| No. | 00047094 
|
|---|---|
| 物件種別 | 一棟売収益マンション |
| 所在地 | 西宮市今津大東町3-13 |
| 交通 | 阪神本線 久寿川駅 徒歩8分 阪神本線 甲子園駅 徒歩12分 阪神本線 今津駅 徒歩14分 |
| 価格 | 3,400万円 |
| 土地面積（公簿） | 131.07m² （39.65坪） |
| 建築年月 | 昭和39年7月 |
| 現況利回り | |
| 満室時利回り | 12.52％ |
| No. | 00047092
|
|---|---|
| 物件種別 | 一棟売収益マンション |
| 所在地 | 堺市北区百舌鳥梅北町5丁447 |
| 交通 | 南海高野線 百舌鳥八幡駅 徒歩8分 |
| 価格 | 45,000万円 |
| 土地面積（公簿） | 291.49m² （88.18坪） |
| 建築年月 | 令和3年1月 |
| 現況利回り | |
| 満室時利回り | 4.99％ |
| No. | 00047090
|
|---|---|
| 物件種別 | 一棟売収益マンション |
| 所在地 | 神戸市垂水区大町3-5-13 |
| 交通 | JR西日本 山陽本線 垂水駅 徒歩18分 |
| 価格 | 5,800万円 |
| 土地面積（公簿） | 109.09m² （33.00坪） |
| 建築年月 | 平成1年7月 |
| 現況利回り | |
| 満室時利回り | 8.25％ |
- 2021.07.13
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••• 情報公開物件以外の情報非公開物件•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
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- 2021.07.12
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••• 令和3年版国土交通白書 危機を乗り越え豊かな未来へ•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
国土交通白書は、国土交通省の施策全般に関する年次報告として毎年公表しています。現在我が国は、新型コロナウイルス感染症と、災害の激甚化・頻発化に直面していますが、我が国が過去の危機を契機として、よりよい社会を実現してきたように、これらを乗り越え、「豊かな未来」を実現するべきというのが、今回の白書の基本的な考え方です。この考え方に基づき、加速化している変化や顕在化した課題について整理し、これに対応する具体的施策と、目指すべき「豊かな未来」の姿を展望しております。
○ 現在直面する２つの危機により加速化した変化及び顕在化した課題について、以下の５つの観点で分析・整理。
１．社会の存続基盤の維持困難化
・公共交通の維持困難化と人口減少等により生活サービスの維持も困難化
病院、銀行、コンビニの存続が困難になる可能性のある市町村の割合
病院：53%→66% 銀行：26%→42% コンビニ： 7%→20% （2015→2050年）
２．災害リスクの増大や老朽化インフラの増大
・災害リスクエリアは国土の21.5%であるのに対し、全人口の67.7%が居住
３．多様化を支える社会への変革の遅れ
・コロナ禍の影響によりテレワーク利用率が増加したが（東京圏のテレワーク利用率 2020年1月：10%→12月：26%）、
世界各国と比較して利用率は低い
（世界８か国におけるテレワーク利用率※ 中国都 市部：75%、米国：61%、日本：31%）。
※「新型コロナ以前からテレワークしていた」人の割合と「新型コロナ後に初めてテレワークした」人の割合の合計値。2020年7月時点。
４．デジタルトランスフォーメーションの遅れと成長の停滞
・我が国のDXは遅れているが（世界デジタル競争力ランキング 調査対象国中27位/63カ国）、コロナ禍を契機にDXが加速化している
（企業の75.5%がコロナ禍を契機にデジタル施策を推進）。
５．地球温暖化の進行
○ これらの変化や課題に対応する具体的施策と、それにより実現を目指す「豊かな未来」の姿を展望。
○ また、動画のQRコードの掲載、コラム・インタビューの増加など、読みやすさの向上・内容の充実を図っている。
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- 2021.07.01
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••• おひとり様等の死亡届出•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
相続や終活を考える上で、準備が必要ですよとお話する対象にいわゆる「おひとり様等」がいます。未婚で子供もいないという将来的には完全に一人になってしまう独身の方のみならず、子供がいない夫婦も片方が亡くなった後は一人になってしまいます（おふたり様と表現する場合もあります）。
このような「おひとり様等」の場合には、自分自身の人生の終期を考えておかなければなりません。一般的には相続という視点で遺言書の作成等により自分の財産の行方を決めておくということがいわれています。そして、最近は終活という視点で死後事務委任契約等も良く耳にするワードとなってきています。
ここで、ものすごくニッチな話をしたいと思います。
親族等がいない、あるいは、親族等がいても接点が全くないので連絡すら取れない等の場合、「おひとり様」が亡くなったときに誰が死亡届出をするのでしょうか。
戸籍法では、以下の者が「届出義務者」として挙げられています。
①同居の親族、②その他の同居者、③家主・地主又は家屋もしくは土地の管理人。
更に、上記以外で届出ができる者として、①同居の親族以外の親族、②後見人・保佐人・補助人、③任意後見人、任意後見受任者、④病院・刑事施設その他の公設所で死亡した場合には公設所の長または管理人。
ここで、注目すべきことは戸籍法の改正により令和2年5月1日以降、任意後見人（戸籍法改正以前も死亡届出が可能でした）に加え、「任意後見受任者」が死亡届出をすることができるようになったことです。
任意後見人と任意後見受任者の違いを簡単に確認しておきます。
任意後見契約は本人が元気なうちに自分の判断能力に問題が生じたときに自分の代わりに法律行為を行う人を自ら選んで契約を交わすものですが、本人の判断能力が十分にあるうちは任意後見契約は効力を発しませんので、本人が選んで契約をした相手も任意後見人となりません。任意後見契約が交わされてから、契約の効力が発生するまでの間は、契約相手は「任意後見受任者」という立場になります。そして、本人の判断能力に問題が生じてきたときに家庭裁判所に任意後見監督人の選任申し立てを行ない、任意後見監督人が選任されて任意後見契約が効力を発し、その時に初めて「任意後見人」となる訳です。
戸籍法改正前までは、任意後見人になれば死亡届出ができても、任意後見受任者の時には死亡届出ができませんでした。このため、完全なるおひとり様の場合などは、任意後見契約が効力を発生する前に死亡したときには、病院で亡くなった場合を除き、関係者等が死亡届出をできるようにしておく必要もありました。これについては死後事務委任契約の委任事項の設定の仕方の問題になりますので、詳細はまた別の機会にしたいと思います。因みに、病院で亡くなった場合には公立病院の場合には前述しました病院長等が公設所の長という立場で、私立病院の場合には同じく病院長等が家屋の管理人という立場で届出ができます。
以上のように、戸籍法の改正により、任意後見受任者も死亡届出ができるようになりましたので、認知症対策とともに死後の事務処理という点も合わせて任意後見契約を検討してもいいのではないかと思います。
尚、任意後見契約が公正証書によって作成された後、公証人によって登記されますので、時期を見計らって登記事項証明書を取得しておくと良いでしょう。
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- 2021.06.24
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••• お住まい購入のリスクを見抜く、不動産登記簿謄本の見方 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
普段あまり目にすることのない不動産の登記簿謄本（今は登記情報といいます）ですが、こちらには、お住まい購入にあたっての大切な情報が記載されています。
例えば、「誰から」「いつ」「どうやって」取得したのか。
ローンを組んだのか、現金で購入したのが、などがわかりますので、そのポイントを解説します。
一般的な「売買」や「相続」という登記原因
一番よく目にする取得の原因は「売買」や「相続」といった登記の原因です。
親御さんが所有していた土地を相続したケースや、事業者や前所有者の方から購入したケースなどです。
そして購入した「売買」のケースでは、同時に「抵当権」が設定されていれば、ローンを組んで購入したことがわかりますし、抵当権が付いていなければ、現金で購入したことがわかります。
注意が必要な「差押」や「個人名義の抵当権」
そして、もし登記簿に「差押」の登記があった場合には注意が必要です。
国や都道府県による「差押」の登記があった場合には、固定資産税や住民税、または相続税などの滞納があったことが伺えます。
取引の際には、売主様の信用状況について注意が必要になります。
また、もう一つ注意していただきたいのが「個人名義の抵当権」です。
一般的に抵当権が付いている場合は、「〇〇銀行」や「〇〇信用保証株式会社」といった名義になっているはずです。
これが個人の名前になっている場合には、オーソドックスな金融機関からではなく、親族や個人の金貸しからの借金があることになりますので、慎重に手続きを進める必要があります。
「仮登記」には最大限の注意が必要
もう一つ、大きな注意を払いたいポイントは、「仮登記」です。
買ったけど何かの理由で本登記ができなかった「所有権移転仮登記」や、売買の予約をした「所有権移転請求権仮登記」といった登記が存在するケースがあります。
これらの登記があった場合には、その経緯や理由、取引をする場合の解除方法については、最大限の注意を払う必要があります。
詳しい説明は割愛しますが、本登記ができない通常の取引とは異なる理由がある事情が伺えます。
こうしたポイントについてご自身で勉強する必要はありません。
注意すべきポイントを、詳しく説明してくれて、その解消方法にまで精通した信頼できるエージェントに依頼することが、安全な取引を実現するための近道です。
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- 2021.06.17
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••• 緩和ケア •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
相続の仕事をしていると相続のみならずその周辺事項についても関わってくることはいつもお話ししていることですが、相続開始の直前、つまり本人の死の直前については終末期医療という大きな括りの中に、いくつかの細かな事柄が併存しています。
もちろんそれらは個別に無関係なものではなく関連したものとなります、その中で前回は終末期における「本人の意思表示」についてお話しました。
今回は日本人の死亡原因の中でも多い「がん」と関わる「緩和ケア」という「本人へのケア」について触れてみたいと思います。
緩和ケアは、がんと診断されたときから行なう、身体的・精神的な苦痛を和らげ、自分らしく生活できるようにするためのケアのことで、がん治療の初期段階から、外科手術、化学療法、放射線治療などと連携しながら行なうものです。
緩和ケアの一部に、ターミナル（「終末期」という意味）ケアという概念があります、これは、病気などで余命わずかになった人に行なう医療的ケアですが、治療目的ではなく、残された余生を充実させるという考え方に基づき、治療による延命よりも、病気の症状などによる苦痛や不快感を緩和し、精神的な平穏や残された生活の充実を優先させ、人生を終える時期の生活の質を高めるケアです。
ターミナルケアが、治療よりも残された生活を心穏やかに過ごしてもらえるように努める終末期医療・終末期看護であるのに対し、緩和ケアはターミナルケアの要素に加えて治療も並行して進める点に違いがあります。
緩和ケアは、基本的には担当の医師や看護師から受けますが、必要に応じてケアマネージャーやソーシャルワーカー、管理栄養士、薬剤師、心理士など幾つかの専門職で構成される緩和ケアチームが支えてくれることもあります。
緩和ケアを受けるには、緩和ケアを行える病院での入院・通院や自宅での在宅療養という方法があります。
入院による緩和ケアの場合には、緩和ケアに特化した緩和ケア病棟を保有する病院がありますので、情報収集がカギとなります。
また、「ホスピス」という言葉を聞いたことがあると思いますが、「ホスピス」とは一般に前述しましたターミナルケアを行なう施設のことをいいます。
国が定めた施設基準を満たした施設であれば、緩和ケア病棟であってもホスピスであっても提供される医療やケアの内容、費用に大きな差はないようですが、施設によって条件等が異なるようなので詳細の確認が必要になってくるでしょう。
緩和ケアを希望する場合に気になるのが費用の問題です。厚生労働省から「緩和ケア病棟」として承認を受けている施設の場合には医療費は定額となっているようですし、高額療養費制度の利用も可能とのことです。ただし、食費など医療費以外の費用はかかるようですから、ソーシャルワーカー等に相談するなどの事前に確認をしておいた方が良いでしょう。
在宅療養を選択する場合には、訪問診療や訪問看護などの在宅でケアが行なえるように準備をする必要があります。費用面では、緩和ケア病棟に入院するよりは安価に抑えることができるようですが、一方で、医師や看護師等が訪問するための交通費など、保険適用外の費用も必要になってくるようなので、ソーシャルワーカー等に相談するなどの事前の準備が必要になってくるでしょう。
緩和ケアの概要についてみてきました。
終末期医療の問題としては、具体的に行動を起こさなければならない事柄ですが、情報収集も重要となります。
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••• 緩和ケア•••
相続の仕事をしていると相続のみならずその周辺事項についても関わってくることはいつもお話ししていることですが、相続開始の直前、つまり本人の死の直前については終末期医療という大きな括りの中に、いくつかの細かな事柄が併存しています。
もちろんそれらは個別に無関係なものではなく関連したものとなります、その中で前回は終末期における「本人の意思表示」についてお話しました。
今回は日本人の死亡原因の中でも多い「がん」と関わる「緩和ケア」という「本人へのケア」について触れてみたいと思います。
緩和ケアは、がんと診断されたときから行なう、身体的・精神的な苦痛を和らげ、自分らしく生活できるようにするためのケアのことで、がん治療の初期段階から、外科手術、化学療法、放射線治療などと連携しながら行なうものです。
緩和ケアの一部に、ターミナル（「終末期」という意味）ケアという概念があります、これは、病気などで余命わずかになった人に行なう医療的ケアですが、治療目的ではなく、残された余生を充実させるという考え方に基づき、治療による延命よりも、病気の症状などによる苦痛や不快感を緩和し、精神的な平穏や残された生活の充実を優先させ、人生を終える時期の生活の質を高めるケアです。
ターミナルケアが、治療よりも残された生活を心穏やかに過ごしてもらえるように努める終末期医療・終末期看護であるのに対し、緩和ケアはターミナルケアの要素に加えて治療も並行して進める点に違いがあります。
緩和ケアは、基本的には担当の医師や看護師から受けますが、必要に応じてケアマネージャーやソーシャルワーカー、管理栄養士、薬剤師、心理士など幾つかの専門職で構成される緩和ケアチームが支えてくれることもあります。
緩和ケアを受けるには、緩和ケアを行える病院での入院・通院や自宅での在宅療養という方法があります。
入院による緩和ケアの場合には、緩和ケアに特化した緩和ケア病棟を保有する病院がありますので、情報収集がカギとなります。
また、「ホスピス」という言葉を聞いたことがあると思いますが、「ホスピス」とは一般に前述しましたターミナルケアを行なう施設のことをいいます。
国が定めた施設基準を満たした施設であれば、緩和ケア病棟であってもホスピスであっても提供される医療やケアの内容、費用に大きな差はないようですが、施設によって条件等が異なるようなので詳細の確認が必要になってくるでしょう。
緩和ケアを希望する場合に気になるのが費用の問題です。厚生労働省から「緩和ケア病棟」として承認を受けている施設の場合には医療費は定額となっているようですし、高額療養費制度の利用も可能とのことです。ただし、食費など医療費以外の費用はかかるようですから、ソーシャルワーカー等に相談するなどの事前に確認をしておいた方が良いでしょう。
在宅療養を選択する場合には、訪問診療や訪問看護などの在宅でケアが行なえるように準備をする必要があります。費用面では、緩和ケア病棟に入院するよりは安価に抑えることができるようですが、一方で、医師や看護師等が訪問するための交通費など、保険適用外の費用も必要になってくるようなので、ソーシャルワーカー等に相談するなどの事前の準備が必要になってくるでしょう。
緩和ケアの概要についてみてきました。
終末期医療の問題としては、具体的に行動を起こさなければならない事柄ですが、情報収集も重要となります。
患者本人はもちろんのこと、家族の方も細かい情報収集までは手が回らないなんてこともあります、そんな時にサポートできる専門家がいると良いと思います。
本日は表題の件について、解説したいと思います。
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- 2021.05.26
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••• 不動産の登記をきちんと変更しておくことのメリット•••
今回は、購入した物件の登記をきちんと変更しておいた方が良いケースのご紹介です。
ご相談者の方は、住宅ローンの借り換えを検討しており、金融機関に審査の申込をしました。
そこで金融機関から指摘を受けたのが、土地建物の一部が亡くなったお父様の名義のままになっていること、土地の地目（種類）が雑種地になってしまっている、という2点でした。
この2点について、相続登記をきちんと終わらせること、土地の地目（種類）を雑種地から現況に合わせて宅地へと変更しないと、住宅ローンの審査が進められないということになってしまいました。
相続登記は時間がかかる
慌てて相続による名義変更に着手したのですが、相続の登記は時間がかかってしまうケースが多いのです。
亡くなった方の出生～死亡までの全ての戸籍を集めるのに、複数の役所での手続きが必要になる場合もあります。
また、戸籍が集まった後は、遺産分割協議ということで、相続人全員での話し合いを行い、名義を誰に変更するかを決定し、全員の実印による押印と印鑑証明書の手配が必要になります。
相続人全員が近くに住んでいて、話し合いもスムーズに進むケースであれば良いのですが、遠方にいてなかなかハンコがもらえない、話し合いが暗礁に乗り上げてしまう、といった可能性もありますので、注意が必要です。
住宅ローンなどは、月が変わると金利が変わってしまいます。
せっかく金利が安くなったので借換えを検討したのに、登記の準備に時間がかかり、金利の安い時期を逃してしまうのではもったいないことだと思います。
時期を逃さず手続きを進められるためにも、登記を最新の状態にしておくことは大切ですね。
地目変更登記も忘れずに
今回のケースのように、実際には家が建っており宅地になっているのに、登記上の地目（種類）が山林や原野、畑や田になっているケースもまれに見受けられます。
こうした場合には、金融機関から現況に合わせるよう指摘が入るケースがあるのです。
また、建物に関しても、増築して面積が変わっている場合や、一部を事務所や店舗にしている場合なども、建物の種類変更登記が必要になります。
こうした登記には、法律上は変更期限が設けられていますが、実際には放置されているケースがほとんどです。
手続き的には難しいものではありませんので、変更があり次第、登記もしておくのが良いでしょう。
住所変更についても注意
登記に関連して、住所が変わった場合も変更登記が必要です。
そして、住所変更の登記をする場合には、過去の住民票などを提出することになりますが、転居した市区町村では5年間を経過すると古い住民票が廃棄されてしまいます。
住所を転々としたまま、長い間住所変更を怠っていると、手続きが必要になった際に、必要な住民票が取得できない、といった事態も発生してしまうので、注意が必要です。
所有している不動産の現物自体を適正に管理することは当然ですが、権利関係について目を配ることにもお気をつけください。
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- 2021.04.20
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••• 終末期医療に関する考察•••
相続の仕事をしていると相談や依頼は当然の如く相続のみならずその周辺の事柄にまで及びます。相続開始前であれば、一般的には相続を含めて終活ということになります。
今回は、相続開始直前時期となるであろう「終末期医療」の問題について考えてみたいと思います。
終末期医療という言葉からすぐに連想されるのが「延命医療」です。延命治療を行うか否かということが焦点になってきますが、ここでいう延命治療とはどの程度のものなのかということが重要であり判断していかなければならないことだと思います。
回復の見込みがある延命治療であれば希望するのが当然ですが、単に命の炎を絶やさない生命維持のみを目的とした延命治療に関しては判断が分かれる可能性があります。
現在の医療では「生かす」ということが原則になっているので、何も言わなければ、あるいは希望すればチューブを入れて器械に繋ぎ、可能な限り生かされる（所謂植物状？）ということになります。
しかし、実際にはそのような状態になったときに医療サイドより家族の意向が確認されます。チューブに繋がれて器械に繋がれるような状態は可哀想だから、と思いながらも、生きている姿をみていられるだけでも良い（この世から姿が消滅してしまうより良い）という遺される側の根強い思いが勝ってしまうこともあります。遺される家族はこの両方の思いを調整しなければなりませんが、結構辛いものとなります。
そういうときに助けとなるのが「本人の意思」です。延命治療を問われるときには本人が意思表示をすることが難しい状態ですから、本人に聞くことはできませんが、あらかじめ本人が意思表示をしておくことで本人の意向に沿った形で家族も考えられるのはないでしょうか。
例えば、エンディングノートの作成や医療に関する指示書の作成であり、専門団体を利用した尊厳死に関する書類の作成、公証役場での尊厳死宣言公正証書の作成などがあります。
因みに、尊厳死とは一般に「回復の見込みのない末期状態の患者に対して、生命維持治療を差し控え又は中止し、人間としての尊厳を保たせつつ、死を迎えさせること」をいいます。
このような形で本人が意思表示をしていても家族がそれと違う決定をした場合には、医療サイドはそれに従うことになると思いますから、その点は課題として残りますが、それをカバーする手段の一つとしてアドバンス・ケア・プランニング（A C P＝人生会議）があります。
A C Pは本人と家族や医療従事者が、本人の最終段階の医療やケアについて話し合いを重ねて、本人の希望を共有することになりますから、本人の意思と家族の考えにズレが生じることはなくなるのではないかと思います。この制度を利用するには医療サイドの協力が必要不可欠となりますが、必ずしも全ての医療機関がこの制度を取り入れているとは限りません。
いざというとき、医療サイドから家族に「どうしますか？」という問いかけがあったとき、家族がしっかりとした返答（辛い返答になると思います）ができるように、本人と家族でしっかりと話をしておくことが望ましいといえるでしょう。
これは相続にもいえることであり、相続の場合にもあらかじめ（生前に）遺産の配分も含めて相続開始後のことを家族としっかり話をしておくと、相続開始後は円満にことが進みやすくなります。
また、終末期医療の家族の判断時に家族内で考えが別れると後々相続の時に話を蒸し返して争いのモトにもなりかねないので、そういったものは作らないようにしておくことが賢明であると思います。
相続の専門家は終活の相談を受けることもあるでしょう。その場合には単純にエンディングノートを書いておきましょうではなくて、しっかりと中身にも触れていきながら、人生の最終段階である「終末期医療」に関してのアドバイスもして頂きたいと思います。
人の死に際の話ですから一般的には言いづらいことです、家族だからこそ言いたくない触れたくないことかもしれない人生最終段階について、専門家として強い意識を持ったアドバイスが必要な場面もあるかもしれません
本日は表題の件について、解説したいと思います。
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- 2021.04.02
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•••2021年の不動産市況は高止まり •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
お客様から日頃、不動産市況の話をよく質問されますが、今年の不動産市況も落ちる気配は今のところ見当たりません。
その理由は、コロナ禍にも関わらず、土地は金融緩和から潤沢な投資マネーを背景に上昇を続け、都心ではハイグレードな物件が溢れています。
またコロナ禍におけるニューノーマル対応による郊外型の新たな需要増と新規供給が相まって好調な動きを見せています。
新築物件も高い、郊外型に行っても新築は売れまくっている。それにつられて中古も高い水準を維持しています。
「オリンピックが終われば価格は下がるんですよね？」という質問をよく聞きますが、個人的にはほとんど関係ないと思っています。今年も低金利、金融緩和策が継続し、当面は好調な不動産状況となりそうです。
売り物件が例年に比べ少ないこともあり、消費者の方が独力で良い物件を買うというのが例年になく難しくなってきています。家を買いたいなと思って、家探しをして、適当に購入できるということはもはや過去の話。必ず準備が必要ですので、皆さんも心得ておきましょう。
それなりの山を登るのに事前準備とガイド役が必要なように、家を買うのにも事前準備と専門家が必要です。
では、どんな準備が必要か、次回にお話ししたいと思います。
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- 2021.03.01
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••• 配偶者死亡後の親族関係解消•••
相続において揉める原因の一つとして寄与分があります。この寄与分は「特別の寄与」に該当しなければ認められないという特性があるため争いの原因となり得るわけです。
「特別の寄与」は、寄与の度合いが親族間で通常求められる程度を超えるものでなければなりません。
親族間では通常「扶け合い義務」があります。民法にも「直系血族及び同居の親族は、互いに扶け合わなければならない（第730条）」という規定があります（この条文は訓示規定でしかないという説が有力ですが）。
夫婦間においても当然「扶助義務（夫婦は同居し互いに協力し扶助しなければならない。第752条）」があります。
夫婦間は当然のことながら親族間においても「扶け合う」ということが当たり前のこと（通常求められる程度のこと）とされているわけです。
親族の範囲を確認しておきますと、６親等内の血族、配偶者、３親等内の姻族となります。
相続の現場で見かける光景として、長男等の家族がその親と同居している状態で、長男等がその親より先に他界し、長男等の配偶者が義理の親とともに生活を継続しているというものがあります。
このような場合、長男等がその親より先に他界している訳ですから、長男等の相続に関しては配偶者は相続権がありましたが、義理の親に関しては養子縁組でもしない限り相続権がありませんので、長男等の直系卑属が代襲相続人として遺産を承継することで長男等の配偶者は納得し、そのために義理の親の面倒を看続けるというのがオーソドックスなパターンではないかと思います。
相続法改正による「特別の寄与」の制度が施行されましたので、相続権はなくても「特別寄与料請求権」を行使することはできますが、他の相続人との関係や請求するための準備等、なかなか難しい点もあります。
では、長男等が親より先に他界し義理の親の面倒を看ることになった配偶者に直系卑属がいなかった場合どうなのか、つまり、子供のいない夫婦が親と同居している中で、片方の配偶者がその親より先に他界し、遺された配偶者が義理の親と同居を続け面倒を看なければならなくなった場合です。
直系卑属がいないので義理の親の遺産を相続という形で承継することは基本的にはできませんので、長年面倒を看てきたことの所謂「見返り」となるものを手にするには養子縁組、遺贈、死因贈与等の方法を取ることになります。あるいは、相続開始後に「特別寄与料」を他の相続人に請求する、相続人がいない場合には特別縁故者の制度を利用するということになります。
いや、そんなことせずに、欲張らず単純に同居を解消すれば良いではないか、そうすれば義理の親の面倒を看るという苦労からは解放されるということも考えられますが、万が一、例えば、先に他界した長男等の相続時に長男が生前贈与を受けていた財産を配偶者が相続したなど、既に経済的対価を得ていたような「特別の事情」と認められるようなことがある場合には、直接には相続権を有さない長男等の配偶者であっても「扶養義務」から逃れないこともあります。民法877条第2項に「家庭裁判所は特別の事情があるときは、３親等内の親族間において扶養の義務を負わせることができる」と規定されています。「特別の事情」があると判断されれば、長男等の配偶者も義理の親の面倒を看るという義務を負わされる可能性があるということです。
しかし、「特別の事情」というものもケースバイケースで判断されるものですし、必ずしもそうなるとは限らないとも言えることであって、義理の両親やその他の相続人との関係や生活環境等の諸々の要因によって判断すべきことですが、考慮した結果、現状から脱したい、あるいは、そのような可能性から回避したいというような場合には、法律上、義理の親の面倒を看ることや他の相続人との関係を終了させることができます。
親族関係を終了させることで、義理の親の面倒を看ることを終わりにすることができ、他の相続人等の関係も終わりにすることができる訳です。
民法第728条第2項において「夫婦の一方が死亡した場合において、生存配偶者が姻族関係を終了させる意思表示をしたとき、姻族関係は終了する」旨の規定があります。
そして、戸籍法第96条（民法第728条第２項の規定によって姻族関係を修了させる意思表示をしようとする者は、死亡した配偶者の氏名、本籍及び死亡の年月日を届書に記載して、その旨を届け出なければならない。）に従って姻族関係終了届をすることで可能となります。
前述したような家庭裁判所によって扶養義務を命ぜられるようなことは、一般的には可能性の低いことかもしれませんが、親族でいることによって発生する様々なしがらみ等もあります。
親族関係を終わらせたいということであれば、相手の同意等は不要で、届出をすることで可能となりますので、方法論の一つとして覚えておいても良いかもしれません。
本日は表題の件について、解説したいと思います。
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- 2021.02.25
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•••自筆証書遺言に係る新制度開始から半年 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
自筆証書遺言に関する改正法が施行（2019年1月13日）され、自筆証書遺言の方式が緩和されてから２年が経過し、その間に、法務局における自筆証書遺言保管制度が開始（2020年7月10日）しました。
自筆証書遺言に係る新制度（今回のコラムでは、方式緩和と保管制度の２つが揃ったところで新制度開始と表現しています。）になって半年程経過したところですが、改正法と遺言保管制度に関して再確認したいと思います。
自筆証書遺言の方式緩和ですが、これは財産目録に関するもので、自筆証書遺言本紙に関しては今までどおり自筆でなければなりません（当然ですね）。
財産目録に関しての方式緩和とは、自筆証書遺言本紙に「添付する」財産目録に関しては自筆を要さない、というものですが、自筆を要さないのは、財産目録を添付する場合に、その「添付する財産目録」に関してということです。
ですから、自筆証書遺言本紙の遺言事項の中に指定財産として記載する場合には今までどおり自筆でなければなりません、また、不動産登記事項証明書等の書類に「この財産を〇〇に相続させる」などの文言を直接記載するような方法は、自筆証書遺言の要件を満たさないものとなってしまいます。
あくまでも、自筆証書遺言本紙に「添付する」場合に限られるということです。
添付する財産目録に関して方式が緩和されたので、自筆証書遺言の作成がし易くなったのは事実ですが、この「添付方式」で注意しなければならないのが「一体性の問題」です。
自筆証書遺言本紙に添付する形で財産目録を用意しますが、そこには署名捺印が必要となります。この場合の印鑑について目録ごとの同一性は求められていません、つまり、不動産登記事項証明書の印と預貯金通帳のコピーの印が違っていても法律上は問題ないということなんですが、相続が「争族」と言われる所以を考えると、この場合の印鑑は同じものを使用することが望ましいといえます。更に、自筆証書遺言本紙の印鑑と同じもの、つまり、実印です。（自筆証書遺言の印鑑は何でも良いのですが、筆者は実印をお勧めしています。）
自筆証書遺言本紙とそれに添付する財産目録に押されている印は、争い防止の観点から、全て同一のものであることが望ましいといえます。
自筆証書遺言本紙と添付目録の関係においては、使用する印鑑だけではなく、本紙と目録そのものの「一体性の問題」というものが浮上してきます。「一体性」を表すために工夫が必要になってくるのではないでしょうか。
自筆証書遺言を作成する障壁とも言えるものに家庭裁判所の「検認」がありました。しかし、この「検認」も「法務局による自筆証書遺言の保管制度」を利用することで不要ということになりました。
法務局による自筆証書遺言保管制度を利用する場合には、遺言者自ら法務局に出向かなければならず、その法務局もどこでも良いわけではなく指定された法務局になりますので、必ずしも自宅から最も近い法務局という訳でもありません。
また、申請書類の作成などもありますので、一般の方が申請するにはそれなりの苦労があるかもしれません。専門家に依頼をするという形をとれば良いのですが、自筆証書遺言のメリットである「安価な作成」は無きものになってしまうかもしれません。
法務局による自筆証書遺言保管制度を利用しない場合には、今までどおり家庭裁判所の「検認」手続きが必要になります。
保管制度を利用する場合には、自筆証書遺言作成時に遺言者本人による法務局への手続き、相続開始時に相続人による「遺言書情報証明書」の取得等の手続き、と2回の手続きが必要になります。但し、遺言執行者の指定がある場合には、遺言執行者が「遺言書情報証明書」の取得手続きができますので、相続人や受遺者の負担は軽くなります。保管制度を利用しない場合には、相続開始時に相続人による家庭裁判所への「検認」手続きという1回の手続き。
もちろん手続きの回数の問題だけではなく、手続きの煩雑さや完了まで要する期間の問題等もありますが、どちらを選択するのか、手続き上の問題も含めて検討する必要があります。
遺言執行時の問題として、金融機関等の対応に関しても確認しておくと良いかもしれません。
自筆証書遺言と公正証書遺言では、金融機関等での手続きの際に必要書類等も違ってくるので、その点も含めて検討する必要があるでしょう。
なお、自筆証書遺言であれ公正証書遺言であれ、遺言執行者の指定をしておくことをお勧めします。
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- 2021.02.12
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••• 自筆証書遺言に係る新制度開始から半年•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
自筆証書遺言に関する改正法が施行（2019年1月13日）され、自筆証書遺言の方式が緩和されてから２年が経過し、その間に、法務局における自筆証書遺言保管制度が開始（2020年7月10日）しました。
自筆証書遺言に係る新制度（今回のコラムでは、方式緩和と保管制度の２つが揃ったところで新制度開始と表現しています。）になって半年程経過したところですが、改正法と遺言保管制度に関して再確認したいと思います。
自筆証書遺言の方式緩和ですが、これは財産目録に関するもので、自筆証書遺言本紙に関しては今までどおり自筆でなければなりません（当然ですね）。
財産目録に関しての方式緩和とは、自筆証書遺言本紙に「添付する」財産目録に関しては自筆を要さない、というものですが、自筆を要さないのは、財産目録を添付する場合に、その「添付する財産目録」に関してということです。
ですから、自筆証書遺言本紙の遺言事項の中に指定財産として記載する場合には今までどおり自筆でなければなりません、また、不動産登記事項証明書等の書類に「この財産を〇〇に相続させる」などの文言を直接記載するような方法は、自筆証書遺言の要件を満たさないものとなってしまいます。
あくまでも、自筆証書遺言本紙に「添付する」場合に限られるということです。
添付する財産目録に関して方式が緩和されたので、自筆証書遺言の作成がし易くなったのは事実ですが、この「添付方式」で注意しなければならないのが「一体性の問題」です。
自筆証書遺言本紙に添付する形で財産目録を用意しますが、そこには署名捺印が必要となります。この場合の印鑑について目録ごとの同一性は求められていません、つまり、不動産登記事項証明書の印と預貯金通帳のコピーの印が違っていても法律上は問題ないということなんですが、相続が「争族」と言われる所以を考えると、この場合の印鑑は同じものを使用することが望ましいといえます。更に、自筆証書遺言本紙の印鑑と同じもの、つまり、実印です。（自筆証書遺言の印鑑は何でも良いのですが、筆者は実印をお勧めしています。）
自筆証書遺言本紙とそれに添付する財産目録に押されている印は、争い防止の観点から、全て同一のものであることが望ましいといえます。
自筆証書遺言本紙と添付目録の関係においては、使用する印鑑だけではなく、本紙と目録そのものの「一体性の問題」というものが浮上してきます。「一体性」を表すために工夫が必要になってくるのではないでしょうか。
自筆証書遺言を作成する障壁とも言えるものに家庭裁判所の「検認」がありました。しかし、この「検認」も「法務局による自筆証書遺言の保管制度」を利用することで不要ということになりました。
法務局による自筆証書遺言保管制度を利用する場合には、遺言者自ら法務局に出向かなければならず、その法務局もどこでも良いわけではなく指定された法務局になりますので、必ずしも自宅から最も近い法務局という訳でもありません。
また、申請書類の作成などもありますので、一般の方が申請するにはそれなりの苦労があるかもしれません。専門家に依頼をするという形をとれば良いのですが、自筆証書遺言のメリットである「安価な作成」は無きものになってしまうかもしれません。
法務局による自筆証書遺言保管制度を利用しない場合には、今までどおり家庭裁判所の「検認」手続きが必要になります。
保管制度を利用する場合には、自筆証書遺言作成時に遺言者本人による法務局への手続き、相続開始時に相続人による「遺言書情報証明書」の取得等の手続き、と2回の手続きが必要になります。但し、遺言執行者の指定がある場合には、遺言執行者が「遺言書情報証明書」の取得手続きができますので、相続人や受遺者の負担は軽くなります。保管制度を利用しない場合には、相続開始時に相続人による家庭裁判所への「検認」手続きという1回の手続き。
もちろん手続きの回数の問題だけではなく、手続きの煩雑さや完了まで要する期間の問題等もありますが、どちらを選択するのか、手続き上の問題も含めて検討する必要があります。
遺言執行時の問題として、金融機関等の対応に関しても確認しておくと良いかもしれません。
自筆証書遺言と公正証書遺言では、金融機関等での手続きの際に必要書類等も違ってくるので、その点も含めて検討する必要があるでしょう。
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- 2021.02.01
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•••検索するなら今ならインスタ？！ •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
最近お客様に何を見て弊社にご連絡していただいたのですか？と聞くと、5組に1人くらいはインスタで住宅購入を調べていたら辿り着きましたという話をお聞きします。
インスタことインスタグラムはＳＮＳの中でも調べものをするには確かにとても便利なアプリだと思います。
私自身、何かを調べる時は必ずインスタを利用しましすし、友人たちとの交流も含めても利用することが多いですが、旅行・グルメ・ファッションなどに利用する人が多い中、インスタで住宅購入方法を検索される方も増えてきているようです。
アプリでいうとYouTubeでもちょっと前からたくさんの方が今後の不動産の事や、賢く購入する方法などをアップされているのはよく見ますので、今までのような広告やコマーシャルで知名度のある会社を頼る方が少なくなってくるのかもしれませんね。
では、皆さんが何を検索しているのでしょうか？
戸建て・マンション・土地や、新築なのか中古なのかにもよりますが、買い時？や買うタイミング？お得な購入方法は？などで検索をかけるとある程度の情報が取得出来るのかもしれません。
住宅購入を検討されている方が知りたい内容は、簡単に検索をして調べることが出来るかもしれません。ですが、検索をしているとあれもこれもが気になって結局どこまで調べたら良いのかわからなくなったりする方も多いと思います。
そんな方にお勧めなのは、弊社開催の「資産となる家を真剣に考えるセミナー」が、より気になる情報が取得できるのではないかと思っております。
≪セミナーではこんな内容をお伝えします！≫
・2021年不動産市況を踏まえた購入のタイミング
・購入を避けたい場所や基準
・地盤の良し悪しの判断基準
・流動性の高い不動産の見極め方
・住宅購入が上手く、最も重要な考え方
・「貯蓄になる家」となる５つの要素
・AIを活用した 具体的な物件探しの方法を解説
・住宅購入のステップと諸費用
・価格交渉の仕方 ポイント
・不動産会社との上手な付き合い方
今から住宅購入を検討している方へ家を購入するなら知っておくべき情報を惜しみなく提供しているWEBセミナーです！（無料）
※直近では、2021年2月6日（土）
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年明けのセミナーですので、2021年の不動産市況などもお話したいと思っております。
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- 2021.01.21
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•••建築基準法第42条（道路の定義） •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
前回、自宅の建て替えの為土地の調査をしましたが市町村の道路課で建築基準法に準しない道路と言われました。
今後、建替えする場合は改めて4m道路を造らないといけないそうです。
市役所の町づくり課相談し完了、次に道路のするためには田んぼを埋立なければならない為、農業委員会に相談しに行きました。
現在は審議中になります。
審議が通れば、申請を行います。
本来は業者の方がやってくれるようなのですが、建替えの相談に行ったところは道路問題が解決するまでは保留になり、勉強の為に自分で申請にチャレンジすることにしました。
道路とは
一般に使われている道路を思い浮かべられると思いますが
建築上における道路とは建築基準法第42条に定義されているものをいいます。
建築基準法第42条（道路の定義）
第１項
「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員４ｍ（特定行政庁が指定する区域内では６ｍ）以上のものをいう。
第1号：道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道
第2号：都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路
第3号：建築基準法の施行日〔昭和２５年１１月２３日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日（基準時といいます。）〕現在既に存在してい
る道（公道・私道の別は問いません
第4号：都市計画道路等で２年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
第5号：私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。
第2項
基準時（第1項第3号に同じ。）現在既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。
などを言います。
第3項
特定行政庁は、土地の状況によりやむを得ない場合において、道路中心線から２m 未満１．３５m 以上の範囲内の位置、また、川・がけ地等のある場合はこれらのものと道路との境界線から敷地側に４m 未満２．７m 以上の範囲内で後退した位置を道路と敷地の境界線として指定することができる
その他、道路の定義で示されているまだありますが詳しくはこちらの建築基準法第42条（道路の定義）をご覧ください。
私の場合は昔から住んでいる自宅の話ですが古屋付きの土地を購入の際、家が建っているから建替えは大丈夫と思ってはいけません。
専門の知識を持っている方にちゃんと相談することをお勧めいたします。
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- 2021.01.01
- 謹賀新年 2021
旧年中は格別のご愛顧を賜わり厚く御礼申し上げます
本年も一層のお引立てのほどお願い申し上げます
昨年は皆様にとって、そして我々にとっても忘れることのできない
「変化」の1年だったのではないかと思います
本年も積極的に収益情報満載を発信していきますので
皆様にとって有益な存在でありたいと思っておりより
一層のご支援賜りますよう、宜しくお願いします
12/29～1/3（年末年始休業）
ＴＧＫ ティーガッツケイ㈱
代表取締役 神行孝至
社員一同
〒550-0012 大阪市西区立売堀1-9-23-4階
ＴＥＬ 06-6535-1901
http://www.1tgk.com
http//www.2tgk.com
http://www.facebook.com/tgk.coｍ
- 2020.12.18
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••• コロナ禍でも不動産取引は持ち直し基調！？•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
帝国データバンクが公表した景気動向指数によると、11月のポイントは35.4(指数は0～100)でした。
50ポイントが判断の分かれ目になるので、全体の数字としてはあまり良くありませんが、前月比では上昇しています。
不動産業界の動向は？
不動産業界を見てみても、36.8ポイントと50を下回る数字ですが、7ヶ月連続で上昇と、緩やかに持ち直してきています。
これには、リモートワークによる住宅需要の増加や、住宅ローンの低金利などがその理由となっているようです。
コロナの感染者数は抑えきれていない状態ですし、今後もリモートワーク・テレワークは継続するかと思います。
その場合、書斎や、独立した部屋とまではいかなくても落ち着いて仕事ができるスペースの確保など、住宅ニーズが増加すると思います。
また、寝に帰るだけだった家から、プライベートをリラックスして過ごす空間にしたい、といったニーズもあります。
住宅需要は高まっていくことが予想されます。
住宅ローンの金利にも注目
一方で、住宅ローンの金利の推移にも要注目です。
低金利が継続すれば、住宅需要に応える取引数になると思いますが、金利が上昇傾向になってしまうと、取引数にも少なくない影響があると思います。
金利上昇は、不動産価格の上昇以上のインパクトがあるケースもありますので、注意したいですね。
景況感も含めて、今後の動向に注目です。
.
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TGKティーガッツケイ㈱より
- 2020.12.07
- ★投資・収益・マンション・土地・事業用地・売却・査定は大阪市西区不動産情報館
TGKティーガッツケイ㈱★
•••テレワークが普及し、本当に移住するべきか？！そのエリアにある老朽インフラは大丈夫？！ •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
〇テレワーク中心の生活を考え、本当に移住するべきか？
「ポツンと一軒家」という番組の視聴率が非常に高いようです。個人的には複雑な気持ちで見ている番組です。その理由としては、スローライフの生活には非常に羨ましいのではありますが、不動産の観点からみると、インフラの無駄遣いのように見えてしまっている為です。
老朽化した地方の橋やトンネルの5割が修繕などに着手できていないという事が話題になっています。そのようなインフラは5年周期で点検し、早めに対応するルールがありますが、作った当初の計画とは違い、その意義が失われて、中身のない形だけのものになっています。今後は人口減少などの問題から、更に必要性が薄れる事が懸念されています。結果、そのような道路インフラは廃止・集約も選択肢になっていくものと考えます。その為、コロナ禍で広がったテレワークは、いつしか、仕事の場所を選ばずに出来る環境が整いつつあります。しかし、そのテレワーク環境を地方のスローライフエリアに考えている方は、少し慎重に考えていただいた方が良いかもしれません。
〇和歌山県田辺市の秋津橋のインフラ更新からテレワークエリアの適性を判断？！
先日、日本経済新聞を読んでいて、下記の和高山県田辺市の記事が出ていました。
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和歌山県田辺市の秋津橋。1971年築で長さ63メートルの橋はコンクリートの梁（はり）
がはがれ、早急な対応が必要な状態だった。市が16年に撤去の方針を示すと、住民から
「車も通行可能で利用頻度が高いため残してほしい」との声が上がった。結局、18年度に修繕して残す方針が決まった。
市は同時に、周辺の二つの橋は廃止することにした。三つの橋を一つに集約し、中長期のコストを抑える狙いだ。
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
これから人口が減り、社会インフラの更新予算の捻出も厳しくなる中で、インフラ劣化は全国共通の課題です。その更新や対策が進んでいるのは一部にとどまっています。
国土交通省の道路メンテナンス年報によると、自治体が管理する橋やトンネルなどで2014年度に点検したうち緊急・早期に措置を講じるべきだと判断したのは9497件だったようです。その後、5年たった2019年度末時点で修繕などに着手していたのは52%だけだったようです。つまり約50％近くは、手付かずの状況との事です。
先日も相次ぐ災害を受け、国土交通省は2021年度にも、災害の危険が高い地域を改修費用の補助などの対象から外す方針を発表したばかりです。現在は立地にかかわらず省エネルギー化や長寿命化の助成、税制優遇といった公的支援を受けられますが、テレワークの普及により、そのようなエリアで住宅を持たれると、後悔する事も懸念されます。また、このような支援の線引き＋インフラの未更新が重なるとダブルパンチ状態です。
〇数年先の未来は本当にテレワークが中心の生活なのでしょうか？
また、古いインフラを漫然と抱え続けているとコストも膨らみます。その費用も国土交通省の推計では、維持管理・更新費は2018年に5.2兆円。計画的に対応する予防保全に取り組んでも、30年後には最大6.5兆円になるとの試算結果だそうです。場当たりの後手な修繕だけでは最大12.3兆円に拡大する見込みとの事でした。本当に、そのような費用を掛けてまで、今後対応してくれるとは思えません。誰もが、今回のコロナ危機を1年前に予測できた人はいないと思いますし、数年先の未来は本当にテレワークが中心の生活なのでしょうか？
そもそも日本のインフラは過剰とのデータもあり、インフラの総量を示す公的固定資本ストックの国内総生産（GDP）比は米国で61%、ドイツで45%にとどまる。日本は126%に上るそうです。今までは人口も増えてきていましたので、このような状況でも良かったと思います。しかし、この状況も限界に近づいてきていると思います。
予測しきれない時代の為、このようなインフラの更新の問題とテレワークの普及、その両方を天秤にかけ、これからご自宅を持とうと思われている方は、どのような判断が自分に合っているかを真剣に考えていただきたいと思います。
今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
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TGKティーガッツケイ㈱より
- 2020.12.02
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••• 遺産分割における配偶者の生活基盤の確保•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
遺産分割協議は共同相続人全員の参加により行われるものですが、共同相続人の属性によって遺産分割協議も様々なものになっていきます。
例えば、被相続人の配偶者と子供という典型的なパターンがありますが、この中でも普段から一緒に過ごしている親子、住居のみならず心情的にも距離のある親子、前妻の子と後妻という関係など、様々な要因を含んだ関係性があります。
こういった状況下で遺産分割をうまくまとめていかなければならないのですが、関係性や親の年齢によっては子供の方が主導権を握って配偶者はそれに従わざるを得ないということもあり得ます。この場合ですと子供が自分の権利を主張することがメインになってしまい、高齢となった被相続人の配偶者のことはあまり考えない（自分のことで精一杯で周りが見えなくなっている）ということが起こりがちで、そうなると高齢となった配偶者にとっては分の悪い結果となり、自己主張を抑えた配偶者が泣きをみる（仕方なく我慢をする）羽目になってしまいがちです。最悪の場合、遺された配偶者の生活は困難を極めるなんてことにもなりかねません。
相続の専門家は、このようなことをできるだけ回避するために、遺産分割協議においては「遺された配偶者の生活基盤の確保」という点を重要視して、配偶者のこれからの生活が困難にならないように考えて分割方法を話し合うようにアドバイスをしたり、分割案の提示を行うことが必要になります。
しかし、共同相続人の関係性や遺産の属性によっては、それも難しいことが多々あります。
遺産分割協議がうまくいかなく、結果的に、相続開始後の生活に困難が生じてしまうこともあり得ます。例えば、住み慣れた住居を売却しなければならなかったり、遺産のうち預貯金の分割が少なく生活資金の確保が難しくなるなどです。
このような状況の救いの手となり得るのが、「配偶者居住権」です。
遺産分割の際に、遺産に居住用建物がある場合、その建物の所有権を取得するのではなく、居住権を取得します。そうすることで所有権を取得するよりも遺産の取得価額としては低くなりますので、その分ほかの遺産（例えば、預貯金）を多く取得することができ、今までどおり住み慣れた住居に住み続けながらも生活資金を確保できるというものです。。
しかし、当該不動産の売却等を将来的に考える場合には、配偶者居住権自体がネックになることもありますので、デメリットも含めて「所有権」との比較で検討しなければならないでしょう。]
「配偶者居住権」が最優先ということではなく、第一に「所有権」の取得を検討しながら、他の選択肢として「配偶者居住権」もあるという考え方が基本となるのではないかと思います。
しかし、「配偶者居住権」を敢えて選択するという場合もあります。例えば、先祖代々引き継がれている不動産を前妻の子（被相続人にとっての長子）に引き継ぎたいが、被相続人が晩年になってから再婚した配偶者（子なし）の生活も守りたいというような場合に、遺言によって「所有権」を長子に、「配偶者居住権」を配偶者に、というような指定を行ない、配偶者の生活基盤を守り（住居を確保し）ながら、遺産の承継を長子に指定する、という「後継ぎ遺贈型遺言」と同じような効果をもたらすことも可能になります。
遺産分割（協議）においては相続人それぞれの想いが交錯し、まとめるのが難しい状況にもなります。一次相続においては一方の親が存命ですから、親の今後の生活を考えた遺産分割にし、更には、その一方の親が亡くなったとき（二次相続）のことも考慮して、一次相続の遺産分割を円満に成し遂げたいものです。
高齢となった親の今後の生活のことを考えるという姿勢（思考）が、円満な遺産分割に繋がるのかもしれません.
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- 2020.11.02
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••• 越境トラブルと注意点•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
塀や庇、雨樋の越境
隣地境界とのトラブルの1つに「越境」問題があります。
越境とは、塀や庇、雨樋などが、自分の敷地を超えて、隣地の敷地にはみ出している状態です。
原則としては、越境が発生してしまっている場合には、所有者は隣地の方に越境を解消するよう求めることができます。
庇を引っ込めてもらったり、雨樋の位置を変えてもらったり等の請求をすることになります。
また、塀に関しては、まずは塀自体が誰の所有物であるかを確認することが必要です。
そもそも、境界の真上に、隣地の方との共有で塀を建築しているケースもあります。
こうした場合には、協定書、合意書、覚書といった名称の書類で、所有者とその取扱いに関しての確認書類が残っているかが重要になります。
妨害排除請求と時効取得
越境物について、解消するよう求めることができるとご説明しましたが、これを「所有権に基づく妨害排除請求」と呼びます。
民法で認められた所有権に基づく権利です。
ただ、単純にこの請求だけが認められるという訳ではありません。
請求を受けた相手方にも認められている権利があります。
それが「時効取得の主張」です。
たとえ越境している状態であっても、善意で、平穏かつ公然に塀を10年間所有し続けていた場合には、塀の建っている土地自体を取得できてしまう、という制度です。
長時間続いている状況を鑑みて、法的にもその根拠を与えよう、という制度です。
トラブルの種を見極める
こうした越境に関するトラブルの種を防ぐ方法は、現地での確認しかありません。
お住いの購入の現地確認の際には、建物にばかり目が行きがちですが、土地に関するこうした状況もしっかりチェックするようにしましょう。
まずは境界の杭やポイントがしっかり確認できるのか、境界上に越境物はないのか、公図や測量図などの書類と現地の状況を照らし合わせて確認しましょう。
怪しい塀などがある場合には、協定書・合意書などの書類が残されているのか、隣地との間で何か話し合いがあった経緯はあるのか、などのヒアリングが必要になります。
こうした確認は、ご自身だけでは確認しきれないと思いますので、仲介業者の協力が不可欠です。
ご検討される際には、ぜひお気軽にご相談ください。
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- 2020.10.29
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••• 遺産分割における配偶者の生活基盤の確保•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
遺産分割協議は共同相続人全員の参加により行われるものですが、共同相続人の属性によって遺産分割協議も様々なものになっていきます。
例えば、被相続人の配偶者と子供という典型的なパターンがありますが、この中でも普段から一緒に過ごしている親子、住居のみならず心情的にも距離のある親子、前妻の子と後妻という関係など、様々な要因を含んだ関係性があります。
こういった状況下で遺産分割をうまくまとめていかなければならないのですが、関係性や親の年齢によっては子供の方が主導権を握って配偶者はそれに従わざるを得ないということもあり得ます。この場合ですと子供が自分の権利を主張することがメインになってしまい、高齢となった被相続人の配偶者のことはあまり考えない（自分のことで精一杯で周りが見えなくなっている）ということが起こりがちで、そうなると高齢となった配偶者にとっては分の悪い結果となり、自己主張を抑えた配偶者が泣きをみる（仕方なく我慢をする）羽目になってしまいがちです。最悪の場合、遺された配偶者の生活は困難を極めるなんてことにもなりかねません。
相続の専門家は、このようなことをできるだけ回避するために、遺産分割協議においては「遺された配偶者の生活基盤の確保」という点を重要視して、配偶者のこれからの生活が困難にならないように考えて分割方法を話し合うようにアドバイスをしたり、分割案の提示を行うことが必要になります。
しかし、共同相続人の関係性や遺産の属性によっては、それも難しいことが多々あります。
遺産分割協議がうまくいかなく、結果的に、相続開始後の生活に困難が生じてしまうこともあり得ます。例えば、住み慣れた住居を売却しなければならなかったり、遺産のうち預貯金の分割が少なく生活資金の確保が難しくなるなどです。
このような状況の救いの手となり得るのが、「配偶者居住権」です。
遺産分割の際に、遺産に居住用建物がある場合、その建物の所有権を取得するのではなく、居住権を取得します。そうすることで所有権を取得するよりも遺産の取得価額としては低くなりますので、その分ほかの遺産（例えば、預貯金）を多く取得することができ、今までどおり住み慣れた住居に住み続けながらも生活資金を確保できるというものです。。
しかし、当該不動産の売却等を将来的に考える場合には、配偶者居住権自体がネックになることもありますので、デメリットも含めて「所有権」との比較で検討しなければならないでしょう。
「配偶者居住権」が最優先ということではなく、第一に「所有権」の取得を検討しながら、他の選択肢として「配偶者居住権」もあるという考え方が基本となるのではないかと思います。
しかし、「配偶者居住権」を敢えて選択するという場合もあります。例えば、先祖代々引き継がれている不動産を前妻の子（被相続人にとっての長子）に引き継ぎたいが、被相続人が晩年になってから再婚した配偶者（子なし）の生活も守りたいというような場合に、遺言によって「所有権」を長子に、「配偶者居住権」を配偶者に、というような指定を行ない、配偶者の生活基盤を守り（住居を確保し）ながら、遺産の承継を長子に指定する、という「後継ぎ遺贈型遺言」と同じような効果をもたらすことも可能になります。
遺産分割（協議）においては相続人それぞれの想いが交錯し、まとめるのが難しい状況にもなります。一次相続においては一方の親が存命ですから、親の今後の生活を考えた遺産分割にし、更には、その一方の親が亡くなったとき（二次相続）のことも考慮して、一次相続の遺産分割を円満に成し遂げたいものです。
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- 2020.10.19
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••• 所有者不明土地の先進的な取り組み•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
顕在化する所有者不明土地問題
不動産関係で大きな問題となっているのが、空地・空き家問題です。
この問題の要因の一つに、「所有者不明土地」があります。
名義の書換えが長いこと放置され、現在の所有者が誰かわからなくなってしまっている土地です。
この問題の解決のため国が実験的に行っている施策として、「所有者不明土地対策の推進に向けた先進事例構築モデル調査」というものがあります。
これは、所有者不明土地対策に関して、地方公共団体やNPO、民間事業者等が単独もしくは連携して行なう地域福利増進事業などの実施に係る先進的な取り組みに対し、その実施に要する費用の一部を国の直轄調査を通じて支援する、というものです。
ポケットパークの整備
今回この先進的な取り組みに、福岡県筑紫野市の団体が提案したモデルケースが採択されました。
その内容は、「所有者不明土地をポケットパーク（街中の小さな公園）として整備する」というものだったようです。
空地・空き家のまま放置することは、防犯上の理由や街の美観の問題でも良くありません。
また、建物の場合は老朽化による倒壊や隣地への越境というケースも想定されます。
ポケットパークを整備することで、解決できる問題もあるかと思います。
ただ、この方法が「所有者不明土地問題」の革新的な解決方法となるのかは疑問が残ります。
ポケットパークについては、ごみの不法投棄や、ホームレスが集まる、犬猫の糞尿問題など、デメリットもいくつか報告されています。
また、多くの所有者不明土地は、市街地よりも、山林や原野などの方が大きな割合を占めています。
こちらに関しては、ポケットパークにするという方法は選択できません。
林業や農業関係事業もリンクした、大きな事業モデルの構築が必要になると思います。
空地・空き家という負動産を手にしない
残念ながら現時点では、空地・空き家問題については、明確な解決方法が提示されていません。
そして今後は、超高齢化社会、少子化、人口減少、コンパクトシティの形成など、さらに空地・空き家が増えていく要因が揃ってしまっています。
こうした現状でお住まいを購入するということは、「立地の選定」が非常に重要になります。
人口減少・コンパクトシティ社会においても、ニーズがあり、都市インフラがきちんと維持されていく街を選ぶ必要があります。
コロナ禍によるリモートワークの普及で、一部郊外エリアでの居住ニーズも高まっていますが、将来的にも街としての機能が残るエリアか、という視点は大切です。
最近では、再生エネルギーの地産地消というテーマも議論されており、もしかしたら郊外だから単純に都市インフラが消滅するということはないかもしれません。
それでも、人がいなくなってしまった街では、地産地消も行えません。
ぜひ、長期的なスパンでみた不動産の資産価値という面でもお住まい探しもご検討いただきたいと思います。
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- 2020.10.13
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•••検査済証!? •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される書類です。
こういった建築過程の検査は、建築物の安全性等の確保を目的とする制度で、住宅など一定の建物を建築しようとする場合は、この検査が義務付けられます。
建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建築確認の「確認済証」が交付されないと、工事の着工はできません。
中間検査は、工事の途中の検査。指定された工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。
完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。
完了検査に合格し、検査済証の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。
ここで不適合個所があれば直すことになり、不適合個所が無ければ検査合格となります。
最終的に完了検査に合格すれば検査済証が交付されることになります。
検査済証は、将来、家の売却やリフォーム等の際に必要になることもあるので、大切に保管しておくことが大切です。
検査済証の無い物件とは
・正式な手順を踏んで建築確認申請、中間検査、完了検査を合格し、検査済証は発行されたがその書類は紛失してしまったというケース
（建築確認審査を担当する部署には原本が保管されています。そして申請すれば閲覧及びコピーをさせてもらえます）
・施工の問題で設計図書通りの建物になっていなかった場合があります。
・施工途中で施主が大きな変更を指示してそれが原因で違法建築物になってしまった等も考えられます。
・完了検査を受けていないだけでは無く、そもそも建築確認申請自体も提出していない物件もあります。
書類の存在そのものが無い場合は違法建築物として取扱われます。
新築の場合でも検査済証は非常に重要になります。新築物件の融資残金は検査済証を確認してからとなる金融機関が多いのです。
検査済証が確認できなければ残金の融資が実行されない場合があります。
そして、分割で融資されていれば前納分の返済を求められても対抗できないでしょう。こういった事態にならないためにも違法建築物は建築してはならないし、中古物件においても買うべきではないと考えます。
融資以外でも、建物の用途変更や増改築時にも建築確認申請を出す必要があるため、用途変更や増改築に伴う建築確認申請は新築時の確認申請書類や検査済証が必要になります。
いかがでしょうか、あまり耳にしない検査済証ですがとても重要な書類なのですでにお持ちのかたはしっかりと保管を、
これから購入を検討している方は検査済証があるかの確認をされた方がよいと思います。
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- 2020.10.08
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••• コロナ禍の不動産売却査定（AI評価）！『全国マンションデータベース』で見えてくるご自宅の価値とは？！•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
■ コロナ禍でもマンションの資産価値を知りたい！ぜひ、『全国マンションデータベース』をご活用下さい！
コロナ禍の日本において、大変な被害にあわれている方もいらっしゃるかと思います。
終わりが見えない新型コロナウイルスの影響により、世の中のありとあらゆるシステムが崩壊の危機に直面しています。
そこでマンションをお持ちの方は必見！自宅マンションの偏差値や相場価格（過去最大6年）や地域のランキングを調べてみませんか？！
個人情報登録は必要ではありますが、登録するだけの価値はあります。定期的にチェックしていただくツールとしてもご利用いただければ幸いです。
その名は『全国マンションデータベース』です。本データベースは日本全国のマンション情報をまとめた総合情報サイトです。
https://self-in.com/rchukai2/mdb （全国マンションデータベースのトップページ）
ちなみに全国マンションデータベースでは『マンションの外観写真/概要/偏差値/口コミ情報/推定売却価格/過去の販売相場/過去の賃料履歴/過去の賃料相場』等が判断できます。
この機会に気になるマンションの偏差値はいくつぐらいか、地域で何位ぐらいのマンションなのかを調べてみませんか？！
全国マンションデータベースは95％以上の分譲マンションのデータをカバーしておりますますので、マンション購入をご検討の方には見ごたえのある内容だと思います。
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•••住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えている方はご注意下さい！ •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
■ 住宅購入後に賃貸不動産の購入、「少し待って・・・」
新型コロナウイルスの影響により、テナントビルやマンションなど賃貸不動産を活用した相続税対策等に逆風が吹いているようです。賃貸不動産は相続税を算出する際の財産評価額を減らせるため多額の借り入れをして物件を取得する富裕層は多いと言います。弊社でもご自宅を購入後、賃貸不動産を購入される方もいますので、本日の記事が今後の参考にお役立ていただければ幸いです。
最近では新型コロナの感染拡大でテナントビルを中心に賃料収入が大幅に減少しているようです。誰もが生き残りを掛け、賃料の減額交渉などを行い、事業を継続させる事を優先する為、毎月の賃料を不動産オーナー自身のローン返済にあてられている方は、そのローン返済が出来ないといったケースも増えているようです。現状は預貯金のある方は、何とか貯蓄を切り崩し、支払いにあてられているようですが、このコロナが長期化する事により、より一層ローン返済にも影響が出てきそうです。
■ なぜ、賃貸不動産を建設したがるのか？！
ちなみに東京都区部で200平方メートルの土地に賃貸不動産を建設し、仮に合計2億円かかった例でシミュレーションしてみたいと思います。相続が発生すると、土地の評価額は建物に入居者がいて利用が制限されるとの理由から一定比率下げられます。貸付事業用の宅地は面積200平方メートルまでなら通常、「小規模宅地の特例」の対象となるので土地の評価額はさらに半分になります。
建物はまず建築費に一定比率をかけて固定資産税評価額を算出し、借家権の割合（全国で一律30%）を差し引く事ができます。土地と建物の評価額は計7048万円になり、2億円の現預金を相続する場合に比べ約65%程度減らすことができるようになります。その為、住宅購入後に、資産圧縮が出来る賃貸不動産を活用を検討される方がいます。
昨年のスルガ銀行の投資用不動産への不正融資や賃貸不動産大手のレオパレス21などの施工不良問題を受けて、銀行が大幅に融資を絞り込んだ影響により、ゼロから建設する賃貸不動産はピーク時に比べると2割程度減っているようです。また、さらに見逃せないのが供給過剰という現状です。多くの富裕層が賃貸不動産に走り、各地に賃貸物件が乱立しました。立地の良くないところは都市部、地方に限らず空室率の上昇に見舞われ、そこへ想定外のコロナショックが発生し、景気は急速に冷え込んでいます。
■ コロナの影響を考慮した賃貸不動産とは？！
今後のカギを握るのはやはり賃料の動向となります。飲食、衣料品、スポーツジムといった消費者に直結する業種向けのテナントビルは収益環境が厳しいとの声が多く、またテレワークの普及により、オフィススペースの減少により、毎月の固定費の圧縮の動きは今後、加速していきます。
そのような状況ではありますが、「誰もが欲するエリアや駅近物件」などは今後もニーズがあると思いますので、住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えている方はぜひ、そのような「立地」に重きを置いた購入をご検討ください。
地価はここ10年間で下落から上昇に転じ、2020年は商業地で前年比3.1%、住宅地で0.8%上昇しました。収益力が低下する土地は相対的に価値が減少するようです。地価が下落すれば、相続税の納税資金が必要になった場合に不動産の売却が難航する懸念もあり、住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えていた方は、ご自宅の売却も必要となるケースも考えられます。ぜひ、今後の参考にお役立てください。
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- 2020.09.25
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••• 夫婦間相続•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
相続のときに常に相続権を有し、他の相続人より多くの法定相続分を有する配偶者、権利を有するが義務も有するのが法律婚の配偶者です。
相続法の改正による配偶者居住権の創設など、配偶者は保護の対象としてみられていますが、これは法律婚の配偶者だけです。
相続では配偶者というように一方のみを表現する形になってしまいますが、元のところは夫婦です。法律婚というように、法律上の夫婦には様々な規定が適用されます。
法律婚はまず夫婦同氏制が適用されますので、婚姻中は選択した氏を継続し、仮に離婚した場合でも本人の希望により離婚の日から3ヶ月以内に戸籍法による届出をすることで婚姻中の氏を称し続けることが可能です（社会生活上必要な場合はこのような選択をする人もいます）。
婚姻した夫婦のいずれかが他の者と養子縁組をした場合ですが、甲と乙が甲の氏による婚姻をした後、①甲が丙の養子になったとき、甲は原則（養子は養親の氏を称する：民法810条）どおり丙の氏になり、それに連動して乙も丙の氏となります。②乙が丙の養子になったとき、乙は甲との婚姻中は甲の氏のまま変わりません（婚姻によって氏を改めた者については、婚姻の際に定めた氏を称すべき間は、養親の氏を称さない：民法810条但書）。
法律婚の夫婦（以下、「夫婦」といいます）には、同居・協力・扶助・貞操の義務があります。夫婦間の扶養義務に関しては、自己の生活を切り下げてまで自己と同程度の生活をさせる義務という、親族間の扶養義務（生活扶助義務）より程度の高い、「生活保持義務」があるとされています。日常生活においては意識しないことだと思いますが、通常の（特別な事情のある場合を除いて）夫婦であれば、生活レベルというのは同程度になるのは当然のことだと思いますが、一方が他方の、あるいは、お互いに影響を与えながら日常生活は送られるのだと思います。
ある意味一つの共同体ですから、一方の相続において他方が保護の対象となったり、他の相続人より有利な相続分となるのも当然のことかもしれません。
夫婦の財産は夫婦財産制により、婚姻前に夫婦財産契約を定めている場合（契約財産制）を除き、法定財産制が適用されます。
法定財産制においては、夫婦は婚姻から生じる費用を分担しますが、夫婦間の財産は原則として夫婦別産制とされています。夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産（例えば、相続や贈与で得た財産）は、その者の単独で所有する特有財産となり、夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その夫婦の共有財産というものです。特有財産には、婚姻中に各自が得た収入や収入で得た財産も含まれるという解釈のようですが、現実は、婚姻中に各自が得た収入や収入で得た財産については他方の配偶者の協力のもと取得したものとして、実質的には夫婦の共有財産となることがほとんどです。
夫婦は、日常の家事に関する債務を連帯して責任を負うこととされています。日常家事とは、夫婦が日常の家庭生活を営む上で通常必要とされるもので、衣食住に関する日用品の購入、保健・医療・教育・娯楽等に関する契約のほか、日常生活に必要な範囲といえる金銭消費貸借契約も含まれます。これらの日常家事に関して夫婦の誰の名義で契約しようとも、それによって生じた債務は夫婦の連帯責任ということになります。
夫婦別産制を原則（民法762条）としながらも、日常家事の債務に関しては別債務とせずに連帯責任（民法761条）としています。
簡単ですが、夫婦について民法上の規定を中心にみてきました（離婚については今回は除いています）。
相続において、配偶者は常に相続人となり法定相続分も他の相続人より多く、配偶者を保護することを前提とした規定もあります。
被相続人となる者の配偶者は、夫婦として、共に財産を築き、互いに連帯責任を負い、長年連れ添って苦楽を共にしてきたわけです。相続発生時には多くの場合、遺された配偶者は高齢となり生活基盤の確保は重要課題となります。
遺産をどう分けるか、配偶者の今後の生活をしっかりと考えていかなければなりません。
相続の形態によっては様々な相続人が登場する可能性があります、なかには「笑う相続人」と呼ばれる人もいるかもしれません。場合によっては、配偶者の生活レベルを維持した遺産分割の可能性が低くなることもあります。
自分が亡くな
ったときの相続関係（人・物・金）を把握して、事前の準備をしておくことも必要かと思います。
自分が亡くなった後に遺される配偶者のこと、夫婦の「生活保持義務の延長線上のものとして考えてみてはいかがでしょうか。
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••• ・・・自筆証書遺言作成のポイント・・・•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・自筆証書遺言作成のポイント・・・
2020年7月10日より、自筆証書遺言書の保管制度が始まりました（当コラムでもご紹介済みです）。ある意味、自筆証書遺言制度の大改革とでも言いましょうか、それに先立ち、昨年１月より、自筆証書遺言の財産目録作成に関する規定が緩和されました。これにより、自筆証書遺言の作成に関して、以前より手軽にできるようになったというイメージが膨らみ、自筆証書遺言の作成を勧める専門家が多くなったように思えます。
確かに、財産目録の作成が容易になったことと自筆証書遺言書の保管制度を利用することで家庭裁判所の検認が不要になったことは、自筆証書遺言の作成を推奨する形になったことは間違い無いと思います。
しかし、法的効果をもたらすものですから、押さえるところは押さえておかなければなりません。財産目録の作成にしても、すべての財産を自書する必要がなくなったことは大変助かりますが、毎葉に署名捺印が必要であったり（これは法的に必須です）、本文との一体性の証明（これは争い防止のための実務的な必要性です）をいかにするか、など押さえておかなければなりません。
「簡単になった、検認が必要なくなった、だから自筆証書遺言」という単純な考え方だけではダメなんですね。
今回は、自筆証書遺言の作成ポイントについて、相続人がいるということを前提にお話しさせていただきます。
そもそも遺言を作成する目的の主たるところは「争いの防止」でありますから、それを踏まえて作成していかなければなりません。
簡単になったから自筆証書遺言を作成しようと、遺言者が一人で作成した場合には、法的要件を充たさないものになってしまったり、争いの元となるようなものを作成してしまったり、ということもあり得ます。
自筆証書遺言を作成する際に、法的要件を確認することはもちろんのこと、遺言事項として「相続分・分割方法の指定」をする訳ですが、「この分け方で揉めることはないのか（遺留分も含めて）」をしっかりと考える必要があります。この場合、気を付けなければならないのは、指定をする際に、特別な場合を除き、「分数的割合の指定をしない」ことです。3分の１や4分の１という分数的割合指定をしてしまうと、ただでさえ遺産の分け方は難しいのに、その指定された分数的割合になるようにするにはどうすればいいのかという、更に難しいものにしてしまい、更には「争いの火種」になってしまう可能性もあります。
「相続分・分割方法の指定」の原則は、「何を誰に」という具体的な指定をすることです。これがポイントの1つ目です。
次に、遺言の内容を実現させなければなりません。遺言は作成して終わりではなく、実現させることが最終目的です。基本的には具体的な相続分の指定を受けた相続人等が自ら行えば良いのですが、遺言の執行手続を行うのは専門家でない限り難儀な事でありますし、相続法改正により「法定相続分を超えた指定相続分の対抗要件の問題」や「相続人による遺産分割前の預貯金債権の行使」に係る問題等のリスク回避のためにも「遺言執行者の指定」を行うのが望ましいといえます、それも相続の専門家を指定することです。これがポイントの2つ目です。
遺言事項として誰に何を相続させるか具体的に指定した場合でも、指定を受けた相続人が遺言者より先に他界してしまうこともあります。この場合、特段の事情が認められる場合を除き、当該遺言事項（先に他界してしまった相続人を指定している遺言事項）は失効するというのが判例の考え方です。その時点で遺言者が遺言の書き換えをすることができれば良いのですが、そうでない場合は失効してしまった遺言事項に指定されている遺産は、他の共同相続人で遺産分割協議をして帰属先を決めることになりますので、遺言を作成した意味がなくなってしまいます。
このようなリスクを避けるためには、万一にも遺言者より先に指定した相続人が亡くなってしまった場合にはどうするかを決めておいて遺言に記しておくことです。これを補充遺言（予備的遺言）といい、ポイントの3つ目です。
そして、何故遺言を作成したのか、何故そのような相続分・分割方法の指定をしたのか、理由として遺言者の考えや、遺言者から相続人に対するメッセージなどを書き遺しておくことは大変重要なことで、「争い防止」の役目も果たします。これは「付言事項」といい、ポイントの4つ目です。
財産目録を添付する場合には、前述したように毎葉に署名捺印をし、本文との一体性を持たせておくことが必要です。ポイントの５つ目です。
自筆証書遺言を作成する上でポイントとなるものを５つほど挙げましたが、一般の方が通常一人で作成するにはなかなかここまでポイントを押さえることは難しいことだと思いますが、せっかく遺言を作成するのですから、多少時間がかかってもしっかりと作成したいものです。
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•••自筆証書遺言作成のポイント •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
自筆証書遺言作成のポイント
2020年7月10日より、自筆証書遺言書の保管制度が始まりました（当コラムでもご紹介済みです）。ある意味、自筆証書遺言制度の大改革とでも言いましょうか、それに先立ち、昨年１月より、自筆証書遺言の財産目録作成に関する規定が緩和されました。これにより、自筆証書遺言の作成に関して、以前より手軽にできるようになったというイメージが膨らみ、自筆証書遺言の作成を勧める専門家が多くなったように思えます。
確かに、財産目録の作成が容易になったことと自筆証書遺言書の保管制度を利用することで家庭裁判所の検認が不要になったことは、自筆証書遺言の作成を推奨する形になったことは間違い無いと思います。
しかし、法的効果をもたらすものですから、押さえるところは押さえておかなければなりません。財産目録の作成にしても、すべての財産を自書する必要がなくなったことは大変助かりますが、毎葉に署名捺印が必要であったり（これは法的に必須です）、本文との一体性の証明（これは争い防止のための実務的な必要性です）をいかにするか、など押さえておかなければなりません。
「簡単になった、検認が必要なくなった、だから自筆証書遺言」という単純な考え方だけではダメなんですね。
今回は、自筆証書遺言の作成ポイントについて、相続人がいるということを前提にお話しさせていただきます。
そもそも遺言を作成する目的の主たるところは「争いの防止」でありますから、それを踏まえて作成していかなければなりません。
簡単になったから自筆証書遺言を作成しようと、遺言者が一人で作成した場合には、法的要件を充たさないものになってしまったり、争いの元となるようなものを作成してしまったり、ということもあり得ます。
自筆証書遺言を作成する際に、法的要件を確認することはもちろんのこと、遺言事項として「相続分・分割方法の指定」をする訳ですが、「この分け方で揉めることはないのか（遺留分も含めて）」をしっかりと考える必要があります。この場合、気を付けなければならないのは、指定をする際に、特別な場合を除き、「分数的割合の指定をしない」ことです。3分の１や4分の１という分数的割合指定をしてしまうと、ただでさえ遺産の分け方は難しいのに、その指定された分数的割合になるようにするにはどうすればいいのかという、更に難しいものにしてしまい、更には「争いの火種」になってしまう可能性もあります。
「相続分・分割方法の指定」の原則は、「何を誰に」という具体的な指定をすることです。これがポイントの1つ目です。
次に、遺言の内容を実現させなければなりません。遺言は作成して終わりではなく、実現させることが最終目的です。基本的には具体的な相続分の指定を受けた相続人等が自ら行えば良いのですが、遺言の執行手続を行うのは専門家でない限り難儀な事でありますし、相続法改正により「法定相続分を超えた指定相続分の対抗要件の問題」や「相続人による遺産分割前の預貯金債権の行使」に係る問題等のリスク回避のためにも「遺言執行者の指定」を行うのが望ましいといえます、それも相続の専門家を指定することです。これがポイントの2つ目です。
遺言事項として誰に何を相続させるか具体的に指定した場合でも、指定を受けた相続人が遺言者より先に他界してしまうこともあります。この場合、特段の事情が認められる場合を除き、当該遺言事項（先に他界してしまった相続人を指定している遺言事項）は失効するというのが判例の考え方です。その時点で遺言者が遺言の書き換えをすることができれば良いのですが、そうでない場合は失効してしまった遺言事項に指定されている遺産は、他の共同相続人で遺産分割協議をして帰属先を決めることになりますので、遺言を作成した意味がなくなってしまいます。
このようなリスクを避けるためには、万一にも遺言者より先に指定した相続人が亡くなってしまった場合にはどうするかを決めておいて遺言に記しておくことです。これを補充遺言（予備的遺言）といい、ポイントの3つ目です。
そして、何故遺言を作成したのか、何故そのような相続分・分割方法の指定をしたのか、理由として遺言者の考えや、遺言者から相続人に対するメッセージなどを書き遺しておくことは大変重要なことで、「争い防止」の役目も果たします。これは「付言事項」といい、ポイントの4つ目です。
財産目録を添付する場合には、前述したように毎葉に署名捺印をし、本文との一体性を持たせておくことが必要です。ポイントの５つ目です。
自筆証書遺言を作成する上でポイントとなるものを５つほど挙げましたが、一般の方が通常一人で作成するにはなかなかここまでポイントを押さえることは難しいことだと思いますが、せっかく遺言を作成するのですから、多少時間がかかってもしっかりと作成したいものです。
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- 2020.08.19
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••• 2020 年7月度の不動産相場•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2020 年7月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
7 月の東京都区部は81.76 万円/㎡と前年比で5.5％上昇し、多摩は43.93 万円/㎡で前年比プラス16.3％の2 ケタ上昇となり、双方とも3 ヶ月連続で前年同月を上回った。
○神奈川県
7 月の横浜・川崎市は51.35 万円/㎡と前年比で7.5％上昇し、6 月に続いて前年同月を上回った。神奈川県他は32.44 万円/㎡と前年比で5.9％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。
○埼玉県・千葉県
7 月の埼玉県は32.07 万円/㎡と前年比で1.6％上昇し、6 月に続いて前年同月を上回った。千葉県は27.64万円/㎡と前年比で1.1％下落した。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2020年7月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202007_summary.pdf
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！
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- 2020.08.12
- ★投資・収益・マンション・土地・事業用地・売却・査定は大阪市西区不動産情報館
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•••不動産取引ガイド, 天災・事故等, 欠陥・トラブル, 購入 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・不動産取引ガイド, 天災・事故等, 欠陥・トラブル, 購入・・・
去年の台風19号（令和元年東日本台風）や昨今の熊本県球磨川の氾濫等水害等、水害による自然災害が甚大な被害をもたらしています。
昔から繰り返し起きている水害は、最近、毎年のように起き、そしてこれからも必ず起きます。
「被害に遭うとは思わなかった」
水害のたびに繰り返し聞かれることばです。自分が被害に遭うと思って、今のうちに避難の方法を確認しておきましょう。
■ハザードマップでリスクを確認しよう
こうした被害に合わないために必要になるのが「早めの避難」です。
大切なのが「自分の住む地域のリスクを知る」こと。ハザードマップの確認です。
各市区町村で発表していますので、必ず確認をしておきましょう。
STEP１（知る・気づく）
・自分が今どのような場所・地形に住んでいるのか？
・水害が起こったらどうなる？
・水害が起こったらどうする？
・避難を呼びかける情報を知る。（情報の調べ方、受け取り方）
各市区町村で発表しているハザードマップの確認をしましょう。
※江戸川区が発表している水害ハザードマップ「江戸川区ってどんなところ？」
各市区町村で発表されている、洪水ハザードマップなので、浸水想定区域を確認しよう
STEP2（考える・決める）
水害のときの避難先を事前に決めておきましょう。
避難手段も考えておきましょう。
STEP３（備える）
避難のときに持って行くものなどを確認し、日頃から備えておきましょう。
避難先や避難途中で必要なものを非常持ち出し品としてまとめておいたり、 避難先や避難方法を決めておきましょう。
日頃から備えておくことで、 いざというときすぐに避難を始めることができます。
STEP４（想う・伝える）
自分だけでなく、家族や大切な人の対応も確認し、お互いに伝えましょう。
地域みんなで助け合うことも大切です。
日頃から、家族で避難先や避難のタイミングを決めておくが大切です。
過去の被害の多くは、氾濫や浸水、土砂災害などが想定された場所で起きています。周辺のリスクをあらかじめ知ったうえで、「早めの避難」を心がけて下さい。
また、今からマイホームを購入検討している方は、購入検討先のエリアのハザードマップなどは必ずご覧ください。
これだけ自然災害が多いと、水害等自然災害が受けやすいエリアは不動産の資産価値にも影響が出てくると思われます。その辺りも踏まえて、お住まい探しをされることをおすすめします。
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- 2020.08.03
- ・・・相続と親族・・・
相続において相続権を有する者（相続人）は民法に定められている法定相続人だけです。法定相続人には、配偶者相続人と血族相続人がいます。血族相続人は、被相続人の直系卑属、直系尊属、兄弟姉妹となることは既にご存知のことと思います。改正相続法が施行されるまでは、相続の現場で登場する権利者は原則的にこの法定相続人だけでした。
改正相続法が施行され、新しい制度が創設されたことで、（あくまでも見方によってですが）、緩和と混乱が入り混じった新たな相続の現場が発生しうるのではないかと思います。
例えば、「特別寄与者の寄与料請求権」という新たな制度では、共同相続人間（相続権を有する者だけ）で行なわれてきた「寄与分」に関する協議が、「相続権を有さないが被相続人に特別の寄与をしてきた被相続人の『親族』に該当する者」を加えたものとなり、遺産分割と同時進行か否かは別として、相続という大枠の中では、共同相続人とは別の権利を有する者が加わることになる訳です。
今までは、法定相続人は誰か、ということだけをみてきましたが、今後は「特別の寄与」という点を考えた場合には、「特別寄与者」の要件である「被相続人の親族」という点もみていかなければなりません。
親族は、一般的には血縁（姻戚）関係の人達を意味し、多くの場合、親戚という言葉で表現されますが、民法上は、①６親等内の血族、②配偶者、③３親等内の姻族、と規定されています。
血族には、出生によって生じる自然血族と、養子縁組によって生じる法定血族があります。
姻族とは、自己の配偶者血族（例えば、夫からみた妻の父母）、または、自己の血族（例えば、兄弟姉妹）の配偶者、のことをいいます。
親等は、自己からの親族関係の近さを表す単位となります、数字が小さいほど自己との関係が近いということです。
６親等内の血族は、直系卑属では六世の孫までが該当し、直系尊属では六世の祖までが該当（現実的ではありませんが）します。兄弟姉妹は、父母（１親等）を経由してカウントするので２親等となり、兄弟姉妹の玄孫までが該当します。
３親等内の姻族は、自己の配偶者の曾祖父母や甥・姪までが該当します。
お分かりのように、親族といっても範囲が広すぎますので、親族に係る法律的効果も範囲を限定した形で個別に規定されているのが現状です。
「相続権」は、親族という広い範囲の中でも限定された範囲の者に認められています（例えば、兄弟姉妹の代襲相続人は３親等の甥・姪までです）し、「扶養義務」も配偶者・直系血族・兄弟姉妹を基本として、特別な事情があるときは３親等内の親族に義務を負わせる、という規定になっています。
相続問題として浮上しがちな「介護の問題」に、前述した「特別寄与料請求権」の問題がありますが、長男等の配偶者は、被相続人の「３親等内の姻族」となり、親族という要件を満たします。
場合によっては、被相続人の配偶者の兄弟姉妹の子（甥・姪『３親等内の姻族』）が関係してくるかもしれません、この者たちには相続権が発生することはありませんが、生活環境等の様々な条件によっては、被相続人と近い関係で生活をし、介護に関わることもあるかもしれませんので、相続という大枠の中では「特別寄与料請求権者」という立場で関与してくる可能性があります。
今後は、相続の関係者（当事者）の確認においては、法定相続人のみならず、介護を伴う場合には介護をした者の親族としての位置関係まで確認する必要性が出てきました。
相続対策や相続手続きを行なう際、介護を伴う場合には、その点も含めて考える必要性もありますから、専門家に相談することも視野に入れておくべきでしょう。
- 2020.07.30
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••• 2020年の法改正！！チェックしておいてください。•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
民法が100年ぶりに大改正され、2020年4月に施行されました。
法改正に伴い不動産購入に直接関係のあるものや、そうでないものもありますが、少し紹介したいと思います。
◆瑕疵担保責任
『瑕疵担保責任』とは、売買契約の履行において、引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主が買い主に対して負うこととなる責任。債務不履行により生じる責任のひとつで、目的物が特定物である場合の「契約不適合責任」と同義である。
●瑕疵担保責任から契約不適合責任に
改正前は目的物に「瑕疵」がある場合、請負人の担保責任の追及が出来るとされていましたが、改正後は目的物が「契約の内容に適合しない」場合に変更されました。
●担保責任に期間
改正前は、担保責任の権利行使の期間制限は「引き渡した時」から1年でしたが、改正後は契約内容への「不適合を知った時」から1年以内の通知へと変更されました。
◆特殊建築物の建築確認について、床面積の条件が緩和
これをまで特殊建築物のうち、用途部分の床面積が100㎡超えるもの新築等については、建築確認が必要とされていました。
この床面積の条件が緩和され、一定の用途に供する特殊建築物のうち、用途部分の床面積が200㎡を超えるものについてのみ、建築確認を受ければよいということになりました。
特殊建築物とは、映画館や演芸場などなので、直接は関係ない法改正ですね。
◆長屋や共同住宅に関する単体規定において、界壁の条件が緩和
これまで、長屋または共同住宅の各戸の界壁は、一定の遮音性能を有し、小屋裏又は天井裏に達するものに限ることとされていました。この条件が緩和され、界壁が一定の遮音性能を有し、しかも、天井が一定の遮音性能を有する場合には、界壁は小屋裏または天井裏に達するものではなくとも、認められることになりました。
これは隣接する住戸からの日常生活の音が低減される為に定められているものです。
冒頭でも申し上げましたが、住宅購入にて直接関係のないものもありますが、法改正によって契約時にチェックしておいた方が良い事もありますので参考までに…
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- 2020.07.17
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•••全国の空き家率の増加が問題となっていますが、国や自治体、様々な企業がその解決方法を模索しています。 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
空き家問題の根底にある課題のひとつは、空き家の資産性です。
空き家が発生する最大の要因は相続と言われています。
相続した不動産が、売ることもできず、貸すこともできず、また相続手続きをするにしても費用倒れになってしまう、といった要因が重なると、仕方なく放置されてしまう、ということになります。
もしその不動産に資産価値があれば、つまり簡単に現金化できる価値があれば、放置されるといったことはないでしょう。
現金化できない理由は、需要がないことが一番です。
買い手がいない、借り手もいない、という状況です。
ただ、こうした状況に、なんとかして需要を掘り起こそうとアイデアを絞っている企業もあります。
再建築できないエリアだとしても既存物件をリフォームして建物の資産価値を維持する方法、立地特性を活かして駐輪場としての需要を掘り起こす方法、クリエイターやアーティストなどの宣伝活動の場として提供する、など住宅用地としての利用に縛られずその活用方法を提案してくれる企業もあるようです。
空き家に関する意識調査によると、その運用にかかると予想費用としては「1000万円以上」と回答した方が多かった一方、実際に運用している方のかかった費用としては「200万円未満だった」との回答が最多だったようです。
イメージとして「空き家の運用には費用がかかってしまう」という意識が先行してしまっているようです。
併せて、実際に運用している方の6割以上が「運用方法に満足している」と回答しているそうです。
資産価値の維持できる不動産を持つことが大前提ですが、仮に資産価値に問題のある不動産を所有してしまったとしても、イメージだけで諦めてしまうのはやめましょう。
いわゆる「多様化の時代」と呼ばれる昨今では、思いがけない需要があることもあります。
また、そうした需要を抱える方ともインターネットにより容易につながることができることもあります。
抱えた不動産を単に「負動産」として後世に先送りするだけでなく、できる限りの方法で活用・処分の道を検討されてはいかがでしょうか。
弊社でも、不動産の出口に関する情報収集と提供を進めていくことで、皆様に、より適切なアドバイスを提供できればと思います。
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- 2020.07.10
- ・・・遺言書保管法が施行されます・・・
昨年の１月から改正相続法が段階的に施行され、今年４月の配偶者居住権の施行により改正法の施行は全てされましたが、相続法の改正とともに関連する新たな法律として創設された「法務局における遺言書の保管等に関する法律（遺言書保管法）」がいよいよ施行（7月10日）され、法務局で自筆証書遺言を保管する制度が始まります。
改正相続法において自筆証書遺言の方式緩和が行なわれ、本文に添付する財産目録については自筆のものでなくても良く、パソコンによる目録の作成のみならず不動産登記事項証明書や預貯金通帳の写しでも認められるようになりました。
自筆証書遺言を作成する際に大変な作業となり得た財産目録の作成が容易になったことで、自筆証書遺言作成のハードルが下がり、遺言者にとっては簡易で自由度の高いものになりましたが、依然、自筆証書遺言ならではのリスクが残ります。
自筆証書遺言は公正証書遺言と異なり、作成や保管に関して第三者の関与が不要なために、遺言の効力発生後に遺言書の真正をめぐる偽造・変造問題や遺言者の遺言当時の意思能力・精神能力の問題などが原因で共同相続人間の争いとなり易いという特色（リスク）があります。
このようなリスクヘッジを考慮し創設された遺言書保管法は、様々な規定を設けています。
自筆証書遺言の保管を希望する場合には、遺言者自身が自ら遺言書保管所となる法務局に出向いて申請手続を行なわなければならず、付添人の同伴は可能ですが、代理人による申請や郵送による申請はできません。
遺言者本人が自ら出向いて申請手続を行なうことで、遺言保管所となる法務局において申請手続の事務を行なう遺言書保管官によって遺言者の本人確認が行なわれ、意思能力を欠く状態か否か、遺言者以外の者に偽装・変造されたものか否か等のことが推認されることになります。
申請手続の際には、①自筆証書遺言（ホチキス留めをしない、封をしない）、②遺言書作成日・遺言者の出生年月日・遺言者の住所及び本籍・受遺者と遺言執行者の氏名または名称及び住所等を記載した申請書、③申請書記載事項の証明書類としての本籍記載のある住民票の写し等、④本人確認書類、⑤申請手数料（１通につき3,900円）が必要です。
手続終了後、遺言者の氏名・出生年月日・遺言書保管所の名称及び保管番号が記載された「保管証」を受け取ります。後日、遺言書の閲覧、保管申請の撤回、変更届、相続人等が遺言書情報証明書の交付請求をするときなどに保管番号が必要になってきます。
こうして申請手続を行なって法務局に保管された自筆証書遺言は、相続開始時の家庭裁判所の「検認」手続不要という点が、遺言執行時における手続上の最大のメリットであるともいえます。「検認」を行なった場合には、「検認済証」により自筆証書遺言をもとにした遺言執行（不動産移転登記や各種手続）を行ないますが、自筆証書遺言の保管制度を利用した場合には、法務局発行の「遺言書情報証明書」を利用して遺言執行を行なうことになります。
「検認」手続きが必要無い制度ということで、使い勝手が良いようにみえますが、申請手続や遺言書情報証明書の発行手続などは、一般の方にとっては煩雑なものといえるかもしれません。
自筆証書遺言を作成して遺言保管制度を利用するのか、従来の公正証書遺言等の制度を利用するのか、遺言者自身の状態や生活環境、相続人の状況等の諸々を踏まえて、総合的に吟味したいところです。 - 2020.07.01
- ・・・TGKでは業界初でAI導入による自動査定システム・・・
7月1日よりシステムハンター開始！
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『 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除 』
活用されていない土地（ 市区町村長の確認が必要 ）を売却した場合には、100万円の特別控除をするという制度です。2020年7月1日から施行されます。
売り主さんの売却の税金が安くなる制度なので、売り主さんのメリットになる税制ですが、この制度を使って、売却しようと踏み切る所有者さんも増えるのではないかと考えるわけです。
これにより、市場に空き地や空き家が出回る可能性があるといえます。購入したい人にとってもチャンスではないでしょうか。
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•••本当の価値を見極める ～不整形地の資産価値～ •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。
この中で、広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「（狭義の）不整形地」です。
「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。
土地面積があっても、間口が狭いため出入りに支障があったり、陽当りや風通しに難のある物件もあります。
「（狭義の）不整形地」は、これ以外の分類に該当しない、三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。
こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか。
今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。
一般的な土地は、周辺価格相場や、公示地価、路線価などの㎡単価を基準に算出します。
ただこの計算方法では、整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。
こうした場合に参考になるのが、路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。
国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。
「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。
こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。
「間口狭小補正率」についても、間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり、利用価値の低下が認められます。
そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に、価格を調整させるための補正率です。
それぞれの計算方法には細かい条件があり、一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2～3割ほど価値が下がる計算になるようです。
この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2～3割減として算定することも可能かと思います。
ただ、この計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。
実際には、間口が2ｍの旗竿地と3ｍの旗竿地では、資産価値は全く変わります。
間口2ｍの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。
一方で、間口が3ｍあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。
土地としての資産性について、どちらが高いかは言うまでもありません。
また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。
もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にTGKまでご相談ください。
経験豊富なTGKが、具体的な条件を精査のうえ、「買主の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。
ぜひTGKをティーガッツケイをご利用ください。
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TGKティーガッツケイ㈱より
- 2020.06.26
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•••土地価格の相場を知る方法 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
地価の相場は、地域ごとの様々な要因によって形成されていますが、一般の人が地価相場を正確に把握することは、それほど簡単ではありません。そこで、一般の人には分かりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるために作られた「地価公示」制度があります。今回はその「地価公示」制度と「相続税路線価」から土地のおよその相場を調べる方法をご紹介します。
「公示地価」・「基準地価」を参考にする
「公示地価」とは、国土交通省が毎年３月下旬ごろ発表する、その年の１月１日現在の標準地の価格のことを指します。公示する価格は、標準的な土地の更地としての「正常な価格」で単価（円/平方メートル）で表示で表示されます。
対して「基準地価」とは、都道府県が毎年9月下旬ごろに発表する、その年の7月１日現在の地価を指し、公示地価を補うものになります。
検討している地域周辺の標準地の「公示地価」や「基準地価」から、その地域における地価の相場を知ることができます。公示地価や基準地価は、国土交通省のHPなどで誰でも簡単に調べることができます。
【国土交通省地価公示・都道府県地価調査】http://www.land.mlit.go.jp/webland/
ただし、公示地価は地域の地価相場を把握するのに便利な指標ですが、あくまでも「標準地」の価格であり、実際に調べたい場所の地価は地域の相場だけではなく、その土地の形状や地形、道路付けなどの個別要因により大きく変化するため、公示地価はあくまで目安として考える必要があります。
「相続税路線価」を参考にする
路線価は国税庁が相続税などの課税のため、国税局長が都市部の道路ごとに決定した土地の単価のことです。その道路に接する土地は、相続税などの課税上、この単価を基準に評価されます。路線価図は、国税庁のホームページから閲覧できます。
【路線価図】 http://www.rosenka.nta.go.jp/
路線価は、公示価格と違って購入したい土地が接する道路の単価がそのまま出ているため、道路ごとの微妙な地価の差が単価に反映されます。路線価は公示価格のおおむね80％が目安となっているため、路線価を0.8で割り戻すことで「その土地のおおよその相場」を判断することができます。
最終的には、専門家に相談する
公示地価・路線価ともおおよその相場を知る上では参考になりますが、土地の「実勢価格」は、周辺地域の地価トレンドや個別の取引事情などにより、どうしても差が生じてしまいます。検討中の土地価格について、より詳細な価格について知りたい場合は、不動産仲介会社に相談する必要があります。
リニュアル仲介では、販売価格の妥当性に関する情報提供も行っておりますので、気になる物件が見つかったら、お気軽にご相談ください。
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- 2020.06.24
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•••不動産ポータルサイトが利用しやすくなるか？•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
不動産ポータルサイトが利用しやすくなるか？
不動産情報サイト「アットホーム」を運営するアットホーム株式会社は、AIを活用して複数の物件情報を解析し同一棟を判定する「集合住宅名寄せプログラム」を開発、特許を出願したと発表しました。
「アットホーム」や「SUUMO」などの不動産検索ポータルサイトを利用されると、「いくつも同じ物件が掲載されている」「新着として通知がきても同じ物件」といった経験をされると思います。
ポータルサイトへの掲載については、事業者が広告掲載料を支払えば自由に掲載ができます。
同一の物件がすでに掲載されていても問題ありません。
そのため、同一の物件がいくつも掲載されてしまう事態が発生してしまうのです。
今回、アットホームが開発したプログラムでは、AIを使って同一物件かどうかを判定することができるようになったとのことです。
ポータルサイトへの物件登録は、各事業者が手入力しています。
そのため、同じ物件であっても入力項目の差異や、入力ミスなどが生じてしまいます。
例えば「パークホームズ」と「パーク・ホームズ」や、「四ツ谷」と「四谷」といったように、単純に機械判定をかけても、同一物件と判断することが難しいのが通常でした。
アットホームが開発したプログラムでは、人と同程度の処理精度を実現することができるようになった、とのことです。
具体的な処理の方法はわかりませんが、このプログラムの開発は「アットホーム」の閲覧性や利便性が向上されることが期待されますね。
大切なのは、より正確でわかり易い情報が顧客にダイレクトに届けられることだと思います。
情報が正確なことが大前提で、その情報の正しい判断や活用方法を提案できるか、ということが不動産事業者にとっての存在価値になるのではないでしょうか。
アットホームにより物件情報の正確性が工場すれば、弊社のSelFinによる物件診断の精度もさらに向上するかと思います。
色々なプログラムが開発され、システムも日々進化していますが、より物件探しがスムーズになることを期待しています。
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- 2020.06.18
- ・・・相続分の事実上の放棄・・・
相続において相続人が自分の相続権を放棄する場合には、相続開始後の熟慮期間に相続放棄の手続きをとることが一般的に知られるところです。
遺産に占める消極財産の割合が大きい場合などは、熟慮期間中に相続放棄の手続きをとり当該相続手続から離脱することがありますが、積極財産のみ、あるいは消極財産の割合が小さく積極財産で十分カバーできる場合などは、相続放棄の手続きをとらないことの方が多いと思います。そのような場合も含め、遺言による指定がない場合は、共同相続人全員で遺産分割協議を行ない、遺産の帰属先を決めることになります。
この遺産分割協議は、民法に定める「遺産の分割の基準（906条）」や「法定相続分等（900条・901条）」という基本的な指針はありますが、それに囚われることなく、共同相続人全員の話し合いで自由に分割方法を決めることができますので、特定の相続人に偏る（集中させる）分割を行ない、他の相続人の相続分がゼロ、もしくはそれに近い相続分になるような場合であっても、共同相続人全員の合意によるものであれば、何ら問題もありません。
遺産分割協議においては、被相続人を中心とする家族の状況や歴史、相続人の属性や遺産の属性などによって、様々な分割が行なわれますが、前述したような特定の相続人に遺産を集中させて他の相続人の相続分をゼロ、もしくはそれに近い相続分とする分割方法を採ることもあります。
このように遺産分割協議において相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分とする方法は「事実上の放棄」と呼ばれていますが、相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分となる相続人が遺産分割協議において納得の上で相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分となるので、自ら放棄したのと同じ結果になるため、民法上規定されている「相続放棄」に対して「事実上の放棄」と呼ばれています。
「事実上の放棄」をするには、相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分とする内容で、当該相続人を含めた共同相続人全員の署名捺印をした遺産分割協議書を作成する方法と、当該相続人が具体的相続分はゼロであるという内容の「特別受益証明書（相続分皆無証明書等）」を作成し、他の共同相続人に対して発行するという方法があります。
前者は昔から行なわれてきた方法で、例えば家督相続の影響を引きずってきた時代では、長男に遺産を集中させるため、他の相続人はいわゆる「ハンコ代」と言われる程度の（長男の相続額に比べればゼロに近い形式的な）相続分が記載されている遺産分割協議書に署名捺印するもの（特定の相続人に遺産を集中させる目的）や、遺産取得を放棄する意思で相続分ゼロもしくは相続分の記載のない遺産分割協議書に署名捺印するもの（遺産の取得を放棄する意思表示）などがあります。
後者の方法は、実際には特別受益を受けていない場合でも便法として利用する方法となりますが、実際に相続分を超えて特別受益を受けている場合には、「遺贈または贈与の価額が、相続分の価額に等しく、又はこれを超えるときは、受遺者又は受贈者は、その相続分を受けることができない（第903条2項）」の規定適用の証明となり、遺産分割協議から離脱することになります。
相続分の「事実上の放棄」という方法はケースバイケースで便法ともなり得ますので、相続人や遺産の属性等を含め相続の様相によっては利用しても良いかもしれません。
- 2020.06.11
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••• スーパーランキング！•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・スーパーランキング！・・・
生活環境が良い事も住宅選びの条件だと思います。
特に、スーパーが近い方が良いですよね？
住宅選びを始める時に「生活環境が良い」ということも条件に上げる方も多いと思います。
その中でも女性は特にスーパーが近所にあると有難いのではないでしょうか。
今回は、そのスーパーについてお話したいと思います。
スーパーといってもたくさんあるので、どこのスーパーが良いなど好みもあると思います。
日本生産性本部サービス産業生産性協議会というところがスーパーマーケットの人気ランキングを調べたようです。
【スーパーマーケットランキング】
1位 オーケー
2位 コストコ
3位 万代
4位 トライアル
4位 ヤオコー
6位 ベイシア
7位 ドン・キホーテ
8位 西友
個人的な意見としてもオーケーは良いと思っていたので、納得のランキングだと思います。
オーケーは「顧客期待」・「知覚品質」・「知覚価値」・「顧客満足」・「推奨意向」・「ロイヤルティ」の6指標すべてにおいて、1位を獲得したそうです。
やはり毎日の事ですので、安く品質が良いものが揃っているのはとても良いと思います。
オーケーは特に価格についてもこだわっているようです。
競合店の価格を調査し、もしオーケーの方が高かった場合には「競合店に対抗して値下げしました」と書いたPOPも掲げたりもしているようです。
地域で一番の安値を目指しているようなので、消費者としては通いたくなるスーパーになってくるのは当然と言えるのではないでしょうか？
近くにスーパーがあれば良いですが、その中でもランキングの高いスーパーがあると嬉しいですね。
資産価値には大きく影響はないですが、住宅探しにスーパーが近くにあることは重要だと思いますので、是非参考にしてみてください。
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- 2020.06.04
- ・・・ 相続分の事実上の放棄・・・
相続において相続人が自分の相続権を放棄する場合には、相続開始後の熟慮期間に相続放棄の手続きをとることが一般的に知られるところです。
遺産に占める消極財産の割合が大きい場合などは、熟慮期間中に相続放棄の手続きをとり当該相続手続から離脱することがありますが、積極財産のみ、あるいは消極財産の割合が小さく積極財産で十分カバーできる場合などは、相続放棄の手続きをとらないことの方が多いと思います。そのような場合も含め、遺言による指定がない場合は、共同相続人全員で遺産分割協議を行ない、遺産の帰属先を決めることになります。
この遺産分割協議は、民法に定める「遺産の分割の基準（906条）」や「法定相続分等（900条・901条）」という基本的な指針はありますが、それに囚われることなく、共同相続人全員の話し合いで自由に分割方法を決めることができますので、特定の相続人に偏る（集中させる）分割を行ない、他の相続人の相続分がゼロ、もしくはそれに近い相続分になるような場合であっても、共同相続人全員の合意によるものであれば、何ら問題もありません。
遺産分割協議においては、被相続人を中心とする家族の状況や歴史、相続人の属性や遺産の属性などによって、様々な分割が行なわれますが、前述したような特定の相続人に遺産を集中させて他の相続人の相続分をゼロ、もしくはそれに近い相続分とする分割方法を採ることもあります。
このように遺産分割協議において相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分とする方法は「事実上の放棄」と呼ばれていますが、相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分となる相続人が遺産分割協議において納得の上で相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分となるので、自ら放棄したのと同じ結果になるため、民法上規定されている「相続放棄」に対して「事実上の放棄」と呼ばれています。
「事実上の放棄」をするには、相続分ゼロ、もしくはそれに近い相続分とする内容で、当該相続人を含めた共同相続人全員の署名捺印をした遺産分割協議書を作成する方法と、当該相続人が具体的相続分はゼロであるという内容の「特別受益証明書（相続分皆無証明書等）」を作成し、他の共同相続人に対して発行するという方法があります。
前者は昔から行なわれてきた方法で、例えば家督相続の影響を引きずってきた時代では、長男に遺産を集中させるため、他の相続人はいわゆる「ハンコ代」と言われる程度の（長男の相続額に比べればゼロに近い形式的な）相続分が記載されている遺産分割協議書に署名捺印するもの（特定の相続人に遺産を集中させる目的）や、遺産取得を放棄する意思で相続分ゼロもしくは相続分の記載のない遺産分割協議書に署名捺印するもの（遺産の取得を放棄する意思表示）などがあります。
後者の方法は、実際には特別受益を受けていない場合でも便法として利用する方法となりますが、実際に相続分を超えて特別受益を受けている場合には、「遺贈または贈与の価額が、相続分の価額に等しく、又はこれを超えるときは、受遺者又は受贈者は、その相続分を受けることができない（第903条2項）」の規定適用の証明となり、遺産分割協議から離脱することになります。
相続分の「事実上の放棄」という方法はケースバイケースで便法ともなり得ますので、相続人や遺産の属性等を含め相続の様相によっては利用しても良いかもしれません。
- 2020.06.02
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••• ニューノーマル時代の不動産業とは？•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・ ニューノーマル時代の不動産業とは？・・・
先日、国土交通省は「不動産業における新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」を公表しました。
本ガイドラインは、事業者の事務所や案内所等取引の現場において、各事業者の取引等の実態に応じた新型コロナウイルス感染予防対策を行う際の基本的事項について、参考としてまとめたものです。
ガイドラインの根本にあるのは、定期的な手洗いの徹底や、「３密」の回避などとなっています。
テレワークや時差勤務、交代勤務などの指針も提示されています。
個人的に気になったのが、物件をご案内する場合の取り組みについてです。
・原則、現地集合・現地解散とする。
・車で案内する場合は、窓を開ける。
・物件を内見中は窓を開けて、できるだけ短い時間とする。
などです。
3密を避ける、という意味ではこうするしかないのでしょうが、夏の猛暑日や冬の極寒な日などは大変ですね。
過酷な環境での内見が増えてしまいそうです。
売主様も購入検討者様も、否応なく短時間での内見を希望することになりそうです。
そこで、もう一つの取り組み事例として列記されていたのが、ネット環境を活用したWEB内見です。
WEB会議システムや、ビデオ通話を利用して、購入検討者の方は現地に足を運ぶことなく、室内を見学することができるようにする、というものです。
購入検討者の方もそうですが、居住中の売主様にとっても負担軽減となることが考えられます
今後はこういった内見方法も浸透していくのではないでしょうか。
ただ、お住いに関しては、周辺環境や駅からのルート、街の雰囲気など、どうしても現地で実際に体感しないとわからない部分もあるかと思います。
完全WEB内見、という方法に移行するには、まだシステム環境の整備が不足している印象も否めません。
SelFinなどのWEB物件診断アプリを使ってのふるい分け、エージェントへの相談、WEB内見、そして気に入った物件だけを実際に現地で確認、といった流れができてくるかもしれません。
新型コロナウイルス感染症は多方面での影響を与えていますが、不動産業界も例外ではありません。
物件価格などに対する様々なコメントもありますが、物件の探し方・売り方にも大きな変化がありそうです。
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- 2020.05.28
- ・・・人生会議」に関する考察・・・
「人生会議」とは、厚生労働省が推奨する取組で、人生の最終段階の終末期にどのような医療やケアを受けるかを事前に考え、家族や医師などと話し合い共有する「ACP：アドバンス・ケア・プランニング」の愛称です。
昨年、厚生労働省が「人生会議」の言葉と考え方の普及のために某タレントを起用したポスターを発表しました、しかし、その様相が一部団体やSNS等で批判を受け、即日当該ポスターの使用中止となりましたが、それが逆に功を奏したとでもいいましょうか、違った意味で宣伝効果となり、「人生会議」という言葉が広まりました。この騒ぎと共に「人生会議」という言葉を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。
「人生会議」の内容としては、自分の考えが伝えられなくなったときに医療やケアについてどうするかなど、終末期における希望や考えを家族や医療関係者との話し合いを通じてまとめていくことがメインとなります。
終活の一環としてエンディングノートに終末期医療の意思表示として治療に関する希望や考えを書いたりしますが、これは医療に関する「事前指示書（AD：アドバンス・ディレクティブ）」であり、ある意味一方的な意思表示であるとも言えます。本人が書き記し、家族がそれをみて本人の希望や考えを知る、あるいは、確認し実行するという形です。なかには、書き記しながら家族と話すケースもあると思いますが、「事前指示書（AD：アドバンス・ディレクティブ）は、事前に希望や考えを書き記すこと（事前指示）であり、基本的には書く本人の単独行為となることが多いものです。
それに対して、「人生会議（ACP：アドバンス・ケア・プランニング）」は、自分の価値観や望む治療・ケアを家族や医療関係者と「繰り返し話して共有しておくこと」であり、本人・家族と医療関係者の共同行為となり、「話をする」ということが中心となります。
両者の違いは、時系列でみた段階的な違いであるともいえます。
まだ元気なうちに「もしも」に備えて、「万が一自分がこういう状況になったら」の希望や考えを予め書き記しておく行為が「事前指示書（AD：アドバンス・ディレクティブ）」であり、具体的な疾病等により治療・ケアを受ける段階になって、症状や治療・ケア方針等を聞いた上で家族や医療関係者と話をしていくのが「人生会議（ACP：アドバンス・ケア・プランニング）」ではないでしょうか。
ですから、どちらかという選択ではなく、時期や段階によって両方を考えていかなければならないものだと思います。
具体的な疾病等による「人生会議」をする間も無く急に重篤な状態になってしまうということもあり得ますので、「人生会議」を前提として「事前指示書」を省略することは得策ではありません、また、「事前指示書」を書き記していたとしても疾病等の種類や治療・ケアの方法等によって、考えや希望が変わるかもしれませんので「人生会議」も必要になってくるでしょう。
死を連想させるということで、なかなか受け入れづらいことでもありますが、本人や家族にとって大事なことでもありますから、その段階に至っていなくても、そのときに備えて家族で繰り返し話をしておきたいものです、そのきっかけが「人生会議」というキーワードなのかもしれません。 - 2020.05.22
- ・・・遺産分割協議の解除・・・・・・
遺産分割は、遺産全体について「遺産分割の基準（民法第906条）」を指針として財産の特性や相続人の属性など諸々の事情を考慮し、特別受益や寄与分という相続分の修正要素を加味した具体的相続分に応じて分割されるというのが基本となりますが、共同相続人の協議によって行う「遺産分割協議」においては、共同相続人の自由意思が尊重されますので、共同相続人全員が合意すれば具体的相続分に反する分割を行うことができますし、被相続人の遺言による分割方法の指定に反する分割をすることもできます。
遺産分割協議は共同相続人全員での話し合いということになりますが、そこには被相続人と相続人の今までの家族・親族としての歴史や環境、相続人の現況など様々な要因が絡み合って、その家族あるいは親族特有の遺産分割が行われます。
誰がどの財産をどのくらい取得するのか、なぜそうなるのか、共同相続人全員が納得した上で遺産分割協議は完了して遺産の具体的帰属先（誰の所有になるのか）が決まります。
一般的には遺産分割協議終了後、各種手続きを経て当該相続については終了となりますが、遺産分割協議の際、分割する上での理由（親の面倒を看る等）があり、遺産分割手続き終了後にその理由に反する行為等（親の面倒を看るという約束が果たされていない等）があって一部の相続人が遺産分割協議の無効やり直しを言い出した場合にはどうなるでしょうか。
例えば、長男が被相続人の配偶者の面倒を看ていく約束のもとに二男や三男より多くの遺産を受け取ったが、その責務を果たさなかった場合などがあります。
このようなケースでは、判例は、遺産分割が成立した場合、共同相続人の１人が協議において負担した債務について不履行があったとしても、他の相続人は540条（解除権の行使）によって遺産分割協議を解除することができない、としています。
他方、判例は、共同相続人全員による、遺産分割協議の全部または一部の合意による解除や再分割については、法律上当然には妨げられないとして、解除や再分割を認めています。
要するに、遺産分割協議のやり直しを求める相続人がいた場合、当該相続人が「解除権の行使（540条）」によって一方的に（単独で）遺産分割協議を解除することはできませんが、他の相続人全員の合意を得ることで、すでに行われた遺産分割協議を解除して、再分割を行うことは可能ということになります。
ただし、民法第909条（遺産の分割の効力）の但書にあるように、第三者の権利を害することはできないことになりますから、遺産分割協議を解除して再分割をする場合には、すでに行われた遺産分割後に第三者への権利の移転等があったときには注意が必要です。
相続手続の中で最重要である遺産分割ですが、遺産分割方法の指定によるものであれ、遺産分割協議によるものであれ、いずれの方法を採る場合でも後々トラブルになるような火種があると思われる場合には、可能な限り事前に対処しておくか、あるいは、トラブルにならない方法を考えて、相続人間で争いにならないように、どのような分割にするか熟慮しなければなりません。
遺産分割後には、相続人の生活環境が遺産分割の影響を受けて相続開始前のものと変わってしまうことがあります、そこに遺産分割のやり直しが行われると、再分割の内容によっては相続人の生活環境が再び変わる可能性もあり、大きな負担になることもあります。
「遺産分割協議の解除・再分割」という選択は、メリット・デメリットをよく比較考量して判断しなければなりません。
解決手段となり得るケースもあるかもしれませんが、一度決まったものを解除してやり直すという「再分割」は「争い」の始まりになる可能性を含んでいることも忘れてはならないでしょう。
- 2020.05.19
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••• 2020 年4月度の不動産相場•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
2020 年4月度の不動産相場
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2020 年4月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
4 月の東京都区部は76.46 万円/㎡と前年比で1.6％下落し、3 月に続いて前年同月を下回った。多摩は40.05 万円/㎡と前年比で2.9％下落し、4 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
○神奈川県
4 月の横浜・川崎市は47.02 万円/㎡で、前年比プラス0.1％とほぼ横ばいであった。神奈川県他は29.06万円/㎡と前年比で7.2％下落し、5 ヶ月連続で前年同月を下回った。
○埼玉県・千葉県
4 月の埼玉県は29.98 万円/㎡と前年比で3.8％下落し、10 ヶ月ぶりのマイナス。千葉県は24.15 万円/㎡で前年比11.3％と2 ケタの下落となり、3 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。前月比では両県とも2 ケタの下落となった。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2020年4月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202004_summary.pdf
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう
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- 2020.05.11
・・・〇緊急事態宣言発令。日本の労働環境にも大きな影響が出ています！・・・
2020年4月7日、日本においても緊急事態宣言が発令されました。新型コロナウイルス問題の影響で日本の労働環境にも大きな影響が出ており、かなり深刻な状況となっています。また、テレワークや時差出勤を急きょ導入する企業が増えています。
当社も遅ればせながら、徐々にテレワーク体制に切り替え、感染リスクを軽減するような動きを取り始めています。そのような状況の為、結果、働き方改革にもつながり、生産性向上につながられればと考えております。
当社のお付き合い先の不動産事業者のスタッフにお話を聞くと、残念ながら、新型コロナウイルスの影響により、展示場や来店される方が減り、かなりの影響を受けているようです。また、話を聞くと、来店は減っているが、不動産業界は「物件案内」という、直接顧客と接する営業となるため、テレワークの導入に躊躇されている様子を受けています。
〇新型コロナウイルス問題の影響で普段できないような、対応が求められています。
そのような中、普段できないような、対応が求められています。例えば、自社ホームぺージのSEO対策（コンテンツ量を増やす、魅力的なサービスのPRなど）を実施したり、WEB個別相談会やWEBセミナーなどのPRを行っていくなど、非接触な対応が必要となっています。また、これから不動産購入を検討されるような方は、「不動産購入のタイミングではない？！」とお考えの方が多いかと思いますが、このような値段交渉がし易い時期を好機と考える方もいるのもいらっしゃいます。
当社では家探しの便利ツールとして、下記のコンテンツの提供を行っています。
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ちなみに、2019年4月から時間外労働の罰則付き上限規制が適用された大企業だけでなく、2020年4月から適用開始となる中小企業への対応を求められる状況になっています。そのよな状況下において、この新型コロナウイルス感染症の防止対策で働き方改革に弾みがつくことを祈っています。
〇テレワーク導入率の向上と導入に際しての助成制度がある？！
総務省「通信利用動向調査」によれば、企業のテレワーク導入率は11年の9.6%から、18年には19.1%に上昇している。中小企業の導入率は14.5%とまだ低いものの、政府もテレワーク導入にかかる費用助成の追加募集を開始しており、不謹慎な言い方かもしれませんが、新型コロナウイルスによって、このような費用助成を活用しない手はないかと存じます。
テレワークが普及すれば、誰が何をどれぐらい手掛けたかという仕事の「見える化」が進み、これまでは出勤していれば会社の「メンバー」としてみなされてきた評価体系も、より成果に見合ったものへと転換せざるを得ない状況となります。
テレワークの普及により職場以外で仕事をする時間が増えれば、移動時間を他の時間に使えたり、家族との時間に充てられるため、時間の有効利用にもつながります。
しかし、「いつでもどこでも」仕事ができる状況が広がれると、仕事と生活の境界が曖昧になることは留意すべき点のようです。これは日本に限った現象ではなく、在宅勤務が普及している多くの先進諸国が抱える課題でもあるようです。現状、テレワークの時間管理はパソコンのログや実際の操作時間などで把握せざるを得ない。しかし今後は、連続的にパソコンに打ち込むような作業は機械に任せ、人間は人間にしかできない仕事に特化することが求められるようになると言わ
- 2020.04.30
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•••令和2年4月1日より改正民法が施行されました。 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・令和2年4月1日より改正民法が施行されました。・・・
明治時代に作られた法律がやっと現代に合ったカタチに刷新されたのです。
とは言っても、そこはやはり法律ですから、ぱっと読んでもよくわかりません。
ざっくりとですが、内容をまとめてみたいと思います。
・「瑕疵担保責任」がなくなり「契約不適合責任」となる
例えば不動産取引の場合、これまで売主には「瑕疵担保責任」がありました。
「瑕疵＝シロアリ被害や水漏れなどの欠陥」が見つかった場合には、買主様は契約の解除や損害賠償ができる、というものです。
この責任が民法の改正により、「契約不適合責任」というものに変わりました。
大まかな変更点は以下です。
・買主が欠陥を知っていても責任追及OK
・契約解除や損害賠償の他、修理の請求や売買代金の減額請求もOK
だいぶいい加減なまとめですが、要は買主の保護が広がった、という改正ですね。
これまでは、後から欠陥が発覚した場合でも、買主が知らなかったのであれば契約解除や損害賠償請求をしてもOKという法律でした。
こちらが民法改正により、買主が欠陥を知っていたとしても、売買契約書に「欠陥があります」と書いていないのであれば、売主は欠陥がないものを売り渡さないといけない、ということです。
これが「契約」に「不適合」なものを引き渡してはいけないという「責任」です。
また、これまでは買主は、契約解除か損害賠償請求しか選択肢がありませんでしたが、改正民法では、修理の請求や代金の減額も請求できるようになりました。
つまり、これまで以上に売買契約書の内容が重要になってくる、ということです。
売主としては、何か土地や建物に不具合があるのであれば、しっかりと明記して買主へ伝えておかないといけません。
仮に建物の目立つところに白蟻被害の跡や、雨漏れの跡があったとしても、契約書に書いておかないと、買主から責任追及されてしまうことになります。
一方、買主としては、何か不具合があるのであれば、契約書をしっかり読めば書いてある、
ということになりますし、書いてなければ後から請求できる、ということになります。
また、我々不動産仲介事業者としては、契約書の作成や重要事項説明に、これまで以上に注意を払っていく必要がある、ということです。
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- 2020.04.22
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•••「緊急事態宣言」を受け「不動産中古市場はどのように変わったか •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
先日、「緊急事態宣言」を受け「不動産中古市場はどのように変わったか」というタイトルで情報発信をいたしました。
そこで、来場いただく形で300回以上実施してきたセミナーを今回は初めてＷＥＢで開催させていただく事を告知させて頂いたところ、あっという間に定員がいっぱいになったので、私達もとても驚きました。
私共もＷＥＢセミナーは初めての開催で、恐る恐る開催させて頂いたのですが、視聴いただいた皆様には概ね良い評価を頂戴し、ほっと胸をなでおろしております。
＜お客様の声①＞
セミナー実施前にもご丁寧に対応いただき、ありがとうございました。
ZOOMを使ってのWEBセミナーは初めてでしたが、
①子どもがそばにいてもOK（今回は無事お昼寝してくれたので時間帯もばっちりでした）
②子連れでの移動がなく気軽に参加することができ
③こちらのマイクがオフなので、夫婦でちょこちょこと話をしながら聞くことができるなど、非常に参加しやすく、ありがたかったです。内容も昨今の気になる景気の話、資産性の話、不動産業界の構造の話など、盛りだくさんで大変勉強になりました。当初は夫婦どちらかが参加（※どちらかが子守で留守番）、と考えていましたが、やはり夫婦で聞くことに意味があるなぁと思いました。一点だけ改善点として、画像が粗く資料が見えなかったので、事前共有していただけるとなお嬉しいと思いました。本日はありがとうございました。
＜お客様の声②＞
快適でした。自宅にいながらリラックスした環境で参加でき、とてもよかったです。
音声も悪くなかったですし、画像もわかりました。
事前に資料を送っていただいていましたので、手元に置きながら参加しました。
＜お客様の声③＞
住宅の購入にコロナの影響があるかどうか気になっていたので知れてよかったです。
活動自粛要請が続く中、大手仲介会社のほとんどは、売り物件の案内を現在していません。
先日もお伝えしましたが、売却するのにコロナの完全終息を待っていられない余裕のない売主様も世の中たくさんいます。だから、マスク着用、手洗い消毒をして頂いた上での内見ならOKという売主様も当然いらっしゃいます。
私達は、長い付き合いとなることが確定しているコロナウイルスとの共存を模索しています。
このような状況なの中でもお客様の期待に応えられる会社でありたいと考えております
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- 2020.03.31
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•••不動産業界のしくみは謎だらけだなと感じる事があります。•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・不動産業界のしくみは謎だらけだなと感じる事があります。・・・
不動産広告などで、『仲介手数料無料！！』と書かれた広告を目にされた方もいらっしゃると思います。
そもそも不動産仲介会社とは具体的に何をしてくれるのでしょうか？
不動産仲介とは、売買もしくは賃貸の時に「売主と買主」「貸主と借主」の間で契約を交わしますが、その難しい法的手続きや契約の内容を取りまとめて契約書等の作成を行い、その時の重要事項説明を行う事が一般的には不動産仲介会社の役割となります。
これだけを並べると簡単なことのように思いますが、もちろん物件の査定や不動産に関する知識をもってお客様の代わりに目利きを行う事も重要な業務の一つです。
では、そんな中でその仲介手数料が無料の会社と有料の会社があるのは何故なのでしょうか？
先程お伝えしました通り、通常は、売主・買主の共に仲介業者がおり、仲介業者に仲介手数料が入る仕組みですが、不動産の取引に仲介業者が入らない場合においては、仲介手数料がかからない場合があります。
例えば・・・、
新築マンションを建てたり、大きな土地を分けてきれいに整地して分譲地をつくる といったいわゆる『不動産ディベロッパー』が不動産仲介業者を通さないケースが当てはまります。
つまり
不動産業者“自ら”、直接「消費者」に販売するケースとなります。
その場合は、仲介手数料はかかりません。
≪参考までに≫
不動産業者といってもいろいろな形があります。
・「不動産ディベロッパー」は、不動産（土地や建物）をつくるプロ
・「不動産仲介業者」は、不動産の取引をまとめるプロ
・「不動産管理業」は、賃貸マンションやアパートなどの募集・賃料の管理等を行っているプロ 等
※ちなみに、リニュアル仲介は「不動産仲介業者」ですので、不動産取引をまとめ、更に弊社はバイヤーズエージェント型の仲介をしております。
▼仲介手数料がかからない場合、一見お得に感じますが、下記のようなデメリットもあります。
・売りたい側の不動産業者（プロ）の都合の良い諸条件で交渉される場合もあります。
・宅建業法で説明しなければならない項目は説明しますが、マイナス情報など法に触れない項目についてはご自身でお調べして判断していただく事になるかと思います。
・建築条件付きと広告に記載があるものは、建築会社を選べない場合もあります。
ですが、こういった物件も仲介会社を通して購入出来る場合もあるので、その際にはご相談ください。
その際には上記のようなことの無いよう、しっかりと調査や交渉を行いますので、安心して購入していただけると思います。
損して得とれという言葉の通り、不動産は安い買い物ではありませんので、プロに依頼して後悔のない買い物をしていただけたらと思います。
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- 2020.03.27
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••• 空き家率ランキング・空き家数ランキングを予測してみて下さい！意外な結果が•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
・・・空き家率ランキング・空き家数ランキングを予測してみて下さい！意外な結果が・・・
■総務省の住宅・土地統計調査のデータで空き家率をランキングすると・・・
総務省の2018年の住宅・土地統計調査（ の確定値に基づいて分析すると、居住者がいない住宅のうち、リゾート地などに多い別荘を除いて算出すると、空き家数と、総戸数に占める空き家数の比率を示す空き家率をランキングすると下記のようになるようです。
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html（総務省より）
＜空き家率ランキング＞
１位：北海道夕張市 40.0％
2位：山口県周防大島町 33.4％
3位：北海道歌志内市 33.3％
4位：北海道三笠市 31.6％
5位：和歌山県串本町 30.2％
6位：高知県室戸市 29.7％
7位：高知県土佐清水市 28.4％
8位：三重県熊野市 27.8％
9位：岩手県山田町 27.8％
10位：大分県国東市 27.5％
■総務省の住宅・土地統計調査のデータで空き家数をランキングすると・・・
また、全国の空き家を市区町村別にみると、最も空き家数が多いのは東京都世田谷区の約4万9000戸となったようです。2位は東京都大田区で約4万8000戸、3位は鹿児島県鹿児島市で約4万7000戸となっているようです。ランキングを出すと下記のようです。
＜空き家数ランキング＞
1位：東京都世田谷区 49,070戸
2位：東京都大田区 48,080戸
3位：鹿児島県鹿児島市 47,100戸
4位：大阪府東大阪市 44,180戸
5位：栃木県宇都宮市 44,050戸
6位：東京都足立区 39,530戸
7位：大阪府吹田市 38,540戸
8位：愛媛県松山市 38,360戸
9位：岐阜県岐阜市 38,320戸
10位：兵庫県尼崎市 37,130戸
■そもそも空き家とは大きく2つに分かれる？！
そもそも空き家は大きく2つに分かれます。1つは賃貸や売却などの予定がある物件。もう1つは賃貸や売却などの予定がないその他の住宅物件です。
後者は将来的に使い道のない物件であり、別名「所有者不明家屋」と呼ばれる不動産です。
そのような物件が増える理由としては人口減で需要が伸びていないのにも関わらず、大量の住宅建設が続いていること、供給過剰だから老朽化が著しい空き家には誰も見向きもしなくなっているのが現状です。その為、このような状態が続き、空き家は増えています。
世田谷区内は東急世田谷線沿線や祖師谷地区など、戸建てや比較的小さい集合住宅が集まる地域においての、高齢者（65歳以上）の割合が高いエリアのようです。また、そのようなエリアは、旧耐震基準の建物に住んでいる方が多く、大きな地震発生時には、建物の倒壊が危惧されています。
一方、空き家率の比率が高い市区町村は夕張市や歌志内市、三笠市と、北海道でかつて炭坑として栄えた自治体が上位に入っています。個人的には、あまり馴染みのないエリアにおいて、空き家率が高いことを利しましたが、そもそも石炭産業の衰退で住民が減って、使われなくなった住戸が残っている事が、今回の空き家率に影響しているようです。
空き家の解消は自治体共通の課題となっていたりします。最近では多くの空き家の取引を仲介するサービス「空き家バンク」などを導入する自治体も増えていますが、未だに新築住宅の供給が維持されている状況に警鐘を鳴らす方も増えています。
その為、これから不動産購入を検討する際に、検討する不動産の近辺において、空き家が存在していないかどうかをチェックしていただきたいと思います。あまりにも多いエリアだと、その周辺の不動産の資産価値などにも影響を及ぼし兼ねませんので、ご注意いただきたいと思います。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
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- 2020.03.26
- ・・・債務負担を遺言によって指定できるか・・・
遺産分割の方法は、審判・調停を除いて、協議分割と指定分割とがあります。
文字どおり遺産分割協議による分割と、遺言による相続分・分割方法の指定です。
遺産の中にはプラスの財産以外に、マイナスの財産である負債も含まれます。
遺産分割協議を行う場合であれば、負債をどのように返済するか共同相続人間で話し合い・負担しあっていくことも可能ですが、遺言により指定をされた場合はどうなるでしょうか。
例えば、長男・長女・二女の三人が相続人であった場合に、長男に全財産を相続させる旨の遺言があった場合はどうなるでしょうか。
原則として、全財産に含まれる負債も全て長男が相続するということになります。
しかし、遺言による全財産の指定は当該共同相続人内部の問題であり、相続債権者の関与なくされたものであるため、相続債権者との関係では効力が及ばないと解するのが相当であるという理由から、遺言による相続分の指定にもかかわらず、相続債権者は法定相続分に従った相続債務の履行請求が可能であると判示されています。
この点、改正相続法で判例の趣旨が以下のように明文化されました。
「被相続人が相続開始の時において有した債務の債権者は、遺言による相続分の指定がされた場合であっても、各共同相続人に対し、法定相続分及び代襲相続人の相続分の規定により算出した相続分に応じてその権利を行使することができる。（第902条の2）」
つまり、前述の例で言うと、長女と二女は法定相続分に応じた債務の承継を免れることは出来なのが原則となります。
しかし、改正相続法には以下のような但書があります。
「ただし、その債権者が共同相続人の一人に対してその指定された相続分に応じた債務の承継を承認したときは、この限りでない（第902条の2但書）」
前述の例で言うと、全財産を相続する長男が債務も全額相続する（長男が全て返済する）ということを債権者が認めたときは、長女と二女は法定相続分に応じた債務の承継を免れることができることになります。
あくまでも、債権者が承認した場合ですから、承認してもらうように働きかけないといけないわけです。
遺言執行時に行うこともそうですが、遺言作成時にもその点は大丈夫か確認する必要があるでしょう。
万が一、債権者が承認してくれなくて法定相続分に応じた債務の承継を免れることができない場合には、前述の例で言うと、長女と二女は指定相続分がないので遺留分放棄はもちろんのこと、相続放棄の手続きをとるという選択肢があります。
相続放棄をしないまま、長女や二女が法定相続分に応じた債務を承継し負担した場合には、共同相続人間で”求償関係”が生じ、長女や二女は長男に対して事後的に求償することができる、というのが判例です。
被相続人となる者に負債がある場合には、予め財産目録で明確にしておくことが重要となりますが、負債がある状態で遺言を作成し相続分・分割方法を指定する場合には、負債の処理に関して明記するだけでなく、債権者との事前の打ち合わせ・確認作業が必要になってきます。
負債の承継に関しては、十分すぎる、というほどの準備をしておいて良いと思います。 - 2020.03.13
- ・・・遺言作成の遺言事項のポイントとは・・・
遺言を作成する際、「遺言者の遺産となる財産をどのように分けるか」ということを考えることから始まると思いますが、これが『相続分の指定』という遺言事項で、遺言事項とは”法的効力”を有し遺言の根幹を成すものです。
遺言事項は法的効力を有するために法律で決められたものに限定されています。
今回は遺言事項の中でも代表的なものについてポイントをお話しさせて頂きます。
一般的にご家族がいる場合、遺言事項で根幹となるのは『相続分・分割方法の指定』です。これが無いと遺言作成の意味がありませんから必ず記載する内容です。
「誰にどのくらいの財産を相続させるか」という内容ですが、ここで気を付けなければならないのは、特別な場合を除いて、相続分の指定を分数的割合で指定しないということです。法定相続分を考えると”２分の１”や”４分の１”といった分数的割合が出てきますが、遺言でこのような分数的割合指定をしてしまうと、その割合になるように共同相続人間で話し合わなければならなくなり、争い防止のための遺言作成のはずが、争い事の原因になりかねません。
遺言事項として法定相続分の割合変更の指定（例えば法定相続分４分の１を３分の１にする等）も可能ですが、この場合も同じことが言えますので、実務的には避けたほうがいいでしょう。
ではどうするか、原則として、何を誰に相続させるかを具体的に指定するのです。
相続で揉める原因は「遺産の分け方」ですから、遺言でその「分け方」を具体的に指定しておくことに遺言の「争族」防止の意義があります。
遺言事項の中で「相続分・分割方法の指定」と関係して重要なものとして「補充遺言（予備的遺言）」と「遺言執行者指定」があります。
相続分の指定を受けた相続人が遺言者より先にあるいは同時に亡くなった場合、当該指定遺産をどうするか指定していないときは、その遺言事項は失効扱いとなり遺産分割協議の対象となるのが原則です。このようなことを防ぐためには当該相続人が相続開始前（あるいは同時）に亡くなったときにどうするかを明確にしておくことです。当該相続人が相続開始前（あるいは同時）に亡くなった場合には代襲相続人に相続させる旨の「補充遺言（予備的遺言）」を記載しておくのが良いでしょう。
遺言を作成することは、ある意味法的効力のある書類を作成するようなものですから、一般の方でもなんとかなります（自筆証書遺言の作成ができます）が、相続開始時に遺言の内容を実現させるための執行実務はなかなか難しいのではないかと思います。このような場合には”相続の専門家”を「遺言執行者」として指定することも考えておかなければなりません。
相続人がいない「おひとり様」のケースや一次相続時には相続人がいてもその後は途絶えてしまうようなケース（例えば「おふたり様」）では、「遺贈」という遺言事項を利用して自分の財産の行方を決めておくことができます。「遺贈」とは「遺言による贈与」という意味で、遺言によって第三者に自分の財産を贈与するということになります。
「遺贈」の場合には贈与を受ける者（受遺者）は法定相続人ではないので、手続きを円滑に進める上でも前述した「遺言執行者の指定」をしておく必要があります。
簡単ですが、遺言作成時の「遺言事項」の代表的なポイントについてお話しさせて頂きました。
実際に遺言を作成する際に思い出して頂ければ幸いです。 - 2020.03.11
- ・・・遺言執行者指定の必要性・・・
遺言作成時に遺言執行者を指定している遺言はどれくらいあるのでしょうか。
公正証書遺言であれば公証人のアドバイスで遺言執行者を指定することがあると思いますが、自筆証書遺言では遺言執行者の指定まで及ばないのが現実ではないかと思います。
では、遺言執行者の指定は必要なことなのでしょうか。
昨年改正相続法が施行されましたが、改正前後を比べると遺言執行者に係る規定が変更・追加等大きく変わリました。
変更前はなんとなくアバウト的な規定だったとも言えそうなもの（遺言執行者の権限の明確さに欠けるもの）でしたから、そのためかどうかは不明ですが、遺言執行者の必要性の認識が薄く、遺言執行者を指定していない遺言は多かったと思います。また、公正証書遺言作成時に公証人からのアドバイスで遺言執行者の指定を行なっていても、受遺者である相続人が遺言執行者に指定されているということも珍しくありません。受遺者が遺言執行者の指定を受けること自体は何の問題もありませんが、一般的にはほとんどの場合相続手続きについては素人です、遺言執行といっても何をすれば良いのか戸惑い、簡単には実行できないのが普通です。遺言執行者の復任権に関する遺言事項もほとんどのケースでは作成されていなかったでしょう。
つまり、改正相続法施行前までの遺言作成時には遺言執行者の指定は軽視されがちだったのではないかということです。
しかし改正相続法の施行後は、遺言執行者の指定の必要性が増したといえます。
例えば、改正相続法施行前の「相続させる旨の遺言」では、法定相続分を超える相続分の指定を受けていても対抗要件を備える必要性はありませんでした（第三者に対抗できました）が、改正相続法施行後は、「相続させる旨の遺言」であっても法定相続分を超える相続分の指定は、「その超えた相続分」に関して対抗要件を備えなければ第三者に対抗できないという大きな変更（従前の判例の変更）がありましたが、「特定財産承継遺言」において、判例変更による（受遺者にとって）負の部分を、遺言執行者の対抗要件具備行為を可能とする新たな規定によって補完する形になりました。
また「遺贈」における遺言執行者の権限も、「遺言執行者がある場合には、遺贈の履行は遺言執行者のみが行うことができる」とし、その権限は遺贈の履行に必要な行為全般に及ぶと、以前に比べて明確になリました。
改正相続法施行により新設された規定が多くありますが、”このような規定ができて良かったですね”といわれることが多い「遺産の分割前における預貯金債権の行使」の規定は、相続人が単独で権利を行使することができるという点では、本当に困っている人にとっては救いとなりますが、一歩間違えば悪用されて「複雑な争い」となりかねません。
その悪用にストップをかけるための手段の一つが「遺言執行者の指定」であるといえます。
改正相続法施行後は、遺言執行者の指定は遺言内容の実現を図るという実質的な役割以外にも、遺言執行業務を行うことによる”争い・トラブル防止”という効果も併せ持つことになりますので、今まで以上に遺言執行者の指定の必要性が増したといえます。
とはいえ、受遺者である相続人を遺言執行者に指定した場合には、相続人としてやるべきことが多くあることや、遺言執行に係る専門知識が乏しい（当たり前の事です）ことなどにより、相続開始後の速やかな遺言執行が難しくなるばかりでなく、”争い・トラブル防止”の効果も薄くなってしまう可能性があります。
そうならないためにも、そして、遺言の効力を最大限に活用するためにも、相続の専門家を遺言執行者に指定することを選択肢に入れておくことが必要であると思います。
円満相続のために作成する遺言ですから、遺言執行まで見据えた準備をしたいものです。
- 2020.03.03
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••• 空き家活用、中古住宅流通へ 耐震補強などを要件にして、金利優遇幅が広がる？！•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
空き家活用、中古住宅流通へ 耐震補強などを要件にして、金利優遇幅が広がる？！
1月19日（日）の日本経済新聞の朝刊に、『中古住宅流通へ 金利優遇広げる』という記事が出ていました。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO54574910Y0A110C2MM8000/
その記事の内容は、国土交通省と住宅金融支援機構は中古住宅の流通に向け、2021年からリフォーム向け融資の優遇対象を広げるという内容でした（空き家活用にも使えそうです）。
2020年の住宅購入には使えないようですが、来年以降に住宅購入をご検討の方は、このような制度も把握しておくと、少しお得に住宅購入が出来るかもしれません。
耐震性やバリアフリー、断熱性の向上などで一定の要件を満たせば、低い金利で融資が受けられるようになりそうです。空き家の増加が都市の問題となっているのを受け、中古住宅が取引されやすいように政策面で支援する事が今回の発表につながっています。
ちなみに、2020年の人口は1億2400万人、2030年は1億1662万人と予想されており、今後、益々人口が減少していく事が、空き家の増加につながっていきます。
また、今回の優遇対象は長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の利用条件を緩和するとの事でした。住宅の購入とリフォーム費用を融資する商品について、適用要件の水準を住宅ローン減税と同等にするような案が挙がっています。リフォーム費用が200万円以上となることが条件のようですが、借入金利が5年間にわたって年0.5%下がる予定です。現在、かなりの低金利なので、このような優遇を行う事で、かなりお得な住宅ローン支払いになりそうです。
今も同じ優遇金利の仕組みがありますが、リフォームによって耐震性などを新築住宅並みに上げる事が必須とされています。フラット35は年10万件を超える利用申請があるものの、適用条件が厳しいリフォーム関連の融資は年数百件にとどまっている為、その打開策とも考えられています。
こうした取り組みを進める背景にあるのが空き家の増加です。総務省の調査では2018年時点で全国に846万戸の空き家があり、2000年代前半と比べて200万戸近く増えています。
フラット35は居住目的で住宅を購入する人に対して、住宅金融支援機構と提携した民間金融機関が資金を貸し出す仕組みとなっています。35年間の長期にわたって低い固定金利で借りられる点が特徴であり、2018年度末時点で約16兆円の残高があり、大手金融機関に匹敵するようです。
来年以降はこのような制度を活用しての不動産購入や空き家対策にメスを入れられるかどうか、今後の住宅購入の動きに注目していきたいと思います。
今後の住宅購入や空き家活用に参考にお役立て下さい。
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- 2020.02.27
- ...特別寄与料請求権、権利行使に関する考察...
「親の介護」という相続では争いの原因となり易い問題で、今まで「寄与分」というなかなか認められづらい制度のために辛酸をなめたきた相続人やその家族が多数存在してきました。
特に相続人の配偶者が介護をしてきた場合などは相続だけではなく、その家族にとっても難しい問題が発生しがちでした。
そのような状況下で、今回の相続法改正で新設された「特別寄与料請求権」により、その問題も軽減されます、というのが大方の見方ではないでしょうか。
確かに、相続人の配偶者という相続権を有さない者が、相続人の親の介護という大仕事をしたことにより多少なりとも報いを受けることができる権利が確立されたことは大きな前進であるといえるでしょう。
しかし、ここで疑問がひとつ持ち上がります。
この権利本当に行使できますか？あるいは、行使しますか？
法律の専門家は本人の当然の権利だからと権利行使を勧めるかもしれません、家庭裁判所に持ち込んででも、、、。
新しい制度ですから、今後の運用次第でどうなるか分かりませんが、他のコラムでもお話ししているように、この権利の行使には事前準備が必要だと思います。
何の準備もせずに相続開始後に当然の権利だからと言って主張しても争いになりかねません。
相続人と話し合いができなければ家庭裁判所で決定するのだから争いも何も関係ないという考えもあるかもしれませんが、それだけでは上手くいかないのが相続の現場であり、小さな社会である親族関係です。
例えば、相続人とその配偶者という関係ではなく、相続人とは少し離れた被相続人の甥や姪が特別寄与者に該当するのであれば、相続人とは日常生活である程度の距離があるので、権利の行使をするにはそれほど抵抗なくできるでしょう。むしろ、権利行使をするべき立場といえるのかもしれません。
問題となるのは、相続人の配偶者（長男のお嫁さん、二男のお嫁さんなど）という立場です。このケースが一番可能性が高く、一番苦労する立場ではないでしょうか。
この場合、相続人の権利とその配偶者の特別寄与者としての権利が複雑に絡み合う可能性があります。特別寄与料の請求権も原則６ヶ月という期限がありますので、遺産分割協議と並行するような関係になるのではないかと思います。
そう考えると、遺産分割協議に影響を与える可能性も否定できません。また、遺産分割協議成立後に特別寄与料の請求を行なった場合には、揉める可能性は大きく、家庭裁判所の決定によりやむなく相続人より支払いがされても、その後の関係性に大きく影響します。
特に、1人遺された配偶者が義父母の介護をしたようなケースでは、生活のことを考えると特別寄与料の請求をしたい、しかし、親族が近隣に住んでいるために無理やり権利の行使をすると現在の住まいに住みづらくなる、なんてこともあり得ます。
現実問題としては、個々の状況に応じて、親本人や相続人、関係者等を含めた事前の話し合いが必要ではありますが、難しいようであれば別の手段の検討もしなければなりません。
相続における「親の介護」という問題は、法律の規定だけでは簡単に解決できるものではありません、権利の行使も状況によって考えなければならない諸刃の剣であることを覚えておく必要があるでしょう。
- 2020.02.13
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••• 南海トラフ地震発生時の津波確率をご存知ですか？！「3メートル以上」の津波が発生する自治体はいくつある？！ •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
南海トラフ地震発生時の津波確率をご存知ですか？！「3メートル以上」の津波が発生する自治体はいくつある？！
■南海トラフ地震発生時の津波確率をご存知ですか？！
政府の地震調査委員会は1月24日、将来の発生が懸念される南海トラフ地震で西日本から東日本の各地を襲う津波の確率を公表した。
詳細については下記のPDFデータをご覧下さい。
https://www.jishin.go.jp/main/chousa/20jan_tsunami/nankai_tsunami.pdf
そのデータを見てみますと、太平洋側や瀬戸内の352市区町村のそれぞれについて、3～10メートル以上の津波の高さを3パターンに分けて30年以内の確率を計算されています。これまでは最も高い津波への警戒を各地に呼びかけており、高さごとに確率を示すのは初めてのようです。より現実の危機を伝え、行政や企業、個人の備えを強く促す狙いが込められています。
津波の高さを「3メートル以上」「5メートル以上」「10メートル以上」に分けて確率を求めた。確率は「6%未満（注意の必要がある）」「6%以上26%未満（リスクが高い）」「26%以上（リスクが非常に高い）」の3段階で示されています。
■「3メートル以上」の津波が発生する自治体はいくつある？！
全体の2割にあたる71の自治体で、3メートル以上の津波の確率が26%以上との予想が発表されています。静岡県御前崎市や愛知県豊橋市なども予想エリアに含まれています。30年以内に交通事故でけがをする確率が15%という数値もあるようで、それよりもはるかに高い確率となっています。
このうち5メートル以上が26%以上の確率となった自治体は、高知市や三重県大紀町など約30ヶ所。10メートル以上でも6%以上26%未満の確率が高知県黒潮町や静岡県沼津市など約20ヶ所ありました。
内閣府が2012年に推計した資料から考えると、南海トラフ地震については、マグニチュード（M）9.1クラスの最大級の地震で最大約34メートルの津波が発生すると予想されています。今回は最大級の地震は除き、30年以内に70～80%の確率で起きるとされるM8～9クラスを想定した予想となっていますので、いつ巨大地震が発生してもおかしくない状況です。
最大想定だけでなく、3メートル以上など高い確率で起こるリスクを明らかにした点で、これまでの津波評価とは異なっています。
対象となる津波は最大想定よりも低いが、発生すれば大きな被害をもたらす。3メートル以上の津波では木造家屋の全壊や流出が相次ぎ、5～6メートルの高さを超えると被害が急増する。昨年の台風19号の上陸の際も、水害の怖さで不安な夜を過ごされた方も多いと思います。ぜひ、防潮堤の整備や避難体制の構築などで各自治体の迅速な対応が求められていると思います。
■住宅購入時にはハザードマップを必ず確認する！
いつ発生するか分からない巨大地震、「備えあれば患いなし」と言ったりしますので、事前防災の観点から、南海トラフ地震が発生した場合の対処方法を考えておく必要がございます。
国土交通省より、ハザードマップが公開されていますので、住宅購入時には、必ずご覧いただける事を願います
https://disaportal.gsi.go.jp/
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- 2020.02.10
- ・・・遺言作成の遺言事項のポイントとは・・・
遺言を作成する際、「遺言者の遺産となる財産をどのように分けるか」ということを考えることから始まると思いますが、これが『相続分の指定』という遺言事項で、遺言事項とは”法的効力”を有し遺言の根幹を成すものです。
遺言事項は法的効力を有するために法律で決められたものに限定されています。
今回は遺言事項の中でも代表的なものについてポイントをお話しさせて頂きます。
一般的にご家族がいる場合、遺言事項で根幹となるのは『相続分・分割方法の指定』です。これが無いと遺言作成の意味がありませんから必ず記載する内容です。
「誰にどのくらいの財産を相続させるか」という内容ですが、ここで気を付けなければならないのは、特別な場合を除いて、相続分の指定を分数的割合で指定しないということです。法定相続分を考えると”２分の１”や”４分の１”といった分数的割合が出てきますが、遺言でこのような分数的割合指定をしてしまうと、その割合になるように共同相続人間で話し合わなければならなくなり、争い防止のための遺言作成のはずが、争い事の原因になりかねません。
遺言事項として法定相続分の割合変更の指定（例えば法定相続分４分の１を３分の１にする等）も可能ですが、この場合も同じことが言えますので、実務的には避けたほうがいいでしょう。
ではどうするか、原則として、何を誰に相続させるかを具体的に指定するのです。
相続で揉める原因は「遺産の分け方」ですから、遺言でその「分け方」を具体的に指定しておくことに遺言の「争族」防止の意義があります。
遺言事項の中で「相続分・分割方法の指定」と関係して重要なものとして「補充遺言（予備的遺言）」と「遺言執行者指定」があります。
相続分の指定を受けた相続人が遺言者より先にあるいは同時に亡くなった場合、当該指定遺産をどうするか指定していないときは、その遺言事項は失効扱いとなり遺産分割協議の対象となるのが原則です。このようなことを防ぐためには当該相続人が相続開始前（あるいは同時）に亡くなったときにどうするかを明確にしておくことです。当該相続人が相続開始前（あるいは同時）に亡くなった場合には代襲相続人に相続させる旨の「補充遺言（予備的遺言）」を記載しておくのが良いでしょう。
遺言を作成することは、ある意味法的効力のある書類を作成するようなものですから、一般の方でもなんとかなります（自筆証書遺言の作成ができます）が、相続開始時に遺言の内容を実現させるための執行実務はなかなか難しいのではないかと思います。このような場合には”相続の専門家”を「遺言執行者」として指定することも考えておかなければなりません。
相続人がいない「おひとり様」のケースや一次相続時には相続人がいてもその後は途絶えてしまうようなケース（例えば「おふたり様」）では、「遺贈」という遺言事項を利用して自分の財産の行方を決めておくことができます。「遺贈」とは「遺言による贈与」という意味で、遺言によって第三者に自分の財産を贈与するということになります。
「遺贈」の場合には贈与を受ける者（受遺者）は法定相続人ではないので、手続きを円滑に進める上でも前述した「遺言執行者の指定」をしておく必要があります。
簡単ですが、遺言作成時の「遺言事項」の代表的なポイントについてお話しさせて頂きました。
実際に遺言を作成する際に思い出して頂ければ幸いです。
- 2020.02.01
- 遺言作成の遺言事項のポイントとは
遺言を作成する際、「遺言者の遺産となる財産をどのように分けるか」ということを考えることから始まると思いますが、これが『相続分の指定』という遺言事項で、遺言事項とは”法的効力”を有し遺言の根幹を成すものです。
遺言事項は法的効力を有するために法律で決められたものに限定されています。
今回は遺言事項の中でも代表的なものについてポイントをお話しさせて頂きます。
一般的にご家族がいる場合、遺言事項で根幹となるのは『相続分・分割方法の指定』です。これが無いと遺言作成の意味がありませんから必ず記載する内容です。
「誰にどのくらいの財産を相続させるか」という内容ですが、ここで気を付けなければならないのは、特別な場合を除いて、相続分の指定を分数的割合で指定しないということです。法定相続分を考えると”２分の１”や”４分の１”といった分数的割合が出てきますが、遺言でこのような分数的割合指定をしてしまうと、その割合になるように共同相続人間で話し合わなければならなくなり、争い防止のための遺言作成のはずが、争い事の原因になりかねません。
遺言事項として法定相続分の割合変更の指定（例えば法定相続分４分の１を３分の１にする等）も可能ですが、この場合も同じことが言えますので、実務的には避けたほうがいいでしょう。
ではどうするか、原則として、何を誰に相続させるかを具体的に指定するのです。
相続で揉める原因は「遺産の分け方」ですから、遺言でその「分け方」を具体的に指定しておくことに遺言の「争族」防止の意義があります。
遺言事項の中で「相続分・分割方法の指定」と関係して重要なものとして「補充遺言（予備的遺言）」と「遺言執行者指定」があります。
相続分の指定を受けた相続人が遺言者より先にあるいは同時に亡くなった場合、当該指定遺産をどうするか指定していないときは、その遺言事項は失効扱いとなり遺産分割協議の対象となるのが原則です。このようなことを防ぐためには当該相続人が相続開始前（あるいは同時）に亡くなったときにどうするかを明確にしておくことです。当該相続人が相続開始前（あるいは同時）に亡くなった場合には代襲相続人に相続させる旨の「補充遺言（予備的遺言）」を記載しておくのが良いでしょう。
遺言を作成することは、ある意味法的効力のある書類を作成するようなものですから、一般の方でもなんとかなります（自筆証書遺言の作成ができます）が、相続開始時に遺言の内容を実現させるための執行実務はなかなか難しいのではないかと思います。このような場合には”相続の専門家”を「遺言執行者」として指定することも考えておかなければなりません。
相続人がいない「おひとり様」のケースや一次相続時には相続人がいてもその後は途絶えてしまうようなケース（例えば「おふたり様」）では、「遺贈」という遺言事項を利用して自分の財産の行方を決めておくことができます。「遺贈」とは「遺言による贈与」という意味で、遺言によって第三者に自分の財産を贈与するということになります。
「遺贈」の場合には贈与を受ける者（受遺者）は法定相続人ではないので、手続きを円滑に進める上でも前述した「遺言執行者の指定」をしておく必要があります。
簡単ですが、遺言作成時の「遺言事項」の代表的なポイントについてお話しさせて頂きました。
実際に遺言を作成する際に思い出して頂ければ幸いです。 - 2020.01.31
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•••昨年の台風19号の影響から注目される『立地適正化計画』？！•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
昨年の台風19号の影響から注目される『立地適正化計画』？！
昨年の台風19号が通過した後はJR武蔵小杉駅周辺（川崎市）の道路は軒並み冠水しました。結果、林立するタワーマンションの地下の電源設備は浸水により停電し、復旧までかなりの時間を要しました。そのような状況になると、「不動産購入をする前に、このような状況になると分かっていたら購入をしなかった」というような声をよく聞きます。これから売買仲介の繁忙期となる為、そのようなタイミングで住宅購入をされる方は、ハザードマップの確認を、行っていただきたいと思います。
◆不動産購入時にハザードマップのチェックは必須？！
ちなみに川崎市は被害が想定される区域や避難場所などを示す洪水ハザードマップを作製していましたので、不動産購入をされる方は、事前に確認が出来ました。
しかし、不動産会社には住宅購入者に対して説明義務が課されていませんので、住民の認知度は低かったようです。それとは違い、土砂災害や津波ハザードマップについては住宅購入時に説明しなければならない項目となっています。参考までにタワーマンションが集まる川崎市中原区の洪水ハザードマップをご覧になってみて下さい。
http://www.city.kawasaki.jp/530/cmsfiles/contents/0000018/18174/03nthm.pdf
台風で浸水被害があった他の地域の多くもハザードマップでリスクが示されています。
ぜひ、他の地域については、国土交通省が発表しているハザードマップポータルサイトをご覧下さい。
https://disaportal.gsi.go.jp/
東京都江戸川区は、ハザードマップを積極的に公開し、その危険性をPRされていました。それも想定する最大規模の大雨で「区のほとんどが水没」すると明記されていたり、人口密集地帯のために救助もしきれず「区内にとどまるのは危険です！」とPRされていますので、江戸川区の住民の方は、水災についての危機意識を持たれている方が多いようです。
この結果、昨年の台風19号の上陸時は約3万5千人が小学校などに避難されたようです。
昨年の台風19号の上陸時には「100年に1度」などと形容されてきた大規模災害について、住民の啓発や情報伝達の改善など「ソフト防災」にはまだまだ工夫の余地があると発表されていました。
◆人口減少社会に合わせた仕組み作り、『立地適正化計画』とは？！
防災意識は地方自治体の活動だけでは不十分であり、人口減少社会に合わせた仕組み作りが必要です。例えば、商業施設や住宅地を中心部に誘導するコンパクトシティー政策などもあり、その中心となる「立地適正化計画」を決めた283の自治体（令和元年12月12日現在）のうち、住宅を集める居住誘導区域に災害リスクのある区域が含まれる割合は実に9割を占めると言われています。
そもそも「立地適正化計画」を把握されていない方は、ぜひ、この計画の取組状況を確認していただきたいと思います。
https://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network.html
昨年の台風19号の上陸から大型台風は日本の防災インフラにどのような影響を及ぼすのかが注目されました。これから不動産購入をされる方は、そのような防災インフラの整備状況やいざという時に被災されにくいような場所であるのかどうかを必ずチェックしていただきたいと思います。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
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- 2020.01.23
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•••不動産登記事項証明書がバージョンアップ！QRコードが追加されました！ •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
不動産登記事項証明書がバージョンアップ！QRコードが追加されました！
令和2年1月14日から、法務局で取得できる不動産登記事項証明書（通称、登記簿謄本）の様式が変更され、QRコードが追加されるようになりました。
＜法務省＞http://www.moj.go.jp/MINJI/minji162.html
このQRコードには、物件を特定できる情報が格納されている、とのことです。
・・・あまり使い方がピンときませんね。
もう少し詳しく調べてみました。
どうやら、自分で登記の申請をする際に、このQRコードを読み込むことで、登記の申請データに物件の情報を手入力しなくて済むようになる、ということです。
最近では、相続の名義変更登記などをご自身でされる方も増えています。
インターネットを利用した登記申請をする際に、手間が省けるようになる、という点がメリットのようですね。
ただ、人生でほぼ1度きりの相続登記を申請するために、法務省のオンライン申請システムをインストールして、取得した登記事項証明書のQRコードをスキャナーもしくはカメラで読み込んで、インターネットからオンライン申請をする、という方が増えるのでしょうか？
登記事項証明書を法務局で取得したら、そのまま相談窓口行って申請書の書き方を聞いて、さっさと提出してしまう方が圧倒的に楽だし早いと思います。
そもそも、申請書にわざわざ物件情報を入力・記載させることがナンセンスなわけで、「添付の登記事項証明書のとおり」とかにした方が間違いもないし、簡単だと思います。
既存の方法を基に組み立てようとするから、システム改善の方向が間違ってしまっているのでは、という印象ですね。
ちょうど先日、金融機関の口座情報にマイナンバーの登録義務化を検討、という記事がありました。
同様に、不動産登記の情報にもマイナンバーを登録する、という制度も検討されていると聞きます。
相続や売買、住所移転などの名義変更があった場合に、簡単に個人情報と紐づけることで手続きが簡略化できるのでは、という制度案です。
もちろん、マイナンバーの管理やシステム設計など、検討しなければいけない事項は多岐にわたると思いますが、行政の複雑で面倒な手続きが簡略化されるという点では、積極的に進めて欲しい制度かなと思います。
住宅ローン控除のための確定申告や、相続税の申告、売却した場合の譲渡所得税やら相続の名義変更など、不動産にまつわる手続きはわかりにくく煩雑ですので、ITの活用も含め、より分かり易い設計になっていけばと期待しています。
不動産の購入自体も、調査すべきことや、行うべき手続きが色々あります。
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- 2020.01.20
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••• 住宅の資産性, 政策・トピックス•••
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- 2020.01.07
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•••「相続分ゼロ」の遺産分割協議•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
「相続分ゼロ」の遺産分割協議
遺産分割協議を行なう際の問題点はその家族の構成や歴史等の諸事情によって様々です。
特別受益を受けた相続人がいる場合には、特別受益の持戻しを行なって相続分を算出したり、その特別受益が相続分以上のものであった場合には、当該相続人は相続分を受けることができない、ということにもなります。
特別受益者である相続人が相続分を受けることができない場合に「特別受益証明書」を発行して遺産分割協議書の署名捺印に代えることもできますが、「相続分ゼロ」の遺産分割協議書を作成して署名捺印をもらう方法もあります。当該相続人の居住地が遠方で遺産分割協議書への署名捺印が難しい場合を除いては、「相続分ゼロ」の遺産分割協議書に署名捺印をもらったほうがその後の各種手続きはやり易いでしょう。
子のいない夫婦の場合には一方の配偶者の相続開始時には遺された配偶者は遺言がない限り、亡くなった配偶者の兄弟姉妹等と遺産分割協議をしなければなりません。
子のいない夫婦は相続を考える上で、遺された一方の配偶者の生活を守るために遺言作成が勧められます。前述したように、遺言がない限り、遺された一方の配偶者は被相続人の兄弟姉妹等と遺産分割協議を行なわなければならず、場合によっては長年住み慣れた自宅不動産を売却しなければならなくなったり、そうでなくても気苦労が多くなります。このような困難を回避するために遺言を作成して、被相続人の兄弟姉妹等の相続権をなくし（被相続人の兄弟姉妹には遺留分がありません）、遺された一方の配偶者がスムーズに遺産を取得できるようにすることが必要になってくるのです。
遺言によって配偶者に全財産を相続させるように指定しおけば、他の相続人である被相続人の兄弟姉妹から遺留分侵害額請求を受けることなく、遺言の執行により全てを相続することができます。遺言作成が可能であれば、最初に選択すべき方法であると言えます。
しかし、そうはいってもなかなか遺言を作成できない場合もあります。
遺言を作成する決断ができなかったり、そうこうしているうちに判断能力を失ってしまったり、病に倒れてしまったり、年齢が行けば行くほどこのような可能性が高まります。
遺言がなく相続開始となってしまった場合には、遺産分割協議をしなければならなくなります。
そのような場合でも、稀なケースかもしれませんが、被相続人の兄弟姉妹が、遺言があれば全財産を配偶者に相続させることになったことを理解し、同じ内容の遺産分割内容を認めてくれることもあります。
このような場合には「相続分ゼロ」の遺産分割協議内容として署名捺印をもらえば遺産分割協議は成立します。
被相続人に直系卑属がいた場合でも、相続分は不要と主張する相続人がいることもあります。
このような場合、相続放棄ということが頭をかすめますが、一般の方が相続放棄の手続きをするにはなかなか困難を要することで、だからと言って専門家に依頼すると費用もかかります（この場合当該相続人にとっては余計な費用負担となってしまいます）。
被相続人に負債等のマイナスの財産がない場合には相続放棄をすまでもなく「相続分ゼロ」の遺産分割協議書に署名捺印することで、実質的な（プラスの財産に関して）相続放棄をすることになります。この方法はあくまでも負債や保証等のマイナス財産がない場合に限りますので、もしマイナス財産がある場合には相続放棄の選択肢も捨てられません。
遺産分割協議というと必ず誰に何をというように、相続人全員に遺産を振り分けなければならないと思いがちですが、ケースによっては「相続分ゼロ」の遺産分割協議も成立することを覚えておくと良いでしょう。
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- 2020.01.01
- 謹賀新年 2020
旧年中は格別のご愛顧を賜わり厚く御礼申し上げます
本年も一層のお引立てのほどお願い申し上げます
本年も益々魅力的な案件情報を積極的に収益情報満載を
発信提供させて頂きますので何卒よろしくお願い申し上げます。
ご支援賜りますよう、宜しくお願いします
スピード＆行動力
年末年始休業日 ：12/28～1/5
ＴＧＫ ティーガッツケイ株式会社
代表取締役 神行孝至
社員一同
〒550-0012 大阪市西区立売堀1-9-23-4階
TEL 06-6535-1901
FAX 06-6535-1902
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- 2019.12.17
- ★投資・収益・マンション・土地・事業用地・売却・査定は大阪市西区不動産情報館
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•••登記が義務になると遺産分割との関係でどうなるのか •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
相続開始後の各種手続きの中で最大の山場となるのが”遺産分割”です。その話し合いである”遺産分割協議”がなかなかまとまらずに争いになってしまうので、相続は”争族”や”争続”と揶揄されてしまうのです。
この相続の核心ともいえる”遺産分割”がまとまらずに遺産の対象である不動産の帰属先が決まらず放置された状態となるのが、”空き家”発生の原因であるともいえます。
また、遺産分割がまとまらないわけではなく、単純に不動産を”そのまま放置”という状態（移転登記の手続きをしない）もあります。これは特に相続税の申告が不要な場合に起こりやすいといえます。相続税の申告が必要な場合は税理士が関与する確率が高いので、不動産の移転登記まで案内することが多いと思われるからです。
不動産を”そのまま放置”ということは、「相続による不動産の移転登記手続き」を行わないことですから、既に亡くなった方の名義のままになっているということです。
放置しておいても、ほとんどの場合、何の不都合も生じないので面倒な手続きを回避してしまうのが人の心理ではないでしょうか。
そして、そのまま放置しておくと、例えば、次の相続、また次の相続、というように相続が続くと手続き自体も煩雑になっていくため、専門家でない限り、手をつけられない状態となり、結果的に所有者不明の不動産につながる可能性が出てきてしまいます。
このように相続を原因として”所有者不明の不動産”の発生を回避するため「登記を義務付ける」という動きが出てきています。
現在、法制審議会で検討され、来年秋にも関連法改正案が国会に提出される予定のようです。仮に時期がずれたとしても、数年のうちに「登記が義務付けられる」ことになるのではないでしょうか。
相続手続きの中で不動産の移転登記（名義を被相続人から相続人に変更すること）手続きは、一般の人にとっては煩雑で分かりづらく、面倒な手続きであるといえます、不動産登記の専門家である司法書士に依頼するにも、費用がプラスで必要になってきてしまうので、何となく先延ばしにしてそのままになりがちです。
その登記手続きの障害と言える煩雑な手続きを簡素化し、費用も軽減するという改正案のようですが、「義務を知りながら一定期間放置していた場合」には「過料を科す」という罰則も盛り込まれるようです。
まだこれから意見公募を行い、内容を詰めていく段階のようですから、どのような内容で決まるかは不明ですが、仮に「義務を知りながら一定期間放置していた場合」には「過料を科す」ということが決まった場合には、相続の現場に新たな問題というか課題のようなものが発生してしまうのではないかと思います。ここでいう「一定期間」がどのくらいの期間となるかにもよりますが、その期間内に遺産分割協議をまとめ、移転登記をしなければ「過料を科されてしまう」ということになると、その期間内に遺産分割を行わなければならなくなります（過料が科されることになった場合に、共同相続人間で責任追及争いのようなことが起こらないとも限りません）。
民法では、「共同相続人は被相続人が遺言で禁じた場合を除き、いつでも、その協議で遺産の分割をすることができる」と定めています。要は、遺産分割の期間は定められていないということです（因みに、遺産分割請求権は時効による消滅はありませんが、相続回復請求権は時効による消滅があるため期間制限があります）。
更に、「被相続人は遺言で、相続開始の時から5年を超えない期間を定めて遺産の分割を禁じることができる」とも規定されています。
「登記義務、過料」に係る「一定期間」と民法の「遺産分割に関する規定」との関係をどのように調整するのか、単純に改正関連法を民法の特別法という位置づけなのか、いずれにせよ、登記が義務付けられ、「一定期間」という期間が設定されることになると思われます。
現在、相続税法との関係で「10ヶ月」という期間制限がありますが、相続税に関係する相続の場合は、よっぽど揉めなければ、この期間内に遺産分割協議を終わらせて、相続手続きを全て終わらせるというある種の目標的な期間となっていて、ある意味、争いの長期化を防ぐ効果があるともいえます。
登記が義務付けられることで、不動産の所有者不明という問題を今後増やさなくするという効果が期待されますが、それに係る期間の設定（「一定期間」）が、相続税法の「10ヶ月」のように、遺産分割をまとめる目標期間のような役割を果たせるようなものになれば良いと思います。
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- 2019.12.13
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••• マンション価格の中期予測•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
マンション価格の中期予測
（一財）日本不動産研究所が、東京２３区のマンション価格と賃料の中期予測を発表しました。
＜日本不動産研究所＞http://www.reinet.or.jp/
日本不動産研究所は、昭和34年から不動産の調査研究・鑑定評価を行っている財団法人です。
こちらの発表によると、2021年以降のマンション価格は「微減する」という予測になるということです。
2020年のマンション価格は、107.8万円／㎡、2021年は、107.6万円／㎡、2025年は105.5万円／㎡という予測が発表されました。
例えば、70㎡のマンションで想定すると、2020年に7546万円のマンションが、2025年には7385万円になることになります。その差額は、161万円の価格減少となります。
この数字はどのように考えられるでしょうか。
・住宅ローン金利の推移
マンション購入において、もうひとつ注視しなければいけない要素が住宅ローンの金利です。
近年は空前の低金利といわれる状況が続いていましたが、ここ数か月は若干の金利上昇が続いています。
例えば、5年後に金利が0.1％上昇してしまっていれば、マンション購入価格が161万円下がったとしても、ローンの総支払額がほぼ同じくらい上昇してしまいます。
それほど金利の上昇は住宅購入において重要な要素なのです。
マンション価格の値下がりを待って、5年後の住宅購入を検討するとした場合でも、現在のお住まいが賃貸だった場合、その5年間は賃料を支払い続けることになります。
仮に、月15万円の賃貸に住み続けた場合、900万円以上の資金を消費し続けることになります。
900万円の資金を投下して、161万円の値下がりを待ち、結果、ローンの総支払額は変わらない、ということになってしまうこともあるのです。
もちろんポイントになるのは、住宅ローン金利の動向です。
5年後も現状の低金利が継続するのであれば、5年後の購入も検討の余地があると言えます。
ただ、金利が上がってしまっていた場合には、待っていた時間と費用が無駄となってしまいます。
・マンションの購入のポイントは
マンション価格や金利動向も踏まえた結論は、資産価値の下落しにくい物件を選ぶ、というポイントに尽きます。
日本不動産研究所の中期予測は、東京２３区の平均値となっていますが、やはり「駅近なのか」、「新耐震なのか」、「浸水などのハザードリスクはないか」などの要素によって、価格の下落率は変わってきてしまいます。
お住い購入を検討されている方には、現状の低金利の住宅ローンを活用しながら、資産価値の下落しにくい物件を選んでいただくことがベストかと思います。
弊社が提供する「TGK」では、「資産価値」という面に着目しながら、駅距離や街力、管理状況などを総合的に判定するシステムを採用しています。
ぜひ、「TGK」をご活用いただき、お住まい購入にお役立ていただければと思います。
また、実際に気になる物件がありましたら、お気軽にTGKティーガッツケイお問合せ下さい。
経験豊富な不動産のプロが、個別に目利きをしたうえでアドバイスをさせていただきます。
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投資・収益・マンション・土地・事業用地・売却・査定は大阪市西区不動産情報館
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- 2019.12.06
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••• 不動産会社に売却相談はしにくい？！皆様の大切な不動産を『売却エージェント or WEB』で評価します！•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
不動産会社に売却相談はしにくい？！皆様の大切な不動産を『売却エージェント or WEB』で評価します！
実はこっそり、リニュアル仲介の売却エージェントが不動産売却のご相談を受け付けています。
「売却価格は1円でも高く」「しかも迅速に」売却を実現したいと考えられる方は多いと思います。
しかし、市場には「良い物件」と「そうでない物件」が混在しており、今の不動産業界は「良い物件」が「悪い物件」に足を引っ張られるといった状況が多くあります。
その結果、本当は価値ある住宅や不動産がその価値を見過ごされて売却されています。私たちの売却活動の最大の特徴は「住宅の良し悪しをつまびらかにし、良い住宅の価値を見出す」点にあると考えています。
売却活動こそ、不動産事業者による差が大きくなると考えていますので、「不動産の資産性を正確に把握できる」その技術こそが、売主の皆様の最大利益であると信じてやみません。
当社のおススメ価格判定ツールは下記の通りです。を添付しましたので
■セルフィンでご自宅の資産性を判定して下さい！/マンションの場合は、全国マンションデータベースをご活用下さい！
リニュアル仲介の売却エージェントのご提案としては、ご自宅の客観的価値を「セルフィン」、「全国マンションデータベース」で判定して下さい。不動産会社に依頼しなくても、売却価格等が判断できます。
マンションは収益還元法、一戸建ては取引事例比較法を中心に用いて、価格の算定を行っています。また、自宅のネガティブ情報も把握できますので、ぜひ、ご活用下さい。
https://self-in.com/rchukai2 （セルフィン）
https://self-in.com/rchukai2/mdb （全国マンションデータベース）
■正式な価格査定をご依頼ください！
TGK仲介の売却エージェントのご提案としては、「セルフィン」、「全国マンションデータベース」を用いて、ご自身で売却価格の予想をしていただいたら、正式に当社に査定をご依頼いただければ幸いです。
当社は、特に収益一棟マンション、アパート等得意としています。マンションでも、住戸毎にコンディションが違います。現地確認を伴って詳細な査定を実施いたします。
https://rchukai.jp/form/sell/
■価値ある不動産である事を一つ一つ証明します
TGK仲介の売却エージェントのご提案として、「かし保険」付保住宅として売り出せば売却価格も上がり、成約までの時間も短くなります。
また、事前建物状況調査報告書を作成しておくことで、住宅購入者が建物のリスクなどについて合意の上で購入判断ができ、引き渡し後のトラブル回避にもつながっていくものと考えます。
https://www.rchukai.com/insp
住宅の売却にあたり、売主様（セラーズ）だけの利益を追求するサービスです。売主様にとって「高く」「早く」売却を実現できることは利益だと思います。
しかし、日本の不動産業界では築20年を超える木造住宅は価値が無いとされてきました。
TGK仲介の売却エージェントは、売主様が大切にされてきたお住まいを適切に調査し、「耐震改修」「住宅ローン控除対象物件への変更」「かし保険」「設備保証」「24時間365日サービス」等、買主様に購入しやすい環境を整備することで、「高く」「早く」売却することを目指します。
住宅購入に適切な環境を整備することで、リニュアル仲介の売却エージェントが「本来の適切な価格」での売却を実現します。
ぜひ、今後の不動産購入や売却の参考にお役立て下さい。
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- 2019.11.26
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•••自分の土地だと思っていたら、実は他人の土地だった！？土地境界と時効取得 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
土地購入時に気にしなければならないことの１つに、土地の境界問題があります。
どこまでが自分の土地で、どこからが隣の方の土地になるのでしょうか。
確認方法の第一は、現地の境界標です。
境界杭や境界鋲などがきちんと目視できるのかを確認する必要があります。
場合によっては、境界標が地中に埋まってしまっている、工事の際に紛失してしまっている、といったこともあります。
もし境界標が確認できないようであれば、隣地の方と立会のうえ、境界標の復元が必要になると思います。
次に確認する方法は、法務局で公図・測量図を取得することです。
公図や測量図は、法務局に保管された土地の境界を示した地図になります。
ただ、こちらの資料に関しては、大昔に作成されたままになっていて現況と一致していない、ということもあります。
その場合には、改めて測量をして、地図を書き換える作業が必要になります。
こうした確認の際に問題となるのが、現地の境界と地図上の境界がずれているケースです。
ずっと自分の敷地だと思っていた土地が、実は他人の名義だった、などということもあります。
この場合には、当該土地を譲ってもらう、買い取る、などの解決方法を図ることになります。
しかし、中には話し合いでは解決できず、裁判などに発展してしまうこともあります。
裁判になった場合の決着方法のひとつは、「時効による所有権取得」です。
民法では「善意・無過失で平穏かつ公然に10年間占有していた場合には、所有権を取得する」という規定があります。
「善意・無過失」とは、その土地が自分のものだと勘違いしたことに、悪気もなく過失もなかった、ということです。
例えば、購入した当時から自分の土地だと説明されていた、といったケースです。
その他にも「平穏かつ公然」とした条件もありますが、こうした要件が証明できれば、裁判所に所有権を認めてもらうことができます。
ただ、こうした裁判は費用や時間もかかってしまいます。
出来る限り、関わりたくない事例ですね。
まずは、購入を検討する際に、しっかりと境界や地図を確認し、トラブルの要素が含まれない物件を見抜くようにしましょう。
弊社が提供する「TGK」では、価格の妥当性や流動性などを判定することはできても、法律リスクや建築リスクなどまでを判定することはできません。
あくまでも「TGK」は目利きの第一歩としてご利用いただき、気になる物件は信頼できるエージェント（不動産のプロ）にご相談ください。
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- 2019.11.25
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•••2019 年10月度の不動産相場 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年10月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
10 月の東京都区部は78.90 万円/㎡と前年比で5.1％上昇し、10 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は39.55 万円/㎡と前年比で1.9％上昇した。
○神奈川県
10 月の横浜・川崎市は46.18 万円/㎡と前年比で2.3％下落した。神奈川県他は34.63 万円/㎡と前年比で5.3％上昇し、9 月に続いて前年同月を上回った。
○埼玉県・千葉県
10 月の埼玉県は32.58 万円/㎡と前年比で4.9％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.10 万円/㎡と前年比で2.7％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2019年10月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201910_summary.pdf
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！！
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- 2019.11.22
- ・・・遺産分割協議終了前の「預貯金の一部引出し」は慎重に・・・改正相続法の大半が2019年7月1日に施行され、施行から４ヶ月が経過すると、流石に、法律の専門家や相続の専門家以外の他分野の専門家でも改正相続法の内容を知るようになり、「このようなことができるようになりました」というような安易なアドバイスをすることもあるようです。
改正相続法では「各共同相続人は、遺産に属する預貯金債権のうち相続開始の時の債権額の3分の１に第900条（法定相続分）及び第901条（代襲相続人の相続分）の規定により算出した当該共同相続人の相続分を乗じた額については、単独でその権利を行使することができる。この場合において、当該権利の行使をした預貯金債権については、当該共同相続人が遺産の一部の分割によりこれを取得したものとみなす。（第909条の2、遺産の分割前における預貯金債権の行使）」という規定が新設されました。
2016年12月19日に預貯金債権についての判例が変更され、共同相続された一定の預貯金債権は、相続開始時に当然に相続分に応じて分割承継されるのではなく、遺産分割の対象となったことで、払戻しをする場合には共同相続人全員の同意を得ることが必要になってしまい、被相続人に扶養されていた共同相続人の生活費が簡単には払出すことができないなどの不都合が生じる可能性がありましたが、改正相続法による前述の新設規定（第909条の2）はこのような不都合を解消させる効果があるのと同時に、この規定が故のリスクも少なからずあります。
相続開始後、資金面での必要性が高いものとして葬儀費用がありますが、一般的に葬儀費用は喪主が負担するものとされています。しかし、葬儀費用は相続に係る経費として扱い、相続分とは別枠で考えるというご家族の相続パターンもあります。もちろん、祭祀承継者である相続人が喪主を務め、費用を負担し香典で補うという原則的な方法を採られるご家族もありますが、全てがそうであるとは言い切れない現実があります。
祭祀承継者である相続人が他の共同相続人には何も話さず、葬儀費用を被相続人の遺産から払うために、相続人が単独で、自らの権利の行使として被相続人の口座から一定額を払出した場合どうなるか。
葬儀費用支払いのため…当たり前のことです、祭祀承継者である相続人が単独で一定額の払出し…改正相続法で認められた権利ですから正規の手続きを踏んだものであれば何も問題ありません。
しかし、ここには「あるリスク」があります。前述しました民法第909条の2の後段に「この場合において、当該権利の行使をした預貯金債権については、当該共同相続人が遺産の一部の分割によりこれを取得したものとみなす」とあります。
これは、当該相続人に精算義務を課すもので、このケースでいえば、当該相続人は葬儀費用の支払いに充てるために払出しを行なったに過ぎないつもり（敢えていえば、共同相続人を代表して払い出しを行ったに過ぎないつもり）でいても、払い出した金額は当該相続人の相続分の一部であり、それを先に受け取ったことになってしまうのです。
当該相続人が祭祀承継者でもともと葬儀費用を自分が受け取った相続分から支払うつもりでいたのであれば問題ありませんが、別枠と考えていた場合にはトラブルの原因になりかねません。
この新設された規定も便利のように感じられますが、一歩間違えるとトラブル原因にもなりますので注意が必要です。
遺産分割協議がまとまる前でも、相続人は単独で預貯金の一定額を引き出せるようになった、といっても安易に権利の行使をしてしまうとトラブルの原因にもなりかねませんので、慎重にことを運ぶようにして下さい。 - 2019.11.22
- ・・・相続に時効はあるのか・・・
相続が開始し、葬儀等が終わり一段落すると、今度は、「何を」「いつまでに」やらなければならないのかという焦燥感に駆られることがあると思います。「いつまでに」やらなければならないのかというのは「相続人の義務の期限」といっても良いと思いますが、このような相続人の「義務」とは別に、相続人には「権利」もあります。では、この「権利」にも「期限」はあるのでしょうか。つまり、「権利」を行使しないと消滅してしまう「権利の時効」はあるのかという問題です。因みに、「時効」には”取得時効”と”消滅時効”がありますが、今回は、権利が消滅する「消滅時効」についての話となります。
相続の権利というと、まず最初に、「相続する権利」という基本的な権利があります。この「相続する権利」は推定相続人であれば、相続開始と同時に、当然に、権利として発生しますが、相続人自らがこの権利を行使するか否かを選択することができます。この権利を当然に行使するという時には、もともと当然に発生している権利ですから何もする必要はありません、今回のテーマである「時効」とは無関係で、そのまま何もせずに権利は行使できます、いわゆる「単純承認」という制度です。この「単純承認」に対して、「相続する権利はいらない、放棄する」という場合には熟慮期間である３ヶ月以内に手続きを取らなければ「相続権を放棄する権利」は消滅します、「限定承認」の場合も同じで、「相続権を放棄する権利」「限定承認する権利」は、原則、熟慮期間が経過するとできなくなりますので、「時効」による消滅と同じことになります。
熟慮期間内に相続放棄も限定承認もせずに相続を承認すると相続人となりますから、他の共同相続人と「遺産の分割」を協議しなければなりません。
この「遺産の分割」には特に期限がありませんので、いつまでに分割協議が調わないと権利がなくなるということはありません。だから、争いになった場合、必要以上に長引いてしまうのかもしれません。
次に、「遺留分」という制度に「遺留分侵害額請求権」という権利があります。これは、遺留分をもつ相続人（遺留分権利者）が、遺贈や贈与によって遺留分を侵害された（遺留分権利者の遺留分額に達しない）場合に成立する権利であり、遺留分権利者が、相続の開始及び遺留分を侵害する贈与又は遺贈があったことを知った時から１年間行使しなければ時効によって消滅します。また、除斥期間として、相続開始から10年が規定されています、10年経過すると権利が消滅します。
そして、あまり馴染みがないかもしれませんが、「相続回復請求権」というものがあります。これは、真正相続人（実際に相続権を有している相続人）が、表見相続人等の戸籍上は相続人でも、実際には相続権を有さない者（相続欠格者、相続廃除者など）により相続権を侵害されている場合に、それらの者に対して、遺産の返還請求をすることができる権利です。この権利は、相続権を侵害された事実を知ってから５年間行使しなければ時効によって消滅します。また、相続開始から20年を経過したときも消滅します。
以上のように、熟慮期間は３ヶ月、遺留分侵害額請求権は1年あるいは10年、相続回復請求権は5年あるいは20年という期間制限があります。この期間を経過すると「権利の行使」ができなくなるということです。
遺産分割には期限がありませんが、期限があると勘違いされている方もいますのでご注意ください。
今回は、熟慮期間、遺産分割、遺留分侵害額請求権、相続回復請求権、という相続法に規定されているものに関して、主だったものというスタンスでお話ししましたが、相続全体をみますと、税法上の期間制限等もありますので、相続の形態によって関わってくるものの期限にはご注意ください。
- 2019.11.18
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•••自宅に居ながら不動産売却査定（AI評価）！『全国マンションデータベース』を活用してみませんか？ •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
自宅に居ながら不動産売却査定（AI評価）！『全国マンションデータベース』を活用してみませんか？
■マンションの資産価値を知りたい方はぜひ、『全国マンションデータベース』をご活用下さい！
本日、マンションをお持ちの方は必見！気になるマンションの相場価格（過去最大6年）や偏差値を調べてみませんか？！
個人情報登録は必要ではありますが、定期的にチェックしていただくツールとしてもご活用いただけます。
その名は『全国マンションデータベース』です。本データベースは日本全国のマンション情報をまとめた総合情報サイトです。
https://self-in.com/rchukai2/mdb （全国マンションデータベースのトップページ）
ちなみに全国マンションデータベースでは『マンションの外観写真/概要/偏差値/口コミ情報/推定売却価格/過去の販売相場/過去の賃料履歴/過去の賃料相場』等が判断できます。
この機会に気になるマンションの偏差値はいくつぐらいか、地域で何位ぐらいのマンションなのかを調べてみませんか？！
全国マンションデータベースは95％以上の分譲マンションのデータをカバーしておりますますので、マンション購入をご検討の方には見ごたえのある内容だと思います。
参考までに当社がある新宿区では下記のマンションが偏差値において上位ランキングを占めています。口コミ等の情報は個別でご確認いただければ幸いです。
＜新宿区マンション偏差値ランキング＞
第1位：富久クロス、第2位：ザパークハウス西新宿タワー６０、第3位：ラトゥール新宿グランド、スカイフォレストレジデンスタワーアンドスイート
隣接自治体の全国マンションデータベースの偏差値ランキングは下記の通りです。
＜千代田区マンション偏差値ランキング＞
第1位：ワテラスタワーレジデンス、パークコート千代田富士見ザタワー、第3位：東京パークタワー、プラウドタワー千代田富士見
＜港区マンション偏差値ランキング＞
第1位：パークコート赤坂檜町ザタワー、第2位：ザ六本木東京クラブレジデンス、第3位：パークコート浜離宮ザタワー
＜文京区マンション偏差値ランキング＞
第1位：アトラスタワー小石川、アトラスタワー茗荷谷、第3位：ラ・トゥール飯田橋
＜渋谷区マンション偏差値ランキング＞
第1位：ブリリアタワー代々木公園クラッシィ、第2位：代官山アドレス ザ・タワー、ザ・パークハウス渋谷美竹、代官山アドレス、シティタワー恵比寿
＜中野区マンション偏差値ランキング＞
第1位：クラッシィタワー東中野、第2位：中野ツインマークタワー、第3位：パークタワー東中野
＜豊島区マンション偏差値ランキング＞
第1位：ブリリアタワー池袋、第2位：エアライズタワー、第3位：アウルタワー
■買い替えや区分の不動産投資をご検討の方にはおススメな『全国マンションデータベース』
買い替えや区分の不動産投資をご検討の方は、地域で1番目のマンションかなど、気になる情報をお調べいただけます。
ランキングを把握し、資産価値の高そうなマンションをお選びいただくだけで、購入後のリスク回避にもつながるものと存じます。
（本データベースをご覧いただくと、偏差値や地域のランキングが高いマンションの方が資産価値の高いマンションである事も判ってきます。）
■『全国マンションデータベース』では過去の販売相場が確認できます！
またおススメなのが、マンションごとに過去の販売相場が確認でき、値下がりが小さいマンションなのか、値下がりが大きいマンションなのかが判断できます。
折れ線グラフが付いていますので、価格の動きも確認でき、非常に分かり易いです。個人的には、賃貸市場に出した際の賃料履歴データもありますので、物件価格が高いのに、賃料が取れない物件などもご覧いただけます。
現在、住宅購入をご検討の方は、いつかは売却するシーンなども出てきます。
ぜひ、今後の住宅購入や売却の参考にお役立て下さい。
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- 2019.11.11
- 「相続させる旨の遺言」と対抗要件の関係性の変更
相続において一番の問題は、遺産の分割方法をどうするかということですが、遺産分割協議がまとまらない場合には法定相続分に応じた分割等を検討されることになります。
民法（相続法）においては、「各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する（第899条）」とあります。つまり、持分は相続分によって決まるということになりますから、遺産の中に不動産がある場合には、法定相続分に応じた所有権の承継が原則となるということです。
この原則を変更することができるのが遺産分割協議であり、遺言者が生前に作成した遺言であるということは既にご存知のことかと思います。
そして、いわゆる「相続させる旨の遺言」により特定の相続人が遺産である不動産の承継を指定された場合には、登記なくして第三者に対抗できるという判例により、当該相続人は相続債権者等の第三者に対して、当該不動産の移転登記をしていない場合でも、自身の権利を主張し、差し押さえ等の無効を主張できた（対抗することができた）のが、令和元年6月末日までのお話です。
改正相続法が施行された令和元年7月1日より、この判例を覆す規定が施行されました。
その規定というのは新設規定で、「相続における権利の承継は、遺産分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第901条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない（第899条の2第1項）」というものです。
「相続させる旨の遺言」（「特定財産承継遺言」という略称がつきました）により特定の相続人が遺産である不動産の承継を指定された場合、「法定相続分を超える部分」に関しては、登記なくして第三者に対抗することができなくなりました。
相続人が長男と二男の二人だけの場合、「甲不動産を長男と二男に持分2分の１（50％）ずつ相続させる」という遺言内容であれば、法定相続分通りなので、長男も二男も登記をしなくても自身の権利を第三者に主張する（対抗する）ことが可能ですが、「甲不動産を長男に持分100％で相続させる」という遺言内容のときは、長男の法定相続分2分の１（50％）を超えているので、「その法定相続分を超えた部分（本来であれば二男の持分である50％）」に関しては登記をしなければ第三者に自身の権利を主張する（対抗する）ことができないということになります。
例えば、「甲不動産を長男に持分100％で相続させる」という遺言があった場合、長男が移転登記をする前に、第三者である二男の債権者が二男の持分2分の１に対して差し押さえをしたとき、長男は第三者である二男の債権者の差し押さえに対して無効を主張することができず（対抗できず）、その差し押さえは有効なものとなってしまい、長男はすんなりと甲不動産の全ての所有権を取得することができなくなってしまうわけです。
相続法の改正により今までの判例が覆された例ですが、相続における移転登記の重要性が見直されるきっかけになるのかもしれません、また、この新設規定に伴い、対抗要件を具備する行為を遺言執行者ができるようになった（但し、改正法施行以降に作成された遺言から適用）ことも見逃せないポイントです。
相続法改正、専門家に相談してみてください。 - 2019.11.11
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••• 中古戸建 建物未登記部分がある場合の注意点•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
中古戸建は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。
増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いです。相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。
登記上の面積や登記されている建物図面の計上と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。また、増築ではなく減築している（建物の一部を取り壊している）こともあります。
増築部分などの未登記があるときの注意点
増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。
売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、また、そのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。
未登記があると、最も現実的な問題は金融機関からの指摘です。住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを条件として付けられることが大半です。この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。昨今では、わずかだったとしてもすべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、ローンを受けて不動産を購入する場合、この未登記部分を売主様の費用負担と責任においてに登記してもらうのを前提で検討されることをお勧めします。
このように、引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、話がややこしくなります。増築したことによって、床面積が増加し指定制限の容積率等オーバーしている違反建築の物件であった場合は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう！
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- 2019.10.28
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•••欠陥住宅とは •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
欠陥住宅とは、建築基準法などの基準を満たしていない住宅や設計図通りに施工されていない住宅、安全性や快適性などに不具合をきたす住宅のことをいいます。
欠陥住宅には様々な原因があり、コストダウンのために目に見えない部分を手抜きしたり、品質を落としたりする意図的なものと、意図はしていなくても、設計者や施工者の技術不足やミスによるものがあります。
また、注文住宅などで多く発生するのは、建て主と建築業者間の意思の疎通が図れていなかったため、建て主のイメージと違った建物や箇所になってしまった場合なども欠陥住宅と呼ばれることもあります。
欠陥住宅を購入しない為の内見の際のチェックポイント
1. ビー玉やピンポン玉を床の真ん中に置いて転がらないかの確認してみる。（居住中は不可）
2. 床を隅々まで踏んで歩いてみて、フローリングの浮き沈みや感触の違和感がないか確認してみる。
3.部屋の隅やクロス・木製建具にカビや黒ずみ、水の浸みた跡などがないかの確認。
4.窓や戸がスムーズに開閉できるのかの確認。
5.窓や戸を閉め切った時に、薬臭さやカビ臭さがないかの確認。
いかがでしょう。
内見の際、特に特殊な道具などなくても自分で確認することはできます。
また欠陥ではなく軽微な不具合となるものあります。
軽微な不具合とは、例えば、壁クロスの破れやはがれ、基礎部分のヘアクラック（髪の毛程度の細さのひび割れ）、建具のちょっとした建て付けの悪さなどです。
特に木造建築物の場合はその性質上、空気の乾湿の変化によって、建て付けに変化が出る場合があります。
軽微とはいっても補修費用が掛かりますので購入前に見つかった不具合は売主負担で補修が可能なのか、現況有姿（そのままの状態）での引き渡しなのか、契約前にきちんと確認しておくことでトラブルを未然に防げるのではないでしょうか。
欠陥住宅だと判断することは一般の方が目視だけで判断することは非常に難しいことです。建築士によるインスペクション調査することをお勧め致します。
リニュアル仲介では内見の際同行してお客様と一緒に物件の確認をします。
また購入を検討される物件に関しては有料にはなりますが建築士によるインスペクションをお勧めいたします。
気になる物件がございましたらお気軽にご相談下さい。
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- 2019.10.25
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•••炎は癒し効果 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
炎は癒し効果！！
炎には癒し効果があるのをご存知ですか？
大阪ガスのエネルギー技術研究所にて実験された結果
・二人の距離が縮まる。
・会話中に暖炉を見る回数が多い
・会話開始後の時間の経過とともに相手の話にうなずく回数が増える傾向にあり、会話中に「会話が途切れる時間」が減る
暖炉のある部屋の方が、癒されると感じ、親近感が増しコミュニケーションが促進されるという結果がでたそうです。
日常生活の中で炎を見る機会が少ないと思いますが最近ではひとりでキャンプに行き炎をみてリフレッシュする方も増えているそうです。
そこで家いながら毎日炎を見る事がでるかを調べてみました。
暖炉やバイオエタノール暖炉、薪ストーブなどがありました。
ちなみに暖炉と薪ストーブの違いはガラスの扉の有無です。
そしてどちらが暖かいのかというと薪ストーブの方だそうです。
暖炉は周りは温かくても、部屋全体を温めるにはかなりの薪を焚かなければいけませんが
薪ストーブは、ストーブ自体を温めて、そこから熱を発生させるため、部屋の大きさとストーブの大きさにもよりますが、小さな薪ストーブでもかなりのスペースを温めることができます。
暖炉は自火の熱で、薪ストーブは本体から出る熱というのが大きな違いです。
バイオエタノール暖炉はちいさなもの観賞用みたいでしたが、メーカーによっては高い暖房能力を有し、15畳から40畳程度までの空間を暖める事が可能のようです。
デザイン性も優れていて炎をみながら心的ストレスを解消し心をリセットする効果がある暖炉はかなり興味を持ちました。
私が見たサイトです。
詳しい詳細は下記まで
バイオエタノール暖炉
http://www.ecosmart-fire.jp/
薪ストーブ
https://www.aplusinc.jp/?utm_source=yahoo&utm_medium=cpc&utm_campaign=01_C_01bigkeyword
いかがでしょうか、これからマイホームをお考えの方は炎は癒し効果を取り入れて見てはいかがでしょうか。
たたし、調べた結果、導入費用、燃料費、維持費は通常の暖房機器より費用はかかるようです。
また調べた中には囲炉裏というものがありましたが小さなお子様がいらっしゃるご家庭では安全性に欠けるので難しいでしょう。
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- 2019.10.24
- ・・・遺言作成…相続人に明かす？明かさない？・・・
遺言を作成するのには様々な理由があり、遺言者にも様々な想いがあると思います。そのような遺言作成には「争族防止」という効果がありますが、遺言の作成の仕方や作成した遺言の扱い方によっては遺言者の想いとは違う方向に行ってしまうことがあります。
遺言は遺言者の最終意思として遺言による相続分や分割方法の指定は法定相続分に優先されます、すなわち民法で規定される法定相続分に変更を加えることができる唯一の手段で法定相続分に対して指定相続分といいます。
相続が開始して遺産分割を行う際にはまずは遺言の有無を確認します。第一に遺言による指定が優先されるからです。遺言が無い場合に共同相続人による遺産分割協議が行われ遺産の帰属先を決めることになります。
遺言は相続開始後の遺産分割においては最も力のあるものと言っても過言ではないでしょう。しかし、最も力のあるものであるが故に争いの元になってしまうこともあります。自分に不利な指定がされている（当該相続人の個人的な基準による場合でも）相続人にとっては遺産分割において最も力のあるものによる指定ですから黙っているわけにはいかなくなり争いへの道を辿り始めるのです。
このような状況を見越して、文句を言う奴がいるから遺言を作成したことは黙っていよう、などと考える人もいることでしょう。
相続の専門家を名乗る人の中にも、余計な争いを起こさないためにも遺言を作成したことは黙っておきましょう、と助言する人もいるようです。
果たして、これで良いのでしょうか？
文句を言う奴がいるから、、、余計な争いを起こさないためにも、、、ということは遺言の内容自体に「争いの火種」となるような何かがあるということではないでしょうか。
遺言の内容自体に「争いの火種」となるような何かがあって、遺言作成時に相続人に遺言の内容を明かして争いになるようであれば、相続開始後の遺言執行時に初めて遺言の内容を知った場合には必ずと言って良いほど争いになるのではないでしょうか、ましてや相続開始後では遺言者は既に他界していますので遺言者の口から真意を聞くことはできません。
遺言者の意志を実現させるためにも遺言を作成したことは伏せておくべき、という人もいますが、場合によっては、共同相続人全員の意思により遺言と異なる遺産分割も可能ですから、遺言者の意志を実現させるために、、ということにもなりません。
遺言作成を相続人に明かす明かさないに重きを置くのではなくて、遺言の内容自体に重きを置かなければなりません。
介護の問題や事業承継の問題などが関係して、ある相続人には有利な、また、ある相続人には不利な遺言内容になることもあるでしょう、しかし、それを明かすか明かさないかではなくて、内容をよく吟味して揉めないような遺言内容にしていかなければならないと思います。さらには、揉めないために、遺言作成だけではなく遺言者から各相続人に対して話をしていくというのも重要です。
遺言作成は「円満相続」に向かうためのものだと認識して、相続全体をみて遺言作成+αの準備が必要ではないかと思います。
- 2019.10.23
- ・・・相続における夫婦間贈与の利用価値・・・
相続対策と一口に言っても様々なものがあります、その中の一つに生前贈与という方法がありますが、一般的に採り挙げられているものの多くは子供や孫に対する贈与です。
生前贈与を考える上で子供や孫など直系卑属を対象にするのは当然のことですが、相続開始後に1人遺されてしまう配偶者のことも考える必要があるのではないかと思います。
遺された配偶者のこととは、大原則として配偶者の生活基盤の確保です。
遺された配偶者も高齢になっていることが多く、新たに生活基盤を築くことは困難であるといえます。
今回の民法の改正で「配偶者居住権」という制度が新設されましたが、これに関しては別の機会に改めてお話しするとして、今回は別の新設措置である「婚姻20年以上の夫婦間における居住用不動産の贈与等に関する優遇措置」についてお話ししたいと思います。
「居住用不動産」つまり「自宅不動産」ということになりますが、今までもそしてこれからも住み続ける場所であり、生活環境の基盤であることは間違いありません。そして、多くの場合、夫婦2人で作り上げ維持してきた生活の基盤です。
これが、相続を機に壊れてしまうケースがあり、相続における問題の一つとなっていました。
何故壊れてしまうのか、それは遺産分割という権利の主張の場が引き起こす悲劇ともいえるのかもしれません。
例えば、父が亡くなり母と子供2人が相続人で、遺産は自宅不動産と預貯金少々というケースで、
子供2人はすでに独立し自宅も保有していて自分の子の教育費や住宅ローの支払いで大変な思いをしているような状況で、相続が開始して、少しでも多く貰いたい、法定相続分は確保したいなどと自分の権利の主張を通そうとしたら、遺産に現金が少なく、公平に分けるために不動産を現金化しようというような話になった場合には、母は住み慣れた家を売却して現金を作らなくてはならなくなってしまうかもしれません。母の生活基盤は失われます。仮に、遺言で母に自宅不動産を相続させようとしていた場合でも、遺留分減殺の問題が発生してしまうと自宅不動産を売却ということもあり得ます。
このようなケースは珍しいことではないので、予てから「遺された配偶者の生活基盤の確保」というものが問題視されてきました。
今までも居住用不動産を配偶者に生前贈与した場合の相続税法上の特例は有りました。婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭贈与がなされたとき、基礎控除110万円の他に最高2,000万円まで控除できる、という特例です。
しかし、生前贈与が行われた場合に生計の資本としての贈与となると特別受益に該当して、遺産分割時に持戻しをして相続分を計算しなければならず（これは民法上の問題です）、これによって、配偶者の相続分が少なくなり、生活基盤の一つである現金の取得分が微々たるもの、あるいは、無くなってしまうこともありました。居住用不動産の生前贈与の最大のネックであったともいえます。
しかし、今回の民法改正で、「婚姻20年以上の夫婦間における居住用不動産の贈与等に関する優遇措置」が採られ、「被相続人が異なる意思表示をしない限り、婚姻期間が20年以上の夫婦の一方である被相続人が、他の一方に対し、その居住の用に供する建物又はその敷地について遺贈又は贈与をしたときは、当該被相続人は、その遺贈又は贈与について第1項（特別受益の持戻し）の規定を適用しない旨の意思表示をしたものと推定する」ことになりました。
これによって、前述したような特別受益の持戻しによる不都合も解消され、遺された配偶者の生活基盤が確保されることになります。
この優遇措置は今年の7月1により施行されます、相続税法の特例と合わせて、上手く活用していければ良いと思います。
- 2019.10.21
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•••IT重説が仮スタート！不動産取引のIT化は加速するのか？ •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
令和1年10月1日より、ITを活用した不動産売買に係る重要事項説明等の社会実験がスタートしました。
不動産取引において欠かせない重要事項説明を面前で行うのではなく、テレビ電話などのネット上にて完結させようという試みです。
現在の法律では、国家資格者である宅地建物取引士が対面にて取引の重要な事項を説明する、という義務が宅建事業者には課せられています。
ところが最近では、海外に居住している、所有者が複数いて居住地がバラバラなど、対面での説明をすることが困難な事例も増えています。
こうした手続きにITを導入することで、手間や時間、コストを削減することが可能になるという目論見です。
今回の社会実験では、不動産売買について約60社が社会実験参加事業者として認定されました。
来年の9月末まで、この認定を受けた事業者は、ITによる重要事項説明を行い、その結果を検証していくことになります。
現時点では、すべての宅建事業者がIT重説を取り扱えるわけではないことに注意が必要です。
IT重要事項説明の具体的な手順としては、
①説明を受ける方に同意の確認
②IT環境の確認
③重要事項説明書等の事前送付
④説明中の録画・録音
⑤宅地建物取引士証の提示
⑥本人確認
⑦情報管理
⑧実施報告
⑨国土交通省等への資料送付
という工程を踏むことになります。
ここでの、アンケート調査や、トラブルの有無などをまとめて検証したうえで、正式な重要事項説明の方法として採用されていくことになりそうです。
今回のIT重要事項説明も大きな変化ではありますが、それでも不動産取引にはまだアナログな要素が大きいと感じます。
不動産取引へのブロックチェーン技術の応用など、今後も不動産取引の形態が大きく変わっていく要素は多分にあるかと思います。
こうした変化が起こることで、より不動産取引がわかりやすく、買い手にとって負担の少ない手続きになっていけばと思います。
新しい情報がありましたら、引き続きご紹介させていただきます。
【不動産の価値とリスクを一瞬で判断】
https://self-in.net/slp/index.php?id=osaka-nishi03
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- 2019.10.21
- ・・・相続発生！誰に相談・依頼する？・・・
相続が発生したときに戸惑いや不安等が起こります、それは、相続に関して何をすれば良いのか分からないということから漠然としたものとして起こります。
昔と違い相続に関する情報は溢れています、溢れているが故に何が正しい情報なのか取捨選択しなければならないという苦労もあると思います。
その取捨選択しなければならない苦労の一つが、相談や依頼をする専門家選びです。
相続は人生のうちで数回しか経験しないことなので、初めての方はもちろんのこと、一次相続を経験した人でも二次相続の時には法律や自身を取り巻く環境の変化等により、自分の経験知識だけでは対応できないこともあり得ます。
また、多くの場合、相続手続きがすべて終了するまで仕事を休むことはできませんし、相続人が地方に分散している場合などはなかなか上手くまとまることもできません。
そのような時に頼りになるのが相続の専門家です。
一昔前までは、相続の専門家とは税理士であると認識が一般的に多くありました、またそれ故に、相続税に関係しない場合は相続は関係ない（自分とは関係ないもの）という間違えた認識が広まり、相続税に関係しない人は自分や家族の相続について考えない（準備しない）ため、結局のところ調停や審判の件数が増えていったということにも繋がっていたようにも思えます。
最近では良くも悪くも様々な情報が発信されているので、相続の専門家＝税理士という認識は薄れてきているようです。
では、相続に関して相談や依頼をするときに誰を選べば良いのか、どの専門機関（各種士業を含む）を選べば良いのか、という疑問や不安が出てくると思います。
ネット情報の中には、相続税に関係ない場合には司法書士や行政書士、相続税に関係する場合には税理士、揉めている場合には弁護士、というように杓子定規に定めているものもあります。
また、他の士業の業務を自分の浅い知識の中で定義付けして、最終的に自分（自分の資格士業）が優れているように見せかけているものもあります。
何れにしても、他を落として自分を上に挙げて優位性を主張しようとするものと思われます。
このような情報に惑わされず専門家を選ぶにはどうしたら良いのでしょうか。
まず第一には、自分との相性をみることです。話し易さや、醸し出す雰囲気など、なんとなく感じるものがあるかと思います。何かマイナス要素として引っかかるものがあるか否か、何もなければ特に気にする要因ではありませんので、こだわる必要はありません。
次に専門性、相談者の質問等に自分の専門分野に関して的確に答えられるか否か。
そして、これが見極めのポイントにもなるかもしれませんが、自分の専門外についてはどのように対処するのか。
紹介します、提携先に依頼します、専門外は行いません、などいくつかの対応があると思いますが、自分の専門外に関して自分は全く関わらない（知らない）というスタンスの専門家は避けたほうが良いと思います。
なぜなら、例えば、相続税に関係している人で不動産もあるような場合、税理士と司法書士が必要になってきますが、各々が縦割りで連携なく仕事をしてしまうと司法書士が関与した遺産分割では税務上の問題が発生したり、税理士が指導して作成した遺産分割協議書では登記できないというような問題が発生したりすることが少なからずあるからです。
このような場合であれば、両者が遺産分割協議書の作成まで協力する必要があります。
相続は複数の専門分野が関係しますので、他の分野を少しかじったくらいではなかなか上手くいかないのが現実です。例えば、遺言の作成に関しては相続専門と称していても税理士に依頼するのではなく、相続専門を称している司法書士や行政書士に依頼するのが安全です。
士業であれ、その他の専門機関であれ、最近は優秀な民間資格も出ていますが、相続の対応は、多くの場合、1人の専門家だけではカバーしきれないのが現実です。その場合にその窓口として最初に接する専門家がどのような対応をするのか、初回面談の時に確認すると判断材料になると思います、依頼して良い専門家か、依頼しない方が良い専門家か。
- 2019.10.18
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令和1年10月1日より、ITを活用した不動産売買に係る重要事項説明等の社会実験がスタートしました。
不動産取引において欠かせない重要事項説明を面前で行うのではなく、テレビ電話などのネット上にて完結させようという試みです。
現在の法律では、国家資格者である宅地建物取引士が対面にて取引の重要な事項を説明する、という義務が宅建事業者には課せられています。
ところが最近では、海外に居住している、所有者が複数いて居住地がバラバラなど、対面での説明をすることが困難な事例も増えています。
こうした手続きにITを導入することで、手間や時間、コストを削減することが可能になるという目論見です。
今回の社会実験では、不動産売買について約60社が社会実験参加事業者として認定されました。
来年の9月末まで、この認定を受けた事業者は、ITによる重要事項説明を行い、その結果を検証していくことになります。
現時点では、すべての宅建事業者がIT重説を取り扱えるわけではないことに注意が必要です。
IT重要事項説明の具体的な手順としては、
①説明を受ける方に同意の確認
②IT環境の確認
③重要事項説明書等の事前送付
④説明中の録画・録音
⑤宅地建物取引士証の提示
⑥本人確認
⑦情報管理
⑧実施報告
⑨国土交通省等への資料送付
という工程を踏むことになります。
ここでの、アンケート調査や、トラブルの有無などをまとめて検証したうえで、正式な重要事項説明の方法として採用されていくことになりそうです。
今回のIT重要事項説明も大きな変化ではありますが、それでも不動産取引にはまだアナログな要素が大きいと感じます。
不動産取引へのブロックチェーン技術の応用など、今後も不動産取引の形態が大きく変わっていく要素は多分にあるかと思います。
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- 2019.10.17
- ・・・相続発生！誰に相談・依頼する？・・・
相続が発生したときに戸惑いや不安等が起こります、それは、相続に関して何をすれば良いのか分からないということから漠然としたものとして起こります。
昔と違い相続に関する情報は溢れています、溢れているが故に何が正しい情報なのか取捨選択しなければならないという苦労もあると思います。
その取捨選択しなければならない苦労の一つが、相談や依頼をする専門家選びです。
相続は人生のうちで数回しか経験しないことなので、初めての方はもちろんのこと、一次相続を経験した人でも二次相続の時には法律や自身を取り巻く環境の変化等により、自分の経験知識だけでは対応できないこともあり得ます。
また、多くの場合、相続手続きがすべて終了するまで仕事を休むことはできませんし、相続人が地方に分散している場合などはなかなか上手くまとまることもできません。
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一昔前までは、相続の専門家とは税理士であると認識が一般的に多くありました、またそれ故に、相続税に関係しない場合は相続は関係ない（自分とは関係ないもの）という間違えた認識が広まり、相続税に関係しない人は自分や家族の相続について考えない（準備しない）ため、結局のところ調停や審判の件数が増えていったということにも繋がっていたようにも思えます。
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なぜなら、例えば、相続税に関係している人で不動産もあるような場合、税理士と司法書士が必要になってきますが、各々が縦割りで連携なく仕事をしてしまうと司法書士が関与した遺産分割では税務上の問題が発生したり、税理士が指導して作成した遺産分割協議書では登記できないというような問題が発生したりすることが少なからずあるからです。
このような場合であれば、両者が遺産分割協議書の作成まで協力する必要があります。
相続は複数の専門分野が関係しますので、他の分野を少しかじったくらいではなかなか上手くいかないのが現実です。例えば、遺言の作成に関しては相続専門と称していても税理士に依頼するのではなく、相続専門を称している司法書士や行政書士に依頼するのが安全です。
士業であれ、その他の専門機関であれ、最近は優秀な民間資格も出ていますが、相続の対応は、多くの場合、1人の専門家だけではカバーしきれないのが現実です。その場合にその窓口として最初に接する専門家がどのような対応をするのか、初回面談の時に確認すると判断材料になると思います、依頼して良い専門家か、依頼しない方が良い専門家か。
- 2019.10.15
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••• 2019 年9月度の不動産相場•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年9月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
9 月の東京都区部は78.53 万円/㎡と前年比で3.1％上昇し、9 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は39.96 万円/㎡と前年比で1.2％下落した。
○神奈川県
9 月の横浜・川崎市は48.07 万円/㎡と前年比で7.1％上昇し、4 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。神奈川県他は31.59 万円/㎡と前年比で5.9％上昇し、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。
○埼玉県・千葉県
9 月の埼玉県は32.55 万円/㎡と前年比で1.9％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.79 万円/㎡と前年比で4.1％上昇し、8 月に続いて前年同月を上回った。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2019年9月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201909_summary.pdf
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- 2019.10.11
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••• マンション管理組合の役割と今後増えるであろう「住人経営マンション」とは•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
■空き家が増える理由をご存知ですか？
マンション（区分所有の住宅）でも空き家が増えています。2018年度のマンション総合調査（国土交通省）で空き家率は平均2.7%ですが、築45年を過ぎると約1割となり、20%を超えるマンションも約1割存在するようです。比較的、築浅のマンションでも投資目的で購入され、約2割が空き家という事例があるようです。また、空き家が増える要因としては投資目的のほか賃貸希望だけれど借り手がなかったり、相続放棄による所有者未確定など理由は様々です。今後は、空き家が急増しますので、現段階での具体的な対策を考える事は急務のようです。
またマンションで空き家が発生してもあまり問題が発生しないのではないかと考える方もいますが、そんな事はありません。マンションは一見、ドア部分を見ると、住人が住んでいるのか、空き家になっているかは分かりません。しかし、水道をつかわないと異臭が発生したり、住戸に立ち入っての点検や工事ができませんので、知らず知らずのうちに床や畳等は朽ちてしまいます。また、管理費や修繕積立金が滞納がちとなり、所有者不明住戸の発生等にもつながってきます。結果、マンションのゴースト化にもつながってきます。
■空き家率のステージでマンションのゴースト化が進行する？！
管理上の課題は空き家率のステージで深刻さが異なるようであり、下記の段階で問題が深刻化していくようです。
ステージ1（空き家率10%未満）：日常的にも長期的にも問題はさほど表面化せず、管理組合の対応次第で対処できる。
ステージ2（空き家率10%～20%未満）：日常的な管理組合の対応ではやや困難となり、長期的な展望も持ちにくくなる。総会への出席率が低下し、理事会の開催にも影響が出る。長期修繕計画の策定も滞り、積立金不足になりがちです。
ステージ3（空き家率20%～50%未満）：理事会や総会の開催といった運営管理がより困難なり、当然長期的な取り組みが難しくなります。長期修繕計画を見直す体制が不十分となり、修繕積立金が足りるかどうかすら把握できない状態になりがちです。管理の負のスパイラルに陥ることになる。さらに空き家化が大幅に進みます。
ステージ4（空き家率50%～）となると、エレベーターが止まり、ガス・電気・水道の供給にも支障が出るなど居住が困難となる例が見られます。
■今後増えていく可能性のある『住人経営マンション』とは？！
空き家の状態はマンションの築年数や立地だけで決まるわけではなく、管理の努力で異なります。分譲マンションの管理は管理会社主導で運営されているケースが一般的ですが、最近は時間に余裕のあるシニア層が理事長となり、マンションの不具合を自主的に改善していくシーンが増えているようです。また、最近では企業勤めの若い層が自ら理事長等に立候補し、『企業経営』などの視点をもって、マンションの資産価値に影響を及ぼしそうな課題を住人自らが考えていくようなマンションが増えているようです。ホームページやSNSを活用した情報発信、ビジョンや戦略の策定、なかには複数のマンションで連携するような動きなどもあり、そのようなマンションを「住民経営マンション」といって、注目されるシーンも増えています。
マンション購入をご検討いただいている方は、検討されるマンションの資産価値を意識した管理や修繕を管理会社任せにするのではなく、自らが気に掛けていく事が重要な時代になってきました。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。
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- 2019.10.11
- ・・・自筆証書遺言の検認、今までとこれから・・・
今回の民法（相続法）改正により、曖昧なものが明確になったり、厳格なものが緩和されたりと様々な変更が行なわれましたが、それに伴い新たな制度が創設もされました。
その一つが「法務局における遺言書の保管等に関する法律（遺言書保管法・2020年7月10日施行）」の制定による「自筆証書遺言の保管制度の創設」です。
これにより何が一番変わるのかというと、この制度を利用した場合には家庭裁判所における自筆証書遺言の「検認」が不要になるということです。自筆証書遺言利用の最大の障壁となっていたと言っても良い「検認」が不要となることで、遺言作成を促進しようという狙いもあるようです。（自筆証書遺言方式緩和も遺言作成を促進する狙いがあるようです。）
自筆証書遺言は公正証書遺言に比べ、遺言者が1人で作成できるという意味においては手軽に作成できる遺言ですが、法的要件を満たす必要があること、相続開始後には家庭裁判所の「検認」を受けなかればならないこと、偽造・変造、破棄、紛失などのリスクがあることなど、手軽に作成できそうでいて法的障壁や心ない者によるリスク等などもありました。
今回の新制度を利用すれば前述したような法的障壁のみならず偽造・変造、破棄、紛失等のリスクも回避できるというメリットがあります。
では、今後新制度によって自筆証書遺言がどうなるのか、特に「検認」はどうなるのか、簡単にみていきたいと思います。
自筆証書遺言を作成した場合に、遺言をもとに遺言執行をするときは、家庭裁判所の発行する「検認済証」が必要になります。金融機関等の手続きの際には自筆証書遺言の写しとともに「検認済証」の提出が求められます。
「検認」は遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申立書を提出して行ないます。その際に、遺言者の出生から死亡までの戸籍謄本と相続人の属性に応じた戸籍謄本を添付しなければならず、一般の方が行なうには手間のかかる作業となります。その後、家庭裁判所から「検認期日」の通知が来ますので、相続人は原則として出席しなければなりません。
このように、遺言者にとっては比較的楽な自筆証書遺言ですが、相続人にとってはかなり手間のかかる遺言になってしまうわけです。
公正証書遺言には手が出しづらい、しかし自筆証書遺言では「検認」の手間などを考えると作成を躊躇してしまう、などの理由で遺言作成を先送りにしていた方などは今回の法改正により自筆証書遺言が制度的に利用し易くなったのかもしれません。
「法務局における遺言書の保管等に関する法律（遺言書保管法・2020年7月10日施行）」は遺言者自身が遺言書保管所である法務局に遺言書の保管申請を行ない、法務局の遺言書保管官が申請された遺言が民法968条の規定を満たしているかなど外形的審査を行うので、自筆証書遺言の法的要件を満たさないというリスクは解消されます。そして、遺言者の本人確認により、当該遺言が申請者本人のよって作成されたものであることを確認します。また、法務局が保管することで隠匿・変造、紛失リスク等も解消されます。
このようなことから、検認手続きで行なわれてきた遺言書の状態の確定や現状を明確にする必要性が低いということで、「自筆証書遺言の保管制度」を利用した場合には「検認」は不要ということになります。
では、「自筆証書遺言の保管制度」を利用しない場合にはどうか、残念ながら今まで通りの家庭裁判所の「検認」が必要となります。
2020年7月10日以降の自筆証書遺言の作成は、「自筆証書遺言の保管制度」を利用するか否かで「検認」の「要・不要」が分かれます。
今回の改正を受けて、金融機関等の対応もどうなるのか、「自筆証書遺言の保管制度」のスタートまであと約1年です、この1年で各機関も詳細を詰めていくのではないでしょうか。
制度の詳細だけではなく、各機関の対応等も確認して、自筆証書遺言なのか、公正証書遺言なのか慎重に決めていかなければならないと思います。
- 2019.10.10
- ★自筆証書遺言の検認、今までとこれから★
今回の民法（相続法）改正により、曖昧なものが明確になったり、厳格なものが緩和されたりと様々な変更が行なわれましたが、それに伴い新たな制度が創設もされました。
その一つが「法務局における遺言書の保管等に関する法律（遺言書保管法・2020年7月10日施行）」の制定による「自筆証書遺言の保管制度の創設」です
。
これにより何が一番変わるのかというと、この制度を利用した場合には家庭裁判所における自筆証書遺言の「検認」が不要になるということです。自筆証書遺言利用の最大の障壁となっていたと言っても良い「検認」が不要となることで、遺言作成を促進しようという狙いもあるようです。（自筆証書遺言方式緩和も遺言作成を促進する狙いがあるようです。）
自筆証書遺言は公正証書遺言に比べ、遺言者が1人で作成できるという意味においては手軽に作成できる遺言ですが、法的要件を満たす必要があること、相続開始後には家庭裁判所の「検認」を受けなかればならないこと、偽造・変造、破棄、紛失などのリスクがあることなど、手軽に作成できそうでいて法的障壁や心ない者によるリスク等などもありました。
今回の新制度を利用すれば前述したような法的障壁のみならず偽造・変造、破棄、紛失等のリスクも回避できるというメリットがあります。
では、今後新制度によって自筆証書遺言がどうなるのか、特に「検認」はどうなるのか、簡単にみていきたいと思います。
自筆証書遺言を作成した場合に、遺言をもとに遺言執行をするときは、家庭裁判所の発行する「検認済証」が必要になります。金融機関等の手続きの際には自筆証書遺言の写しとともに「検認済証」の提出が求められます。
「検認」は遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申立書を提出して行ないます。その際に、遺言者の出生から死亡までの戸籍謄本と相続人の属性に応じた戸籍謄本を添付しなければならず、一般の方が行なうには手間のかかる作業となります。その後、家庭裁判所から「検認期日」の通知が来ますので、相続人は原則として出席しなければなりません。
このように、遺言者にとっては比較的楽な自筆証書遺言ですが、相続人にとってはかなり手間のかかる遺言になってしまうわけです。
公正証書遺言には手が出しづらい、しかし自筆証書遺言では「検認」の手間などを考えると作成を躊躇してしまう、などの理由で遺言作成を先送りにしていた方などは今回の法改正により自筆証書遺言が制度的に利用し易くなったのかもしれません。
「法務局における遺言書の保管等に関する法律（遺言書保管法・2020年7月10日施行）」は遺言者自身が遺言書保管所である法務局に遺言書の保管申請を行ない、法務局の遺言書保管官が申請された遺言が民法968条の規定を満たしているかなど外形的審査を行うので、自筆証書遺言の法的要件を満たさないというリスクは解消されます。そして、遺言者の本人確認により、当該遺言が申請者本人のよって作成されたものであることを確認します。また、法務局が保管することで隠匿・変造、紛失リスク等も解消されます。
このようなことから、検認手続きで行なわれてきた遺言書の状態の確定や現状を明確にする必要性が低いということで、「自筆証書遺言の保管制度」を利用した場合には「検認」は不要ということになります。
では、「自筆証書遺言の保管制度」を利用しない場合にはどうか、残念ながら今まで通りの家庭裁判所の「検認」が必要となります。
2020年7月10日以降の自筆証書遺言の作成は、「自筆証書遺言の保管制度」を利用するか否かで「検認」の「要・不要」が分かれます。
今回の改正を受けて、金融機関等の対応もどうなるのか、「自筆証書遺言の保管制度」のスタートまであと約1年です、この1年で各機関も詳細を詰めていくのではないでしょうか。
制度の詳細だけではなく、各機関の対応等も確認して、自筆証書遺言なのか、公正証書遺言なのか慎重に決めていかなければならないと思います。
- 2019.10.09
- 相続人がいないと遺産は国のもの？その前に・・・
私の財産は国のものになってしまう、なんて言葉を聞いたことがあるかもしれません。子供がいないなど自分の財産を承継する者がいない場合に、よくこんなセリフを聞きます。
では自分の財産を承継する者がいない場合に自分の財産は直ぐに国のものになってしまうのでしょうか。
承継する者がいない（法律上相続権を有するものがいない）方の相続が開始してからいくつかの手続きが行われた結果、帰属先が決まらなかった財産が国に収められることになるのですが、「いくつかの手続き」というものが一般の方には難しい事柄であり、かつ、あまりメディア等でも採り挙げられないことなので知られていないというのが事実ではないかと思います。
相続人がいない場合は、利害関係者等の請求による家庭裁判所の審判に基づき「相続財産管理人」が選任され、官報により公告されます。
「相続人がいない場合」には、相続欠格・相続廃除・相続放棄により最終順位の相続人が相続権を有さなくなった場合も含みます。
相続財産管理人による当該被相続人の相続人調査、相続財産調査が行なわれ、相続財産に関する債権者や受遺者への官報公告を経て、当該被相続人の財産に関する清算が行われます。
この清算過程で行なわれるものの中に「特別縁故者」の制度があります。
相続財産管理人による債権者や受遺者への公告期間が終了しても尚相続人がいることが判明しない場合、「相続人捜索公告」というものを一定期間行ない、それでも相続権を主張するものが現れないとき、家庭裁判所は、相当と認めるとき、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に務めていた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求により、これらの者に債権者や受遺者への清算後残存する相続財産の全部または一部を与えることができる、という制度が「特別縁故者」の制度です。
特別縁故者となり得る者には、内縁の夫婦、事実上の養親子、献身的に介護に尽くした者などが挙げられますが、一定期間内に自ら申請しなければならず、申請したとしても認められるか否かは家庭裁判所の裁量によります。
そして、この特別縁故者に対する財産分与が行なわれても処分されなかった相続財産がある場合、その財産は国庫に帰属することになります。
このように、相続人がいない人の財産はその人が亡くなってから直ぐに国のものになるのではなく、いくつかの手続きを経て、尚も残余財産がある場合に国に収められることになる訳です。
事実婚や再婚・再々婚など家族環境が複雑化し易い昨今においては、直系の相続人がいなくても事実上の家族となり得る者やそれに近い関係にある者などがいることも珍しくありません。そのようなときに問題となり易いのが相続の問題です。遺言によって指定を行なっていればいいのですが、遺言を作成していない、或いは、遺言作成が間に合わなかったなどのケースでは「特別縁故者」の制度があることを知っておくと一助となるでしょう。
- 2019.10.08
- 住宅購入を検討しようと思った時、何から始めたら良いかが分からない方がほとんどだと思います。
まずは、いくら借入が出来るのか？毎月の返済は？頭金はいくら必要か？などお金の事はもちろん最初に確認しておくべき重要な事項だと思います。
そして、その次には実際に物件を見に行くことになると思います。
そこで出てくる疑問として、どんな住宅を選んで良いかがわからないという事に直面すると思います。
一生に一度の買い物と思っている方もほとんどですので、せっかく購入するなら失敗したくないですよね？
では、どのようにしたら良いか。
それは…まず優先順位を決める事です。
家族構成や勤務先や生活習慣などがそれぞれ違うと思うので、まずは家族で話し合ってください。
譲れない条件やエリア選定などが、ざっくり購入を検討していた時より具体的にイメージしやすくなるかと思います。
陽当たり良好、2階以上、カウンターキッチン、お風呂の大きさ、寝室の広さ、各部屋の広さ、収納の量…挙げるとキリがない事ばかりです。
もちろん予算との兼ね合いもあるので、パーフェクトな家は難しいかもしれません。
ですが、現在住んでいるお部屋と比べて次のお部屋はこうしたい。などの優先順位が決まると、理想の家を購入出来る近道になるかと思います。
また、優先順位が決まると、購入したいと思う家に出会えた時の判断も早いかと思います。
もっと良い家が出てくるかもしれない。なんて思って買い逃してしまうと、時間がかかってしまいますし、だんだん住宅購入自体に疲れを感じてしまいます。
優先順位が決まっていると、内見時にも見るポイントが整理出来るので効率があがります。
是非最初に優先順位を決めてみてはいかがでしょうか？
ちなみにその条件が厳しすぎると逆に効率が上がらないので、くれぐれもお気を付けください。
- 2019.10.08
- ★知らないうちに債務の相続人？再転相続と熟慮期間の起算点…最高裁判断★
被相続人の遺産を承継する際の選択肢として、単純承認、限定承認、相続放棄があります。そして、この選択は３ヶ月以内に行なわれなければならず、何もしなければ単純承認したものとみなされます。
多くの場合単純承認という選択肢が採られ遺産分割協議や遺言によって遺産の帰属先を決めていきますが、この遺産の中に負債がありそれが大きく、結果的にマイナスの遺産になってしまうような場合には、相続放棄という手段が採られることが多くあります。
相続放棄をする場合には、「３ヶ月以内」という決まりがありますが、これはいつから「３ヶ月以内」なのでしょうか。
民法915条第１項で、「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から３箇月以内に、相続について、単純承認若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。」と規定され、熟慮期間（３ヶ月以内）の「起算点」は「自己のために相続の開始があったことを知った時」となります。
「自己のために相続の開始があったことを知った時」とは、最高裁（昭和57年）の判示では「相続の開始原因である死亡という事実の発生及びこれによって自己が相続人となった事実を知ったとき」とされています。
この「起算点」について争われたもので、令和元年8月に最高裁で判示され、今後の相続の現場に影響を与えそうな事例をご紹介させて頂きます。
＜概要＞
負債を遺して死亡した被相続人Aの相続において、妻と子が相続放棄をしたことにより、Aの弟であるBが相続権を取得することになった。
Bは自己がAの相続人となったことを知らず、Aの相続について相続放棄をすることなくA死亡の数ヶ月後に死亡した。Bには相続人Cがいる。
CはAの債権者より通知を受け、その時に初めて、BがAの相続人であり、C自身がその地位を承継していることを知った。Aの死亡後約３年４ヶ月、Bの死亡後約３年が経ったときのことであった。それから３ヶ月以内に、Cは相続放棄の申述をし、受理された。
＜争点＞
相続放棄できるか否か、熟慮期間の起算点が争点となった。民法915条第１項と、再転相続に係る民法916条の適用が問題となった。
＜高裁と最高裁の判断の違い…916条の解釈適用の違い＞
高裁は916条の適用はBがAの「相続人であることを知っていた」が相続の承認又は放棄の意思表示をしないで死亡した場合を前提としていると解すべきであるから、BがAの相続人となったことを知らずに死亡した場合には916条の適用はないと判断した。
それに対して、最高裁は高裁の解釈を否定し、BがAの相続人であることを知っていたか否かに関わらず民法916条が適用されると判断した。
※民法916条
「相続人が相続の承認又は放棄をしないで死亡したときは、前条第１項の期間は、その者の相続人が自己のために相続の開始があったことを知った時から起算する。」
＜結果＞
Cは債権者からの通知により、BからAの相続人としての地位を自己が承継した事実を知ったというのであるから、Aからの相続に係るCの熟慮期間は、債権者からの通知の時から起算される。よって、債権者からの通知の時から３ヶ月以内に申述されたCの相続放棄は、熟慮期間内にされたものとして有効である。
以上、判例の概要をご紹介しましたが、負債を遺した相続は珍しいものではなく、また、相続権が兄弟姉妹やその代襲相続人に移転することも珍しいことではありません。
今回ご紹介した判例は「熟慮期間の起算点」という問題に、「民法916条の解釈」という問題」がプラスされたものでしたが、結論としては「相続放棄を承認」という点で高裁も最高裁も一致していました。
今回最高裁で「熟慮期間の起算点」の解釈が再転相続においても適用され、更に再転相続においては（今回の事例でいえばBがAの）相続人であることを知っていたか否かに関わらず民法916条が適用されるということが明確にされました。
再転相続という熟慮期間の特例がはっきりとしてきた判例であると思います。
遺産に負債がありそれが多額の場合には、第１順位の相続人が相続放棄をすることは十分あることで、その結果下位の順位の相続人に相続権が移転することも十分にあり得ることです。
親族間で日頃から近しい間柄である場合には、問題となる確率は低いかもしれませんが油断はできません、ましてや、関係性が薄くなってしまっている親族間の場合には要注意なのかもしれません。
今回は少し小難しいお話でしたが、相続の現場では是非知っておきたい判例をご紹介させて頂きました。
- 2019.10.07
- 相続士資格の全国的な普及に伴い様々な評価が出てきているようです。相続士の今後の活躍に期待する声、心無い人達からの口撃等プラス評価マイナス評価の両方が世に出回っているようです。
では改めて、相続士とは何か。
相続士とは、相続の各専門家（税理士・司法書士・弁護士・行政書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・ファイナンシャルプランナー等）とネットワークを組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援を行う相続に特化した専門家、というのが基本的な定義です。
加えて筆者の個人的考えを言いますと、相続士は相続に最低限必要な４つの分野（民法、税法、不動産、保険）に関する基本的知識を身につけ、あらゆる相続に対応すべく自己研鑽に励み、ご依頼頂いた相続に関して最善の方向に進むように各専門家と協働し、かつ、相続士が中心となって相続全体をマネジメントして円満相続に導いていく使命があるものと考えています。
このように具体的支援を行う相続士は現在全国的に普及し、多くの相続士が全国各地で自身の強みを生かしながら相続士として活動されています。
全国的に普及することによって相続の専門家として「目立つ」という作用が働きます。
この「目立つ」という作用は「良い作用」と「悪い作用」の両面が出てきてしまうのは避けようがありません。
「良い作用」に関しては何ら問題はありませんのでどんどん大きくなっていってほしいのですが、「悪い作用」に関しては困りものです。「悪い作用」というの具体的に何かということですが、一般的には「悪評」、「口撃」、「誹謗中傷」等が挙げられます。
現在把握している範囲では、特に特定の相続士に関するクレーム等はなく、「悪評」も耳にしません。ただ、あるほんの一部の人間が「口撃」をしていることがあるかもしれません。
これも「相続士資格の台頭」に脅威を感じ、自分を守るために必死に口撃しているようにしか思えないようなものが主です。本当に実力のある人は鼻にもかけませんし、相続士を利用して自分の業務の範囲を広げているなんてこともあるでしょう。
よく言われるのが、「相続士」は国家資格ではないからダメ、相続関係の業務は国家資格がないと行えない業務ばかりだから、と。相続士の内容を理解していない人の発言と思われます。
有資格者しか行えない業務は協働している専門家（税理士、司法書士、行政書士、弁護士等）が行うというのが相続士のビジネススキームの基本ですから、論点がまるっきり違う訳です。頭の良い士業の方は先述したように相続士を利用して（あるいは自ら資格取得して）自分自身の業務の幅を広げています。自己防衛のためのくだらない攻撃などには無関心なのです。
相続士資格が世に出て6年目に入っています、円満相続を目指し、相続に関する具体的支援を行う専門家として誕生してから月日が経つのは早いものです。
長年ざっくりした相続支援しか行われてこなかった相続の世界に「相続士」という新たな風が吹きました。（実は相続士の前身資格というものもありましたので運営主体の歴史は古いのです。）
ほぼ同じような時期に世の中は「相続ブーム」と言っても良いような「猫も杓子も相続」という状態となり、誰もが「相続ビジネス」に目を向け始めました。
そんな中、「相続士」はいたずらに拡大するのではなく、相続専門家を育成する上で何が必要か、試験レベルの検討、スクール内容の検討を繰り返しながら、冷静に、確実に、着々と全国に普及していきました。本物を理解できる方が「相続士資格」を取得しているのではないかと個人的には思います。
全国で活躍されている相続士の皆さんは、良い話だけでなく悪い話も耳にすることがあるかもしれませんが、「相続士」という資格に自信を持って相続支援を行って頂きたいと思います。コンプライアンス遵守も忘れずに。
- 2019.10.07
- 令和元年10月より不動産相続相談始めましたので不動産個別相続はお任せください。
- 2019.10.01
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•••窓 •••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
最近自宅の立替を夢もながらパソコンソフトを使い自宅の設計を楽しんでいますが以外に悩んだことがあります。
それは窓の種類が多くてどの窓がいいのか決めかねたことです。
窓の種類と特長を調べてみました。
横にスライドして開く窓
1.引き違い窓
2枚の窓をそれぞれ左右に開くことができ、どちらからも部屋の外にアクセスができます。
特長
採光面積がとても広く取れるので、室内を明るくするのに適しています。
普及率が高いため、とても安価で種類が多いという魅力があります
弱点
気密性が高くない事とデザイン性が乏しい
2.片引き窓
左右片方がFIX窓でもう一方をスライドさせて開閉する窓です。
特長
真ん中にフレームがないので眺望を確保できる
3.両袖片引き窓
真ん中の窓がFIX窓になっていて、両側がスライドして開く窓です。
4.引込み窓
窓を開いたときに開口部の脇に障子を収納する窓です。
特長
庭やテラスに面した窓に最適、ガラス面積が大きく開放感がある
上下にスライドして開く窓
5.上げ下げ窓
こちらも両開き窓と同様に海外で使われることの多い窓です。2枚の窓をスライドさせて開閉させますが、2枚とも動くタイプと片方だけが動くタイプの2種類があります。防犯性がとても高く、2枚とも動くタイプは通気性も優れています。
特長
一方で、開け閉めの動作が大変で、外面のお手入れがしにくいというデメリットがあります。このため、安全性を考えると2階以上への設置は避ける必要があります。
折りたたんで開く窓
6.折りたたみ窓
窓を折りたたんで開口部分を全開にできる窓です。
特長
庭やテラスに面した窓に最適、開口を大きくとれる
すべり出して開く窓
7.たてすべり出し窓
たて方向を回転軸に、室外側へすべり出しながら開く窓です。
特長
家の外側に沿って吹く風を室内に効果的に取り込める.
室内側から室外側のガラスの清掃ができる
雨がそのまま室内に入ってしまうというデメリットがあります。
8.すべり出し窓
障子が横方向を回転軸に、室外側へすべり出しながら開く窓です。
特長
室内側から室外側のガラスの清掃ができる
障子がひさし状になるので、小雨程度なら窓を開けて換気することができる
風通しがそれほどよくありません。
9.オーニング窓
すべり出し窓を２～４つ縦に連結した窓です。
特長
複数の窓を一つのハンドルで同時に開閉する
障子がひさし状になるので、小雨程度なら窓を開けて換気することができる
10.両たてすべり出し窓
「開き窓」とも呼ばれ、左右の窓枠を軸にして2枚の障子を開閉する窓です。
特長：開放できる面積が大きく、外の空気を取り込むのに最適
11.突き出し窓
窓枠の上側を軸にして障子に下部を外側に押し出すように開く窓です。
特長
ピクチャーウインドウとも呼ばれ、外の景色を取り込むのに最適
障子ががひさし状になるので、小雨程度なら窓を開けて換気することができる
12.ガラスルーバー窓
細いスリット状のガラス板が並んでいるタイプの窓です。
特長
レバーを回してガラス板の角度を調節しながら開閉する
プライバシーを守りながら換気をしたい空間によく使われる
トイレや風呂場に使われることが多いルーバー窓ですが防犯上は不向きです。
13.ウインドキャッチ連窓
FIX窓の両側にたてすべり出し窓の吊り元を方立にした窓です。
特長
「たてすべり出し窓」を左右に付けることで左右両方からの風をとらえるのに有効
室内側から室外側のガラスの清掃ができる
2つのあけ方がある窓
14.ツーアクション窓
１つの窓で内開きと内倒しの2通りの開け方ができる窓です。
特長
1つのハンドルで2通りの開き方ができる
内開きは室内側に大きく開くので、窓の掃除がしやすい
気密性、断熱性が高いので寒い地域におすすめ
倒して開く窓
15.内倒し窓
窓枠の下側を軸にして障子を室内側に倒して開く窓です。
特長
大きく開閉せず、内側に倒れるので、小雨程度の日なら窓を開けて換気をすることができる
防犯やプライバシー保護、窓からの落下防止にも効果的
16.外倒し窓
窓枠の下側を軸にして障子を室外側に倒して開く窓です。
特長
排煙窓として高所によく使用される
浴室など高温多湿の部屋には取り付けられない
高所につける窓
17.天窓
勾配のある屋根に設置する窓です。
特長
1日中日差しが入るので、明かり採りに最適
18.高所用すべり出し窓
吹き抜けなどの高いところに設置するすべり出しタイプの窓です。
特長
暖かい空気が上へと移動する性質を利用した「重力換気」（高い位置の窓から室内の空気を排出させながら低い位置の窓から外の空気を取り込む）に最適
開かない窓
19.FIX窓
「はめ殺し窓」とも呼ばれる、開閉ができない窓です。
その他の窓
20.出窓
建物の壁から外に突き出した形状の窓です。
特長
お部屋を広く見せるのに有効、引違い窓、ＦＩＸ窓など窓の開き方がえらべる
夏場は熱がこもりやすく冬場は結露が発生しやすいというデメリットがあります。
21デザイン窓
小窓やスリット窓などがあります
さまざまな開き方の窓があります。
また、窓の大きさは法律で決められています。
法律（建築基準法）には、居室（人が生活する部屋）には窓を設けて、自然光（採光）を取入れなければいけないという規定があります。
建築する用途地域によってその数値は変わってきますが、最も住宅が建てられる「住居地域」では、住宅の居室には部屋の大きさ（床面積）の１／７以上の採光有効開口が必要だと決められています。
窓を決めるだけも形や開け方、採光のとり方を考えないといけません。しっかりとした計画を立てないと雨水の浸入経路にもなってしまいますので参考にして頂ければ幸いです。
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- 2019.09.30
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•••山の手大地の凸凹を作ってきた川とその水源 •••
東京の都心を歩いていても、地形に凸凹があります。
地形とは、簡単に言えば、地面に出来た凸凹（起伏）のことです。
地面に起伏を作り出す主な要因は、地盤の隆起と自然の作用による浸食の２つによるものと考えられます。隆起は近く変動によって、浸食は主に水の流れによって起こります。
水は高いところから低いところに流れ、川は山から流れてくるのが普通です。
荒川も多摩川も、関東山地の奥から流域の水を集めて東京湾へと流れています。しかし、神田川や石神井川、善福寺川といった山の手台地を流れる中小河川の水源は、山の手台地の上にあります！
練馬区から杉並区、武蔵野市、三鷹市にかけての地域に見られる多くの池。
三宝寺池、石神井池、富士見池、善福寺池、井の頭池など、実はこれらの池には「共通点」があります。
白い点線は標高50メートルの等高線です。
東京の地形に凸凹を作ってきた石神井川や神田川の水源が、
ちょうどこの辺りに集中していることが分かります。
陰影図にあるように、
・いずれも武蔵野台地上で標高50ｍ前後の場所に位置していること
・谷頭型の湧き水であること
・そして山の手台地を刻む中小河川の源泉になっていること
の３点です。
なぜこの標高50メートルあたりに湧水が多いのでしょうか？
もともと、武蔵野台地（主として中西部）は見ずに乏しい土地でした。これは、地下水の水位が低く、流れも速いため、水が地上へと湧き出しにくい条件がそろっているためです。
地下水位が低いのは、表面を覆ている関東ローム層や段丘礫層が水を通しやすく地層が厚いため、しみ込んだ薄いが地中深くへと伝わってしまうからです。
この武蔵野台地の勾配が緩くなるのが標高50ｍ付近です。
地下水面の勾配もこの辺りで緩くなるので、水が地上に湧き出しやすくなります。その為、この付近で谷頭に湧水が現れ、前出のような池をたたえ、流れとなって台地を潤します。
また、この標高50メートルラインを過ぎると、谷頭ばかりでなく谷壁の下部からの湧水も多く見られるようになり、同じ武蔵野台地でも一転してみずに恵まれた土地柄に替わります。
谷頭の泉から流れ出した川は、崖下の湧水を集めて台地に谷を刻み山の手台地に凸凹を作ります。
東京の足元には、こんなに大きな水の営みがあったようです。
あなたの暮らす街の地形はいかがでしょうか・・・。
普段何気なく、見過ごしている東京の地形も自然の作り出したそのルーツをたどっていくと面白いかもしれません
本日は表題の件について、解説したいと思います。
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- 2019.09.27
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本日は表題の件について、解説したいと思います。
2019年8月20日に日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（略称：木耐協）の宿泊研修会に参加してきました。
その際に、株式会社日本住宅保証検査機構（通称：JIO）様の講演があり、非常に興味深い内容でしたので、本日はご紹介したいと思います。
戦後、日本の木造住宅の平均寿命は20数年と言われた時代もあったようですが、住宅品質確保法の『住宅性能表示制度』や、長期優良住宅普及促進法において、1990年代からは100年の寿命を目指す取り組みがスタートしました。
耐久性を確保するための設計仕様も様々な形で、検討・基準化されてきましたが、現実は、せっかく長寿命を目指した住宅においても、外皮部分である、屋根や外壁、開口部等から雨水の浸入を起してしまい、躯体内の劣化を進行させてしまっているシーンもあるようです。
結果新築で建てても、比較的早いタイミングで大が掛かりな補修・改修工事が必要となるケースも少なくないようです。
そのようなシーンにおいて、住宅瑕疵担保責任保険という制度もあり、万が一の保険制度はありますが、残念ながら住宅品質確保法の瑕疵担保責任期間である満10年を過ぎてから劣化事象が本格的に進行する事もあるようです。
それも軒の出や庇のない屋根形状、陸屋根やパラペット付き勾配屋根、一体型バルコニーなどの採用により、外壁への雨掛かりが多くなり、防水への依存度が高い密閉型の外皮構造が一般化しているようです。
それも『片流れ』『軒ゼロ』『金属屋根』の3項目に則した物件が雨水侵入の事故が多いようです。
住宅瑕疵担保責任保険法人である『株式会社日本住宅保証検査機構（通称：JIO）』様の調査によると、設計施工基準の雨水浸入部位に関する区分の層分けは、大きく『屋根の防水』『バルコニーおよび陸屋根の防水』『外壁の防水』の3つに分けられているようで、その部分の状況は不動産の内見時や購入後の定期的なチェックが必要なようです。
新築木造住宅の保険事故物件を見ていますと、圧倒的に『サッシまわり』の雨水浸入が多いようです。それについで「外壁の平部分」、「防水層とサッシの取り合い」といった箇所が挙げられるようです。
TGKティーガッツケイ㈱では中古住宅購入時に建物状況調査（インスペクション）は欠かせないものと考えます。その理由として、中古住宅の問題点でもありますが、建物の現在の性能がわからないという事が挙げられます。また、日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。
「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といって新築偏重の住宅市場となってもいました。実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されているのです。
耐震診断などはその代表例であり、弊社では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。その技術を活かして弊社TGKティーガッツケイ㈱では建物状況調査（インスペクション）の提供を行っています。
中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。
ぜひ、不動産購入時には当社にお声掛けいただければ幸いです。
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- 2019.09.25
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•••IOTで時短家事！！•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
IoT（アイ・オー・ティー）を簡単に説明するとモノのインターネットになります。
すべてのモノがインターネットにつながり、これによって外から操作が可能になったり、外からその場所の状態・温度や映像などを知ることが出来るというものです。
インターネットにつながるものと言えば、今まではパソコンやスマートフォンぐらいという状況でしたがIoT化により、家電や車、建物などがインターネットでつながり、それぞれネットを介して情報交換をしながらより便利に使えるようになるようです。
家庭ではスマホやスマートスピーカーで家電の操作、たとえば冷蔵庫では食材を解凍している経過時間が通知されるなどの機能あるようです。
また留守番中の子供が扉を閉め忘れた場合は、親のスマホに通知が来たり、宅配BOXでは留守中でも荷物の受け取り・取り出し状況がスマートフォンで確認できるようです。
また、バスのIoT化によって、Webサイトや停留所にあるQRコードなどから、「自分の乗りたいバスが何分後に来るか」をリアルタイムで知ることのできるシステムもすでに実用化されています。
今からできるIOTで時短家事
家事の時短につながるものといえばやはりIoT家電です。
負担が大きい家事と言えば、炊事・洗濯・掃除ではないでしょうか。
この3つの家事を時短にしてくれるIoTグッズがすでに発売されているので調べてみました。
まずは炊事の手間を減らして時短を叶えてくれるIoT家電。
料理で一番悩むことが多いのが献立ではないでしょうか。
と言うことで献立決めを助けてくれるウォーターオーブンがありました。
「今日何にしよう？」と言うと、季節や天気を考慮したメニューを提案してくれます。メニューのレシピや材料もその場で教えてくれるそうですです。さらに提案してくれたレシピに対して「それは嫌い」と答えると、好みを学習してそのメニューの出現は減り、作ったレシピは蓄積されるので、「肉料理が続いているので魚を使った料理はどうですか？」という提案までしてくれるそうです。
次に洗濯です
本来は洗濯物を洗濯機に入れたら、洗剤や柔軟剤を入れて終わるのを待ち、洗濯物を干すというのが一般的な作業でした。
しかし、洗濯機のIoT化でその手間がグッと減ります。それは洗剤や柔軟剤を入れる手間も干す手間も省けるようになるからです。
あらかじめ液体合成洗剤と柔軟剤を洗濯機にセットすることが可能で、洗濯物の量に合わせて自動投入してくれるので洗濯物を入れるだけでOK。
アプリを使って外出先から操作でき、乾燥まで仕上げてくれるので、帰宅したらふんわりと仕上がった洗濯物を片づけるだけ終了するので大幅に時短ができます。
最後に掃除です
掃除機は外出先からアプリで操作！ ロボット掃除機の進化がすごいらしい
スマートスピーカーに向かって「掃除して」と言うことにより音声で動かすことも可能、また掃除が終わると本体のダスト容器のゴミをクリーンベース内の密封型紙パックに自動で排出するロボット掃除機があります。
部屋の状況を学習・記憶し、最適な清掃パターンを選択しスケジュール管理のほか、清掃状況や清掃履歴も確認できるそうです
また、別のメーターの掃除機も外出先からアプリで操作できるロボット掃除機もあるそうです。
アプリでは遠隔操作の他、スケジュール設定や掃除エリア指定もできるて掃除してほしくないエリアの設定ができるなのど機能がついているようです。
IoTグッズを活用することで、忙しい家事の手間を減らし、ゆったりとした生活を実現し家族との時間を過ごしてみてはいかがでしょうか？
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- 2019.09.17
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•••親からの住宅資金援助 贈与税はかかるのか？•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
住宅を購入する際に、親からの資金援助を受けて購入されるお客様が増えています。
通常、1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されます。しかし、子供が住宅を購入するための資金援助であれば、年間110万円に加えて700万円まで贈与しても贈与税が課税されない特例があります。
今回は住宅取得等資金の贈与税の特例について、注意点を中心に解説します。
住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度なのか？
この特例は、一言でいうと「子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円(認定長期優良住宅等の場合には1200万円)まで贈与しても贈与税を課しませんよ」という特例です。
あくまで住宅を新たに取得するための資金援助に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象となりません。
この制度はかなり人気の制度です。
▼この制度の主な条件は次の通りです。
（※詳細な要件をご確認したい方は 末尾に記載）
・贈与を受けるのは子供か孫であること(直系であることが条件です。例えば妻の両親から夫が贈与を受ける場合などには、この特例は使えません)
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること等
・受贈者は20歳以上の子、贈与者は受贈者からみて直系尊属、というのがこの特例の条件です。したがって、親から子のみならず祖父母から孫への贈与でも適用可能です。
注意点１ 贈与税が0円でも必ず申告が必要
住宅取得等資金の非課税の特例を使う場合に、最も多くトラブルになるのが、「非課税の範囲内だから申告しなくていいと思いました」というケース。
この特例は、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要なのです。
例えば、住宅取得資金を400万円贈与したとします。住宅取得資金は700万まで非課税なので、確かに特例を使えば税金は0円です。しかし、税金が0円だったとしても申告はしなければいけないのです。もし申告しなかった場合には特例を受けることはできません。400万円を通常の方法で贈与した場合には33万5千円の贈与税が課税されてしまいます！
贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月１日から3月15日までです。毎年、この期限を過ぎてから、「住宅取得資金を申告しなかったんですけど、今からなんとかなりませんか？」という相談を受けます。
この制度の恐い所は、申告期限に1日でも遅れたら非課税に絶対にしてくれなくなることです。
この特例を検討している人は、必ず「税額がでなくても申告は必要！」と覚えるようにしてください。
注意点２ 資金援助したのなんて黙っていればわからない？
住宅を購入する時に親から資金援助を受けたことなんて、黙っていれば誰もわからないでしょ？とお思いの方、そのお考えは、大変危険です！！
はっきり言って、プロが見れば・・・
すぐにわかります！！
親から資金援助を受けたのに、それを税務署に申告していない場合というのは、簡単に見破れます。
登記簿謄本には、その不動産の所有者の情報が書いてあるのですが、ポイントになるのは、抵当権の部分です。
住宅ローンを組んで住宅を購入するのであれば、必ず、登記簿にいくらの借入をどこの銀行からしたかが書かれます。抵当権の設定なしに不動産を購入するということは、銀行から融資を受けないで不動産を購入したことを意味します。つまり自分達でお金を全て用意したことになります。
もちろん若くてもたくさん稼ぎのある人なら話は別ですが、例えば30歳のサラリーマンが5000万円の物件を住宅ローンを組まずに購入するというのは、親の援助がなければ現実的ではありません。
超高給取りのサラリーマンなら別かもしれませんが、税務署からすれば、そのサラリーマンが毎年どれくらいの給与を会社からもらっているかは筒抜け状態です。
そこまで収入があるわけでもないのに、住宅ローンを借りずに不動産を購入したということは、親からの資金援助があったと疑われても仕方ないですね。
親から住宅取得のための資金援助を受けることが悪いことでは決してありませんが、その場合には必ず贈与税の申告をすることを守ってください。
＜まとめ＞
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、基本的には凄くいい制度です。どんどん使っていただくことをお勧めしています。
ただ、注意点としては、まず申告は必ず必要になること。納税がでなくても翌年3月1５日までに必ず申告してください。
なお、この制度を使えば700万円まで非課税となりますが、通常の1年間あたり110万円までの非課税枠を併用することも可能です。つまり810万円まで非課税です。
≪詳細な適用条件≫
―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【受贈者の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。
(1) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。
(注) 配偶者の父母（又は祖父母）は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。
(2) 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。
(3) 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。
(4) 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除きます。）。
(5) 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。
(6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
(注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。
(7) 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。）。
なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
(注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。
(8) 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
(注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。
(9) 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
(注) 居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象となりません。
―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【居住用の家屋の新築、取得または増改等の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。
(1) 新築又は取得の場合の要件（住宅用の家屋の登記簿上の面積要件）
建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること かつ、
その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
(2) 築後年数要件 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
② マンション等耐火建築物は、25年以内 木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの
※耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③ 上記年数を超えている場合は、
（イ） 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
（ロ） 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
（ハ） 新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに都道府県知事などに耐震改修工事の申請などをし、かつ、
贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの
(その他) 増改築等の場合の要件
イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。
以上となります。
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- 2019.09.13
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•••契約の始まりと終わり ～停止条件と解除条件の違い～•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
高額な不動産取引においては、残念ながら思い通りに契約が進まないこともあります。
住宅ローンが通らない、必要な行政庁の許可が下りない、といった事情により、契約が白紙になってしまうケースがあります。
こうした場合に備えて最初の売買契約時に設定されるのが、「停止条件」や「解除条件」になります。
・契約の効力発生を停止しておく「停止条件」
ひとつめが、条件が整ったときに契約の効力が発生する「停止条件」です。
たとえば、「農地法の許可が取得できたら」といった条件や、「建築確認申請が通ったら」といった、一定の条件が成立した時に、売買契約も効力が生じるという契約形態です。
・契約を遡及的に無効にする「解除条件」
もう一方は、条件が整わなかった場合には、契約を解除することができる「解除条件」です。
「住宅ローンの審査が下りなかったら」「住替え先の契約が成立しなかったら」といった、希望の条件が整わなかった場合には、売買契約を白紙解除できる、という契約形態になります。
どちらも、不動産取引の場面では、良く目にされる売買契約の条件設定かと思います。
それぞれ、条件付けをするメリット・デメリットがありますので、契約の経緯や進捗状況、相手方とのパワーバランスなどを考慮して、話を進める必要があります。
TGKティーガッツケイ㈱では、徹底的に買主に寄り添った立場から、相手の方との交渉を進めてまいります。
こうした不足の事態を想定した「条件」を契約に設定しておくことで、結果的には安心して売買契約が行えることになります。
お住い探しの最には、ぜひ信頼できる不動産のプロフェッショナルによるカウンセリングを受けるようにしましょう。
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- 2019.09.10
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•••インフラが悲鳴を上げている•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
「いよいよか」というのが正直な感想です。
修繕必要な橋やトンネル ７割が未着手！！
全国にある橋やトンネルのうち、5年以内に修繕が必要なのは7万3000箇所以上あり、このうち7割ほどが修繕に着手できていないことがわかりました、という記事です。
建築物は無限に使えるわけではありません。
高速道路も大規模なリニューアル工事を実施中ですが、道路も橋もトンネルもダムも定期的なメンテナンスが必要です。
インフラの整備に手が出せる状況でないのは、今にわかったことではありません。数年、もしかすると数十年前からこうなることは簡単に予想できたのです。
日本は人口減少時代に突入し、加えて、極端な少子高齢化という歪な人口構成となっています。
生産年齢人口（お金を稼ぐ年代、言い換えると税金をたくさん納める年代）は年々減る一方で、当然ながら人口が減る自治体は税収が減り、インフラの整備費が賄えなくなります。
破綻した北海道夕張市の状況を見れば、この先何が起こるのか、容易に想像できます。
人口が一定数いないと、ショッピングモールもスーパーも当然ながら撤退します。病院も撤退します。
住みにくい街をあえて選択する理由は若い世代にはないので、便利な街には人が集まり続け、郊外の過疎化はますます進み、やがて公共交通網の維持もできなくなり、限界集落と呼ばれる状況に追い込まれます。
今後減り続ける税収は、今までよりももっとシビアに効率よく利用することが求められます。人が集まるエリアと、過疎のエリアを同じ扱いにはできなくなるのです。
同じ費用をかけるなら、より多くの人が恩恵を受けられるところにお金を投じるべきですね。人もお金も湯水のように使えるのなら、そんなことを考えなくても良いのですが、これからの時代はよりシビアに優先順位を見極める必要があるのです。
今回は詳細は触れませんが、すでに国は立地適正化計画という布石を打っています。自治体の中で、人が住む場所や商業地域を区分していきましょう、というものです。うがった見方をすると、人を集めるつもりがないエリアの線引きを行った、とも言えます。
今は具体的なアクションがないので問題にはなっていませんが、将来的に余力がなくなった行政の選択肢が少し明らかになったと判断すれば、お住まいの地域はもちろん、ご実家や親族の住む街の立地適正化計画は確認しておいた方が良いでしょう。
ふるさと納税の件で少し記事を書いたことがあるのですが、ふるさと納税による税収は継続的なものではありません。
自治体にとってあればボーナスみたいな存在です。
突然降ってわいた臨時収入を、各自治体は何に利用したのでしょうか？人を増やす努力を行っているでしょうか？
これから家を買う方は、街の見極めが本当に重要です。
生まれ育った町に愛着があっても、近い将来訪れる生活の不便さに耐えられるでしょうか。そしてその不便を自分たちの子供世代へ引き継いでいくのでしょうか。
地域によっては「家を継ぐ」という伝統も維持できない状況です。
大切なことなのでもう一度。
人口に起因する諸問題は、行き着く先が現時点でほぼ正確に予測できます。
住宅にかかる費用は人生の中でも大きな負担です。
住居費を消費してしまわないよう、街選びは慎重に行いたいものです。
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- 2019.09.04
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•••相続の問題です！！•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
Aが死亡し、相続人がBとCの2名であった場合に関する次の記述は、民法の規定及び規約によれば、正しいか？
さて問題です。
Q：Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。
〇か×か？
A:答えは×です。
相続人の子が代襲相続人となるのは、相続の開始以前に死亡したときである。本問では相続が開始しているからC・D・Eの三人で分割協議を行う。
本来、相続では配偶者・子・親・兄弟姉妹と法律で決められた法定相続人がいます。
この相続人が被相続人より先に亡くなっている場合に、被相続人からみて孫・ひ孫・甥姪等が相続財産を受け継ぎ相続すること代襲相続といいます。
相続とは当事者になってみて状況を判断する事が多いので、あまり聞きなれない言葉も多いかと思います。この問題は宅建士の試験問題に出てくるのですが、タイミングが違うと、手続きも変わってくるものです。
次に、相続では被相続人に子供がいる場合は必ず相続人となるのですが、では、まだ生まれていない胎児の相続はどうなるのでしょうか？
正解はまだ生まれていなくても胎児は父母が亡くなった場合にはその遺産を相続することが可能となります。
もちろん生まれて間もない赤ちゃんに判断する能力はないので、遺産分割協議をする際には特別代理人を選任する必要がありますが、胎児は相続については既に生まれたものとみなす。ということが民法886条にあります。
実際にご自身がそんなタイミングに遭遇してもわからない事だらけだと思います。
遺産分割協議書などを作成する場合は、行政書士や司法書士の先生にお願いする事が多いと思いますが、ご自身の場合はどんなことが想定されるかという事がわかるっているだけでも、お続きするのに時間短縮できる事も多いかと思います。
よく相続では揉めることが多いと聞きます。相続で揉めることのないよう、こういった事も知っておいていただけたらと思います。
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- 2019.09.03
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•••フラット35金利のご案内•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
2019年9月のフラット35金利は、20年以下が0.85%、21年以上が0.91%と先月から0.06%と大幅な減少となりました。今月の金利は2016年8月の最低金利以来の低水準で、歴代2番目に低い金利となります。
大手銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、りそな銀行が2か月ぶりに0.05%引き下げたほか、三菱UFJ、三井住友、みずほ、三井住友信託の4行は据え置きとなりました。
【フラット35 9月実行金利】
借入期間15年～20年 0.85％（先月-0.06%）
借入期間21年～35年 0.91％（先月-0.06%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。
2019年4月にフラット35の制度改正が行われました。主な変更点は下記の通りです。
１）【フラット３５】借入対象費用の拡充
下記の費用について【フラット３５】の借入対象とすることができるようになりました。
・建築確認などに関連する各種申請費用
・マンション修繕積立基金
・マンション管理準備金
２）【フラット３５（リフォーム一体型）】の制度変更
既存住宅売買瑕疵保険の付保が可能な一戸建て住宅など、事前確認が省略できる対象が追加されました。
フラット35だけでなく、住宅ローン全般について、ご不明な点やご相談などございましたらお気軽にお問い合わせください。
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- 2019.09.02
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•••木造住宅の寿命は何年？•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
住宅関連のブログを探すと、よく見かける疑問点です。
一般に木造住宅の寿命は20年程度と言われてきたのですが、実はこの20年程度は今となってはあまり根拠がないという意見もあります。
固定資産税の算定で住宅の耐用年数が定められるのですが、不動産鑑定もこの税金の計算に倣って20年程度とされるのが通説のようです。
日本の建築技術の進歩は素晴らしいものです。戦後間もない頃なら20年でも納得できるのですが、平成になってからの建物が20年くらいで使えなくなるわけがありません。
ただ問題なのが、いつまで耐えられるかについては、どこにも根拠がない、ということです。
木造住宅、特に在来工法（木造軸組み工法）は、日本の気候風土に適した工法だと言われます。
割と多くの方が勘違いをしてしまうのですが、建物はノーメンテナンスで何年も過ごせるわけではありません。
実際にマンションは修繕金を月々積み立てて、定期的に修繕工事を行って、性能を保つ努力をしています。
できの悪い住宅営業マンが、修繕積立金の負担がないから戸建ての方がお得ですよ、みたいな冗談みたいな営業トークをすることがあるのですが、戸建てだからこそ修繕積立金が必要です。
仮に月々15000円を積み立てるとします。年間18万円、20年で360万円です。この360万円を原資に、建物を長持ちさせるリフォーム（外壁塗装や防水関係）を行うべきなのです。
冒頭の「木造住宅の寿命は何年？」の回答は「あなた次第です」になります。
家を長持ちさせるのも、壊すのも、住む人次第。
これから家を買う、特に戸建て住宅を検討されている方は、購入時に住宅の営業マンからはほとんど情報が得られないのですが、家を長持ちさせるためのメンテナンスコストにも目を向けることをお勧めします。
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- 2019.08.29
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••• バリアフリーの家を考える•••
本日は表題の件について、解説したいと思います。
親が高齢になってくると家の中リフォームを考えなくてはいけません。
これから家を購入の際には将来の事を考えてバリアフリーの間取り決めるといいかもしれません。
1.トイレ
トイレは寝室のそばに配置し出来れば広めにつくる
体が思うように動かなくなったとき、ヒートショック（温度差による心臓麻痺などの身体的トラブル）が気になる季節になったとき、寝室の側にトイレがあるのはとてもうれしいつくりです。
またトイレ・洗面・入浴がひとつの線で結ばれる動線は、高齢者になってからも住みやすい家となります
トイレや浴槽には手すりを設けて、車椅子でも使えるトイレとして少し広めに作っておくと、介護をする方にとってもうれしいものです。
2.洗面台
洗面台を作るとき、高さに注意してください。
健康な方が立って使用するのによい高さと、車椅子生活になった方が座った状態で使いやすい高さはかなり異なります。
最初から車椅子生活を想定した高さで作っておくのはいかがでしょうか。健康な大人には少々低いかもしれませんが、
お子様や高齢者・車椅子の方にはとても便利になります。
洗面台の下部にも工夫を凝らす事ができます。車椅子のまま洗面台に近づけるよう、下部の収納スペースを取り払った洗面台が便利です。
3.リビング
■テーブルの高さ
テーブルに車椅子のまま入れる高さは約70センチが目安です。一般的なテーブルも同じく約70センチですが、車椅子のサイズによっては入れないこともありますので、高さ調節のできるタイプのテーブルを選ぶと良いでしょう。
■畳敷きの小上がり
リビングの一部に畳敷きの小上がりを作り、そこにテーブルを寄せられるよう工夫するのはいかがでしょう。
ちなみに車椅子と小上がりとの差が小さいほど移動が楽になります。
小上がりがあると、ご高齢の方が食事中に疲れたとき横になることもできますし、お子さんのお昼寝やお遊びの場所にもなります。
4.廊下
車椅子の通行ができる幅、最低でも廊下の幅は90センチ必要です。
ただ、あくまでも進むだけ・戻るだけの「一方通行」のケースであって、もしも廊下で方向を変える（回転する）ことまでを考えれば150センチ以上が必要です。
将来は手すりをつけたいと考えているのであれば、それを見越して壁に手すり用の「下地」を入れておくとよいでしょう。リフォーム時に大掛かりな工事にならずにすむようです。
5.玄関
玄関にはスロープを作っておく。
家の内と外をつなぐ玄関部分も、高齢者になってからも住みやすい家とするための大切なポイントです。杖をついて歩くとき、階段はとても怖いものとなります。また、段があれば車椅子での出入りはとても難しいものになります。最初からスロープをつけておけば、ご高齢の方のみならず、妊婦さんやお子さんにも安心ではないでしょうか。
6.浴室
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