、企業や大型商業施設の誘致に取り組み、居住性と利便性を向上。民営保育所の新設支援に努め、平成24 年から待機児童ゼロを継続。加えて、第3子以降保育料の無償化(所得制限なし)や、中学生以下の医療費助成、一時保育、病児・病後児保育及び子育て世代包括支援センターの設置など子育て支援№1のまちづくりを推進ざっと見ると、自治体のホームページによく書いてあることが多いですね。
自分が住んでいる自治体やこれから購入検討しているエリアの自治体のホームページはチェックすると思うのですが、人口が増えている自治体は何をやって上手くいったのか?人口が減っている自治体は何を掲げて成果が出なかったのか?という視点でいくつかの自治体を眺めてみると、ご自身が選択しようとしている自治体の方針がどうなのか、想像することができると思います。

行政の政策は多岐にわたりますが、住宅購入の面で重視したいのはやはり子育て層に目を向けているか?ということです。
現在の政策が将来に渡って継続されるわけではないのですが、自治体による人口の奪い合い合戦は静かに始まっており、若者人口は引く手数多の存在です。
今のところ、企業(働くところ)が都市部に集中しているため、都市部への集中が著しいのですが、地方には地方ならではの、若者が魅力を感じる政策を実行することは可能だと思います。 今の政策を見るということは、その地域の高齢世帯が、自分たちが何かをしなければふるさとを守れない!と行動に移しているのか、このまま流れに任せて推移を見守るだけなのかが如実に表れます。
逆に期待が持てない自治体は「福祉(高齢者)の充実」を掲げます。福祉をないがしろにするつもりはないのですが、住宅購入の観点ではマイナスです。
高齢者問題は顕在化しつつあるもので、対策を取って当たり前です。対して若者対策は未来志向の政策です。
自治体のホームページや広報物を見ると、これらの事項はだいたい網羅されています。だから細かくチェックすることが必要なのです。
何を実施して、結果どれくらい若者が増えたのか?結果の出ない自治体は、ここ数年同じ対策を継続しているのではないですか?それは本気で取り組んでいないことと同義ですよね。

人口減少が懸念されるエリアでは、よりシビアに、若者に目を向けている自治体を選択するべきだと思います。
将来の自分が困らないためにも、若者が集まり続ける街選びが重要です。【不動産の価値とリスクを一瞬で判断】
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•••人口動態及び世帯数レポート(1)生産年齢人口の減少と老年人口の増加・外国人人口の動態 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

総務省が発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」についてです。
すでにいくつかのメディアで「人口が最も減ったランキング」などの記事で取り上げられているのでご存知の方も多いと思いますが、この報告書は全67ページの膨大な資料になっていて、今後の人口動態を知る上で非常に参考になる資料ですので、お時間のある時にご一読されることをお勧めします。

■総務省 住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数

http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/jinkou_jinkoudoutai-setaisuu.html

まずは多くのメディアで取り上げられている人口減少ランキングですが、想定されたシナリオ通りに進行しているな、というのが感想です。
これから人口減少率が高い自治体で家探しをする方は、人口減少率がそれほど高くない地域に比べて、より立地を重視した住まい探しが求められると言えます。
依然として人口が増えている首都圏よりも地方圏の方が家探しが難しくなっていると言えます。
すでに家をお持ちの方や、実家が人口減少率が高いエリアに該当する場合は、将来的な資産処分を早めに検討した方が良いかもしれません。
先日記事にもさせて頂きましたが、世間を騒がせている年金が足りない問題にあるように、老後資金をいかに確保するかは、非常に重要なテーマです。
持ち家がある場合、住宅資産をお金に換えることができるかどうかで、選択肢が大きく変わってきます。
人口減少は今後もますます進行するので、立地に問題のある住宅は、早めに行動しないと、誰も買ってくれない「負動産化」する恐れがあります。
さて、このレポートで気になったのは以下の二つです。(他にもありますが、わかりやすくまとまっているので、詳細はレポートをご一読ください。)

一つ目は生産年齢人口の減少と老年人口の増加です。
住宅購入だけをテーマとすると、家を買う人(生産年齢人口)は減る一方で、家を売りたい人(老年人口)は増える一方です。また、生産年齢人口が減少して、老年人口が増加するということは、マイホームに求められる広さも、ファミリータイプから単身世帯タイプへトレンドが移行するということになります。 今の住宅購入の常識では、子育てのための住宅購入が主とされていますので、今からファミリータイプを買うと、将来お金に変えたくても、今よりずっと売りにくくなるということです。※世帯数のレポートもあるので参考にしてください。

二つ目は外国人の人口動態です。
外国人人口が増加しています。同じく住宅だけをテーマにすると、日本人が減っても外国人に買ってもらえればいいじゃないか、と考える方はいらっしゃると思います。
ですが、それほど単純な問題ではないというのが私の意見です。レポートにもまとめられていますが、外国人人口は、全国まんべんなく増加しているのではなく、かなり偏りがあります。つまり、日本人人口と同じく、外国人人口も二極分化するのです。
外国人の移民を積極的に誘致する企業や自治体の存在ももちろん影響しますが、日本人よりも外国人の方がよりアクセスの良いエリアを選択するという傾向になると思います。(地の利がないので、交通網くらいしか判断材料がないのです)
同じ国の人が集まる地域か、わかりやすくアクセスの良い立地が選ばれて、駅からバスに乗らないとたどり着けない街や車がないと不便な街は、そもそも選択肢に入ってこないのです。
当ブログでも度々取り上げていますが、これからの日本の社会を考える上で、住宅資産を使いつぶす、これまでの考え方では、生活が成り立たなくなる恐れがあります。
住宅を活かすもつぶすも、当初の「買い方」で変わります。

将来のことと思わないで、立地の大切さをぜひご理解ください。
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2019.07.19
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•••固定資産税がかからない土地がある!?不動産と税金のはなし •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
不動産を所有している場合にかかる税金に「固定資産税」というものがあります。
毎年4~5月頃になると、所有者のもとに固定資産税納税通知書が届けられます。
固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者に対して、不動産の価格をもとに計算され、課税されます。
固定資産税の税率は不動産価格(課税標準額)の1.4%になるため、1000万円の土地であれば約14万円が毎年かかることになります。

一方で、この固定資産税には「免税点」というものが設けられています。
その課税標準額が、土地であれば30万円、家屋であれば20万円を下回っていれば課税されません。
各土地又は家屋の個別の価格が下回っていればよいのではなく、同一市区町村内で所有している土地の合計額又は家屋の合計額が判断基準となります。
例えば、同一市内に15万円の土地と20万円の土地を所有していた場合には、合計額が35万円となり課税対象となります。
一方で、A市に15万円の土地、B市に20万円の土地を所有していた場合には、A市でもB市でも非課税となります。

また、各人での総額計算になりますので、同一市内の土地であっても所有者が異なっていれば、非課税になります。
土地の価格が30万円を下回るケースとは、一般的な市街地・宅地では想定しにくいですが、地方の山林、原野などの場合には十分に考えられます。
もし地方の山林・原野などの土地をお持ちの場合には、お手元の固定資産課税通知書をご覧になってみてはいかがでしょう。

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2019.07.18
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•••住宅は一生の買い物でなく、家族構成に応じて買い替えるべし •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。
誰しも30年、40年先の日本がどうなっているか、そんなことは誰にもわからない。
だから、そんな先のことを悩んでも仕方がない。
自宅購入にあたっては、想定できない30年後よりも計画のできる10年後15年後を想定してみることをお勧めします。自宅購入にあたっては、多額のローンを組んで買うので、10年後に含み益が出ている状態になっていればベストだといえます。仮に大幅な含み益が出なくても、最悪住宅ローンの残債を売却額が上回っている状態であれば良いといえます。なぜなら、10年~15年も経てばライフステージ・家族構成も変わり、住み替えをしたくなることが多いからである。
住宅ローンの残債の方が売却額より高ければ、手出しをしない限りそもそも売るという選択肢がなくなってしまう。だからこそ、購入する時の出口戦略が重要といえます。

昨今の住宅ローンの金利は、変動金利ですと貸出金利は1%以下
全期間固定金利のフラット35の金利でも今月は約1.18%
仮に物件価格をフルローンで組み、金利1%で借入れした場合.
10年後の残債は購入した価格の約75%
つまり、昨今の超低金利を前提とした場合、10年後に自宅が購入した金額の75%以下に下落していなければ、ローン残債が売却額より上回ることがないということになります。
物件価格 5,000万 借入金額 5,000万 借入期間35年とした場合
金利が2.0%なら 10年後の場合の残債は 約3,907万円 借入金額の約78.5%
金利が1.5%なら 10年後の場合の残債は 約3,827万円 借入金額の約76.5%
金利が1.0%なら 10年後の場合の残債は 約3,745万円 借入金額の約74.9%
金利が0.5%なら 10年後の場合の残債は 約3,659万円 借入金額の約73.1%
実際には、売買の場合には諸費用が掛かりますので、10年後に購入した金額の80%ぐらいを切っていなければ、手出しをしなくても住み替えは可能といえるでしょう。
フルローンで組んだとしても、1年間に約2%以上の下落がない物件を購入しておけばよいということになります。
仮に購入した価格と同額で売れた場合は、10年間で約20%の貯蓄したことになり、買い替えにより含み益を現実化し次の家に再投資をしていく。
そんな考え方でもって家を探していくとはいかがだろうか。
自宅を購入する際には、それから10年~15年の生活を考え、希望するライフスタイルを実現できるような住まいを選ぶ。買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を買い替えるようなスタイルをお勧めします。理想なのはライフスタイルに合わせて住み替えつつ、買い替えにより含み益を現実化し再投資していきたいものだ。

要は、結果的には一生住むこともあるかもしれないが、そのような考えをもっておいて、購入を検討していけば、大きな失敗は防げるといえるでしょう。
都心の住宅では、人生の中で戸建てが必要な期間は長くない。特に3階建ての戸建ては、子育て中のみといってよい。期間にしたら10年から20年というところではないか。
そういった意味では、もし含み益が出て換金性も高いのであれば、立地のよい都心の借地権付きマンション購入も検討してみてもよいかもしれない。どうしても所有権付き物件がいいのなら、借地権付きマンションを購入後、転売して利益を得たうえで買い替えるのもひとつである。品川駅港南口にある「シティタワー品川」などはそのいい例である。
私が言いたいのは、買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を変えていく、そんなライフスタイルを頭に入れつつ家探しをしてみてはいかがでしょうか。

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2019.07.17
最近、新築資材の高騰の影響か、中古の家を買ってリフォームしたいという方が増えているようです。

その中でもフルリフォーム(スケルトンリフォームとも呼ばれる)を行いたいと考えている方も多いようなので、

本日はそのリフォーム方法と種類について解説したいと思います。

フルリフォーム(スケルトンリフォーム)とは

フルリフォームとは、既存の建造物の骨組みである土台や柱、梁だけがある状態にまで解体したところから始めるリフォームのことです。

いわゆる骨組み状態までむき出しにしてのリフォームが、フルリフォームという事になります。

また、フルリフォームがスケルトンリフォームと言われる由縁は、骨組みのみを残してリフォームするため、その骨組みを建築用語でいう「スケルトン」と言い換えて、スケルトンリフォームと呼ばれています。

フルリフォームのメリットは、既存の間取りにとらわれることなく、新しい間取りにすることができ、かつ使い勝手の良い住空間に生まれ変わらせることができます。

■戸建フルリフォームを行ったお客様の事例について

戸建てのリフォームには家全体のフルリフォームから家の一部のリフォームもあり、予算の兼ね合いで、費用もピンキリです。
ちなみに、TGK仲介を使ったお客様には下記のような方もいますので、ぜひ、参考にご覧下さい!

https://smile.re-agent.info/blog/?p=1723

■小規模のフルリフォームから、大規模なフルリフォームへと順を追って解説します

小規模なフルリフォームの代表格と言えば、やはり「水回りのフルリフォーム」が挙げられます。

家の一部をリフォームする小規模なフルリフォームの事です。

中古住宅購入時には多くの方が水回りのリフォームを実施されます。人が使った水回りは変えたいと思われる方が多いように感じます。

ちなみに、キッチン、浴室、洗面所やトイレは家の中でも特に汚れが目立ち、年式を感じられる部分のため、使い勝手の向上と節水のためのフルリフォームに人気があります。

■内部フルリフォームについて

内部フルリフォームとはフルリフォームで最も需要の多いリフォームで、既存の住宅の内部のみ骨組み状態まで解体してリフォームを行うため、新しい間取りも実現できます。

■外壁のフルリフォームについて

外壁のみを新しくするリフォームで、外壁の痛みがひどいために外壁だけを新しいものにすることで新築のような美観が手に入ります。

外壁のリフォームを行うと、新築のような雰囲気となり、まるで新築のような建物となります。

■外壁を同時に内部のフルリフォームを行うと・・・。

内部リフォームと同時に外壁のリフォームを行うフルリフォームは、住宅の内部と外部も骨組みを残して解体しリフォームを行うため、まるで新築のような住宅に生まれ変わることができます。

どうしても大掛かりなリフォームになってしまうと予算が高くついてしまう場合がございます。

■内部+外壁+窓サッシを変えるフルリフォームって?!

内部と外壁のフルリフォームに加えて窓のサッシも変えるフルリフォームは、最も大掛かりなフルリフォームになります。

窓サッシを変えるケースとは、内部フルリフォームをする上で既存住宅のままの窓の位置がおかしいため、窓サッシも変えなくてはならなくなるケースに施行されます。

※再建築不可案件の場合はこのような大規模なリフォームを行い、新築のような雰囲気に生まれ変わります。

※フルリフォームの費用は、リフォームの規模と比例します。

水回りのみのフルリフォームなら費用は50万円~200万円ほどですが、それ以外のフルリフォームとなると1,000万円前後ぐらいの費用を覚悟されている方が多いようです。

■戸建フルリフォームと似ている、リノベーションの違いってなに?!

フルリフォームと似た意味で「リノベーション」が使われることがあります。それぞれの意味に明確な規定はないため、各企業の基準で使い分けているというのが実情のようです。

しかし一般的には、新築同様の状態に改築されるのがフルリフォームで、リフォームの際に用途や機能性をアップさせて性能を高めたリフォームを行うことがリノベーションと呼ばれるようです。

※最近はリクルート社より、『中古を買ってリノベーション』という雑誌が発刊されていますので、それを見て、リノベーションに興味を持たれる方が増えているように感じます。

■戸建フルリフォームの坪単価って、いくらぐらいが相場なのか?!

フルリフォームの検討をする上で気になるのがリフォームにかかる費用ではないでしょうか。

しかし戸建のフルリフォームの相場価格は、残念ながら一概には提示できません。なぜなら施工されるフルリフォームの規模や使う建材や工法などによって、かかる費用は異なるからです。

ただし、おおよその坪単価相場を知る方法はあります。リフォーム業者によっては過去のリフォーム案件を価格とともに公開していることがあります。しかし、あくまでも過去の案件価格となりますので、

正確な費用については、現場を見てもらい、プロに判断してもらう必要がございます。

■戸建フルリフォームを行うぐらいなら、建て替えた方が良い?!

フルリフォームと建て替えの違いは、建築物の骨組みを残しておくかどうかです。

戸建フルリフォームでは、土台や柱や梁などの住宅の基礎となる骨組みは残して解体するところから工事が始まります。

一方、建て替えは、既存の住宅をすべて解体して、新しく家を建てることです。

ただどちらにしても大掛かりな工事となるため、その工期は戸建のフルリフォームなら3か月ほど、建て替えなら4~6ヶ月ほどの長い工期の確保が必要です。

フルリフォームと建て替えのどちらにしても、工事費用の相場はありません。工事内容や設備などによりその費用は大きく左右されるからです。

目安とすれば、戸建フルリフォームで少なく見積もっても500万円前後、水回りや階段などの位置を変えるようなフルリフォームとなれば1,500万円ほどの費用が必要です。

建て替えなら新築住宅を建てることになりますから、1,000万円から3,000万円ほどかかると言われています。

※税金面での違いは大きい?!

フルリフォームの場合は、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税などの税金が軽減される可能性がありますが、建て替えの場合にはそのような税金面でのメリットはありません。

※法的手続きの違い

フルリフォームでは、建築基準法に従ったリフォームがされているかの確認のため、役所への確認申請が必要です。一方、建て替えの場合の法的手続きはフルリフォームよりも多く、既存の住宅を解体のための「滅失登記」、家を建てるためには「表示登記」と「保存登記」の両方の提出が必要になります。

いずれにせよ、最近は中古を買ってリフォームをされる方が増えている為、このような記事を作成してみました。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。また、一棟マンションの内装工事にも役立てたらどうでしょうか?
2019.07.16
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2019.07.16
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•••不動産屋の言うことを鵜呑みにしてはいけません~住宅ローン減税編~ •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

不動産屋の言うことを鵜呑みにしてはいけません~住宅ローン減税編~
耐震基準適合証明書に関する情報提供を行っている関係で、他社での取引なのですが住宅ローン減税に困った消費者が、ホームページからお問い合わせされることがよくあります。
今回ご相談いただいたのは少し気の毒な状況でした。
所有権移転まであと3週間くらいなのですが、担当する仲介会社の言っていることが2転3転して信用ならないので、ご自身で調べていくうちに弊社ホームページにたどり着いた様子でした。

お問い合わせの物件は築35年の木造住宅で宅建業者による再販物件です。このお客様は売主と直接取引しているわけではなく、間に別の仲介会社が入っていて、この買主側の仲介会社が問題の原因となっています。
お客様のご希望は住宅ローン減税を利用したいことです。築後年数要件に抵触するため耐震基準適合証明書もしくは既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が必要になります。

売主が仲介会社の場合は、住まい給付金のこともあるので、まずは既存住宅売買瑕疵保険に加入してもらうように交渉するのが妥当です。
再販物件は売主によってリフォームされているケースも多く、また、売主である宅建業者にとっても保険でリスクヘッジできるので、それほど悪い話ではありません。
売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でないと既存住宅売買瑕疵保険に加入することができないので、売主に断られてしまった場合は、耐震基準適合証明書を検討します。
耐震基準適合証明書は発行時期によって手続きが異なります。
所有権移転までに耐震基準適合証明書が発行できる場合は良いのですが、耐震改修工事を行わないと証明書が発行できない場合は、所有権移転後に証明書を発行する手続きが必要で、この手続きを誤ると、証明書が発行されても住宅ローン減税の対象にならないという状態に陥ります。

所有権移転後のポイントは3つです。
一つ目は所有権移転までに仮申請を行うことです。
二つ目は所有権移転に当たって予め住民票を移しておく「新住所登記」を行ってはいけないことです。
三つ目は所有権移転後に耐震改修工事が必要だということです。

前置きが長くなりました。
今回ご相談いただいた時点での状況は下記になります。
・既存住宅売買瑕疵保険については交渉していない。
・住宅ローンの金銭消費貸借契約済みで、新住所登記のための住民票移転を行ってしまっている。(仲介会社からの指示に従った)
・住宅ローン減税は、仮申請をすれば大丈夫とだけ説明を受けていた。
・不動産売買契約後に耐震基準適合証明書発行のために追加工事が必要で60万円かかると言われた。
・所有権移転までの工事は間に合わないと言われている。
売主が宅建業者の場合の考え方は前述の通りなので、まずは瑕疵保険を使えないか、すぐに売主へ交渉することをお勧めしました。
幸い新耐震の物件なので、リフォーム済みの物件であれば瑕疵保険の検査に合格する可能性が高いからです。
続いて、既に住民票を移してしまっているので、所有権移転後の証明書発行ではだめだということを説明しました。
瑕疵保険がダメだった場合は、何としてでも所有権移転までに耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。
お電話での応対だったので、詳細は把握していないのですが、60万円の耐震改修工事はそれほど規模の大きなものではないので、すぐに手配すれば間に合う可能性の方が高いことと、そもそも誤って住民票移転を指示してしまった仲介会社の落ち度もあるので、この問題を大きく拗れさせないためには、買主側の仲介会社の立場でも何としてでも所有権移転前の証明書発行が求められるという状況にあることを、きちんとお伝えした方が良いとアドバイスしました。

今回のケースの仲介会社(買主側)の落ち度は下記になります。
・売主が宅建業者なのに既存住宅売買瑕疵保険の交渉をしていなかった。
・木造住宅の場合、所有権移転後の証明書発行になることが多いのに、通常の取引の流れで「新住所登記」を指示してしまった。
・築後年数要件を超える住宅の取引を行うのに、住宅ローン減税を適用するための方法を具体的に検討していなかった。
・耐震基準適合証明書を発行するためには耐震改修工事が必要であることを買主へ説明していなかった。
ただ、不動産売買契約と住宅ローン減税の制度は直接の関係がないので、トラブルの場合は「業務範囲外なので」と逃げる仲介会社が多いと思います。※買主が泣き寝入りするケースが多いと思います。
今回のケースは住宅ローン減税の適用が住宅購入意思決定に大きく影響していたことを示す履歴と、これまでの経緯についてメールなどの履歴が残されていることから、仲介会社にとっても無傷でいられる保証はない状況なので、現状を関係者で正しく共有して、解決の方法も時間もあることから、敵対するのではなく解決に向けて前向きに考えましょう、とアドバイスしました。
長々と事例をご紹介しましたが、今回のケースで得られる教訓は二つです。
一つ目は仲介会社の言うことを鵜呑みにしないこと。
二つ目はメールなのでも良いので、住宅購入意思決定に関わるプロセスはなるべく履歴を残すこと。
一番最悪なのは言った言わないの状況に陥ることです。また、文中に記載した通り税制に関することは本来仲介業務の範囲ではないので、仲介会社からアドバイスを受けた場合は必ず履歴を残すことが大切です。

住宅ローン減税は早めの相談が一番です。
不動産売買契約後では遅すぎる場合があるので、買付申込のタイミングで、後工程について具体的に動き始めるようにしましょう。

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••• 人口が減った自治体ランキング•••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

人口が減った自治体ランキング
東洋経済に面白い記事が掲載されていました。
この3年「特に人口が減った」自治体ランキング
~山間部の自治体では人口減少が顕著に~
https://toyokeizai.net/articles/-/288872
人口減少問題が叫ばれるようになって久しいのですが、将来の話なので漠然としたイメージしかお持ちでない方は多いと思います。
特に都市部に住んでいる方は、地方の過疎問題は今に始まったことではないので、田舎だから仕方がないのでは?というご意見も多いのではないでしょうか。
しかし、これからの人口減少時代は、これまでの「過疎」の問題以上の社会問題を引き起こす可能性があり、人が減っていく町に住むということはどういうことなのかを知っておく必要があると思います。
お盆を迎えるにあたって長期休暇を取られる方もいらっしゃると思います。国内旅行であれば、途中で記事のランキングに入っている自治体を経由する場合や、少し足を伸ばせばたどり着ける場合は、ぜひ町の雰囲気を見に行くことをお勧めします。
いまそこで発生している現実が、今後都市部郊外でも起こり得る風景です。特にこれから家を買う方にとっては、得るものが多い体験になると思います。
(ハザードマップで土砂災害などの情報を拾っておくとなお勉強になると思います)

記事のランキングの自治体の鉄道の状況を調べてみました。当然と言えば当然なのですが、上位10位にランクインしている自治体のうち、鉄道が通っている自治体はわずか2つで、ランキングを見ると鉄道の通っていない自治体の過疎化が進んでいるようです。
町や村単位では鉄道が通っていないところもあると思いますので、市単位で見てみると、27位の北海道芦別市は市北部に根室本線が通っているだけで、駅も「芦別」「上芦別」「野花南」の3つです。
ランキング101位の鹿児島県垂水市は1987年3月廃線になったようで、鉄道が通っていません。また、ランキング103位の高知県土佐清水市も鉄道が通っていません。

過疎化の原因は様々なので一概には言えないのですが、鉄道の有無、最寄り駅からの距離は口減少に大きな影響を及ぼすのは間違いありません。
地方では道路交通網も資産価値に影響を及ぼす要素ですが、だからと言って鉄道網の影響を無視するのは良くないと思います。

住宅購入でもっとも重要なのは立地です。人が集まらない街に家を買うと、売れなくなるどころか、行政サービスの限界により、生活すらままならない状況も起こり得ます。
〇〇だから多少駅から遠くても大丈夫、車があるから大丈夫というのは、非常に危険な判断です。
田舎であればあるほど、なおのこと立地にこだわって家探しをすることをお勧めします。

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•••室内にウッドデッキ!目からうろこのDIY術 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

室内にウッドデッキ!?リビングに設置してよかった我が家の理由
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/sumaiweb/20190706-90007588
正直室内にウッドデッキを作るという発想はありませんでした。
ただ、記事の事例もそうですが、窓側っていま一つ無駄なスペースというか、塞ぐと暗くなるし、ものを置くと出入りに邪魔で、活用できているか?と問われると疑問でした。
最近の個人的なテーマは「高さ」です。
収納スペースの確保が目的なのですが(それほど広い家ではないので収納の工夫が必要なのです…)、作り付け家具に関心が寄っていました。
※1階部分が収納スペースになっている2階建てベッドのような大掛かりな寝室用家具を検討していました。

我が家は1階にリビングがあって、そこからウッドデッキへアクセスできるのですが、ここの開口まわりのスペースは確かにデッドスペースでした。
リビングを半周回すくらいに高さを一段上げたら…。かなりの収納スペースが確保できそうです。
我が家の子供たちは自分の部屋ではなくリビングで勉強をするので、油断するとリビングにモノがあふれかえってしまいます。
室内ウッドデッキを実現して、見た目すっきりリビングを実現したいと思います。
ちなみにウッドデッキ(特に室内)は、DIY初心者にもお勧めです。柱になる部分の木材の高さだけ、ホームセンターできっちり切ってもらえれば、適当に組んでもそこそこ見栄えがします。

床下収納部分をスライドレールを使ってちょっと工夫することもできますし、衣装ボックスを入れるだけでも十分に機能します。(この方が掃除しやすそうです)
高さのある家具の制作だと、地震対策が気になるのですが、記事のような低いウッドデッキであれば、雑に作っても危ないことはないでしょう。
外に設置するウッドデッキが難しいのは水対策だと思います。定期的にメンテナンスしないと木材ですから腐ってしまいます。
その点、室内ウッドデッキは劣化を気にしなくても良いというのがいいですね。床面をすのこのような構造にしておけば、定期的な塗り替えも可能になるので、お部屋のイメージチェンジも容易です。
外のデッキと違ってそんなに固い木材を使わなくても良いので、加工も楽ですし、何より材料費も安く済みます。

難点は掃除でしょうか。なるべくメンテナンスしやすいように作りたいのですが、ロボット掃除機を使っているご家庭には向かないかもしれません。
良い面、悪い面いろいろありそうですが、ものを作りたいが一番なので、とりあえず夏の間に作ってみたいと思っています。

住宅という箱はなかなか思い通りにいかないものです。
でも与えられた条件下でいかに快適に暮らすかは、住まい手の工夫次第だと思います。色々考えて、やってみて、失敗して、それでもチャレンジして、そうやって徐々に家の住み方が上手くなっていくものだと思います。
まとまった時間がなかなか取れない方も多いと思いますが、より良い住環境の実現の方法として、DIYに取り組んでみるのもいかがでしょうか。

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2019.07.11
関西収益専門ホームページです。価格の低い順への並び替え、都道府県をまたがっての検索ができるため、欲しい収益物件を簡単に探せます。不動産投資のことなら、関西収益物件数 の不動産投資サイト「不動産投資のTGK」 が 情報発信!!

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2019.07.11
★投資・収益・マンション・土地・事業用地・売却・査定は大阪市西区不動産情報館
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•••土地価格の相場を知る方法 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

土地価格の相場を知る方法
地価の相場は、地域ごとの様々な要因によって形成されていますが、一般の人が地価相場を正確に把握することは、それほど簡単ではありません。そこで、一般の人には分かりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるために作られた「地価公示」制度があります。今回はその「地価公示」制度と「相続税路線価」から土地のおよその相場を調べる方法をご紹介します。

「公示地価」・「基準地価」を参考にする
「公示地価」とは、国土交通省が毎年3月下旬ごろ発表する、その年の1月1日現在の標準地の価格のことを指します。公示する価格は、標準的な土地の更地としての「正常な価格」で単価(円/平方メートル)で表示で表示されます。
対して「基準地価」とは、都道府県が毎年9月下旬ごろに発表する、その年の7月1日現在の地価を指し、公示地価を補うものになります。
検討している地域周辺の標準地の「公示地価」や「基準地価」から、その地域における地価の相場を知ることができます。公示地価や基準地価は、国土交通省のHPなどで誰でも簡単に調べることができます。

【国土交通省地価公示・都道府県地価調査】http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 ただし、公示地価は地域の地価相場を把握するのに便利な指標ですが、あくまでも「標準地」の価格であり、実際に調べたい場所の地価は地域の相場だけではなく、その土地の形状や地形、道路付けなどの個別要因により大きく変化するため、公示地価はあくまで目安として考える必要があります。

「相続税路線価」を参考にする
 路線価は国税庁が相続税などの課税のため、国税局長が都市部の道路ごとに決定した土地の単価のことです。その道路に接する土地は、相続税などの課税上、この単価を基準に評価されます。路線価図は、国税庁のホームページから閲覧できます。
【路線価図】 http://www.rosenka.nta.go.jp/  路線価は、公示価格と違って購入したい土地が接する道路の単価がそのまま出ているため、道路ごとの微妙な地価の差が単価に反映されます。路線価は公示価格のおおむね80%が目安となっているため、路線価を0.8で割り戻すことで「その土地のおおよその相場」を判断することができます。
最終的には、土地、投資収益の査定は是非TGKティーガッツケイ㈱にお任せください。

 公示地価・路線価ともおおよその相場を知る上では参考になりますが、土地の「実勢価格」は、周辺地域の地価トレンドや個別の取引事情などにより、どうしても差が生じてしまいます。検討中の土地価格について、より詳細な価格について知りたい場合は、不動産仲介会社に相談する必要があります。
 TGKティーガッツケイ㈱では、販売価格の妥当性に関する情報提供も行っておりますので、気になる物件が見つかったら、お気軽にご相談ください。

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2019.07.10
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•••土地の権利はどこで調べるのか!? •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

土地や建物など私たちの大切な財産を守るため、不動産には登記制度があり、1つの土地には必ず1つの「登記簿」が存在しています。
登記簿にはその土地がどこにあり、誰のものでどのように利用されているのかなど、その土地に関する重要な情報が記されています。

登記簿は法務局(登記所)に行けば誰でも取得可能です。(他人が所有している物件でも取得することができます。)
土地や建物の登記簿謄本(登記事項証明書)には以下の内容が記載されます。

表題部と権利部に分かれ記載されます。
【表題部】
•所在
•地番
•地目
•地籍
•原因及びその日付

【権利部】
•甲区には所有権に関する事項
所有者などの情報
•乙区には所有権以外の権利に関する事項
抵当権などの担保の情報

不動産取引には、その不動産の真の所有者を確認することが重要です。
所有者を調査する手段として、不動産の登記を確認することで安全な取引が可能になります。
以前話題になった地面師のニュースがありましたが不動産取引は信用の置ける不動産会社にお願いしましょう。
TGKティーガッツケイ㈱仲介では買主様に寄り添うバイヤーズエージェントが皆様のお越売主様に寄り添うセーラーズエージェントをお待ちしております。

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•••マンション管理のスペシャリスト「マンション管理士」 •••

本日は表題の件について、解説したいと思います。

マンション管理のスペシャリスト「マンション管理士」
マンション管理士という資格をお聞きになったことはあるでしょうか。
マンション管理士は、平成13年に施行された「マンションの管理の適正化に関する法律」に基づく国家資格です。合格率は8%前後という難関資格となっており、各種法律知識も必要なマンション管理業者の資質を担保し、マンションにおける良好な居住環境の確保を図ることが目的となっています。

管理会社とマンション管理士の関係
よく勘違いされてしまうようですが、マンション管理士とマンション管理人は違います。
マンションの管理組合は、マンション管理会社へ管理業務を委託します。
業務を委託された管理会社は、そのマンションへ管理人を派遣して、実際に点検や清掃、立会、窓口業務を行うことになります。一方で、マンション管理士の仕事とは、管理組合と管理会社の間を取り持つ存在です。

「管理会社から提案された長期修繕計画が適切なのか」
「管理費は妥当なのか」
管理組合の運営、管理規約の改正、大規模修繕工事などマンションの管理に関する様々な問題に対して、専門的知識や経験を通じて解決を支援する総合コンサルタントになります。
マンション管理士のコンサルティングを通じて、管理組合の活動を援助し、マンションの適正な管理を補助することで、マンションの資産価値自体を維持することにつながるのです。
資産価値の崩壊を招く杜撰な管理状況のマンション
こうした資格が近年スポットを浴びるには理由があります。

管理費や修繕積立金の滞納が重なってしまっているマンションや、実現性を伴わない長期修繕計画のマンションなど、その管理状況に問題を抱える物件が表面化していきているという背景があります。
管理費や修繕積立金は、歓迎されないコストと考えられがちですが、実際には適正な管理のために負担すべき必要経費なのです。

購入したマンションが将来も売れる資産価値を保てるかどうかに、マンションの管理状態は非常に大きな要素となります。

購入を検討しているマンションが、「修繕積立金の滞納があります」「大規模修繕が行えていません」「管理状況が悪くエントランスが汚いです」となってしまったら、購入を決断できるでしょうか。

タワーマンションが抱える時限爆弾
最近では、タワーマンションの修繕リスクが話題になっています。
タワーマンションが建築されるようになってからまだ日が浅く、実際に大規模修繕が行われたケースはまだ数えるほどしかありません。
タワーマンションの場合、一般的なマンションと異なり、足場を組むことの難しさ、施工例の少なさなどがネックになり、工期や費用がかかる、受注先が少ないなどの問題が懸念されています。

管理状況の良好なマンションを見極めて資産価値を維持
マンションの資産価値を維持するポイントは、立地と管理状況です。
駅から遠く需要の減少する立地では資産価値が維持できないのと同様に、管理状況が悪く、居住者が快適に暮らせないマンションも資産価値を維持できません。
まずは、管理費・修繕積立金が適正なのかが、リスク発見の手がかりになります。

TGKティーガッツケイ㈱の物件診断WEBアプリ「SelFin」では、住戸の広さを基準に一般的な管理費・修繕積立金の金額を提示しています。
簡単にAIによる評価をすることができますので、ぜひお手軽にご利用されることをお勧めしております。

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物件診断WEBアプリ「SelFin」による自動判定はあくまで平均値を基準として評価しております。
単純に管理費・修繕積立金が「割安」という判定であっても、日々の管理が行き届いており、管理費・修繕積立金が安く抑えられているケースもありますし、逆に「割高」となっていながらも必要な長期修繕計画が成立していないといったケースもあります。
もし気になる物件が見つかった場合には、診断結果画面の「この物件に問合せる」ボタンから、具体的に専門家による診断を受けることをおすすめします。
物件選別の専門家であるSelFinエージェントより、物件の詳細をお調べしてお伝えさせてただきます。

皆様のお住まい探しに、ぜひ「物件提案ロボ/SelFin」をご活用ください。

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•••中古住宅購入時にはドローンを活用したインスペクションを実施すべき?! ••• 

本日は表題の件について、解説したいと思います。

最近、中古住宅を購入し、リフォームを行う方が増えており、その際には『インスペクション(建物調査)』は欠かせないものと考えております。
昨年には改正宅建業法の施行により、インスペクションのあっせんについての義務化となり、業界的にはそろそろ本格的にインスペクションの重要性について議論されてくるものと存じます。
また少しずつではありますが、ドローンを活用したインスペクションの話題が増えてきましたので、改めて、ドローンを活用したインスペクションについて解説したいと思います。
ドローンは、遠隔操作や自動制御で飛行することが出来る無人飛行機の総称です。
このドローンをどのように中古住宅購入時に活用するべきなのでしょうか?!

■中古住宅購入時はドローンを活用して屋根インスペクションを実施すべき!
ドローンを活用するメリットは何と言っても、足場を掛けなければ調査が出来ない高所作業を簡単にクリアできるという点だと思います。人が近づけない高所作業をドローンに任せる事によって、中古住宅購入時の不安を払拭する事が出来ます。
また屋根に上ってみて初めて分かる事として、屋根の向きや方位によって劣化のスピードが異なり、劣化や変色状況をドローンのカメラ撮影によって、明確に判断できます。
通常は双眼鏡による目視調査を行っている方もいますが、ドローンを活用する事でその差は歴然となります。
※周辺が住宅地に密集している地域では、全体の調査は難しい場合もございます。

■中古住宅購入時にドローンを活用するメリットについて
※検査報告書に写真や動画を添付する事が可能になる
双眼鏡での調査とは違い、ドローンを活用すると詳細な写真や動画撮影が可能となります。そのような資料を添付する事が出来る事で、中古住宅購入時のインスペクションの結果報告書の信頼性を向上させることが可能となります。また、中古住宅購入者の不安を払拭する事につながり、安心感を与える結果となります。
※足場を組むことなく、短時間で調査が可能となる
本来であれば、屋根の調査を行う際、足場を掛けたりする必要があります(状況にもよります)。またそのような場合は準備や片付けに時間が掛かってしまうものです。また、購入を前提とはいえ、中古住宅購入前の調査にこのような大掛かりな調査に協力してくれる売主様は居ません。その為、ドローンを飛ばす事が可能な住宅であれば、その問題は一瞬で解決できます。

■中古住宅購入時にドローンを飛ばす(インスペクション)為の注意点について
中古住宅購入時のドローンを使ってのインスペクションを実施する為には下記の注意点に配慮が必要です。
※天候によっては延期が必要となる
ドローンは電化製品でありますので、雨が降るような天候では飛ばす事が難しいです。また、ゲリラ豪雨が発生しやすい時期や台風の季節は調査(インスペクション)の延期も発生する場合がございます。中古住宅購入時の売主様や買主様にはその調整が必要となる時期がございます。
※騒音を気にされるような方が存在する・狭い場所でのドローン飛行は難しい
ドローンを飛ばす際には近隣住人に許可を取る必要がございます。その際には、ドローンの機械音を気にされる方や住戸が密集しているエリアでドローンを飛ばせるような空間の確保が難しく、最悪の場合ドローンが近隣の家屋にぶつかり、近隣住人に迷惑をかけてしまうケースも発生します。その際には調査(インスペクション)をすることは困難なケースとなります。

※ドローンを活用したインスペクションはまだオプション調査の範囲
中古住宅購入時にドローンを活用したインスペクションはスタンダードになっていない為、一般的には目視できる範囲・非破壊の調査となります。その為、ドローンを活用したインスペクションはオプションとなっているケースが多く存在します。少しずつではありますが、ドローンを所有するインスペクターも増えていますので、持っている方がいるようでしたら、ぜひ、中古住宅購入時には依頼をだしていただけると良いかもしれません。
ぜひ、中古住宅購入時の不安を払拭するために、ドローンを活用したインスペクションをご検討下さい。
この後の文面については少しお時間のある方にお読みいただきたいと思います。
下記にドローンについての細かい内容を記載していますので、もしよろしければご覧下さい。

■ドローンは、遠隔操作や自動制御で飛行することが出来る無人飛行機の総称です。
ちなみにドローンの安全に対するガイドラインというものも出されていますので、ドローンを活用したインスペクションを行っていこうと思われる事業者の方は下記サイトをご確認いただく事をおすすめ致します。
http://www.mlit.go.jp/common/001202589.pdf
■航空法の対象となる「無人航空機」について
飛行機、回転翼航空機、滑空機、飛行船であって人が乗ることができないもののうち、遠隔作又は自動操縦により飛行させることができるものという定義がございます。
(例) ドローン(マルチコプター)、ラジコン機、農薬散布用ヘリコプター
※200g未満の重量(機体本体の重量とバッテリーの重量の合計)のものを除きます。

■人家の密集地域でのドローンを活用してのインスペクションの難しさ
その上空で無人航空機を飛行させることが原則禁止されている人家の密集地域とは、具体的には、国勢調査の結果による人口集中地区(DID)となります。人口集中地区の詳細については「人口集中地区全国図」をご参考にしていただければ幸いです。
http://www.stat.go.jp/data/chiri/map/c_koku/kyokaizu/index.htm

■ドローンを飛ばす(インスペクション)際の許可・承認の申請について
航空法に定める「飛行禁止空域」における飛行、「飛行の方法」によらない飛行を行おうとする場合、飛行開始予定日の少なくとも10日(土日祝日等を除く。)までに、国土交通省へ申請が必要なようです。申請に不備があった場合には、審査に時間を要する場合もあるため、期間に相当の余裕をもって申請する必要があるようです。手続きについては下記サイトを参照ください。
http://www.mlit.go.jp/koku/koku_fr10_000042.html

■ドローンを飛ばす(インスペクション)為の申請書について
国土交通省 航空局HPに掲載している「無人航空機の飛行に関する許可・承認の審査要領」及び「記載例」等をご参考に、申請書に必要事項を記載の上、関係書類とともに提出していただく必要があるようです。
(記載事項の例)
・ 飛行の目的、日時、経路、理由
・ 無人航空機の製造者、名称、重量
・ 無人航空機の機能及び性能
・ 飛行経歴、飛行に必要な知識及び能力に関する事項
・ 安全確保体制
原則として、郵送、持参又はオンライン申請が可能なようです。
http://www.mlit.go.jp/koku/koku_fr10_000042.html
また、今回の情報更新に際して、下記のような「無人航空機の飛行にかかる法令遵守」の徹底についても注意喚起されました。参考までに下記内容も把握しておく必要があるようです。
「国土交通省航空局は、平成27年12月より、改正航空法に基づき、空港等の周辺や人口集中地区などの上空の空域を原則として飛行禁止とするなど、有人機並びに地上の人及び物件の安全を確保するため、無人航空機を飛行させる空域及び飛行の方法等について基本的なルールを定めています。しかしながら、10月5日、大阪国際空港において、誘導路上空で無人航空機らしき物体が飛行している旨地上走行中の航空機から管制官に通報があり、同通報を聴取した着陸進入中の航空機が自主的に着陸復行を実施する事案が発生しました。
本件について、航空機運航者からの報告によると当該飛行物体と航空機との接近等の危険性はなかったとのことですが、当該飛行物体が無人航空機であった場合には、航空法第132条に抵触する可能性があり、航空機の航行の安全に支障を及ぼしかねない行為でありました。
無人航空機を飛行させる者にあっては、無人航空機の飛行に関し法令遵守及び安全確保の徹底について万全を期すよう、傘下会員、関係団体等に周知徹底をお願いします。
いずれにせよ、新たな仕組みがスタートする際には、各方面への配慮等が必要になる為、ドローンを活用したインスペクションの普及に際して、これからも最新情報に注意を払っていく必要がありそうです。

今後の参考にお役立て下さい!

【不動産の価値とリスクを一瞬で判断】
https://self-in.net/slp/index.php?id=osaka-nishi03
【24時間以内にAI評価月新着物件をお届け】
https://self-in.net/rlp/index.php?id=osaka-nishi03
【希望条件に合致する新着土地情報を自動でお届けするサービス】
https://self-in.net/llp/index.php?id=osaka-nishi03

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